第二次新スキーム改善 §Ⅵ

第二次新スキーム改善 §Ⅵ 《改善特別委宛の上申書》
10月24日(水)に開催が予定されている新スキーム改善特別委員会(委員長は連合会・会長緒方瑞穂氏)宛に、上申書を提出致しましたので、『鄙からの発信』にも開示致します。 上申書の提出の趣意は、茫猿も委員会に招集を受けていますが、審議における発言時間は制約が予想され、発言時間は数分も与えられるかな程度であろうと考えますことから、事前に意見趣旨を上申書として提出しておくものです。 委員会開催日までには少し日時がありますが、10/16開催予定の業務執行理事会並びに理事会にも、外野席からもの申したいと考えての送付及び発信です。
もの申したいと云っても、野次にもならないでしょうが。 詰まる処、これもまた遠吠えです。

「 上申書  改善特別委・委員長 緒方瑞穂 様」 (改善委委員・森島信夫)
一、第二次改善案骨子
本年九月以降の業務執行理事会(常務理事会)並びに理事会の開催経緯からすれば、09/25付け「業務執行理事会資料1-2:2012.09.25:さらなる改善策とその背景」記載される事項、特に骨子と認められる以下の事項については、所管庁カウンターパートとの協議を了しているものと考えております。 また同資料・補足説明に照らしても、下記骨格事項の大幅な変更修正は事実上困難であろうと推察されます。
「第二次改善案の骨子」
1.資料利活用に関わる閲覧は、連合会に一元化する。
2.資料閲覧はセキュアなオンラインネットワークに一元化する。
3.閲覧対象データは、いわゆる三次データに限定する。
※三次データとは不動産価格指数積算基礎データを云う。
4.閲覧料は実費主義を採用する。
※実費とは照会票発送回収費及びネットワーク維持費等を指す。

二、事例調査負担と閲覧利用便益との格差是正
平成24年6月15日(金)午後5時から5時50分まで実施された「地価公示公開レビュー」にて指摘された事項に注目すれば、今後の地価公示地点数は年々縮減してゆくことも予想される状況です。 仮に地点数が現在の三割減、二人評価の見直し(法定事項ではあるが)などを予想すれば、現在の地価公示委託報酬額の大幅縮減の可能性も有り得るものである。

現在でも負担に喘いでいる、事例調査の現場において調査件数横這い、公示報酬縮減という事態は負担をさらに過重なものとする。そのような予測をしなくとも、現在でも一年を通じて恒常的に担わされている公示評価員:調査役務等負担に対比して、閲覧料がさらに低額化し閲覧便宜が飛躍的に向上する地価公示非従事:閲覧者が受ける便益との格差は、さらに開くこととなる。

この点を為す術もなく放置することは、鑑定士協会連合会の自治能力や統治能力を疑わせるものであり、連合会の求心力を低下させ、ひいては事例調査の的確かつ円滑な遂行の障害ともなりかねない。

三、格差是正の具体策
現状における会員間の意識格差を考えれば、最も望ましいのは、地価公示採用(所要)事例数を超えて、調査の負担を余儀なくされている事例調査役務負担の実態に応じた実費補填額(弁償額)等を閲覧料に含ませることである。 どうあっても金銭的補償が不可であるとするならば、以下の要望事項について適切な対処を求めるものであり、執行部が所管庁と粘り強い交渉をされることを期待致します。  以下、いずれも事例調査を担当する公示評価員に限って認められるべき、インセンティブ項目であり、アドバンテージ項目である。 当然のことであるが、間接的に或るいは時間を経て全会員にその便益は及ぶものであります。

1.データ解析の便宜供与(鑑定評価書のクオリテイ向上)
納品確定済み三次データについて、公示評価員に限定される多様なデータ解析の便宜を図ること。 安全性には十全の配慮を講じた上で、集計結果等の鑑定書記載を認めること。並びに、その支援ソフトを開発供与すること。

2.非回収データの利活用(鑑定評価書のクオリテイ向上)
非回収データについて、照会を伴わない集計データ等としての閲覧等利活用を認めること。 取引当事者の内、照会対象としない一方への照会を認めれば、なお良いことである。 評価基盤資料の強化につながるものである。 並びに、その支援ソフトを開発供与すること。

3.調査の効率化と負担軽減(特に地理情報利活用)
連合会の負担において地図システムを早期に導入し、地理座標値の活用を図ること。 特に地理情報システムで簡易に取得できる事例属性としては、各種施設距離条件データや都計用途地域をはじめとするエリア的属性データが存在している。 これらのトータルシステムを開発提供することにより、調査の役務負担を大幅に軽減することが可能と考えられる。

また、GPS搭載カメラやスマートホーンを貸与して、調査データの入出力を簡易にして事例調査におけるナビシステムの円滑な利用方法を開発することや、事例地特に複合不動産事例地の現況写真をデータシステムとしてファイルすることにより、公示評価員の公示事例カード(四次データ) 作成他に資すると共に、取引時点当時の現況写真の保存は以後の評価にも役立つものと考える。 以上について早期の実現を期待するものです。 本項目も支援ソフトの開発供与及び機器提供を伴います。(デジタル化スキルの向上)

4.公的土地評価の一元化と事例利活用
公的土地評価における三次データ及び地価公示由来事例(四次データ)の一元的利活用の確保を求めるものである。 特に固定資産税土地評価における地価公示由来事例の円滑な利活用は固評標宅評価の精度向上に不可欠である。

同時に士協会を通じた公的土地評価一元的事例利活用は、固評における士協会のプレゼンスを強化させるものと考える。 士協会を通じた(守秘対象)事例提供は、その代償として固評業務を通じて入手し得る様々な(守秘対象)市区町村情報について、士協会への提供を求めることを可能または前提とするであろう。
本項目もまた、士協会が固評受託業者にデータ提供を行う為の管理ソフトの開発供与を伴うであろう。

5.幾つかの士協会が行うDI調査の全国的展開を支援すること。
DI調査は、不動産価格指数や地価公示価格推移指数とリンケージすることにより、鑑定評価の精度向上に資するものである。 DI調査結果が不動産価格指数や地価公示価格推移指数と差異が生じれば、その差異の所以を説明することによって、斯界のプレゼンスを高めるであろう。 同時に宅建業界との友好増進増強に役立つし、地元メデイアへの広報を通じて地元士協会のプレゼンスを高めるものとなる。
本項目に付いては、少なくとも返信郵送費、集計分析支援ソフトの開発供与を伴います。

6.その他、及び提案事項の予算措置について
とても難しいことではあろうが、事例調査の重要性に鑑みて、事例調査は連合会会員の総てをあげて担うべきであると考える。 即ち、総員が作成を担い、総員が閲覧便宜の供与を受けるということである。

以上の施策を実行に移そうと思えば、相当に多額の予算措置が必要となろうが、それは連合会閲覧事業特別会計のなかで計上されればよかろうと考える。 即ち、会員個人宛の調査に関わる実費等弁償は行わないが、関連付随事業を連合会単位で、ブロック単位で、士協会単位で実施しようというのである。 事例調査等関連付随事業であるから、広義の実費と認めるものであり、将来的な研究開発費と位置付けることも当然であろう。 連合会財政に直接的な影響は与えないし、士協会へは配付金とか補助金支援ということになろうが、あらぬ疑いを避ける意味から、紐付き交付金・補助金となるか、連合会の公益法人会計規準からすれば共同事業となるのも、やむを得ないことである。

以上の提案事項の採用や実施は、調査を担当する地元公示評価員のアドバンテージ強化につながるものであり、即ち地価公示並びに事例調査へのモラールを高めるものとして期待できる。
さらには、直接的に或いは間接的に鑑定評価を支援するデータを取得し、さらに社会に還元することによって、社会におけるプレゼンスを強化するものとして幾つかの事業展開が考量できる。
DI調査などは、その最たるものである。 今やアントレプレナーやベンチャー的発想や行動が求められていると考える。

そういった積極的な事業展開によって、連合会は実態的にあるいは実質的に、各種取引価格情報の連繋を担う中核機能(ハブ)の相当部分を担う存在となるであろうし、まさに中核機能(ハブ)を支える覚悟と意欲の社会への表明ともなるであろう。   (以上)

《閑話休題》 午前中は鄙里に響いていた百舌鳥の鳴き声が、さっぱり聞こえなくなった。 台風情報を確認すると、台風17号の現在地は沖永良部島辺りらしい。 鄙里に接近するのは明日の昼前後らしい。 台風が近くなったから鳥たちも避難を始めたようである。 鳥への避難勧告は気圧変化で行われるのだろうか?

 

 

 

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