情報の開示と共有へのコメント

清水千弘より

清水千弘 — Mon, 07 Mar 2011 14:55:04 +0000

Client Influence Problemという言葉を，最初に日本で書いたのは私の論文かと思います。2000年のことです。
出版前に，なぜか原稿が一人歩きしてしまい(共著者が金融庁の委員会で報告し，それを読んだ金融庁職員が，勝手に鑑定協会に質問状と一緒に原稿を送ってしまった)，当時は，鑑定評価制度批判でありけしからんということで，鑑定協会では，私に対して質問状を送りつけようという議論になったと聞きます。
国土交通省地価調査課課からも質問状と訂正要請がありました。共著者の先生が対応してくださいましたが。出版に対しても圧力がかかりました。
それから12年が経ってようやく正面から議論をしていただけるようになったということは，私としてはtoo lateという思いがありますが，とても喜んでいます。再度，この言葉を使ったのは，証券化不動産の鑑定評価のモニタリング委員会でのWG座長としての報告においてです。一昨年でしたでしょうか。
それを受けていただき，協会でも検討していただいているものと思います。このモニタリング制度も，立ち上げにはいろいろとありました。
2005年に，英国のカース・バーグ委員会を参考としつつ，日本でもモニタリング制度を考えてはどうかという提案したのが，国土審議会不動産投資検討小委員会のことです。その制度立ち上げから，モニタリングのWGの座長を三年間勤めさせていただきましたが，日々進化している制度を喜ばしく思うとともに，改善されていない点が見えてくるとまだまだやることが多いと思うこともあります。
このモニタリングの立ち上げも，大変なプレッシャーがかけられました。反対意見のほうが大きかったのです。当時の理想とはかけ離れてしまったモニタリング制度ですが，それも，是として受け止めていただける意見を聞くと，うれしく思います。
もっと早く対応していただいていれば，別の世界が開けたと思っているのですが，このような状況まで追い込まれた今，このようなことだけを検討していては，またまた時代に取り残されてしまうと思っています。
リーマンショック前後で起こったことを総点検し，ビジョン検討会であがっていないような根幹になる問題を，鑑定協会が自らの力で探し当てることができるかを見させていただいています。
自分で問題を浮き彫りにし，それを解決していく力がついて初めて，ビジョンが作れます。期待しています。

玉那覇　兼雄より

玉那覇　兼雄 — Mon, 07 Mar 2011 05:32:13 +0000

　私は、このHPに書かれている内容についてすべてを理解しているわけではありませんが、基本的には賛成する者です。
　鑑定評価の有用性と信頼性又は鑑定評価の必要性は、鑑定評価基準の論をまつまでもなく、一般の財と異なる不動産の特性からくるものであり、「市場の失敗」をカバーするものであって、ある意味、必然的な要素を含んでいると思います。社会における価格秩序を望ましい形にするために鑑定評価の制度が創設された、と考えます。
　しかし、この制度が認められるためには、その有用性と信頼性が揺るぎないものであることが大前提となるはずです。たとえ制度が存在しても、有用性と信頼性がなければその制度は有名無実となってなってしまうでしょう。
　依頼者のプレッシャーに屈することのないよう、強い倫理的要請があるが、これからも専門職業家として鑑定士はその要請に応えていかなければなりません。
　しかし、鑑定評価の現状をみると、証券化しかり、訴訟鑑定、売買のための鑑定等々において、不当な鑑定が多発しております。社会的に表面化しているものは実は氷山の一角かもしれません。最近では「依頼者の利益を図るのが受託者である鑑定士のビジネスとして当然である」、と豪語するものさえ出てくる始末です、こうなっては精神論に訴えるだけではどうにも解決が図れないところまできているように思います。
　この問題を解決するには、精神論だけではなく、不当鑑定や依頼者プレッシャーに歯止めをかけるようなシステムを構築することが今重要となってきているのではないでしょうか。
　このように述べると、おそらくこの意見に反対する人は少ないだろうと思います。
　ところが、リア・レビュー（案）がそうであるように、いざ、具体案を提起すると、守秘義務は？　ノウハウの漏出は？　依頼者の理解は？　等々と困難な要因を述べ、さらにはできない理由を並べ立て、結局はそれはできないと結論づけられてしまいます。
　昨年から、沖縄県士協会においてモニタリングなるものを実施しております。未だ試験的な段階にありますが、実際に公共団体に対して情報開示の請求を行って、鑑定評価書をいくつか入手し、委員会でこれをチェックして問題点等を指摘しております。概略以下のような作業を行います。
　手順としては、先ず、当面は公共団体に限定し、すべての起業者に対して、今後はモニタリングを実施して評価書のチェックを行うこと、その結果を依頼者、鑑定士の双方に通報する、ついては評価書の開示にご協力を、などを記載した文書を発送（アナウンス）しております。
　次に、開示請求によって評価書を入手しますが、これは事務局職員が行い、担当鑑定士の名前を黒塗りする等、誰が鑑定したのか分からないようにし、委員会にかけ、チュエックを行います。
　最後に、チェックの結果問題となった点を列挙し、会員へ公表し、依頼者へ（特に問題としてあげられるような点はなかった旨、このモニタリングは評価書の妥当性を証明するものではない旨、等々）報告するというものです。
　いたってシンプルですが、その効果は予想以上に大きいものであることが分かりました。
　それは、会員がモニタリングを意識し、そう簡単に依頼者プレッシャーに応じられないという機運が一段と高まったこと（モニタリングを理由に謝絶する例もある）、そして、未だ表面化しているわけではないが、依頼者においてモニタリングを脅威に感じつつあること、があげられます。
　このモニタリングを開始するにあたっては、１年半という期間を要しました。それは会員を説得するための期間です、構想としては最初は賛同するものの、いざ具体化となるといよいよ困難又はできないとする理由が次々と並べ立てられるようになります。最後は、役員の皆さんの根気づよい説得で圧倒的多数で実施が可決されました。
　この鄙からの発信で、リア・レビューが提案されておりますが、モニタリングはやる気があれば地方でもできる反面、これは全国的であり、企業、行政、何よりも鑑定協会が既成概念を大きく変えることからスタートしなければなりません。だからできないというのではなく、実現に向けて不退転の決意で臨むべきではないかと思います。
　役員の立場で、このような意見の表明が適切かどうか迷いがないわけでもないですが、依頼者プレッシャー問題の根が深く、このまま放置したのでは鑑定制度の存続も危ぶまれるのではないかという危機感から投稿させて頂きました。
　鑑定評価が、守秘義務を隠れ蓑にするような閉鎖的な業務から、透明性の高い、信頼性と有用性を確信できるような業務へと展開が図られることを望みます。

匿名より

匿名 — Wed, 02 Mar 2011 12:14:57 +0000

近年、茨城空港や静岡空港が開港しましたが、空港用地やアクセス道路
となる土地の評価もおそらく実勢の２倍程度の価格で評価するように指
示されていると思います（情報開示請求をしたわけではないので証拠は
ありません）。
所管官庁の国土交通省は、国会やマスコミに取り上げられるような問題
が生じた場合には評価した不動産鑑定士をテキトーに処分すればいいと
考えて、鑑定評価書の原則開示をしたくないのではないでしょうか。
日本不動産鑑定協会が検討している「依頼者プレッシャー対策」
も、小学生が考えたようなストラクチャーで、真剣に考えようと
いう意思を感じることができません。

高橋雄三より

高橋雄三 — Tue, 01 Mar 2011 00:53:11 +0000

生ぐさい世界から一歩退いたからでしょうか。
論点は的確であり、論理や分析は鋭くなった
と感心しながら、いつも愛読しています。
依頼者意向忖度問題は弁護士、会計士、税理士、……、
知的サービス業には常につきまとう問題ですが、
不動産鑑定士の場合は、特に、チェックシステムが働かない
という点で根が深い問題です。
今回のご提言、よく考え抜かれており、
たたき台としては立派なものと、改めて感心しました。
私自身は、心はすでに鑑定の世界から離れていますが、
こんなに鑑定業界のことを本気で考えている人がいること自体が貴重なことであり、
救われる思いがします。
これからも積極的な提言・提案を期待します。

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清水千弘 より

玉那覇 兼雄 より

匿名 より

高橋雄三 より

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