第二次新スキーム改善 §Ⅴ

第二次新スキーム改善 §Ⅴ 《実に様々な御意見》
百家争鳴・百花繚乱、実に様々な意見がSNS上で閲覧でき、e.Mailで届いております。
読者諸兄姉が自らのお考えをまとめるに際してのご参考になろうかと考えます。 他者の振りを見て我が身を糺すとも云いますし、同意できる意見に会えば勇気づけられるものでしょう。 ご参考にして下さい。 意見は順不同、匿名にて開示します。 一部は、校正を行い、抜粋掲示もあります。 こんな方法は多少以上に問題有りなのかもしれないが、「シェアする。」ということで、関係者各位のご理解を願います。 新たに確認できた意見は順次シェアします。 《》内は茫猿の感想です。

No.001
たまたま地価調査では地価上昇地点が全国的に増加し、地価の底値感が出ているようだと報道されています。しかし長期的に見れば、土地需要が平均的には低下する一方であるのは、避けられません。地価公示や国税評価に国家予算を使いすぎとの批判が出るにとどまらず、いよいよ取引事例を優先利用していることが許されなくなりました。コンパクトシティ構想や今後の土地利用等に我々不動産鑑定士が政策提言できないものでしょうか。

No.0002
「いよいよ取引事例を優先利用していることが許されなくなりました」とのこと。
会員既知の情報以外の、新しい動きがありましたか?

No.0003
4次データを今のままの形で鑑定評価に利用するのは、違法状態に近いと国土交通省は警告しているようです。連合会執行部は急ピッチで対策を講じていますが、各士協会からは相当な反発が予想されます。我々の業界が置かれている立場を認識いただきたいと思います。
昨年は日本にとって災害続きの年でした。今年は不動産鑑定士にとってかつてない災い続きの年として記憶されるかもしれません。

No.0004
土地・水資源局から外れたのが苦難の始まりのような気がします。
この1年は業界環境激変の年になるかもですね。 《大いに同意》

No.0004
そうは言っても40年も続けてきた事が急に「違法状態」と言われても、対応しきれないですよ。
地元でも「不動産鑑定士をつぶす気か?」という声が多いですが、本会に対する反発と言うより、豹変した国土交通省に対する怒りです。

No.0005
お怒りごもっとも。役人に限らないことですが、早く言えば、「自己保身」。
自分が批判されたくないとの理由で、無理難題を押し付けてきます。今の政治自体がそうではないですか。尖閣や竹島だって、どこまで本気で考えて行動しているのかあやしいものです。話が脱線しましたが、我々の行動に法的根拠が乏しいのは非常に残念なことです。聞いた話では、鑑定士は取引事例を民間から「買えばよいじゃないか」とある役人から言われたとか。

No.0006
そうなんですよ。役人のその時限りの自己保身。しかし不動産鑑定士が抗うにはあまりに力がなさ過ぎます。そこが「連合会、なんとかしろ」となるわけです。

自分は士協会役員として冷静に考えているつもりですが、地元の士協会を守っていく責任もあります。士協会運営に多大な影響を与えることが急激に行われるのであれば、それは一旦は反対の声を上げざるを得ません。 しかし、管轄官庁がやることは止められないでしょうから、反対して時間稼ぎをしながら、次の方策を探っていく事になると考えています。

No.0007
40年間続いた事例収集。
原始データの掘り起こしから公示事例を作成するまでの総てを鑑定士が関与することの代償として、公示等事例を一般鑑定に流用することが、黙認されてきた。 これは法的に担保されない砂糖細工のスキームだという指摘は常に為されてきました。《40年間の無作為》

No.0008
個保法と新スキーム。
個人情報保護法の施行と新スキーム事例調査の実施は、三次データまでの成果は国に帰属するものとなり、三次データを利用する不動産価格指数制度創設は三次データの国帰属を確定させた。 必然的に派生データとしての四次データ(公示等事例)の一般鑑定利用は厳しく制約されるものとなった。《7年間の無作為》

No.0009
どうすれば?
先ずは、全ての事例データの利用に関して、個保法に完全準拠することが求められましょう。 次いで、一般鑑定(営業行為)に利活用する大義名分が求められますが、この大義を描くことがとても難しいことです。 三次四次事例データの利活用に際して、安全性と透明性が十全に担保されなければ、事例調査主体が鑑定士や鑑定協会から第三者に移行することも有り得ると想定すべきでしょう。 よく指摘されていることは、三次データ調査の不十分さや不適切さです。 これを糺さなければ、やはり第三者への移行移管も有り得ると考えておくべきでしょう。《一年半の費消》

No.0010
今回は事例の収集に当たって、不動産鑑定士がほぼ無報酬で作業する所も反発があるところです。仮に第三者に移管する場合、費用(報酬)が発生すると思われますが、それがどこから出てくるのか見ものです。

No.0011
理解しておきたいことがある。 士協会の業益確保の行動は連合会の改革を遅らせます。
局所最適、全体不適ということです。 さらに申せば、改革のこれ以上の遅れは、不動産価格指数との関連から、調査主体を第三者に移管しようとする動きを加速させかねません。

No.0012
新スキーム調査費用の負担についての疑問が呈されていますが、新スキームとは公示スキームによる事例調査です。 即ち、アンケート郵送費と調査役務の提供は地価公示スキームによるものであり、国は無償とは考えていません。 (妥当な対価であるか否かはともかくとして)

逆に云えば、三次データを提供するから、その対価は地価公示報酬から控除するという理屈も有り得ます。 大義名分と云うのは、それらを含めた大義名分(理論武装)が必要であろうということです。 しかも、その大前提は安全性と透明性の担保であり、情報開示であるということでしょう。

No.0013
びわ湖会議でSさんがおっしゃっていた「危惧」が予想以上のスピードで現実化してきています。どうやら国としては不動産取引データの方が、地価公示制度よりも優先順位は高いようです。時流を見誤ると鑑定業界は孤立化しかねません。 《大いに同意》

No.0014
びわ湖会議はじつに有意義でしたね。業界に対する危機感が、グッとリアルになりました。前線で奮闘される協会幹部の皆さんに感謝です。 荒唐無稽な戯れ言ですが、公共用地取得の増加が見込まれず、相続税徴収件数も低いなかで、いまや地価公示制度の恩恵をいちばん受けているのは、固定資産税の課税主体です。縦割り行政のなかで、国交省が公示制度を大事にしないのは、ある意味ではやむを得ない面があるように思います。評価庁的な組織をつくるのがベストでしょうが、過渡期として、地価公示制度の所管を総務省に移管していただくなんてことができないものでしょうか。

No.0015
幾つかコメントで、取引事例の利活用について話題になっていますが、土建局不動産業課が09/07に公表する「情報整備にあり方:中間報告」を読みますと、国交省土建局の考え方が透けて見えてきます。 《大いに同意》

No.0016
資料提供ありがとうございます。不動産学の研究が遅れているということは、鑑定士が高度なデータ分析技術を身につければ、不動産全体、社会全体に大きく貢献し得るということにもなると思います。不動産を通し、良い社会のあり方を提示できれば、鑑定士への印象も変わってくるのかもしれません。

No.0017
国土交通省は、住宅を対象とした不動産価格指数の試験運用を8月29日から開始した。取引事例の成約価格を用い、国際指針に基づいて作成したもので、不動産の価格変動をつかむ警戒指標としての役割が期待されている。国交省はこれに続き、商業用不動産の価格指数の開発に着手する。

No.0018
私は、不動産鑑定士の生きる道はある程度考えたつもりです。地価公示などの公的評価は今後、このような指標がスタンダードとなれば不要となるのではないかと考えています。 しかし、不動産は民法上の言い方でいえば、「特定物」であり、「種類物」ではないということです。 このことは、いくら指標や目安があっても、一つ一つの不動産は厳密に言えば全て価格が異なってくるということ。 《大いに同意》

No.0019
マスとしての変動は、個々の不動産への影響の仕方は異なります。不動産の価値を判定する需要は永遠に無くなりませんが、誰がどう、関与できるかがが、変わるだけだと思います。
そこでは、国民のためになるという大義名分が必要です。

登記簿に価格を記載する動きが、司法書士業界で巻き起こりましたが、宅建業界が根強く反対し、潰したと聞きます。

No.0020
唐突ですが尖閣諸島買い上げ価格について、「賃借料2450万円がひとつの目安になると思います。沖縄で(継続的な賃借が見込める)軍用地を参考にすると、利回りは約2~3%。ここから推測すると、約12億2000万円が妥当な額になるでしょう」

どこかの不動産鑑定士が査定した尖閣に20億円はボッタクリ。 政府は近く、尖閣諸島を約20億5000万円で購入する売買契約を埼玉県の地権者と交わす。国と東京都による「尖閣争奪戦」はひとまず、国に軍配が上がった格好だが、この契約には首をかしげてしまう。 《大いに同意》

No.0021
様々な御意見があるようですが、それぞれに鑑定士になった経緯、ライセンスを得てからの経緯と環境、組織人か独立自営かによっても異なりましょうし、自営でも雇用職員数によって異なりましょう。 何よりもそれぞれの考える優先順位が異なるのであろうと考えます。

自者の繁栄優先はともかくとしても、業界の有り様から考える人、鑑定士の有り様から考える人、鑑定士のプレゼンスを優先するか、様々でしょう。だから、直面する課題の優先順位の付け方も違いましょう。 小生はいつも、呉越同舟は普遍的に存在すると考えます。そんな時に、小異を捨てて大同に就くという考えは採りません。小異を残して大同を優先するという考え方を採ります。

No.0022
某役員氏がある日、述懐してました。 彼は鑑定業界であまりにも小規模な士協会を育てたことが、本当に佳かったかと考えると言いました。 都道府県単位会が大前提だったとはいえ、自前の事務局も持ちかねている士協会を育成したことが良かったのかどうか疑問だと言います。

No.0023
進むべき道には賛同します。 まさに時代に相応したあるべき姿でしょう。

あらためて以下の二点を求めたいと思います。
・共存共栄、相互扶助の実現に向けての取り組み。
・安全管理措置の徹底強化。
国民に対して堂々とトレイサビリティの実現をアピールし我々にとっても、事例取得後の管理のあり方、業務提携のあり方をより適正な方向へ促し、結果としてより適切な鑑定評価の実現に誘導させることが連合会の為すべき仕事です。 《大いに同意》

オンライン開放は、こうした目的とは別の土俵、つまり便益とリスクとの関連で語るべきことです。
現状のまま便益を追求するとリスクが大き過ぎます。
リスクとは国民の情報管理者の立場としてのリスク、そして不動産鑑定士のアイデンティティに関わるリスク。 リスクが減れば便益を追求してもいいでしょう。

No.0024
国交省が強調している、閲覧料格差の否定には、①スキーム事例は情報源が国民から無償提供された公益性の高い財産であり、そこから派生する経済価値にはおのずと一定の制約が存在するはず、②さらには、このような公益性を帯びた情報財産は、個人情報の保護に配慮しつつ、独占業務の地位にある鑑定士はフラットに共有すべきものであり、そうすることで鑑定評価制度の全体的な効率性(主にユーザー側の効用)を向上させることで広く社会に便益還元せよ、という趣旨が背景にあるように思います。

No.0025
「3次データ等は公示納品物だから閲覧料に作成料を付加するのは不適切」というのは、やや傍論的な話のように思います。業を煮やした発言サイドから、応酬的に出てきた感じすらします。
事例情報ソースの公益性、独占業務資格者に求められる自制といった視点に立てば、「閲覧料の格差否定」は正論ということになるのでしょう。

我々の足元をみれば、事例の利用者と作成者との負担調整は重要な問題であり、何らかの受益者負担のシステムが必要なことは間違いないでしょう。しかし、多くの鑑定士が経営環境の悪化に直面するさなかにあって、事例利用に関するフラット化の徹底といった(国が云うところの)国民目線からの正論を突きつけられた状態で、二極化する双方の意識格差の解消は容易ではなく、出入り自由の連合会の求心力に頼って解決しようとしても決め手を欠くような気がします。

それよりも、事例利用に関するフラット化の徹底が国民目線からの正論だとすれば、それは同時に、我々の独占業務資格者団体としての組織のあり方にも根本的な問いを投げかけられたのだと理解すべきではないでしょうか。

No.0026
茫猿は、四次データは出涸らしと云われるが、これには相当な違和感を覚えます。マーケットが活況で取引件数が多いところはそのようなことが言えるかもしれませんが、少なくとも私の知る範囲では四次データが相変わらず中心的存在です。 また、三次属性データの掘り起こしから評価業務をはじめさせること・・・と書かれていますが、これは全く皮相的な議論で、これをもって鑑定評価の質的向上やダンピングに歯止めがかかるとは到底思えません(残念ながら、別の対処マターでしょう)。

むしろ、四次データを共同利用のシステムから外してしまうと、地元士協会での非正規利用を増やしてしまうことを心配します。 よって、このご意見には相当な反発があると思います。

No.0027
私は、鑑定士と鑑定業界は、ある意味解体的出直しを迫られているように思います。他方、事例問題にいつまでも協会がエネルギーを奪われるのはもったない話です。
たしかに、新スキームは相当な揺らぎの中にあるのでしょう。不動産業課や土地市場課が目指すインデックス事業と我々の基盤をなす取引事例の安定的確保が、同じ船には乗れなくなりつつあるようです。

結局のところ、鑑定士が社会的に真に必要とされる存在であり続けられるかどうかにかかっているのではないでしょうか。個々の鑑定士のレベルアップこそが現状打開の要諦であり、そこを追及できなければ衰退するしかないのでしょう。

No.0028
あくまで開放反対を謳いますが、ここまできてしまうと反対ばかりを唱えられませんのである意味、士協会として開放への条件整備にコンセンサスを整えるべく意見交換中です。
以下検討中の全国開放の最低条件です。
・ 事例閲覧管理権の受託(士協会入会動機、士協会存続に関わる問題)
・ 作る者と使う者の調整策(相互扶助、共存共栄に関わる問題)
・ 連合会における事例作成地域調整金の設定(士協会財政に関わる問題)
・ 不正利用者に対する安全管理措置の強化(個人情報取扱事業者としての責任の問題)
・ 地価公示評価員以外のテキストデータ出力禁止(公示評価員のインセンティブの問題)

問題は4次データはどうするのか、と言うことです。
安全管理措置の徹底を謳うのであれば、4次データを含めた議論をしなければ、多くの士協会のこれまでの努力を台無しにします。 4次データがまた地下に潜ることになり、完全に今の状態から後退します。 しかしながら、事例閲覧後進士協会にとってはその方が都合が良いのかもしれません。今までどうりなのですから。 3次で済ませればいい、という言い方に、誤魔化しが感じられ大きな流れになっていることが大変残念に思います。

No.0029
9月6日の第6回業務執行理事会の報告を見て、この変節?に驚きました。
ご案内の本質的、根源的な問題を危惧しております。

No.0030
さて、ご案内頂いた内容、的を射すぎており、暗澹たる気持になりました。昨日、ブロック会議があり、漏れ聞くところでは、新スキームの所管が土地市場課から不動産業課に移管される模様です。 鑑定協会執行部も相当、追い込まれているのではないでしょうか。

これだけのアゲンストの風を全身で感じ取れない、センサーではどうしようもないですね。
不動産鑑定評価制度存亡に関わる、様々な事実、事象がこれだけ、白日の下に晒される中、社が何を必要とし、必要としていないのか、もっともっと、原点に返って、熟考、整理、行動に移すべき機は、熟しすぎていると思います。

No.0031
国交省・土建局の来年度組織改編が洩れ聞こえてきます。
土地市場課 → 不動産業課(取引価格情報提供制度所管)
不動産市場課(不動産価格指数所管)

No.0032
事例ソースの公益性、独占業務資格者に求められる自制等に、真摯に向き合うことを強いられているのだとしたら、我々の組織が任意団体にすぎないこと、重層会員制、兼業に全く制約がないこと等、根本的な矛盾を抱えた今のままでは、もう限界が近いことは自明でしょう。本来的なガバナンスを期待する方が無理というものです。兼業の大手業者の意識は変わっていないですし、これからも変わらないでしょう。

事例データの公益性、求められる情報保護・トレサビリティーとの見合いからして、私的自治の完遂すら覚束ない我々の今の組織体制は完全に役不足です。いくら公益法人化でお化粧を厚くしたところで何の解決にもなりません。これらの矛盾点についても、国民目線とやらに晒してもらって大いに批判を仰いでみたらどうでしょうか。 《大いに同意したいが、その後を考えるととても不安》

No.0033
日本国家の官僚は全ておんみ大切にて期待せず。
3次データは全てオープンに。迅速に無料に近く。
半年遅れの4次データは士協会で利活用できればよいのでは。
多様なデータの活用が許されるように。
一番よいのは全てオープンにし、料金は無料に近く。
データーを秘匿するのが一番の悪であると思います。

No.0034
反対であれば代替提案をしろと執行部が言っているようですが、国土交通省と協会執行部との申し合わせ内容が開示されないので、国土交通省を相対とした現実的な提案が困難です。

No.0035
公的土地評価制度が地価公示を頂点とした土地基本法に守られているという安心感によって無作為な時間が流れ、その安心感が変じて、この制度は永遠に不滅であるという呪縛となり、鑑定士の思考停止に繋がっていたと言えるのではないでしょうか?
でき得れば固定資産評価体制と相続税採算評価体制はそれぞれ課税目的が異なるわけですから、両者の均衡を保ちつつ、徐々に地価公示からは距離を置く体制に移行すべきと考えます。
何故なら、当面の間、地価公示は不安定な状態が続くことが予測されるからです。

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