index事業その2

【茫猿遠吠・・index事業その2・・03.02.07】
 岐阜県鑑定士協会が取り組んでおります「収益INDEX事業」についての
続報です。
『建築費調査』
 事業用賃貸ビル並びに居住用賃貸ビルについて、設計並びに積算を行
う候補地を岐阜市内に選定しました。候補地は実際にビルが存在する場
所でかつ地価公示標準地或いは地価調査基準地に近接する地点を選択し
ました。
 設計並びに積算の仕様は、季刊誌「建築コスト情報」に掲載される
コストプランニングデータに準拠することと致しました。
当然のことですが、調査基準日である01/01/2003時点における、岐阜市
内建築市場の実態を表す価格にての積算を依頼しております。
設計・積算の依頼先は、中堅ゼネコン(県内トップ級業者)及び市内の建
築設計事務所に委託し契約を済ませました。成果物の納期は年度末です。
 委託費は既報の予算範囲内にて受託していただいております。
『賃貸契約調査』
 事業用賃貸ビルに係る賃貸契約詳細調査は、某著名調査事業者に委託
しました。調査内容は市内主要賃貸ビル5棟について、各テナントの賃
貸契約内容(賃貸期間、賃料、一時金等、共益費、賃貸面積等)を悉皆調
査することにあります。
 この委託費も既報の予算範囲内にて受託していただきました。
 賃貸契約調査は計5棟のビルの全テナントの悉皆調査を依頼するもの
ですが、全てについて調査報告が可能か否かは結果報告を待たねばわか
りません。しかし、相当数のテナントについてその賃貸契約の全貌を知
ることは可能と予想しますし、受託調査会社もある程度の見込みを持っ
ているようです。
 予備調査において、既に空室数が判明していますから、賃貸面積調査
を加えれば確度の高い実際空室率が把握できると予想します。同時に、
契約時期や一時金等による賃料の差異も把握できるでしょう。
『分析ツール』
 分析ツールとしては、地価公示ソフトや市販のDCF法ソフトなどの
利用も考えましたが、自在に解析方法を変更できることを優先して、自
主製作としました。担当委員会でフローチャート、レコード、フィール
ド等を検討して、実際のソフト製作は地場のソフトハウスに委託してい
ます。勿論、入力データは地価公示フォーマットに準拠してアウトプッ
トし、公示等作業に利用できるものです。
 この調査に並行して、事業用ビルや居住用賃貸ビルの建築データファ
イルの作成も進めています。入力に伴う煩雑さや入力コストが解決でき
れば、募集賃料広告もデータファイル化したいものと考えています。
 また、士協会員自身が直接行う類似調査としては、居住用賃貸ビル等
の実際空室率調査や賃料等アンケート調査も視野に入れたいものです。

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