しかし、これらに関して、つまりREA-NETの無料機能についての案内が何もないのである。　REA-JIREIに加入申し込みしないとREA-NETにアクセスできないのか、それともREA-NET加入は07/01を期して全会員について自動的に加入措置がとられるのか確認してみたい。
REA-NET＝REA-JIREIという誤解が従来から罷り通っていることから、やむを得ないこととも云えるのだが、ああまたしてもREA-NETの矮小化が始まったと思わされている。　なお、この件については日鑑連事務局に照会してみる予定である。

2013.05.09 付けにて、以上の疑問について、事務局に照会しましたが、現在まで何の返答も届いておりません。　2013.05.15付け日鑑連メールマガジンでは「◆REA-Jireiの利用申込みに当たっての質問について」と題する記事が掲載されており、そのQ4では以下のとおり示されている。

Q4
既にREA-NETを利用しているので申込は不要か。
A4
REA-NETを利用している場合も「REA-NET/REA/Jirei利用申込書」の提出をお願いして
おります。各士協会の運営から連合会の運営に変わり、7月1日からの新規運営となるので、
REA-NETを利用している場合も新規としての申込になります。

鑑定業者宛には文書にて通知が為されているようだが、非業者会員には何の連絡も為されていないようである。　相応の会費を負担しているにもかかわらず、鑑定士会員のことは、日鑑連は眼中になく、鑑定業者にあらねば会員にあらずとお考えのようである。

この一年のあいだ、鑑定業界では「民間分野への業務拡大」や、「RICSとの業務提携」に代表されるグローバル化が話題となり、鑑定評価の裾野の拡大充実が図られてきました。　それらは大事なことであり素晴らしいことでもありますが、同時に「事例資料利活用問題」は昨年からの混迷が続き、今年も新制度創設には至らず、年越しを迎えました。　鑑定協会から公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会へと大きく衣替えした日鑑連は、内部求心力の力強さを見出せないままに一年が過ぎようとしているように見えます。

一年の最後をこの種の記事で終わるのは釈然としないのですが、でも大事なことであるにもかかわらず、コンセンサスが得られていないように見受けられることについて、ふれておきたいと思います。　それは12/04理事会に於いて承認された新スキーム第二次改善案に記される「REA-NET」についてです。

一、新スキーム第二次案の解釈とREA-NET現行契約
第二次改善案第一項では以下のように定めています。
「１．情報の安全管理を徹底するため、25年6月末までにREA-NETを全士協会に導入する。
なお、未導入の士協会については連合会が代行する。」

REA-NETなるものの解釈　その１．
ここで云うREA-NETとは、現行三者契約に基づくREA-NETであるのか？
※現在20を越える士協会が導入し契約している現行REA-NET運用管理契約は、連合会と士協会と管理業者から構成される三者契約である。

解釈　その２．
それとも、連合会の主導権による導入を宣明する以上は、現行の三者契約は破棄され、連合会と新しい管理業者との二者契約による更新済みREA-NETの導入を図るのか？

現行のREA-NET三者契約には、以下の問題点を指摘できます。
１．データを直接に受託者（ITS）へ提供する士協会の権限（契約第7条）
２．REA-NET参加可否の判断に関わる士協会の権限（契約第10条）
３．自士協会に属する会員の登録料支払い義務（契約第18条）
４．データ利用料（閲覧料）を賦課する士協会の権限（契約第21条）

※三者契約上で、REA-NETの運営主体は連合会であるとするものの、
参加可否の判断、会員登録料の支払、データ提供権限、閲覧料賦課権限は
士協会に帰属すると定める契約であり、第二次改善案本来の趣旨にはそぐわないものである。　さらにサーバやシステムの更新時期も過ぎている点が指摘できます。

それでも、（Ａ）安全管理の早期貫徹を優先して、現行三者契約を続行して全国導入を図るか。　それとも、（Ｂ）三者契約を破棄して、新契約のもとで更新済みREA-NETの全国導入を図るのか。　その場合に、（Ｃ）既往の契約による士協会については、どう対応するのか。　という問題点が存在する。　このＡ～Ｃ三項の整理が必要であろう。　連合会が現行契約の破棄を決定し、然る後に新規二者契約を締結して、改めて全士協会に導入を要請すれば事足りるとも云えるが、穏やかな手段ではなかろう。

二、取引事例資料をREA-NETへ提供する件について
連合会が事例資料（二枚目を含む四次データ）の提供を士協会に求める権限は、明白なモノとはされていない。　地価調査委員会発2011.08.23付けの地価公示運用指針第８章１の３にて、「分科会を超えた事例交換は、稀少事例の交換を除き禁止する。」と定めていることに照らしても疑義が残るのである。

具体的には承知しないが、連合会が管理する「地価公示ネットワークシステム」より、四次データをREA-NETへ複写移管するとしても、同様の疑念は残るのである。　また、公示ネットワークシステムより、四次データ二枚目の複写移管が可能であるかは承知しない。　であれば、二枚目を含む四次データのREA-NET提供は、士協会の自主性に委ねる他はないこととなる。

１．安全管理の観点から、閲覧記録が詳細に残せる（LOG管理）以外の閲覧管理は停止。
（注）アナログ的管理の停止は、自会員であると否とを問わないものである。
２．オンライン・デジタル閲覧管理手法として、連合会はREA-NETを無償提供する。
３．よって、REA-NETにデータの提供を求めるものである。
データ提供が無ければ、自士協会会員の閲覧・共同利活用手段も閉ざされることとなる。
（注）REA-NETの維持管理費用は、別途定められる新スキーム負担金に含まれるものであり、閲覧料（実費）として徴収されるものである。

さらに云えば、四次データの閲覧管理は以上に記すようになるが、三次データについては、連合会が公示ネットワークシステムより複写移管して、REA-NETにてオンライン提供するものとなるのであろう。

三、サーバの更新並びに運用管理業者選定の件
利用開始以来五年を過ぎて更新時期がきているサーバ更新等については、日鑑連事務局に設置されているＩＳＰＴ（情報システム推進チーム）によって検討が進められており、その結論待ちであり、来春には更新業務が始まるであろうし、サーバ更新と並行して機能改善も図られることであろう。また、REA-NET運用管理業者の選定に関しても、前記ＩＳＰＴ並びに業者選定委員会が検討を進めており、その結論を得て業者選定が始まるであろう。

以上、REA-NET全国導入に関して、とても重要であろうと考えられることが、未整理のままであり、即ち、REA-NETそのものについて玉虫色の解釈が行われているままでは、全国展開を図ることは困難なことであろうと思われます。　業務執行理事会或いは新スキーム改善委員会において、この整理を行わなければ、次の段階へは進めないであろうと考えながら、年を越す茫猿なのである。　　昼前から降り出した雨は午後になって雪に変わった。眼前はモノトーンの冬景色である。

この資料「 士協会閲覧体制一覧表24.4」には、この一年間語られてこなかった、というよりも見逃されてきた重要な事項が示されています。

配布されてきた資料には、新スキーム改善案の第一目標である「安全性担保」について、その現況を示しています。　詳しくは、この「 士協会閲覧体制一覧表24.4」（PDF）を見て頂きたいのですが、既に安全性を担保し、細目を除けば一次改善案が示している到達目標に達している多くの士協会が存在しているという事実です。
「 士協会閲覧体制一覧表24.4」（PDF） 120404etulanjyoukyou

（A）REA-NETで、事例を閲覧に供している士協会の数 ： 21士協会
（B）REA-NETで、事例を閲覧している士協会会員数 ：  4,444名

現在のREA-NETではLog管理が徹底されていないことや、Jarea認証が業者宛に発行されしかもその更新期間が短いことや、一部士協会では「いわゆる三次データ」が閲覧に供されていないなど、細目では改善されなければならない事項が幾つかありますが、基本的には安全管理が担保されているといえる状況にあります。　しかも士協会数にして約半数、会員数にすれば70%強がその安全閲覧体制下にあるという事実が、あまり語られてきませんでした。

資料閲覧体制改善に際して、拙速は排されなければならないでしょうが、巧遅に偏することも避けなければならないと考えます。 　その観点からは、2012年度はREA-NETによる閲覧体制の全国普及が最優先課題であろうと考えるのです。　閲覧料積算を含むLog管理を強化したREA-NETを改善初年度の目標に設定し、その全国普及を達成したのちに「閲覧料並びに閲覧機会の透明性確保」の実現に向かうべきと考えるのです。　並行して現行の閲覧管理規程における努力目標等規定を遵守規定に改訂されるべきと考えます。　なお、REA-NETの維持管理体制に疑問が呈されることも少なくないのですが、これこそは事務管理的処理により改善は可能であろうと考えます。

REA-NETの普及を妨げているものは、本来、鑑定士協会連合会のネットワーク（安全なイントラネット）であるべきものを、費用負担や事例管理に伴う誤解から「士協会ネットワーク」と位置付けてしまったことにあります。　REA-NETのうち、基本的維持費並びにRea-info及びRea-dataに関わる経費は鑑定協会が負担すべきものであり、Rea-jireiに関わる項目は士協会が負担すべきものです。
さらにそれら維持管理経費の全額は新スキーム維持経費を合わせて「資料閲覧料収入」から支弁されるべきものです。　このことは「間違いだらけのREA-NET　2008年8月19日 」に既に述べてきたことです。

ここに森島（鑑定協会理事＆新スキーム改善委員）は、
『一、鑑定士協会連合会はREA-NET（REA-JIREI）の全国普及に全力をそそぐべきである。』
『二、その達成をみて資料閲覧の透明性確保に向けて努力すべきである。』  と提言します。
現時点で去就を明らかにしていない士協会も、一次改善案に反対する士協会も、既に会員数にして七割強の会員が実施している閲覧体制を採用することに、大きな反対も疑念もなかろうと考えるのです。　この問題に関心を共有する多くの方々に、今一度の検討を願うものです。

一、Rea Netの現状について
2011年度のRea Map活用推進事業等を概括する前に、Rea Netの現状について若干ふれておきたいと存じます。Rea Netは事例閲覧（Rea Jirei）、データ・情報交換（Rea Data）、電子会議（Rea Info）並びに地理情報（Rea Map）の四つの機能から構成されています。　さらにRea Netを十全に運用するための機能として、アクセス会員管理機能並びに閲覧料徴収機能が付属しています。
Rea Netは情報安全活用委員会が2008年度より運用を開始していますが、その普及は遅々として進んでいません。その最も大きな理由は、Rea Netの運用主体が士協会に委ねられていることにあります。　Rea Netの運用基本指針には以下のように定められています。
運用の原則（2008年5月20日制定、Rea Net運用指針より）
第４条　ＲＥＡ－ＮＥＴは、士協会の内部的な会員相互間のオンラインネットワークの構築及び士協会事務局における閲覧事務のコンピュータ化を主眼として運用されるものとし、その運営維持管理については、士協会を一つの単位として士協会が自らの裁量により主体的に行うことを原則とし、本会はこれを支援する。
この運用指針がRea Netの全国普及に際して大きな障害となっていることは否めない事実であります。同時にこの運用指針は士協会単位における自主的かつ自律的運用を求めるものであり、地域の実情に応じた機能的かつ弾力的な運用を意図するものであることも否めません。
なお、運営維持管理を士協会に委託することの実質的意味は維持管理費用を士協会の負担のもとに置くということ以上の意味はありませんが、Rea Jireiに関わる維持管理費と、Rea Data、Rea InfoそしてRea Mapの維持管理費を混同しているところに大きな問題があると云えます。
2011年10月に鑑定協会業務課が主導して構築し運用が開始された「電子掲示板（BBS）」が誕生した経緯も、それらRea Netの運用実態が背景に存在します。
新スキーム改善第一事案において、Rea Jireiの増強改良を目指すことなく、新しい閲覧システムを構築しようと企画されていることの背景にも、この運用実態が反映しているものと思われます。　Rea Netの運用指針を現状のままに士協会の自主管理に委ねておくべきか、鑑定協会全体を統括するネットワークシステムとして再構築すべきかが問われている時機にあると思われます。
二、Rea Mapの現状及びMap Clientについて
地理情報活用検討チーム（NSDI-PT）が構築して、2010年度より東京、大阪など全国１４の都府県士協会にて試験施行が実施されたRea Mapは、現在も試行が継続中です。　この試行中のRea Map は以下の仕様です。
ａ.背景の電子地図は地理院地図及びYahoo Map（変更可能）を使用している。
ｂ.搭載データは地価公示、地価調査、相続税標準地、固定資産税標準宅地、並びに取引事例である。　公示、調査データについては国土数値情報を用いるものであり、その他の評価データ並びに事例データは参加士協会が提供するデータを、当該士協会会員に限定して閲覧に供している。
ｃ． Rea MapはRea Netの機能の一部であり、Rea Jireiともリンクするものである。Rea Mapにて閲覧参照できるエリアは所属士協会所掌エリアに限定されている。
2011年度はRea Mapの機能を向上させるものとして、事例資料等地理情報（緯度経度等）取得システムとしてのMap Clientの構築に着手し、2011.09よりRea Netにおいて全国開示を開始している。　Clientの意味はネット上の地図（Yahooもしくは地理院地図）を背景図として使うが、データはクライアントマシン上におきオフライン作業を行うという意味である。
さらに、以上の工程で取得した事例地地理データや標準地地理データを読み込んで地図に表示するモジュールとしてMap ClientⅡを開発し、2011.10より全国開示したところです。Map ClientⅡでは、標準地のメモ価格を表示して、価格の均衡を検討するほかに、事例地の位置修正も可能である。
Map Clientは開示したものの、一部エリアでの試行並びに限られた会員の利用に止まっており、地理情報（緯度経度情報）活用が全体の流れとはなっていない。それは情報安全活用委のアナウンス不足もあるが、関連機関の理解不足に帰するところが多いといえよう。　今後の鑑定評価にとって必要不可欠と考えられるツールを用意することがNSDI-PTの本旨であり、
三、Rea Net並びにRea Mapの今後の展開
以上の説明でお判りのように、鑑定協会においては会員全員が参加できる（参加している）ネットワークは未だに存在していないのである。　情報処理加工を基幹業務とする不動産鑑定評価業界において、会員全員がアクセス可能な（イントラ）ネットワークが存在していないというのは驚くべきことであるが、協会ではさほどの問題とは意識されていないのがお寒い実情である。
適切なコミュニケーションツール無くして、鑑定協会の求心力を高めようなどと願うのは絵空事と知るべきであろう。　その意味からはReaNet本来の機能充実と発揮が図られ得る体制整備が待たれるのである。

　現在の鑑定協会は幾つかのWebシステムを稼働させている上に、新スキーム関連で構築が立案されている取引事例閲覧管理システムについても、既存のRea Net との整合性が話題になっている。　これらのことを考える上で、鑑定協会が構築し運用している既存Webシステムについて、その一覧を示してみよう。
《システム名称》　　「機能」　（運用委託業者等）
《地価公示Net Work 》「地価公示関連と新スキーム関連成果納品」　（TIS）
《 Rea Net 》「会員情報伝達共有、事例閲覧」　（Itsソリューションズ）
《 Rea Map 》「地理情報システム・ReaNetとリンク」　（システム科学）
《協会BBS》「会員連絡伝達・会議用BBS」　（デジタルコンバージェンス？）
《 Jarea決済システム》「Online決済システム」　（イプシロン）　
《 会員DB 》「会員データベース」　　（ジーソル？）
《 協会HP他 》「協会公式サイト、資料一覧システム他」　（ソフトエージェンシー）
《事例閲覧管理システム》「取引事例利活用管理」（未定）　
　他にもあるのかもしれないが、茫猿が知る関係先は以上である。尚、システム名称や委託業者名等は必ずしも正確とは限らない。茫猿がヒアリングして知り得たものである。
　それぞれが機能が異なる必要なシステムではあろうと思いますが、全体が統括されていないように見受けられるし、管理組織も縦割りである。だから会員は幾つかのIDとパスワードを管理しなければならない。さらに本来的にアクセス可能であるべき全てのシステムにアクセスできるという状況でもない。　鑑定協会が事実上管理運営しながらも士協会へ提供するシステムと称して、いびつな状態のままに放置されているシステムも存在する。
　決済システムや会員管理システムは、事例閲覧料徴収を考えれば共通化が必要であろう。また連合会移行を考量すれば会員録管理についての一元化、会員の情報共有システムの一元化も必要であろう。　総じて鑑定評価を支援するという目標のもとでのシステムの体系化が必要であろうと考える。　
　とまあ記しながら茫猿は思うのである。もうどうでもよいことではなかろうか、少なくとも茫猿風情が言揚げするには及ばないことなのではなかろうかと思うのである。役に立つのか立たないのか、いや邪魔になるのかもしれない。でも茫猿の信条としては、思うことは気付いたことは言っておく、そう考えて今年も過ごしてきたが、もうよいではないかと思うのである。　鑑定評価に多少の関わりが残るらしい来年はどうするかと考えないでもないが、来年のことは来年の風任せでよかろうと思う。　今年はこれまでにする。

一．事業実績報告のWeb公開について
不動産鑑定業者の事業実績報告については、既報のとおり大臣登録業者については既にWeb公開されていますが、次年度からは知事登録業者についてもWeb公開が予定されています。　これら事業実績（受託評価件数、受託報酬額、在籍資格者数）のWeb公開が進められるてゆくことは、事業規模による鑑定業者の序列化並びに選別につながらないかと懸念されます。
執行部並びに協会事務局は、このWeb公開問題について主務官庁からどのようなアナウンスを受けていたのか、またどうのような意見具申を行ったのかが話題になりました。理事会に於ける執行部答弁は以下の通りです。　「本日の理事質問を受けるまで開示の実態は承知していませんでした。また、主務管庁からの示唆は受けておりません。」
唖然とするほどの情報収集能力の欠如であり、問題認識の低さが問われます。　本来的に開示を前提としての事業実績報告徴収ではありますが、従来は窓口開示でしたが、それがWeb開示となれば、その影響力は格段の違いがあります。　然るに、なんの事前通告も無しに窓口開示からWeb開示に変更され、その開示方法についても何の意見具申もしていないと云うことについては、その責任が問われて然るべきと考えられますが、執行部の問題認識はとても低いようです。
穿ちすぎた見方かもしれませんが、執行部を構成する役員の多くは大臣登録業者であり、既に開示されてしまっているから、今さら何をかいわんやということでしょう。　知事登録業者であっっても、域内では実績量上位に位置する方々ばかりでしょうから、Web開示の影響は今後の事業活動にとってプラスに作用するとお考えなのかもしれません。　つまり実績量上位業者にとってのWeb開示は、所管庁による後押し広報と云えるものでしょうが、下位業者にとっては、業務受託の上位寡占化が進むかもしれない悪夢でしょう。　零細業者が多い知事登録業者の開示方法は再検討が必要であり、かつ所管庁に対して然るべき申し入れが為されるべきでしょう。
そうでなくとも、鑑定報酬の競争入札等が横行し依頼者プレッシャー問題も認められ、報酬額のみが競争にさらされ、鑑定評価の質的な競争が等閑になっているという憂うべき実情があるのです。　執行部の問題意識の低さは、改めて問い直されなければなりません。
二．依頼者プレッシャー問題について
「依頼者プレッシャー」という文言が協会公文書に数多く記載されること自体を嘆くという意見がございました。　依頼者からの報酬を得て業務を遂行する専門職業家として、依頼者の依頼目的その他を忖度することは業制度発足以来、常に付きまとっていることです。　しかし、そのような依頼者の意向に左右されることなく自らの業務を適正的確に行うのは当然すぎるほど当然のことである。　いまさらに依頼者プレッシャーなどという文言が横行することを恥ずかしく思う。
この問題の本質は、広義に云えば社会性や公益性が高い鑑定評価について、質的なコンペティションの場が、未だに設けられていないし設けようとする努力も払われていないことにある。　レビュー制度などの確立が急務であろう。
三．鑑定報酬の低廉化並びに見積り競争入札の横行について
近畿会では、鑑定評価の委託発注に関連して行われようとしている「競争入札の中止申し入れ文書」を関係機関に提出すると伺いました。　この文書には関係士協会会長、地域会会長並びに鑑定協会会長も連署する方向で検討中と伺いました。　同時に低廉入札は独禁法に規定する不当廉価取引行為であるとする申し入れも検討中と伺っています。
四．新スキーム改善の方向について
大枠として、第一次改善案の方向性に異論はないが、長年の慣行を改めるに性急過ぎはしないか。　地元会員の理解を深めるためには今暫くの時間がほしい。特に直接新スキーム業務を遂行する地価公示評価員の理解を深めるためには、地価公示分科会等における丁寧な事情説明が求められる。
また、全国二十余の士協会ではRea Netによる事例資料等閲覧が実施されており、特段の問題も事故もなく現在に至っている。　このRea Net（Rea Jirei）による閲覧開示利用に何か問題があるのか、問題があるとすれば改善を図ればよいのであり、新システムを構築しなければならない理由が理解できないという意見を多く伺いました。
このRea Net利用の継続を否定し新システムを構築する理由については、茫猿も未だに判然としませんし、その妥当な理由について説明を受けていません。　「Rea Net」には問題があるとか、所管庁の理解が得がたいなどという理由にもならない説明しか受けていません。　今に至っても、Rea Netを構築予定の新システムの方向へ改善すればこと足りるとも考えていますし、Rea Mapとの連繋を考えればRea Netの改良を検討してもよかろうと考えます。　また両者の併存も有り得るのではとも考えます。　いずれかの機会に、この問題を糺してみたいと考えています。
《付記》　茫猿はRea Net構築に深く関与し、構築後はRea Map構築等に関与しています。　ですから「構築関与者としてRea Netに必要以上に拘る」と見られかねない発言は控えてきました。　でも現にRea Netを利用されている士協会関係者からの疑問には適切にお応えしなければならないと考えています。　こうも言われたのです「あなたは、Rea Net構築提唱者であり、問題点があるとすれば一番良く理解しているはずだ。そのあなたが、なぜRea Netを捨てるのか、聞かせてほしい。」　茫猿はこの質問にお答えすることができませんでした。

これだけを読んで、アア、ソウイウコトカとお判りになる方は相当の事情通である。ざっと読んだだけでは何のことか判らないのが普通である。　その前に、茫猿が「新スキームの行方」を話題にするに、何故にビジョン研究会報告から入るのかと云えば、この研究会は今後の鑑定協会をリードしてゆくであろう方々で構成されるからである。
外部委員としては、岩城豊氏（国土交通省土地・水資源局地価調査課）、内部委員としては緒方新会長、熊倉、新藤副会長がメンバーである。いわばこのビジョン報告書というものは、今後二年間の鑑定協会運営指針とも、マニュフェストとも云ってよいものであろう。
そこで、「取引価格情報提供制度（新スキーム）を通じた事例情報の収集・管理・利用体制の整備」は、何を言わんとするのかである。

・鑑定協会と士協会は、透明性の確保、情報管理等についてのこれまでの取組を速やかに検証し、その改善点も含めて明確にする。

要するに情報管理主体について鑑定協会と士協会の棲み分けを明確にしようというのであろう。いまだに安全管理上の問題点を指摘されている士協会などがあると云うからには、それら士協会の閲覧体制については速やかに問題点の改善を求めるというのであろう。

・取引事例を始めとする個人情報の安全管理について、データの取扱い可能な範囲を明確にする必要がある。

要するに開示データと非開示データを明確にしようというのであろうが、06/21総会質問のなかで新スキーム一次データの開示に関連する質問がありました。これに対する理事者答弁はデータの集計結果に終始していました。個々の具体データについては意識してか、無関心なのか判りませんが、全く言及は有りませんでした。この問題についてここで言及はしませんが、一次データが有している具体的取引情報の価値については、茫猿と認識を大きく異にしているのは紛れもないことのようです。

・地価公示の鑑定評価員が事例作成のコストの多くを負担しているという観点から、鑑定業界の中での適正なコスト回収策として透明性の確保された閲覧制度等を構築し推進していくことがポイントとなる。一部の士協会で検討されているログによる使用履歴の管理等も具体的な方策として検討していくことが効果的である。

この項が新スキーム関連事項の眼目なのである。　閲覧制度のなかで事例作成コストを回収し、地価公示評価員の負担に報いたいということである。　透明性が確保されたコスト回収策は、ログによる使用履歴の管理を行うということである。
このビジョン研究会報告を受けて、06/20に開催された士協会会長会議には「新スキーム特別委員会と不動産取引価格情報提供制度」と題する５０頁ものリポートが提出されたのである。　茫猿はこのリポートを入手して二度三度と読んでみたが、何を伝えたいのかさっぱり判らない。　現状認識はともかくとして、（現状認識にも幾つかの問題点があるのだが。）どの方向に改善したいのかさっぱり見えてこないのである。
先ず、目的として掲げる「新スキームで収集した事例を一般鑑定で使用することについて整理を行う。」とあるのは、何を意味するのであろうか理解できない。　大手を振って一般鑑定の事例資料として使いたいと云うのであれば、それは戯言に過ぎないと云わざるを得ない。　不動産取引価格情報提供制度は国が施行する事業であり、その事業成果を一業界の業益のために利用して良かろうと考えること自体が井蛙である所以であろう。
他にも「パートナーシップ型へ漸次移行する。」とあるのだが、誰と誰がパートナーになるのか、そこに形成されるパートナーシップとは何ものなのか、何も説明されてはいないのである。　安全管理措置については、何を今さらなのであるし、三次データ閲覧の実現に至っては「情報アクセス手段を自ら縛っておきながら、」これまた何を今さらなのである。
この問題、『取引事例：悉皆調査』問題は至極単純なのである。
一、大義を背景とする。
個人情報保護法施行以来、移動通知書にアクセスできなくなった鑑定士は、地価公示スキームのなかで、取引価格情報開示という大義を背景にして、一括して悉皆的照会調査を全国的に展開しているのであり、既に７年を経過しているのである。
二、50年の実績：デファクトスタンダード
なお、地価公示等スキームのなかで事例調査を行っているのは、何も今に始まったことではなく、地価公示施行以来既に50年近い実績を有しているし、収集データの多面的な利活用についても半世紀にわたる実績とデータの蓄積を有しているのである。
三、オンライン管理
デジタルデータとして既に存在している収集データを利活用（閲覧）するには、オンラインネットワークを介して行うものであり、データファイルの安全管理という観点からすれば、それ以外の方法は有り得ないのである。　これも自明のことである。
四、ログ管理による課金及び経費支払
以上の一項から三項までを理解し実施すれば、閲覧に伴うログ管理も閲覧料徴収も、事例作成料配布も、速やかに簡易に実現可能なのである。これは、茫猿が過去記事で何度も提唱してきたことである。　ビジョン報告書がピジョン報告書になったり、棚ざらしにされたりしないことを祈るのである。
事例問題は微妙である。いわゆる地方圏では都市圏に事例提供を通じて奉仕しているとか、搾取されているという被害者意識が根強い。しかし、本当にそうなのか、実態はどうなのかについて未だ明らかさにされたとは聞いていない。　地方圏の鑑定士が下請け扱いされているとも聞くが、地方圏の実態はそれほどに貧困でも困窮してもいないので、下請けに甘んじているのは都市圏の一部鑑定士ではなかろうかと考えている。
いずれにしても事例閲覧問題だけを取り上げてもことは解決しないのであり、安値受注やClient Influence Problemを同時並行的に打開しなければ、マイナスのスパイラルは続くのである。　茫猿がRea NetやRea Mapと合わせてRea Reviewを提唱する所以はそこにある。
《閑話休題》
さて、改めて申し上げることでもないが、06/21総会を経て、筆者：森島信夫は（社）日本不動産鑑定協会理事に就任している。任期は新公益法人移行までの数ヶ月間、最大でも来年三月までの予定である。（遅くとも来春には移行認可の予定である。）
短命ではあるが、その間の当サイトにおける発言は、個人のものとか私的なものなどというケチなことは言わない。すべてひっくるめて森島信夫のものである。逃げも隠れもしないということであるし、理事会などで得た情報は特に秘守を求められない限り公開を原則とする。

平理事が会長指名の副会長や常務理事に選任されることも無いではないが、地方の小規模士協会を出身母体とする理事にとって、それらは望外のことである。　しかしながら、自らの力を発揮できる委員会に配属を希望し、それを叶えることはあながち不可能なことではない。
そうおうの実績や所信を背景に働きかけを行えば、希望する委員会に配属されて自らの所信を実現させ、さらに理事会においてそれを鑑定協会の施策として実現させてゆくことも不可能ではないのである。　茫猿はそれらの水面下の活動を既に開始しており、実現の可能性も少しは見えてきていることを背景にして、茫猿が考える当面の優先課題並びに選挙公約事項について述べてみる。
無投票で選挙が終わったことから公開はされなかったが、茫猿は選挙広報において、その立候補所信を次のように述べたのである。

　（社）日本不動産鑑定協会の新公益法人へ円滑な移行に努力すると同時に、Rea Net ,Rea Map並びにRea Reviewのさらなる充実に努力します。また新スキーム調査の負担軽減と有効活用に資する施策の実現に努力します。

先ずは取引価格情報開示制度の行方についてである。　取引価格情報開示制度、いわゆる新スキームは曲がり角にあると言われて久しいのである。　地価公示評価員が負担する「事例調査業務」の負担の重さ、並びに事例調査を行う公示評価員の負担と、調査結果としての事例を活用する会員の受益との乖離が近年ますます大きくなっているという指摘に、如何に答えてゆくかが喫緊の課題なのである。
「北谷菜穂子氏が公開している寄稿論文「難しい試験に受かったのにやってられねー僕らの行く末は？」by Mr.X（ダイジェスト版）も先日、最終回が開示された。　そこで改めてX氏の提唱するところを振り返り、同時に茫猿の考えを述べてみたい。
Mr.X は、鑑定評価の現状を次のように認識するのである。

「説明責任以前に、依頼者に迎合する鑑定（エクスキューズ鑑定：依頼者が言い訳に使いたいために自分に都合のいい価格を求めさせる鑑定）やマーケットの価格情報を単に追従し鵜呑みにする鑑定（スワロー鑑定）で信用を失っている。」
「鑑定業界はすぐれて信用産業であるが、信用と鑑定業界が同時並行で崩れつつある。そして、これはいずれ業界のみでなく、鑑定評価制度自体が崩れかねない危険性を孕んでいる。」

前項については茫猿が度々述べてきたことであり、Mr.Xがエクスキューズ鑑定と呼ぶ事象について茫猿は「Client Influence Problem」と呼んできたのである。Client Influence ProblemからRea Review 制度創設提唱に関わる経緯は、当サイトの関連記事をカテゴリ：Rea Reviewにて検索してお読み頂きたいのである。
次項、「鑑定業界はすぐれて信用産業である」について茫猿は「鑑定業界はすぐれて情報産業である。情報産業の業としての成否はその信頼度に懸かっている。」と言い換えたい。鑑定評価というものが、不動産に関わる情報の収集・処理加工業であり、情報を提供することを生業（なりわい）とするものである以上、提供される情報への信頼度は提供者への信頼度如何に懸かっていると云えよう。　信用か信頼かのいずれにしても、字句のあれこれを問うことには何の意味もなく、茫猿が申し上げたいのは不動産鑑定士が自らの業の本質を正しく理解していないことに問題の本質が存在するということなのである。
鑑定評価書を発行できる国家試験合格者などという皮相的な理解に止まっている不動産鑑定士では、自らが発行する鑑定評価書の地位を高めるために何が必要とされているかが理解できていないであろうと云うのである。　自らを情報処理加工業であると認識すれば、先ずは情報の質と量が問われるであろうことは、類似の情報産業を比較するまでもないことである。　情報の網羅性、即時性、当然に正確性が問われることも云うまでもない。
次に情報提供者であることから、情報の処理加工能力が問われるであろう。　最新・大量・正確な情報であっても、羅列情報を届けられた依頼者は途方に暮れるだけであろう。依頼者が求める情報、役に立つ情報はどの情報なのか、それらの情報は過去の傾向として何を示しているのか、今はどのような状態にあるのか、そして最も重要なのは、今後どのような傾向を示すのか展開をしてゆくのであろうかということにあろう。
Mr.Xは鑑定評価評価におけるザインとゾルレンに関連して、以下のように述べている。

　ひとつは単なる市場価格を求めるだけではなく、さらに踏み込んだものを求めるべきである。依頼者に迎合する鑑定は時代遅れであるだけでなく、鑑定評価の信頼性低下をもたらす元凶とさえなっている。これは正常な依頼が豊富にあったときのお目こぼし的な需要でしかない。またマーケットの価格情報を単に追従し鵜呑みにする鑑定では市場のいいなりであり、依頼者のほうが詳しい場合、なんの付加価値もなく馬鹿にされ、業界崩落のきっかけとなってしまっている。
したがって今後は、チェック鑑定へ舵をきるべきである。チェック鑑定とは、市場で観察される価格がオーバーシュートしているか否か、異常値でないかどうかの判断を踏まえた鑑定であり、本来の正常価格といえるものである。

不当な鑑定評価報酬の切り下げ競争を止めさせ、鑑定評価が市場に信頼される制度に戻し、鑑定評価の基盤である「取引価格情報収集・開示制度」を拡充しその機能を高めてゆく幾つかの施策をMr.Xは提言している。それらの提言に見るべき処は多いが、それについてはMr.Xの論文をお読み頂くとして、茫猿は以下のように提案するのである。
一、鑑定評価の不当な廉売競争を止めさせ、市場の信頼を復活させる施策
かねてから提案する「Rea Review 制度」の実現を提案する。　制度の詳細については、「Rea Review 制度創設提案」記事並びに、本サイトをカテゴリー「Rea Review」で検索してお読み頂きたい。
Rea Review は鑑定協会に資金的あるいは労役的負担を発生させないと云う点で、直ちに創設が可能な制度であると考える。　その効果は直ちに発揮されないであろうが、鑑定評価の依頼者に制度が正しく認識されれば、大きな効果が得られるであろうと考えるものである。
一．新スキーム負担と受益の均衡化施策
Mr.Xの言うフリーライダーを排除し、調査を担当する公示評価員と調査済み事例を利用する受益者との間の不均衡を是正するためには、Rea net－Rea Jirei を拡充するのが近道であり合理的であると考える。
いわゆる三次事例（新スキーム事例）も五次事例（公示等作成事例）も、その閲覧はRea Jirei による閲覧に限定する。　限定することによりRea Jirei のLog（閲覧記録）を利用して閲覧利用に伴う課金を請求すればよいのである。
この手法は「ReaNet接続の全面開示を求める」記事にその一端を示しているのであるが、要するに事例閲覧を希望する会員は鑑定協会が提携するクレジットカードを登録し、カード会社は閲覧Logを基にして会員に閲覧料のカード引き落としすればよいのである。　この方法を採用すれば鑑定協会における事務負担はほとんど発生しないのである。
事例作成役務を提供した会員には、集められた閲覧料を作成件数に応じて配布すればよいことである。　この際に士協会毎の閲覧料の多寡とか、個々の事例における利用頻度などをどのように配分するかが問われることであろうと予想されるが、取引価格情報開示制度の本質は鑑定士の協同作業であり、近視眼的閲覧頻度とか利用価値などは無視すべきであると考える。　すなわち取引事例なるものは網羅性にこそ意味があり、個々の事例の有用性とか限られた期間における利用価値などは捨象すべき事項であると考えるからである。
Rea Review制度やRea Jirei制度提案に一瞥も与えない役員や会員が多いことは承知している。しかし、現実的でないとか、意味が理解できないとか批判する会員に限って、無意味な精神論や倫理論を言うだけであり、実現可能な実効性有る対案を示した例を、茫猿はかつて知らないのである。
鑑定評価制度が創設50年を迎え、制度創設当時の目的や目標を見失っている今こそ、抜本的改革を行うときであろうと考える。過去の経緯や現実論に足元をすくわれてはならないと考えるのである。茫猿の提案を批判する役員も多いが、同時に積極的に賛意を示す会員も少数とはいえ存在するのである。　茫猿は以上二項の実現に向かって努力したいと考えている。
両提案の細部には詰めなければならない検討事項が多いと考えるが、注意しなければならないことは枝葉末節に目を奪われて、本質を見失うことである。肝心なことは鑑定評価の信頼を回復することであり、鑑定評価の根幹であり鑑定士の米櫃である事例ファイルのさらなる充実と取引価格悉皆調査制度を鑑定業界固有の制度とする実体の確立なのである。
【今朝の庭】
いつの頃だったか記憶にないが、随分まえに山取りして庭の隅に植えておいた木が今年は満艦飾に花を付けている。　こんなに美しく飾るのかとまじまじと眺めるのである。背丈を少し上回るほどの灌木だが名前は未だ知らない。

不動産取引悉皆（全数）調査または不動産センサスという当該事業にふさわしい名称を与えるべきなのに、新スキームという内輪でのみ通用する呼称・名称に、いつまでも寄り掛かっていることはすなわち、鑑定業界の内向き性格を如実に表していると思われるのである。　この点を指摘すれば業界筋は、「所管庁にお考えがあるようですから、いずれそのうちに」とお答えになる。
鑑定協会自らが、”社会に認知される”、”社会に認識される”名称を用いるべき時期にある。　事業の実態を正しく説明する呼称である「不動産取引悉皆（全数）調査または不動産センサス」等を社会に自らが提議して定着させるべき時期に来ていると考える。　だから”新スキーム”という事業略称名を捨てる時と云うのであり、パラダイム転換を果たすべきと申し上げるのである。

さて、小生はかねてより、新スキーム情報を鑑定業界が独占利用することがあってはならないと考えています。　新スキームと呼称される事業のスキーム自体が砂糖細工であることだけでなく、この情報そのものが、原始情報から最終公示事例に至るまで、国家予算を費消して行われた調査結果であり、鑑定士は地価公示業務を通じて関与するに過ぎないからです。
もちろん、地価公示評価員である鑑定士は汗をかいており郵送費を負担していますから、ディスクローズについて多少の内向き主張は許されるかもしれないでしょう。　でも本来的には国民の財産を、地価公示以外の業務にも利用する便益を享受していると云うことも忘れてはならないと思っています。

私がNSDI-PT：地理空間情報の活用を提唱するのは、我々の便益向上もさることながら、社会に有益な情報を如何に社会へ還元してゆくのかにあり、そのことが鑑定士のプレゼンスを向上させ、ひいては新スキーム（不動産価格悉皆調査　または　不動産センサス）を、ディファクト・スタンダードへと変換してゆく重要なツールと考えるからです。
ディスクローズと申し上げましたが、鑑定協会にその権限が無いことは承知しております。ですが、権限が無いからといって無関心でよいはずはなく、むしろ積極的に情報開示に向かうべきであろうと思います。　そのなかで共同研究やその研究成果の利用等々の業益を享受すべきと考えます。

※国土交通省土地・水資源局・土地政策課が、2008.06.05付けで公表している調査研究に、「敷地細分化抑制のための評価指標マニュアル」　「同：その２」、というものがございます。そのなかで、研究基礎資料については、このように述べています。
３－２．評価項目とデータ収集方法の整理
（１）対象地域及び地価データの確定
２）地価データの設定
本調査において利用可能と考えられる地価データとして、「取引価格」、「地価公示」、相続税や固定資産税評価に用いられる「路線価」、情報誌等から得られる「供給者の提示額」等が考えられる。　ヘドニック法では、”理論的には「取引価格」のような実際の市場データを用いることが望ましいが”、一般に公表されていない場合が多く、情報が十分な量を収集できない場合もある。そのため、本調査において「地価公示」を基本的なデータとして活用する。
茫猿は「敷地細分化抑制のための評価指標マニュアル」８頁の記述に注目するのである。　ヘドニック法を用いて評価を行い、モデルスタディ結果として価格差を導き出したという点に、鑑定評価が真の科学へと向かう道が示されているように思われるのである。　また土地価格比準表を1994年以来改訂せずに放置してきた、鑑定業界への警告にも聞こえるのです。

※評価指標マニュアル８頁
・分析結果を用いて、世田谷区内で全28 宅地、個別敷地面積270 ㎡、エリア建蔽率45％の住宅地があり、この住宅地で宅地が90 ㎡に3 分割される細分化が3 宅地で発生したとしてモデルスタディを行った。
・その結果地価単価は、従前と比べ、24,711 円／㎡安くなるという結果となった。
これは、本分析対象の地価公示の平均地価単価、567,752 円/㎡と比較すると、約4％地価単価が安くなるという結果となった。

なおこの種の研究目的の外部提供要請については最近に始まったことではなく、06、07年当時の国交省における制度検討委員会において既に話題となっていたことでもある。
《第２回取引価格情報の提供制度に関する検討委員会の結果について　（06/11/17）》
《取引価格情報の提供制度に関する検討委員会取りまとめについて　（07/02/21）》
研究目的等外部提供については、当然のことながら、外部提供は本来の業務主務者である所管庁主導で行われるものですが、鑑定協会はそれについて消極的であってはならないと考えますし、「閉鎖的な鑑定協会」などとマスコミ種になっても困ることだと思われるのです。

長くなりましたが、もう一件、土地総研の09年春号　（09/05/22発行）の目次から引用します。
・巻頭・視点「新しい統計法と不動産の取引価格情報」土地総研・研究部長
・研究「不動産取引価格情報を活用した地価動向の指数化」土地総研・研究次長
様々なセクションが、手をさしのべようとしている時こそ、大きな機会であろうと思われます。鑑定業界が後ろ向きであったら、彼等は直接に国交省と折衝するでしょうし、その時には鑑定業界の抵抗など何の意味も無かろうと思います。　そのことは砂糖細工スキームからも言えることです。

私が地理空間情報システム構築に固執するのは、鑑定協会が社会にアピールするツールや保管データを強力なものにして、そのプレゼンスを大きくしたいからです。　もう一点はこのNSDI-PTを手掛かりとして、有益なビジネスモデルを構築したいからです。　これら不動産地理情報関連関連の件については、土地総合研究所や地理情報システム学会など、幾つかの関連団体や業際団体が、研究に着手し既に事業化へと向かい始めています。　鑑定協会がそれらの動きを座視することは、自らのポジションを弱く脆くしてゆくことに他なりません。

さらに云えば、公示価格等や取引事例等を用いた地価評価や価格動向に関する研究は、今や様々な分野で行われているのである。　鑑定士はこれらの研究に積極的に参加し、あるいはそれらの研究成果を利用することによって、「鑑定士の練達堪能な職人的技術に支えられた評価」を「より科学的アプローチ」へと転換してゆくことが可能なのではないかと考えるのである。
もちろんのこと、ヘドニックアプローチやフラクタル分析等が直ちに取引事例比較法に置き換わることはないであろうが、価格ゾーンの分析、その推移動向分析等、比準価格の背景をより精密に的確に説明するツールとはなり得るであろうと考えます。

REA-NETは本来、閲覧基本料を徴収して協会財政に寄与するはずでしたが、方向性を見失っています。　地理空間情報も社会の関心を惹くことにより、有効なビジネスモデルが構築できる可能性大いにありと考えますが、「変わることを厭い、狭い業益に固執することの多い鑑定業界」は、その意味を理解しようとしません。　このことは『鄙からの発信』：「間違いだらけのREA-NET」 (2008年8月19日)に記述したとおりです。　今こそ思考のパラダイム転換を果たすべきです。　それは変わることを厭わない、畏れないということです。　変化はリスクを伴います。　しかし、リスクを取ろうとしないことが、実は最大のリスクであると気付いてほしいのです。

茫猿が申し上げた三つのＤとは、先を見据えたデザイン（Design）を描き、適切なディスクローズ（Disclose）を行い、いわゆる新スキーム（取引価格情報悉皆調査）を確かなディファクトスタンダード（Defacto standard）へと転換してゆこうと提唱するものです。　ですから、５年も経過するに、新スキームなどと意味不明な名称を使い続けることに疑いを持とうとしない業界の「センサー、センス、スピリット」の乏しさを憂うのです。　茫猿は名称云々などと、箸の上げ下ろしを言揚げしているのではないのです。名は態を現すと申しているのです。

読者諸兄姉は、鄙に隠住する茫猿が何をえらそうにとお感じであろうと思います。　ですが鑑定協会運営というものが「一つの政治」であるとすれば、政治というものは多くの事業課題についてその「優先順位」の見極めが最重要課題であろうと考えます。　公益法人化課題、連合会移行課題、証券化不動産対応課題、官公需入札対応課題、固評・競売評価関連課題、さらには協会財政逼迫等々、多くの課題が山積していることは事実です。　そのなかで、取引価格情報課題は「鑑定評価の根幹を為すもの」であり、「鑑定士の米櫃」に関わる問題であろうと考えます。
外部には意味不明で曖昧な呼称を用い、情報開示に消極的な姿勢を保持することが、不動産鑑定評価と不動産鑑定士にとって、佳き未来をもたらすであろうとは、とても考えられないのですが、皆様は如何お考えでしょうか。

『Ｅ会員のご質問』
先日より、資料の提供、誠にありがとうございます。
頂戴した資料を元に、県士協会の若手中心に概要を説明したところ、以下の質問がありましたので、お忙しいところ誠に恐れ入りますが、ご回答頂ければ幸いです。
1.初期導入コストについて
RIA-MAPを利用する場合、現在のRIA-NETの利用コストとは別に追加の費用はどれぐらいになりますか？　（地図データ等の追加コストは別として）
2.事例検索機能について
取引事例を表示する場合、規模や地域の種別，価格水準などである程度の絞込み（検索）を行って表示することは可能でしょうか？
また、可能なように作り込みを行う場合は追加費用がかなり発生するのでしょうか？
『森島の回答』
（最初にお断りしますが、本回答はNSDI-PTの公式見解ではなく、森島の私的見解であることにご留意下さい。）
1.初期導入コストについて
　NSDI-PTの当初から変わらぬ目標は、プロトタイプのＧＩＳモデルを構築することにより、事例作成の負担を軽減し、その利用効率を高めることにあります。　さらにそれら蓄積された情報を利用して社会に有益な不動産情報提供を行うことにあります。　構築中のプロトタイプモデル（仮称REA-MAP）は、11/21開催のプレゼンテーションを経て、構築の最終的な検討を行っており、年初にはインターネットを通じて、会員の皆様に公開できる予定です。
　つまり、当モデルは実用可能な試作版という位置付けです。来年度以降にこのモデルを利用して実際に運用するには、幾つかの解決しなければならない問題がございます。この点に関しては、現在NSDI-PTにおいて次年度事業計画案作成の準備に入っておりますが、この事業計画案が鑑定協会の次年度事業計画の中でどのように位置づけられるかが、プロジェクトの成否を左右するものです。解決しなければならない問題点としては、次の事項が挙げられます。
(ａ)収集分配システム(新スキームシステム)・及びREA-NETにて構築準備中のそのバックアップシステムとの統合
※重複するシステムを運用する過重な負担を避けることが必要です。
(ｂ)REA-NETとの統合
※同じ意味で、重複する認証システムの運用を避けるために、REA-NET認証システムとの統合が必要です。　
(ｃ)基盤地図の選定
※ご質問でもふれておいでですが、地理院地図のみで運用するのか、商業地図も併用するのか、選択が必要です。　この件に関しましては、2008-12-03付けREA-DATA開示「背景地図検討081128.pdf」の各種地図採用経費比較資料をご参照下さい。
(ｄ)運用版作成並びに試験運用地区の募集
※以上の問題点を解決して運用版を作成することとなりますが、全国一斉運用は不測のトラブルが予想されますので、一年程度の試験運用期間が必要と考えられます。　同時に、試験運用を引き受けて頂く士協会を募集する必要があります。
　なお、あえてふれることを避けましたが、鑑定協会財政は逼迫の度を高めております。そのような財政事情の中で、新規事業が認められるか否かは、会員の皆様の本事業へのご理解とご支援にかかっております。　会員各位の一層の御理解並びに御支援をお願いするものです。
　以上の次年度以降の事業行程を経てREA-MAPは本格運用されることとなりましょうが、ここに至るまでの事業費用の一切は鑑定協会が負担するものであり、単位会に初期導入コストの負担を求めることは無いと考えます。
端的に言えば、REA-NETに追加の機能を加えるものであり、サーバ等の増強費用を含めて現在以上の負担を求めることにはなりません。　ただし、地理情報データファイルの管理費用が新たに発生します。これは現行のREA-JIREIのデータ管理費に若干額の加算を行うものとなろうと考えます。
　これら士協会が負担する運用管理費の積算は、試験運用を経て確定されるであろうと考えますが、会員一人当たりにとってさほどの多額になろうとは予想していません。それよりも収集分配システム（いわゆる新スキーム）との統合的運用による経費削減効果の方が大きかろうと考えております。
2.事例検索機能について
　現在のプロトタイプモデルは、地図表示の為の検索システムを用意しております。それは地価公示、地価調査、取引事例、それぞれの所在地データから地図縮尺を指定して地図を検索するものです。　ご質問の「規模、地域の種別，価格水準」等からの検索は、前質問への回答に述べましたとおり、REA-JIREIから行うべきものと考えます。現在、既に用意されているREA-JIREI検索システムを用いて事例データを検索し、事例地や公示地等のテキストデータ(事例様式一枚目等)を表示させると同時に、地図や地形図も表示させるというシステムがベターなのではと考えられます。　この為にもREA-JIREIとREA-MAPの有機的統合が必須事項であり、取引事例収集分配システム(REA-NETにて構築準備中のバックアップシステム)との統合が必要なのです。
　また、別の視点から申し上げますと、REA-MAPはREA-NETと同様に、必要以上の作り込みを行わないと云う思想に基づいております。至れり尽くせりのシステムを構築しない代わりに、シンプルで簡易なシステム構築を目標にしたいと考えます。　カスタマイズは各単位会の所管事項ですが、システムの重装備的作り込みよりは、利用会員のスキル向上が好ましいと考えております。
　以上、的確なお答えになりましたか否かは判りませんが、NSDI-PTに携わる一員として理解しております範囲でお答えしました。　年明け以降には次年度事業計画骨子案等をREA-NETを通じて公開して参りますから、その都度、ご意見をお聞かせ頂ければ有り難く存じます。
　　　　（以上文責　NSDI-PT・森島信夫）

　データ漏洩事故はネットワークシステムのなかで生じることは以外と少ないのである。　皆無ではないが十全の保全措置が講じてあれば、事故が発生する確率は事実上無視しても差し支えないと云ってもよかろう。　問題はその後なのである。　サーバからクライアントＰＣにデータをダウンロードした後、あるいはサーバからデータをプリントアウトした後の印刷物管理などの段階で問題が生じやすいし、世に出る事故の大半はその類である。
　だから、ＲＥＡ－ＮＥＴのREA-JIREIも取引価格動向調査の事例収集分配システムにおいても、必要以上のデータをクライアントPCにダウンロードさせないシステムを採用している。　それでも、地価公示や三次データ調査等の日常業務の結果として、各評価員や会員のPCやLANサーバや付属HD等には順次データが蓄積されてゆくのである。　なかには研究調査の必要上から大量のデータストックを保有する場合だってあるだろう。　悉皆調査が全国施行されてからはや二年以上が経過したのである。　各会員のＰＣ等にストックされるデータ量は膨大なものとなっているであろう。
　これらが、意図的に流失漏洩されるなどと申しているのではない。　それは、法的に厳重な守秘義務課せられている不動産鑑定士にとってはあり得ないことである。
　しかし、パソコンやハードディスクは物理的消耗品である。　折しも、09/01をもってWIN-XPは販売停止となるのである。既に08/06からXPは出荷停止となっており、一般販売店店頭のＰＣのＯＳは全てＶｉｓｔａである。
　地価公示や固評業務を円滑にこなしてゆく上ではＯＳはＸＰの方が無難であるし、何よりも慣れているから無用の手間は要らないのである。　だからパソコンを新規に購入しても、ＯＳについてはＶＩＳＴＡからＸＰへダウングレードを行うのである。　かく言う茫猿もメインマシンが三年を経過したからトラブルが生じる前にと、つい最近にＸＰダウングレード機を購入したばかりである。
　悉皆調査が全国施行されて早や二年を経過するのである。　各公示等評価員のＰＣやＨＤには相当大量のデータが蓄積されているだろうと予想される。　それらのＰＣがこれから買い換え廃棄処分や買い換え下取り処分に伴って中古機市場に出回ると考えられる。　もちろんのこと、安全管理注意を義務づけられている不動産鑑定士は周到な初期化や破砕を行って廃棄や下取りを行うであろうと予想するが、なかには安易な下取り処分を行う者も皆無とは云えないであろう。　　一番考えられるのは、誰かへの下げ渡し処分である。　下げ渡しを受けた者は守秘義務などないからファイル交換ソフトなどによる漏洩の危険性もあるだろうと思われる。
　そこで、茫猿は提案するのである。　せめて毎年一回、保管データ並びにＰＣ等の廃棄処分についての注意喚起や、一年以内の処分結果についての申告や誓約を書面で求めたら如何と思うのである。　書面誓約書や申告書に意味があると云うのではない。　書面で署名押印文書を提出することにより、改めて注意喚起を促すことに意味があると考えるのであるが、如何なものであろうか。

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08/08/15付け鑑105号：地調委員会発、「地価公示業務におけるREA-NETの活用」と題する告示並びに鑑106号告示は、おおもとのところで間違えているのである。この点に関しては、鑑定のひろばNO.163に掲載される「REA-NETに関する一問一答：情報安全活用委員会発」についての記事も類似の指摘ができるのである。

 
間違いの最たるものは、REA-NETをITツールと捉えているところにある。REA-NETはITツール（Information Technology）でもあるが、優れてICTツール（Information and Communication Technology）なのである。似たようなものではないか思われるであろうが、Communication ツールとしての機能を備えているか否かは大きな問題である。情報を共有し共用しようとする、いわばナレッジマネージメント機能の有無は大きな違いであり、それは鑑定協会公式ウエブサイトの一方的な情報発信機能と比較すれば一目瞭然である。

 
ネットワークは全員が参加してこそ、その存在価値が発揮できるものである。一人の会員が参加しなくてもその効能は発揮できないのである。それはファクシミリや電話を考えれば自明である。一人でも不参加会員がいれば電話ネットもファクシミリネットもその機能は発揮できない。郵便に頼らざるを得ないのである。REA-NETの全面利用は印刷通信経費の全面的削減と煩瑣な事務を解消する。電話やファクシミリで日程調整や出欠確認する煩雑さも解消されるだろから、鑑定協会事務局はREA-NETを軸とする協会運営へと、根本的に運営方針を見直すべきである。

 
その情報共有・共用ツールの参加費用を、年額5,000円とは云え参加会員から徴収しようという姿勢こそが、REA-NETの性格も機能も理解されていないことを露呈しているのである。REA-NETの存在価値は、その大きさからREA-INFO（情報の双方向性確保）、REA-DATA（全会員が利用可能な発信ツール）、REA-JIREI（事例の安全な共有共用ツール）の順にあると云える。コミュニケーションツールであればこそ、情報流通の受益者は受発信者双方にある。全会員が加入することにより通信の双方向性が確保されてこそ、その機能を最大限に初めて発揮できると云えるのである。

さらに上記年額参加費用「5,000円」の内訳も問題である。　「5,000円」には接続認証機能の毎年更新費用も含まれているが、これは明らかに無駄である。　認証《Jarea認証》の更新は三年毎の更新で安全性は十分である。ただし業者中心のID&PW発行では、毎年更新も必要になってくるであろうが、鑑定士個人宛のID&PW発行であれば、さほどの更新頻度は必要ないのである。　このあたりも、REA-NETの間違いの一つである。

 
鑑定協会は速やかに、全会員に対してREA-NETのIDとPWを伝達すべきである。鑑定協会に加入することは、即ちREA-NETに加入することであると改めるべきである。REA-NETは開発途上であるが、未完成ではない。現に有する機能は十分にその効能を発揮できるのであり、開発途上という視点から云えば永遠に開発途上なのであり、永遠に進化してゆくツールなのである。

 
REA-NETの全会員加入を求めるときに決まって指摘されるのは、前掲の年額二千万円（会員一人当たり５，０００円前後）の件である。このREA-NET維持管理経費の内訳は、サーバの維持管理費、参加登録会員の管理が主なものであるが、この両者は参加会員の多寡によって変動するものではない。　例え参加会員が一人であったも、サーバを維持し全会員の移動管理は行わなければならない固定経費である。だから全額を鑑定協会が負担することにより、全会員の速やかな加入登録を促すべきであり、そのことこそがREA-NETの機能を十全に発揮させることとなる。
では、慢性的な歳入不足に悩んでいる鑑定協会は、このREA-NET維持管理費を如何にして捻出するのかといえば、先ずは通常経費の削減効果が挙げられる。

 
ａ．理事会や委員会における配付資料は、全て事前にREA-DATAで配付すればよい。事前配付により理事も委員も事前精読が可能になり、ひいては審議の充実につながるであろう。理事会や委員会の開催当日はノートパソコンとプロジェクターを使用すれば、改めて印刷物を配布する必然性は無くなるのである。ここでもREA-NETのモバイル性がその効能を発揮するであろう。
ｂ．次いで、会員録や速報やその他のファクシミリ配信を全てREA-NETに置き換えることが可能である。いわばREA-KAIINROKU（会員録）であり、REA-SOKUHOO（速報）である。　広報誌「鑑定のひろば」もREA-NETに置き換えることが可能であろうが、印刷物の保存性とか協会外配付などを考えれば、しばらくはPDFファイルのアップに止めておくべきであろう。また、協会ウエブに会員専用ページが設けられているが、今やその機能は全てREA-NETに移管すべきであろう。

以上の機能移管により印刷費や通信費が大幅に削減若しくは軽減されるであろうから、REA-NETの維持費の多くはまかなえると予想する。
鑑定協会予算書では会員宛の印刷・通信費総額が明らかではないけれど、筆者の手元に届く郵便物やファクシミリの総量から類推すれば、相当程度は削減されるだろうし、会員にとっても配布物の管理が容易になるから、REA-NET配付による受益の程度は大きいのである。

 
ｃ．REA-JIREIの機能的意味
REA-JIREIを使わない士協会は、使わないことによって生じる責任を自覚すべきである。　個人情報保護法を持ち出すまでもなく、全国展開する不動産取引悉皆調査は十全の安全管理措置が求められている。　にもかかわらず今に至るも従来どおりの紙閲覧や紙配付を行っている士協会は、万が一の危険に対しての責任を果たしているのかと云う点を再認識すべきである。
事故は起こさないではなく、事故は必ず起きる、起きた場合に備えて十全の対策を講じていたか否かが問われるのであると自覚すべきである。従来型の管理不十分、追跡追認不可能な閲覧体制を今も維持している不作為を認識すべきである。なお、ここでいう閲覧とは士協会外部に対してのものだけでなく、士協会内部、分科会内部における情報管理・共有・共用をも指していることは云うまでもない。　士協会はREA-JIREIの安全かつ効率的な機能を使わない理由と、それによって生じる責任の負担というものを、今や明らかにすべき時期なのである。

 
ｄ．REA-JIREIの課金機能
REA-JIREIには課金機能が組み込まれている。各単位士協会はその自主的判断によって、REA-JIREIの開示範囲を士協会内外に定めることができるのであり、REA-JIREI閲覧を士協会内部に止めることも自由であるが、閲覧量の増大効果や会員便益の向上や協働性や悉皆調査本来の趣旨からすれば、士協会外へもREA-JIREI接続を認めるべきであろうし、それは士協会財政にも少なからず寄与することとなろう。　同時に鑑定協会はREA-JIREIの利用を開始した士協会に対して、固定経費の負担を求めればよいのである。　もっと大胆にいえば、REA-JIREI課金額の基礎額として閲覧１事例当たり100円程度を「鑑定協会収入：REA-NET維持管理負担額」として上乗せ加算すればよいのである。

 
『結論』
総じていえることは、デジタル化が全てではない。アナログにもアナログの良さがある。時代が変遷しても維持しなければならないアナログ的存在もあるし、それは否定されてはならない。　　しかし、電話が、ファクシミリが、ウエブサイトがそうであったように、安全で便利で双方向性が維持できるコミュニケーション・ツールというものが、鑑定士の掌中に入った以上、それを機能的かつ機動的に使わないと云う選択はないのである。　　ましてや安全管理というリスクマネージメントを考えれば、より安全と認められている情報交換管理手段を使わないのは『不作為の罪』に問われかねないという認識を、鑑定士は共有すべきである。SNS（Social Networking Service）とか、グループウエアというものが、何故に隆盛を極めているのか、今一度考えてみたいのである。

 
鑑定評価というものの本質は、「ワンフォーオール・オールフォーワン（１人は皆のために、皆は１人のために）」にあると堂守は考えます。事例収集のみならず、地価公示も地価調査も、証券化評価にしたところで利回りや諸経費率のインデックスやベンチマークを考えれば、情報の共有と共用が欠かせないことであるはずです。そのナレッジマネージメント・ツールとしてREA-NETを発展させ拡充させてゆくことが、常に求められていると堂守は考えるのです。

しかし、幸いなことに、今回の事件は地価調査業務終盤の六月に入ってから発生しており、地価調査事例の収集については影響を最小限に止めている。これが、地価公示事例収集の最盛期である11月下旬から12月上旬の時期に発生したらと、とても懸念される。これらの当面する課題について、新スキームやネットワーク構築に些かなりとも係わった者として私見を述べてみたいと考えます。
「なお、この私見は局外者が素人考えを述べるものですから、見当違いもあるでしょうが、その点はご容赦下さい。」
「サーバトラブルの原因」
今回のトラブルの原因がアクセス集中から生じたのか、プログラム・バグから生じたものかを知る立場にはいないから詳細が判らないにしても、単なるアクセス集中に基因するとは考えられない。
今６月は通常の行政年度では第１四半期の最終月であるが、2008年地価公示並びに新スキームでは第４四半期の最終月にあたる。次七月は2009年地価公示の始期なのである。新スキーム調査も６月末にてサーバを停止させ、データの整理や評価員名簿の入れ替えなどのメンテナンスが行われる。
６月中旬は、2008年公示評価員にとっては新スキーム事例調査報告入力確定の最終繁忙期となるのである。特に複数評価員が所属する事務所では一斉調査入力がおこなわれるであろうことも推測される。茫猿のような零細事務所では、未調査データを溜めることは非効率であり、さみだれ式に調査を行いデータ入力を行っているが、複数評価員がいてアシスタントスタッフが調査・入力の主力であるところは、さみだれ入力はとても非効率であり、三ヶ月分の一斉調査・入力が効率的であろうとは容易に推測できることである。
そういった事情が重なって、６月中旬の評価員アクセス集中が発生し、サーバトラブルが発生したとみるのが妥当な処であろう。

　なぜ、同じように集中したであろう昨年末には発生しなかったかの理由を考えるのはＬｏｇを検討しない限り難しいが、多分評価員の作業慣れに伴う一斉入力が発生したと見るのが妥当なところではなかろうか。

「サーバトラブルの予防」
アクセス集中に伴うサーバトラブルを予防するには、予想される最大アクセスに対応できるサーバ能力を保持すればすむことである。しかし、平均して日に500人くらいかそれ以下が、それもさみだれ的にアクセスすることを想定して構築するシステムと、5000人が同時にアクセスすることを予定して構築するシステムでは、およそ設計思想から違うと云えるのである。
これは通勤時には混雑し昼下がりには閑散とする郊外電車の状況を考えれば理解できるであろう。通勤時以外の時間帯は運行本数を減らすが編成車両数は減らしていない、一日の内に二度も連結車両数を減らしたり増やしたりする煩雑さを避けるためである。それでも、電車は通勤時混雑を前提として運行が計画されている。
サーバシステムにしても、容量を増やし回線を増強複線化するなど冗長化（注.1）に努力し、ロードバランサー（注.2）等の負荷分散装置（注.3）に資金を投じておけば済むことである。でも、その為には多額の資金が必要になる。導入費だけでなくその後の維持管理費も多額になる。財政事情が逼迫する鑑定協会としては安易な資金投下は許されないのである。
「新スキームシステム構築の経緯」
そもそも、この問題について茫猿が二週間以上沈黙してきたのには次のような事情がある。一つは新スキームシステムは国交省が構築して鑑定協会に貸与されて、鑑定協会が維持管理を担っているものである。一義的責任は維持管理を行う鑑定協会にあるが、背景的責任はシステム貸与者にあるとも云えるのである。
茫猿は新スキーム事業構築・試行に当初から係わっていたから、発言を控えていたのであるが、鑑定協会の新スキームシステムWGに諮問されたのは終始ユーザーインターフェースに係わる事項のみであり、システム構築は意見を述べることも許されなかった。許されなかったと云うよりも所管外事項であったのである。それもあって茫猿は鑑定協会独自のネットワーク構築に力を注ぐようになったのである。それがREA-NET構築なのである。当時から茫猿が懸念し注意喚起してきたのは、全国の評価員からアクセスが集中する年末年始に、サーバダウンすることを想定した対策を講じて下さいということであった。
「解決策の提案」
新スキームシステムは公示評価員がサーバにアクセスしてデータ入力を行うというシステムの特性上、今後もトラブル発生は不可避と予想される。というよりも、どのようなシステムであれ100%はあり得ず、トラブル発生は不可避なのである。問題はトラブルを未然に防ぐことであり、トラブル発生を最小限度に押さえることであり、トラブル発生時のリカバリー対策を怠らないことである。
いわば、巨費を投じてより安全且つ安定したシステムを再構築するか、現在稼働しているREA-NETを利用したバイパス並びにバックアップシステムを構築するかと云うことである。
そのような観点から、神戸(社)日本不動産鑑定協会会長、小川同副会長・地価調査委員長、熊沢同常務理事・総務財務委員長並びに役員各位、及び地価公示・地価調査代表幹事並びに幹事各位に、以下の提案を申し上げるのである。
「具体策提案」
茫猿が云えば我田引水と受け取られかねないであろうが、この際はREA-NETの有する安全・廉価な認証システムを活用すべきである。
次いで、新スキームシステムは、一次データの受入とアンケート発送にのみ特化すべきである。
（a）回収されたPDF化アンケートデータは即刻REA-NETサーバに移管する。この際、回収アンケート帳票をPDF化するのではなく、より負荷の小さいTIF化することも検討されてよいであろう。
（b）代表幹事及び分科会幹事は都道府県毎に区分された回収データを評価員に配分し、現況調査を指示する。この配分及び指示はREA-NETを通じて行うが、現行のシステム構成に加えてREA-CENSUS（仮称：不動産取引悉皆調査）とでも称される別動システムで行われるのが望ましい。
（c）評価員は割り当てられた調査担当データをREA-NETサーバより、各自のパソコンにダウンロードして、ブラウザー機能を利用して調査結果を入力する。この間サーバアクセスは一旦切断されている。次いで、入力が完了したら、サーバへ確定結果データを送付すればよいのである。データ入力中、接続が継続する現行システムよりは、データダウンロード時とアップロード時に接続が限定されるから、サーバ負荷は遙かに軽減されるであろう。現在でも、調査担当が指定されたデータをダウンロードして、地価公示支援ソフトにインポートし調査結果入力を行った後、サーバへ戻している評価員も少なくないのであるから、そのエキスポート・インポートをシステム的に行おうというのである。
（d）評価員としても接続時にUSBトークンを抜き差しする手間や抜き差しに伴うトラブルも無くなるからUSBトークン購入の資金負担（注.4）や煩瑣な役務負担が軽減する。何よりも入力時にサーバの重さを感じるストレスが無くなることが大きいのである。
（e）確定三次データは即座に「REA-JIREI－三次データ閲覧システム」に移管されるから、データの利用効率並びに利用便益も飛躍的に向上するのである。つまり、こういうことである、茫猿が調査・入力・確定した三次データは即座に分科会会員や士協会会員に共同利活用されるのである。
（f）ここで、もう一つ重要なことがある。REA-NETといえども前述のように万能ではない。トラブルの発生は当然に予想される。だから、全国一斉・一括のシステム構築は採用すべきではない。この際は都道府県単位にデータサーバシステムを構築し、一個所のトラブルが全国に波及することを避けるべきである。都道府県単位のサーバ構築は、都道府県士協会の独自オプションを可能にするし、士協会管轄エリア外へのデータ流出と云った無用の誤解を生じさせないためにも有効である。

「結論」
神戸(社)日本不動産鑑定協会会長はじめ協会役員各位
以上の具体策は、局外者でかつ素人の提案であります。しかし、ネットワーク構築に携わった者として多少の知識は持っているつもりでもあります。是非とも協会のシステムアドバイザーと相談されて、解決策の早期の実施検討を要請します。
協会財政が逼迫しているのは承知していますが、ことは地価公示並びに地価調査の円滑な運営に資するものであります。地価公示運営の安定のための保険的措置としても、新スキームシステムの評価員への過重負担を軽減するためにも、それほどの多額負担にならないと見積もられるREA-NETを活用したバイパス並びにバックアップシステム構築『REA-CENSUS』を推進して頂きたいと要請するのであります。　何よりも毎年々々のUSBトークン購入負担（注.4）が著しく軽減されることを秤量比較すれば、REA-NETを利用するバイパスシステム構築は遙かに安価なのであります。

（注.1）冗長化（ジョウチョウカ）
最低限必要な量より多めに設備を用意しておき、一部の設備が故障してもサービスを継続して提供できるようにシステムを構築すること。
（注.2）ロードバランサ
外部ネットワークからの要求を一元的に管理し、同等の機能を持つ複数のサーバに要求を転送する装置。
（注.3）負荷分散装置（フカブンサンソウチ）
外部ネットワークからの要求を一元的に管理し、同等の機能を持つ複数のサーバに要求を転送する装置。なるべく多くのサーバに要求を分散して送信し、各サーバが快適な応答速度を保つことを目的としている。
（注.4）USBトークンの現在の単価は承知しないが、試行当時の見積価格は、＠14,000前後であった。大量購入するのであるから、＠10,000として、公示評価員3000名とすれば、毎年の更新費用総額は３千万円である。新スキームサーバへのアクセスを全廃するわけではないから、全額が節減できる訳ではないにしても、一般評価員は不要とみれば９０％程度が節減できる。単年度のUSBトークン節減経費でバイパス・システム『REA-CENSUS』が十二分に構築可能なのである。

　アンケートメールの発送件数は約60件、迷子メールになったり、明らかに地域が重複しているものをカウントし直したりすると、回収有効回答は八件でした。地元・岐阜会の状況を加えれば集計件数は９士協会となります。
「ご照会事項」と、ご回答は次の通です。
１．貴地では、REA-NETを事例閲覧以外に利用しているか？
　　ａ．事例閲覧のみに利用されている。　【１士協会】
　　ｂ．その他の情報交換、情報配付・伝達にも利用されている。　【４士協会】
　　ｃ．何も稼働していない。事例は事務局閲覧のみである。　【４士協会】
２．貴地でのREA-NET事例閲覧の状況は如何でしょうか？
　ａ．地価公示及び地価調査事例のみ閲覧に供する。【１士協会】
　ｂ．三次データ（新スキーム確定データ）も閲覧させる。【３士協会】
　ｃ．REA-NET事例閲覧は実施していない。【５士協会】
３．三次データ（新スキーム確定データ）を閲覧させている範囲は？
　ａ．地価公示評価員のみ（有料　または　無料）。【３士協会】
　ｂ．一般会員も閲覧させている。（有料　または　無料）。【０士協会】
　ｃ．三次データは開示されていない。【６士協会】
　予想どおりの、低調な稼働結果でした。三次データのオンライン利用も進んでいないようです。　特徴的なのは、公示分科会構成が単一の県では、「オンラインネットなど不要であり、分科会開催の都度、人数分の資料複写物を交換配付している。」という回答が複数存在することである。事例コピー交換配付後のトレーサビリテイ確保に不安が残るものの、現状で不自由を感じていなければ、それはそれでやむを得ないと云うことであろうか。　（資料管理の安全性担保や、検索・ソートの利便性、保管場所の確保などを考えれば、オンライン閲覧が優ると思うのであるが、ハードコピー利用にも離れがたいものがあるのだろうと思われる。）
　08/06/27付、鑑定協会の一つの文書に、「ＲＥＡ-ＮＥＴに登録されている道府県（北海道、埼玉県、神奈川県、富山県、石川県、福井県、岐阜県、静岡県、愛知県、大阪府、広島県及び山口県）にあっては、ＲＥＡ-ＮＥＴのＲＥＡ-Ｄａｔａのデータ授受機能を活用し」とあるが、４７都道府県士協会中１２士協会が稼働するに留まっているし、その稼働内容も五次事例の閲覧に留まるなど制限的なのである。
　もう一つ不安を感じるのは、一部都市圏士協会においては、新スキームサーバで所属分科会データに限定して閲覧可とするエリアが存在することである。このエリアについて、メールアンケートではなく電話取材をすると、「分科会内のデータは新スキームサーバで閲覧が可能だから、必要に応じて他の分科会所属・知人会員にデータ交換を依頼しているという回答があったことである。
　いわば、水面下のデータ交換が行われていると云うことであり、これもトレーサビリテイ確保という観点からみれば、首を傾げざるを得ないのである。それぞれの単位会の運営方針であるから第三者がとやかく云うことは避けるべきであるが、疑問を残すものである。
　実は、今回のアンケートを思い立ったのは、前述の水面下データ交換の話を小耳に挟んだからである。「必要は発明の母」とは云うものの、本来、利用して頂きたい安全なツールが稼働可能しているのに利用しないと云うのは、「安全管理措置充足とか担保」という観点からすれば早期に是正願いたいことではある。
　6/17協会総会の折りに、某都道府県士協会長さんから、面白い話を伺った。「私はREA-NETには賛成できなかった。　事例がどんどん流出する不安が拭いきれなかったからです。それでもデモをお願いして、会員の理解を得た上で、稼働を決めたら、実に地価公示や地価調査の運営が便利かつ楽になった。　事例閲覧も近く全面オンライン化を目指している。」ということである。
　さらに「オフライン交換で事故れば自己責任、REA-NETで事故れば、個人の事故に基因するものを除いて、原則、鑑定協会責任である。責任の負担を考えれば、REA-NETを使わない手はない。」と云われるのである。　いわば、百聞は一見に如かずということなのであろう。
「追伸」　末尾ながら、アンケートにご協力頂いた各位には、本エントリーからお礼申し上げます。
また、先のエントリーでふれた地価調査の縮減傾向については、機会を見付けて協会事務局に取材してみます。

　総会冒頭に御挨拶をされる神戸会長。

　同じく、総会終了後の懇親会にて挨拶をされる神戸会長です。

　写真で振り返れば、テーブルにはたくさんの料理やお酒が用意されていたようですが、鄙の堂守は殆ど何も頂いた記憶がございません。懇親会のあいだ中、堂守が行いました「先のエントリーで予告しました総会質問」に係わる応接に忙殺されて水割りを数杯頂いただけです。お陰様にて堂守の質問に対しては比較的好意的な反応を多くの方から頂きました。神戸会長はじめ所管の澁井情報安全活用委員長並びに小川地価調査委員長からも概ね前向きの御答弁を頂きましたが、整理の都合もあり子細は後ほどのご報告に致します。

　写真の左下に見えますのは、鄙の堂守がお気に入りのテラス喫茶です。堂守は事務局で行われる会議出席の時間調整や、会議議題について考えをまとめる時などは、SVAXXビル横のこのテラスでエスプレッソを前に、頭のなかを空白にして歩道を行き交う人たちを眺めています。
　総会にて質問致しました、

　不動産取引悉皆調査や取引価格情報が「国土情報コンテンツの大きな一つ」であることは疑いないことであり、それらを国民生活に密着するかたちで提供してゆく事業に鑑定業界が関わってゆくことは必然である以上に、不動産鑑定士の責務であるといえます。同時にＷｅｂの持つ双方向性を十全に活用したビジネスモデルの構築も待たれるところであります。
　「早急に、外部専門家も交えた「NSDI・PT（地理空間情報活用推進プロジェクトチーム）」を、会長直属の機関として創設すべきと考えますが、如何でしょうか。」

　上記質問に関わる件は、前向きのご回答や好意的反応を執行部並びにご出席の多くの会員諸氏から頂きましたが、ただいまはとても流動的です。もう少し事態がその形を見せ始めましたらご報告したいと考えておりますので、今しばらくお待ち下さい。読者諸氏には当該エントリーにリンクする「地理空間情報活用推進基本法」や関連サイトをお読み頂いて、その方向性についてご理解を深めていただき、ご自身のお考えをおまとめ願えればと存じます。また、読者各位のコメントもお待ちしております。

そして、それらの資料を安全に有効に共同利活用するためにも、社会へ的確な情報発信をするためにも必要なものが業界のデジタル化促進であり、安全・高速・簡便なネットワーク構築であろうと考える。　表現を変えれば、国民共有の財産である不動産取引情報の効果的共有と的確な社会への情報発信（還元）が鑑定業界の今日的課題であると云えよう。
「悉皆調査データ（一次データ）から何が見えてくるか」
不動産の今日のあり様は昨日の展開であり、明日を反映するものであるという。地域の辿った過去の経緯を知ることから未来を見通すことも可能だと考える。　例えば調査対象市内の団地群について、取引件数の年次別集計、取引当事者の属性別集計（団地内、市内、県内、県外）等を表計算ソフトのクロス集計機能を利用して行うことには意味があると考える。　またそれらのデータをデジタルマップ上に展開すれば視覚的効果も高いと考える。同様なことは、複数のＪＲ駅周辺地域の時系列的対比や取引当事者属性対比などでも可能であろう。
「REA-NET構築の意味するもの」
REA-NETの構築は、単にネットワークが形成されるだけには止まらない。安全・高速・簡便なネットワーク構築は、地価公示のデジタル化を促進し、分科会運営の効率化等を促すであろう。なによりも、ＧＩＳ技術利用を伴う様々なデータのデジタル化は、社会に向かって不動産情報の効果的な発信を可能にするのである。
インターネットを駆使する社会が向かうのは、ネットにつながる人々の双方向的情報交換社会化（Web2化）であり、情報の普遍化・汎用化・低価格化（コモディテイ化）なのであろうとすれば、鑑定業界はその時流に棹さしてゆくべきであろうし、同時にブランド化や差別化といった方向性も模索すべきであろう。
「今後の事業課題」
不動産鑑定評価業とは不動産に関わる情報産業と位置付けられるであろう。情報産業として悉皆調査とREA-NETという二つの条件を前提にすれば、それらが相互に関連すると考えられる次のような事業課題が挙げられる。

（ａ）グーグルマップ等を利用した公示・調査要覧サイトの開設
この事業は鑑定協会が包括的に行ってもよいが、協会は基本ツールやフォーマットを提示することと、各士協会サイトをリンクするポータルサイト作成のみに止めて、各士協会毎のサイトはそれぞれの独自性や地域性に委ねた方がよろしかろうと考える。

（ｂ）ＧＩＳを利用した公示事例カード二枚目作成とデータ共用。
複数の単位会が試験施行することにより、よりよい手法やツールを模索すべきである。同時に、単に公示事例二枚目のデジタル化に止まってはならず、三次データの広汎な活用その他に資する手法でなければならない。

（ｃ）悉皆調査結果一次・三次データのデジタルマップ上での把握。
斯界の内部利用に止まらず、情報開示につながるものでありたい。

（ｄ）悉皆調査一次データの多面的分析による地価動向の把握。
前述のとおり、この分析により何が見えてくるかであり、それを社会に還元してゆくことが重要なのである。さらに以上をリンクさせて不動産センサスにつなげたいものである。

　現在は試験運用中であるから、運用費用は全額を鑑定協会予算で執行されているのであるが、本格運用になればそうはゆかないであろう。全国の士協会規模が二十人規模から二千人規模まで大きな開きがあるなかで、受益と負担をどのように考えてゆくかは大きな問題であろう。試行中と同様に全額を鑑定協会予算で執行すれば、大規模会から資料閲覧を全国的に開放しろという要求が出されるであろうことは自明のことであろう。しかし、それは地方圏に位置する多くの士協会にとっては今ただちには容認しがたいことであろう。そうでなくとも多額の閲覧料負担を自士協会外会員に求めているのが現状なのである。
　では、維持費負担をどう扱えばよいのであろうか。現行REA-NETの事例閲覧（jirei-ｄａｔａ）は、アクセスすれば直ぐに判ることであるのだが、閲覧料徴収システムを組み込んである。この閲覧料課金システムは精緻に作られてあり、（1）閲覧システム・アクセスに際して、課金システムと料金を明示し、その同意を求める。　（2）求める資料を検索した後に、DATA詳細の表示を指示すると当該DATAの閲覧料金を「利用日時」、「利用明細」、「料金合計」を表示した上で確認を求める。（3）詳細画面を閲覧または印刷すると「REA-NETサービス利用履歴」に詳細が記録されるのである。
　この「サービス利用履歴」の作成目的の第一は、閲覧履歴を記録保存することにより事後の確認を容易にして、トレーサビリィテイを担保することにある。個人情報保護法ガイドライン並びに鑑定協会規程に対応する措置である。

(社)日本不動産鑑定協会「資料の収集・管理・閲覧・利用に関する規程」
第23条　協会団体及び会員は、取引当事者又はその代理人から、個保法による保有個人データに関する開示、訂正、利用停止の求めがある場合に備え、体制を整備し、諸手続きの手順、手数料の収受などに関する具体的な対応方法をあらかじめ定めるものとする。
（中略）
３　閲覧事務を司る士協会等は、閲覧に供した事例資料について、当該資料を閲覧した者及び閲覧した日が特定できる閲覧記録を採録し、管理するよう努めなければならない。

　第二は閲覧等資料利用に伴う受益者と資料作成者の負担を調整し均衡させることに意味がある。取引事例等作成の大半は「地価公示スキーム」に則って行われており、資料作成者=地価公示評価員、資料利用者=一般会員という構成になっており、地価公示評価員=一般会員であれば問題はないが、必ずしも公示評価員=会員ではないし、会員のなかでも資料の利用頻度には相当の差が発生しているのである。だから、この負担差を均衡させる方策が求められるのであり、両者の開差が大きい都市圏士協会では以前から負担差調整均衡措置として、自士協会会員にも利用料金が徴収されているのである。
　そこで五次事例（公示等作成事例の閲覧対応フォーム）のみであれば、従来の課金体制をREA-NETへ移行すれば事足りるのであろうが、今回は三次事例（いわゆる新スキーム事例：価格情報開示制度にて作成された資料）の扱いも加わるのであり、REA-NET維持費の捻出も加わるのである。これらの対応策には幾つかの方策が検討され得るのであり、その採否は各士協会の自主・自治行為に委ねられているにしても、基本的維持費の捻出は鑑定協会マターなのである。
　この問題の詳細を考える前に、REA-NET運用維持費について考えておきたい。維持費はおおよそ次のような項目で構成されると見込まれるのである。
1.ネットサーバ維持管理費（サーバ・レンタル料及びメンテナンス費）
2.REA-NETシステムの基本的メンテナンス費
3.接続会員（全会員）の接続身分の新加入・移動等認証管理費
4.三次データの維持管理費（月々のデータ移管その他）
5.五次データの維持管理費（テキストデータ＆イメージデータ）
6.REA-NETシステムの更新費用（毎年のバージョンアップ費等）
7.その他経費
※五次データのうち、所在地図等イメージデータ（事例二枚目）については、三次、五次のテキストデータの維持管理と異なり、紙データのスキャニング費をはじめ、管理件数に対応するファイルネーム管理などの費用が発生するものであり、各士協会によって管理件数が大きく異なることから管理費用にも相当の差が生じる。だから、五次データについてはテキストデータ管理とイメージデータ管理を区分して検討する必要がある。
　以上の前提条件をもとにして検討すれば、REA-NET維持管理費は次のように考えることが可能なのである。
一、基本費用額（ａ）
・REA-NET利用に伴う基本額、例えば一士協会あたり年額10万円
・同じく会員数対応額、例えば士協会会員1名あたり年額1万円
二、付加費用額（b）
・利用件数、1件あたり100円（事例二枚目管理費等に対応する。）
　以上のa＋b合計額が鑑定協会が各士協会より徴収すべき維持管理費である。
　では、実際の請求と納付はどのように行われたらよいのであろうかと云えば、具体的にはREA-NETにシステムとして組み込み済みである「REA-NETサービス利用履歴」の利用によるのである。
1.毎月もしくは数ヶ月毎に履歴記録に基づいて、利用会員に利用料を請求する。請求と納付は鑑定協会が行うのであり、REA-NETを通じて各会員にオンライン請求し、納付は金融機関やコンビニを通じて行う。当然に口座引落も奨励される。納付期限内未納付会員については催告猶予期間の後に、REA-NETの閲覧停止等の措置がとられることにより速やかな納付を担保する。
2.会員の納付額は、前述の鑑定協会が徴収すべき基本費用と付加費用に加えて、各士協会が独自に定める士協会徴収利用料金（c）が加算される。
　判りやすくいえば、REA-NET・事例閲覧システムを利用した会員は、定められた期間毎に「a+b+c=REA-NET利用料金」を鑑定協会に納付するのである。鑑定協会は受納したREA-NET利用料金について、a+b部分を収納し、c部分については士協会へ配付するのである。この方法の利点はREA-NET維持費や利用料等資金の流れを簡略にすることにある。また会員数や利用便益に応じた各士協会の負担の均衡を図れることにもある。云うまでもないことであるが、これら一連の作業は鑑定協会事務局が直接行ってはならないのであり、全作業を外部委託すべきである。餅は餅屋に任せるということである。
　さらに、REA-NET事例閲覧システムの運用は「データの共同利活用」という「取引価格情報開示制度」の根本的趣旨に即して云えば、オンライン閲覧システムの利便性を全会員が享受するという意味からは、全国の士協会が全鑑定協会会員に閲覧アクセス権の開放を認めることが望ましいのである。多くの士協会において、このことは直ちには容認されないことであろうが、閲覧者の利便性のみならず閲覧件数の増加という観点からも検討したい事柄である。
　鄙の堂守は三次データについてここまで何もふれていないが、先にも述べた「取引価格情報開示制度」が基本的に内在させている「（国民財産である）データの共同利活用」という視点からすれば、五次データと同様の方法による開示が実施されることが望ましいと云えるのである。
　直ちに実施するには幾つかの障壁や感情的異論が多いであろうと承知しているけれど、iNet世界が有しているWeb2化とか、コモデテイ化という方向性を考えてみれば、近い将来に避けて通れない問題であろうと思うのである。同時にこの種のテーマが有している基本的な方向性を意識した課金システムであることが、今現在においても求められていると考えるのである。
　であればこそ、取引価格情報開示制度：悉皆調査データを如何に有効に利活用し社会に還元してゆくかが「鑑定評価の近未来」を拓いてゆくと考えるのである。
　さて、読者諸兄姉はどのようにお考えになるのであろうか。

　これらの今日的マスコミの、その騒がれる表層下に潜むもの見えてくるものがあると云える。それは事件に関係する省庁や機関が組織維持に汲々とする姿勢であり、組織内論理に逃避する姿勢である。それら内向きの論理に終始し、言い訳ばかり考え、とりあえずはカメラの前で頭を下げておこうという姿勢には、優先順位感覚が見えてこない。　このような姿勢からは、国民の生命と財産の維持こそが最優先されるのだという「根本的な優先順位感覚」が何も見えてこないのである。
　鑑定評価の近未来を考える上でも、同様のことが云えると考えるのである。限りがある人的財政的資源のなかでは全てを同時並行的に実施することはできないのであり、自ずと考えられねばならない優先順位というものがあるだろうと云うのである。その先にあるものが今は明らかではないが、時代の趨勢としてネットワーク対応が第一であり、取引事例や地価公示結果などの幾つかの地価データを縦横に駆使できるデジタル環境を整えることから「鑑定評価の近未来」は始まるのではなかろうか。あれもこれもという総花的姿勢は結果的に力を削ぐ（そぐ)ものであり、何もできないこととなると危惧するのである。
　プロトタイプ型構築により、当面の利用に対応できるシステムが構築された今は、次に「外部に対しての攻めというマーケティングの為のシステム構築」に思いを致すべきだと考えるのである。　とは言うものの、その端緒となる事例カードのデジタル化についてさえ「地価公示事例カード書式は国交省マターだから、変更などできない。」と、最初から投げてしまう意見が多いことも事実です。鑑定協会は霞ヶ関に対して「陳情型受動的姿勢」から、「提案型能動的姿勢」に変わらねばならないという舌の根が乾かぬ内から、「それは国交省マター」と逃げてしまうというか諦めてしまう考え方も根強い状況にあります。
　我々鑑定業界に直ちに順風をもたらすようなニュービジネスが手軽に得られる訳はないのである。制度創設以来、損失補償基準要綱公布（公共用地取得に伴う鑑定評価）、地価公示実施、国土法施行（地価調査実施、監視区域届出添付鑑定評価）、民事執行法施行（競売評価）、固評鑑定評価実施など、幾度も神風到来的な追い風環境に恵まれてきた鑑定業界にとって「取引価格情報開示制度発足」と「公益法人制度改革」の今は、第二の制度創設ともいえる事態かもしれない。
　それでもゼロからの出発ではないのである。公示も調査も固評も相評も競売もデューデリビジネスも証券化ビジネスも存在するのである。そのような、他のライセンス業界から見ればまだまだ恵まれた環境にいるからこそ、ネットワーク構築というインフラ整備や取引価格情報開示事業原始データの保存と活用といった明日に向けての準備をすべきであろうと云うのである。そのような努力こそが、近い将来において我々不動産鑑定士のプレゼンスを向上させたり、新しい事業展開に必ず役立つと信じるのである。
　足もとを見失わない一歩々々も大切だが、同時に少し先を見据えて多少のリスクをとり、多少の汗をかきながら、多少の無駄ともみえる先行投資を行いながら、これから来るであろう未だ見ぬ若き仲間の鑑定士達のために、今できることを為そうではないかというのが筆者の一番申し上げたいことである。
　斯界の異端児といわれることもある三友システムアプライザルの井上明義氏は常々「不動産鑑定士は驚くほどにビジネス感覚に欠けている。」と云われるのである。茫猿も少なからず同感である。あまりにも保守的内向き思考であり、所管官庁頼みであり所管庁の意向を気にしすぎるのである。特に昨今は業績不振もあってかマイナス思考に走る鑑定士も多いように思われる。でも今年は三年に一度の固評評価替えの年であり、固定資産評価替鑑定評価に参画する多くの鑑定協会会員はそれなりの売上計上が見込まれる年でもある。このような年にこそ、車やパソコンを買い換えるのもよかろうが、その売上の一部を割（さ）いて将来のための投資を行うという考え方に立てないだろうか。
　潜在する市場のニーズを汲み上げやシーズを探し求め、それに対応する先行投資無き業界に、将来など見えないというのは、ビジネスの鉄則だと考えるのだがいかがだろうか。逆風のときこそ、打って出るという攻めの姿勢が求められると考えるのである。何よりも取引価格情報開示制度発足に伴う事例調査やREA-NET構築などを負担増だとマイナス面ばかりを意識する姿勢から脱却して、それらの負担を将来に備える力に変えてゆこうとする未来志向に転換したいと願うのである。
　だからこそ、敢えてもう一度云うのである。

『”求められて渋々開示する姿勢”ではなく、”自ら積極的に情報開示する姿勢”であればこそ、”よく開示する者、よく報われる”という、開示に伴う成果を獲得するという戦略が必須であることは云うまでもないことである。
　一次～三次データの開示も含めて、不動産鑑定士はこれら貴重なデータの有効活用と社会還元を提唱し自ら実行すべきであると考える。そういった地道な一見して迂遠に見える活動こそが、結果として不動産鑑定士のプレゼンスを向上させてゆく近道であろうし、ひいては業容拡充にもつながると考える。
　何となれば、三次データを地価公示等事例作成にのみ利用するのであれば、それはあまりにも消極的かつ部分的利用でありデータの存在意義や価値に無理解であると云わざるを得ない。何よりも、一次データ提供から二次データ回収に協力を頂いた市民に対して申し訳ないことと考えるのである。』

※関連記事
・事象の連鎖-1(07/07/27)
・事象の連鎖-2(07/07/28)
・事象の連鎖-3(07/07/29)
・10/26リポート-1(07/10/28)
・鄙から遠望する明日(07/11/03)

　さらに云えば、こういった事柄を鑑定業界内部だけで処理しようと考えてはならないのである。（財）相撲協会を例に引くのが適切か否かはともかくとして、外部の意見や智慧を謙虚に聞く姿勢こそが大事なのであり、ネットワークやマーケティングに関わる識者の智慧を借りるという戦術も忘れてはならないのである。

　予定される意見交換会は、鑑定協会役員氏と地元士協会役員有志との意見交換会であり、茫猿は役員ではないけれどオブザーバーとして参加してほしいとのことでした。交換会の趣旨について茫猿が推察するところでは、岐阜会が数年前からブロードバンドWANを運用していたり、REA-NET試験運用にも積極的に参加し、地価公示のデジタル化や公示要覧のウエブ化にも取り組んでいることから、その実態を視察して活性化への何らかのヒントを得たいというものであろうかと考えます。
・岐阜会のブロードバンドWAN
・REA-NET試験運用
・地価公示事例作成のデジタル化
・地価公示、地価調査要覧のiNet化
　最後の「地価公示、地価調査要覧のiNet化」については、咋秋以来ウエブ公開しているGoogleMapを利用した公示・調査要覧である。昨日の鑑定協会メールマガジンでは「よこはま土地案内」及び「よこはまの地価」の案内が広報されていた。横浜市のホームページにおいて(社)神奈川県不動産鑑定士協会が編集協力を行った「よこはま土地案内」が掲載されており、「よこはまの地価」Googleマップ版は全国の地価公示、地価調査データの閲覧ができるという記事である。
　岐阜会の「岐阜県不動産鑑定士協会DB」（Web版 地価公示、地価調査要覧）は、岐阜会所管区域限定とはいえ半年先駆けて公開を始めていたが、広報に遅れをとったのである。広報の少しくらいの後先はどうでもよいのであるが、公示・調査要覧広報については、国交省や自治体が行うのも市民サービスとして重要であろうが、評価主体であり不動産の専門家団体を自負する鑑定協会や士協会が行うのも意味あることと考える。市民や鑑定士や不動産業界等、多様なユーザーにとって使い勝手が良く、内容的に充実した案内図等要覧を提供してゆくことは重要と考えるのである。
　(社)岐阜県不動産鑑定士協会がウエブ公開する岐阜県内の地価調査基準地及び地価公示標準地について、Google Mapを利用した要覧はGoogle Map上での市町村別検索結果の表示と、カテゴリー別一覧結果表示機能を備えており、カテゴリ別検索結果はそのままA4版にて印刷すれば地価公示要覧となります。
　最も大きな特徴は、単件印刷機能を有していることであり、該当の地点表示をクリックすれば、官公報記載事項、過去五年間の価格及び変動率、並びに所在案内図（自由縮尺）を掲載した A4単票が印刷でき、会議資料や附属資料等、多様に利用できます。
　「岐阜県不動産鑑定士協会ＤＢ」
　このDBは、地価調査並びに地価公示テキストデータと国土数値情報（国土交通省）を使用しているものであり、汎用性があります。該当するデータさえ用意すれば全国の士協会で自らの広報活動の一環として直ちに運用が可能なシステムである。
　折りしも取引価格情報開示制度が本格運用される初年度である。そこには（取引価格情報開示制度事業DB）、一次データ（所有権移転登記データ）、二次データ（取引当事者照会回収データ）、三次データ（照会回収データについて属性調査結果データ）等が膨大な量を蓄積しつつある。鑑定業界は、この宝の山をどのように利活用するのか、そしてその成果を如何に社会に還元してゆくかが問われる状況にある。これら膨大なデータの有効な利活用とその成果の社会還元は、焦眉の急と云えるのではなかろうか。鑑定協会や士協会がもたもたしていれば、学界などからデータ利用の為の開示要請が起きるであろう。
　三次：属性データの調査蓄積に大きな汗をかきつつある鑑定業界が、自らの貢献とデータの有用性に無知であり、いわば宝の山にアグラをかいていれば、それは畢竟、社会から「貴重な国民資産の退蔵」であるという非難を浴びることにもなりかねないと考える。斯界の意見は”個人情報守秘義務”と”自らの調査負担による成果物であること”を理由として、”鑑定業界固有資産視して”他者への開示を拒む意見が多数派であるけれど、”個人情報守秘義務”という法規制は遵守(じゅんしゅ)されねばならないが、”国民的資産”として可能な限り多方面の利活用に供してゆくという、未来志向の情報開示姿勢こそが鑑定業界のとるべき今日的姿勢であると考える。
　「求められて渋々開示する姿勢」ではなく、「自ら積極的に情報開示する姿勢」であればこそ、「よく開示する者、よく報われる。」という、開示に伴う成果を獲得するという戦略が必須であることは云うまでもないことである。
　一次～三次データの開示も含めて、不動産鑑定士はこれら貴重なデータの有効活用と社会還元を提唱し自ら実行すべきであると考える。そういった地道な一見して迂遠に見える活動こそが、結果として不動産鑑定士のプレゼンスを向上させてゆく近道であろうし、ひいては業容拡充にもつながると考える。
　何となれば、三次データを地価公示等事例作成にのみ利用するのであれば、それはあまりにも消極的かつ部分的利用でありデータの存在意義や価値に無理解であると云わざるを得ない。何よりも、一次データ提供から二次データ回収に協力を頂いた市民に対して申し訳ないことと考えるのである。
　

　公示事例の納品は1/17でしたから、一ヶ月も経ない内に共同利活用が実現した訳です。昨秋以来始まっている新スキーム確定データの共同利活用（オンライン閲覧）やREA-Info、REA-Dataと合わせて、REA-NETの全機能が供用開始された訳であり、一つの時代の転換を思います。
　先日、他都府県の同業者と話す機会がありましたが、彼はREA-NETの存在すら知りませんでした。試験運用の参加方法など詳しく説明して差し上げたのですが、本来、着実に行き渡らなければならない情報が何処かで遮断されているのです。
　遮断の原因は、故意、怠慢、過失など様々ですが、故意：意図的に遮断する理由はとても悲しいものがあります。「情報は多くを与えない、広く与えない。なぜなら広く多量に流通させれば漏洩の可能性が高くなる。」というのです。もう一つは「試験運用には一般会員は参加させない。所管役員で然るべく検討した結果で供用を開始する。多くの会員の参加は混乱を招きかねない。」というものです。聞けば聞くほど悲しくなります。まさに情断です、冗談じゃないという情断ですし、壟断です。
　もちろんのこと、役員のみを責められないと思います。ひたすら待つだけでなく、情報は積極的に迎えに行かなければならないと思います。REA-NETにしたところで、昨年の九月以降は正式に開示されているわけですから、知らないのは積極的に知ろうとしなかった会員の怠慢であり、積極的に報せようとしなかった役員の怠慢なのですから。

　『ご注意』
　なかに早とちりして誤解される読者がいるかもしれないので、ご注意しておきます。
（一）REA-NETよる資料公開は暗号化通信による安全なオンラインシステムで行われます。
（二）提供資料は所属士協会内会員が作成した資料に限定され、提供される対象は所属士協会会員に限定されます。

◎文書発信日　2007/11/12
◎文書発信者　
　(社)日本不動産鑑定協会地価調査委員会：委員長・小川隆文氏
　(社)日本不動産鑑定協会情報安全活用委員会：委員長・澁井和夫氏
◎文書標題　「士協会ネットワークシステム試行参加のご案内について」
【概要】
1.　2007/9/18開催の第258回理事会において、導入が承認されたこと。
2.　今後、電子情報の安全な取扱を確保するための基盤となるものであること。
3.　地価公示・都道府県地価調査作業における情報交換等の安全管理と効率化に活用していくとともに、地価公示業務の電子化・オンライン化に備えるものであること。
4.　士協会の閲覧事務や情報分析資料作成に利活用ししていくものであること。
5.　本格稼働は2008年04月を予定し、それまでは構築開発期間であること。
6.　試行期間中のＩＤ・パスワード発行費用は鑑定協会予算にて対応すること。
　以上の概要で理解できるものであるが、会員多数の参加を求めているものであり、士協会会員全員がこぞって試行に参加することができなくて、一部会員の参加であっても、この際に試験施行に参加することにより、REA-NETの概要を理解することが大切なのである。
　同時に試行に参加すれば、すでに確定済みの新スキームデータが直ちに利活用できるということも忘れてはならないのである。この新スキームデータ並びにH20地価公示事例のオンライン閲覧も可能なのであり（公示事例に関しては、REA-NETサーバへのデータ提供が前提である。）、その完成度は高いと云いながら未だプロトタイプ構築の途上にある、REA-NETの全容を理解し運用の実際を体験することは重要であろうと考えられるのである。
　特に、2008/04より開始される都道府県地価調査において、暗号化ソフトや安全なネットワークの採用による「データ交換」の安全性が確保されていないエリアにおいては、REA-NETの採用は不可避であろうと考えられるものであることから、試験施行への早急な参加が望まれると云えよう。
　さらに重要なことは、申込書の形式から認められる限りにおいて、この試験施行参加が士協会単位ではなく、個々の会員単位で参加が可能と読みとれることである。もちろんのこと、会員が単独参加しても運用の実際を体感することは十分ではないと考えられるので、少なくとも数名以上の単位で参加することにより、様々な運用実態を（事例閲覧、データ交換、情報交換等）、体験することが大切であろう。
　以下に、「士協会ネットワークシステム試行参加のご案内について」、「理事会議案：REA-NETの実施について」、「士協会ネットワークシステム（REA-NET）試行参加申込書」をPDFファイルで開示する。ファイルは以上の三件が一括ファイルされてある。
　【REA-NET試行関連ファイルを開く】
　

　REA-NETとというものが鑑定協会会員のなかでは、一部士協会会員の（一部地価公示分科会というのが正しいのかもしれない）試験施行に止まっているのは承知しているし、それも地価公示オンライン化の部分試行（極々部分試行）であるのも承知している。でもそれにしてもと云うことなのである。
　物見高さもなければ、野次馬性もなければ、好奇心とか新しもの好きとか何でも見てやろう探求心とか、とにかく前へという野生の欠片も感じられないのである。　固評で忙しいとか、相評も精通者調書作成も終わっていないとか云う言い訳は幾つでも考えられはするけれど、やはりそれは言い訳なのであって、こんなのを見せられると、もう終わっているのだろうかと思わされる。
　080109に掲載した、REA-NETの特性についてである。REA-NETは簡易簡素に出来ているけれど、多くのことが実行可能なのであり、でもそれには少しばかりのコンピュータ・リテラシーを求められる、という話である。
「REA-NETの特性」を読む
　080115掲載、REA-NETが運用される時代の次のテーマは、悉皆調査事例の有機的有効活用の実現だろうと考えられる訳で、それには地価公示事例カード二枚目の作成方法を抜本的にというか、眼から鱗的に変えるべきであろうという話である。しかも、そうすることによりデジタル化時代らしくなるし、格段の省力化と多機能化が獲得できるという話でもある。
「事例二枚目オンデマンド作成」を読む
　単純にREA-NETのEメールや携帯メールへの通知機能を設定すると煩雑なことが起きるから、それを回避するには受信側で通知メールの自動振分け設定が必要ですよと云う、ただそれだけの話である。
「自動振分け設定」を読む
　REA-NETには全国会員約6000名が初期登録されているが、この中から自分が発信対象とするメンバーを設定する必要がある。士協会事務局で初期設定してくれる場合もあるが、事務局が設定してくれない場合やプライベートグループ設定は自分でしなければならない。そのチマチマしたことについてである。　
「グループ編集」を読む
　こんなことをしていると、何となく馬鹿々々しいというか、馬から落ちて落馬してというか、頓馬だなぁという気分になるけれど、仕方ないのだろうな、厭だったらはなから止めとけばいいのだし、テメエだって心底では 「こうしてこうすりゃ　こうなると　はなからわかっていたものを　こうしてこうなった。」だけのことなのだから。　それに、接続設定当初にあれこれと適当に使い廻すという目的も達したことだからよしとしなければなのである。さらに、このエントリー自体が何となく未練たらしいのでもあるが、自分のサイトで何をやっていようと構わぬだろう、『それこそ、表現の自由だ!』。　【でも収穫がたった一つ、このエントリーで jpg、tif、pdf 以外に rtf ファイルもこのSITEに掲載できることを確認したのだから、まぁ、よしとするか。　じゃ、お寝すみなさい。】

　通知用E-Mail（モバイル）は、迅速なメッセージ通知に有効ですが、こういった、ある種の副作用も招くのです。でもこの副作用を避けるためには、ちょっとしたREA-NET・リテラシーがあればよいのです。
それは、携帯メールのメール自動振分け機能の利用です。メール振分け機能について、多くの会員はE・メール振分けでは利用されているのでしょうが、これを携帯メールでも利用するのです。全ての携帯電話に自動振分け機能が用意されているかどうかは知りませんが、多くの携帯電話機には用意されている機能です。この自動振分け設定をFOMAの某機種で説明すると次のようになります。また、この設定は、パソコンのメーラーにおける自動振分け設定とほぼ同様の工程で設定できます。
「自動振分け設定」（notice@rea-net.jpよりの着信振分け）
1.受信boxをマークして機能ボタンを押し、「フォルダ追加」を選択してフォルダを追加する。
2.追加したフォルダの名前を「REA-NET」と設定する。
3.追加したフォルダ「REA-NET」を選択して機能ボタンを押し、「自動振分け設定」を選択する。
4.自動振分け設定より「アドレス振分け」を選択して、「アドレス参照入力」を選択する。
5.「受信アドレス一覧」を選択して、受信アドレス一覧より「notice@rea-net.jp」を選ぶ。
6.振分け設定で「題名振分け」を選んだ場合は「REA-NET通知-メッセージ提供」を選ぶ。
　以上の「自動振分け設定」を用意しておけば、着信メッセージ通知メールは自動的に「REA-NETフォルダ」へ振分けられることから、受信boxが着信連絡メールで溢れてしまう事態は避けられます。先のエントリーで、「なにがしかのコンピュータ・リテラシーが求められる」と云ったことの一つは、こういうことなのです。
REA-NETでは、何もかもが用意されているわけではないし、全ての機能をメニューから選択して用意できる訳でもありませんが、ちょっとした工夫でとても便利にREA-NETを利用できるようになるのです。

なお、「REA-NETメッセージの着信連絡メール」とは、このようなメールです。
『REA-NETからの通知　REA-DATAにて、メッセージが提供されました。提供者：茫猿鑑定事務所　日時：2008-01-10　01:01:01　※このアドレスへの返信は、不要です。　』

『シンプル性』
　REA-NET構築を貫く哲学は、「シンプル イズ ベスト」である。過剰とも無駄とも考えられる機能は排除することを重視するが、しかし必要な機能は全て盛り込む。簡単なように聞こえるが、実はとても難しいのである。あれもこれも盛り込んで、いかにもユーザーフレンドリーに見えるが、その実、重複し過剰で、日頃は殆ど使用されることのない機能を山盛りにするのは逆に簡単なのである。その結果、重たくて使い勝手の悪いモデルに、我々はどれだけ悩まされているか計り知れない。地価公示支援ソフトなんかにもそのような例が見られるし、違いが一目瞭然なのは、GoogleTopとYahooTopであろう。正しく云えば検索に重心をおくかリンクに重心を置くかということなのかもしれないが、両者は見事に違っており、YahooにGooやLivedooｒやMsnと、「GOOGLE]との違いである。
　この点に関しては、このような思想を漏れ伺っている。

　REA-NET構築テーマの一つに「作りこまない技術」というのがある。必要最小限の機能に抑えるために、何が必要最小限なのかを幾度も検討するのが重要であり、同時に、目的別に機能を明確にするというのも重要と考える。

　「この機能は付いてますか？」、「あの機能は利用できますか？」といったユーザーの問いの全てに応えようとする「物づくり哲学」は、簡単である。何でもかんでも盛り込めば済むのである。ところが何でもあると云うことは、何もないのに通じるのである。年に一回も使われない機能どころか、多くのユーザーにとっては使うこともない機能が用意されていることにより、何処にどのような機能が用意されているか覚えるのが一苦労であり、マニュアルは電話帳のように分厚くなる。
　最近の携帯電話をがとてもよい例である。電話とメールは必須機能であるが、通信の同時録音機能やデコレーションメール機能など、特殊な事業者や女子中学生以外は使うこともないであろう。どの機種の携帯電話にも着メロや着歌機能装備など不要であるが、殆どの機種に標準装備されている。
　
　今や、六十過ぎの鑑定士も着メロを使っているから、静かな会議中に携帯の着信音が鞄のなかで控えめに鳴り出すと誰の電話か判らない時さえある。昔ながらのベル音の方が便利で憶えやすいと云うことにようやくに気付きだした利用者が年配者には増えている気配もある。実は茫猿の着信音は昨年来、旧来型ベル音に変えている。少し衰えた聴力に優しいし、何より判り易いのである。デコレーション・メールなど、ウザッタクテ、煩わしいだけなのである。
　REA-NETは、これら過剰な装飾性を排除して、必要十分条件を追求して必須と考えられる機能のみを用意することに限りなく留意するのである。機能カテゴリーからしてシンプルなのである。「REA-JIREI」、「REA-DATA」、「REA-INFO」、「REA-MOBILE」の四種類だけである。いいえ「REA-MOBILE」は装備機能ではあるが、利用者は最初にE-メールアドレスと携帯メールアドレスを設定するだけで、それ以後の操作は要求されることなくてモバイル性が実現するから、日常的に利用者が運用する機能カテゴリーは、JIREI、DATA、INFOの三種類だけである。JIREI：JIREI資料の閲覧機能、DATA：データファイルとメッセージの受発信機能、INFO：事務局からの情報発信機能である。
　特徴的なのはINFOである。INFOは事務局が情報を会員宛に情報を発信する機能だけでなく、事務局にスレッド建てを依頼すれば、その後、スレッドにフォローコメントが付け加えられてゆくことにより電子会議が実現する。会議の管理は事務局（士協会）が行うのであるから、士協会ネットワークというビジネスツールとしては、必要十分条件を備えていると云えるのである。
　ところで、絞り込まれた装備機能は実に美しいのであるが、あるレベル以上のリテラシーが要求されるのである。例えて云えば「紙粘土」なのである。紙粘土は幼稚園の遊びから始まり、大人のホビーや芸術的要求にも応える素材であるが、芸術的レベルに使用するにはそれなりの技術が求められるのである。REA-NETで云えば、日程表作成やログ管理には若干の創意工夫が求められるし、配信するデータの配置やレイアウトや利用するソフトにも技術レベルが表れるであろう。
　一例を挙げれば、何かの文字情報を配信するときに、
（a）添付データファイルを利用せず、全てをメッセージで伝えようとするか。
（b）メッセージは簡潔な惹句のみとして、Notepadファイルを使うか、Wordpadを使うか、MSWordファイルを添付するかは、利用者のリテラシーレベルを示すものと云えるであろう。なかにはPDFファイルを多用する会員もいるであろう。
（c）複数ファイルの圧縮技術の使い方も、簡単なようでいてそうでもない。やはり、受信者に優しい圧縮方法というのが存在する。何でもかんでも一括りにして梱包すればよいというものでもない。
　この一例だけでも長文の論考が書けるのであるが、筆者はいたずらに利用者を萎縮させるのがこのエントリーの目的ではない。筆者が云いたいのは、○○と鋏は使いようだということである。美しく絞り込まれた機能を使いこなし、使い廻して、自分流の使い方に到達して頂きたいだけである。そして、自らの技術レベルを棚上げして、過剰装飾性を構築者に求めないで頂きたいのである。
『モバイル性』
　次いで、モバイル性である。移動性なのである。ドラえもんではないが「何処でもREA-NET」なのである。事務所ではスタンドアロンPCから、自宅ではノートPCからREA-NETに接続するのである。インターネット接続環境であれば、山中の温泉場でも、海浜リゾートでも、ハワイでもモルジブでもREA-NET接続が安全に軽快に可能なのである。ホットスポットサービスを利用すれば、まちなかの喫茶店でもビル街でも利用可能なのである。
　今の茫猿の夢は、H21地価公示を何処か鄙びた温泉場でぬくぬくと、掘り炬燵のなかで地酒を飲みながら外の雪景色を楽しみながら行うことである。詳しいスペック説明は避けるけれど、実はそれが可能になったのである。　『ノーパソをロックする技術が必須であるけれど』
　モバイル性のもう一面は、携帯電話利用である。REA-NETの四番目の機能「REA-MOBILE」を利用して携帯メールアドレスを登録しておけば、新着配信連絡メールが自動的に携帯に送られてくる。多くを語るまでもないであろう、朝一番に携帯の着信を確認すればよいのである。それからREA-NETを開いて業務開始である。　REA-NET・携帯メールにはもう一つの利用価値があって、それは土日曜祝祭日における訃報など緊急連絡である。携帯の電源が切られていれば仕方ないが、そうでなければ365日24時間即時連絡性が途絶えることはない。ただし、土日祝日は事務局も休みであるから、そういう場合の配信キーマンを誰が引き受けるかが問題であるが、一般的には総務委員長の役回りであろう。
　ところで標題のApplePhoneであるが、今年はAppleが携帯電話を日本でも発売するという噂がある。マッキントッシュＰＣやiＰｏｄに明らかなように、Ｗｉｎｄｏｗｓとはひと味もふた味も違う思想に貫かれたＡｐｐｌｅが世に出す携帯電話が楽しみである。ApplePhoneとMacBookを持って秋田の奥の乳頭温泉でREA-NETに接続しようというのが、茫猿にとって今年一番の課題であり目標なのである。

『現行の一般的に行われている事例二枚目作成』　（アナログ作成方式）
プリントアウトした地価公示事例二枚目書式に、所在位置図欄にはコピーした白地図を鋏で切り取って、糊で貼り付ける。地形図欄には同じく公図写しや測量図写しを切り抜いて貼り付ける。地形図は一部手書きする場合もある。作成したこの二枚目を原本としてコピーを分科会会員に交換配布する。
【 書式レイアウトはこちらのファイルを開く 】
『一部で実施されているデジタル化作成』　（準デジタル作成方式）
前掲の方式と手順は同じであるが、コピー図面切り抜きの代わりに、地図や地形図をスキャニングしてモニター上で切り取ったファイルデータを、地価公示支援ソフト上で書式レイアウトに貼り付ける方法である。作成した「事例二枚目イメージデータファイル」は、当然にハードコピーとして印刷配布も可能であるが、デジタル保存してオンライン配布も可能である。　所在地図についてのみ、GISを利用してデジタル地図をモニター上で切り取って、レイアウトに貼り付ける手法を採用している一部士協会もある。
しかし、士協会ネットワークが未整備な現状況では、イメージデータのデジタル配布が容易ではなく、せっかく作成されたデジタルデータも作成会員のパソコン上でのものであり、分科会で交換配布されるのは従来通りのコピー複写書類である。
既に士協会ネットワークが稼働している士協会では、地価公示支援ソフトではなく「市販されているドキュメント管理ソフト」を利用して事例カード二枚目デジタルファイルを作成した上で、オンライン配布交換している例もある。
『茫猿が提唱する究極のデジタル化作成』　（GIS利用デジタル化作成方式）
一挙に全面デジタル化を指向する方式である。概要は次のとおりである。
地価公示等については国土数値情報が公開されています。この数値情報とGoogleMapを利用して作成公開している「岐阜県不動産鑑定士協会DB：地価公示地価調査要覧」があるが、基本的な考え方はこの公示要覧と同じなのである。
市販の地図を背景として取引事例地の地理座標データを取得して保存し、事例地二枚目を作成するときにはブラウザ側でポイント表示位置を計算して地図データを取得し、レイアウトに取り込む。地形図については、法務局配布公図をスキャニングして保存し、二枚目を作成する都度切り取りしてレイアウトに貼り付ける。プレビューにて確認して印刷すれば、公示様式にしたがった書類が印刷できるのである。一連の作業は、プログラミングされてあり、評価員はREA-NET-JIREIから検索した該当レコードに付属する「事例カード二枚目作成」というコマンドアイコンをクリックすれば、プレビューと印刷が実行されるのである。
事例地地理座標をサーバからASP提供される背景地図をクリックして取得するか、所在地情報から緯度・経度 ジオコード(geocode)システムを利用して取得するかは、情報の精度と作成の手間を天秤にかけて検討されるべきものであるが、事例地地理情報としては地形図との併用が前提であるから、可能な限り自動化することにより省力化が優先されてもよかろうと考えるのである。
これらのAPI （Application Program Interface）について、GoogleMapの場合はGoogle Maps Api として、Googleから既に公開提供されているが、Google利用では会員向けのサービスは提供できないことから、それに代わる廉価で使い勝手の良い背景地図が求められる。背景地図についても候補は幾つか存在しており選択検討を始めるべき段階にある。　　『GoogleMap利用は全面一般公開が前提となるが、公示作業では守秘義務との関係から利用が困難なのである。』
賢明な諸氏は既にお判りでしょうが、この背景地図を利用すれば、表示エリア内の利用可能な事例地ポイントが地図上に地価公示地点や地価調査地点と併せて一覧表示されることから、事例地の選択もモニター上でビジュアルに実行できるようになるのである。論理的には事務所内から紙データをほぼ全面的に無くすことが可能なのである。　　『現実的には印刷した上で目視確認する方が評価作業は確実だし、眼にも優しいのであるけれど。』
以上が、「事例カード二枚目・究極のデジタル化」の概要である。既に技術的には十分可能との回答をエンジニアから得ているし、「岐阜県不動産鑑定士協会DB：地価公示地価調査要覧」等からも理解確認できるのである。　以上の作業はREA-NETを通じて実行生成されるものであり、会員の閲覧にも供されるのである。　つまり、いわゆる取引事例調査・三次データを作成確定すれば、このデータは月次ごとにREA-NETに移管されて事例地二枚目がほぼ自動的に生成されて会員の閲覧に供されるという訳である。これを称して茫猿は究極のデジタル化と云うのである。
肝心なのは、事例カード二枚目をスキャニングデータとしてデジタルファイル化することからは今や離れて、当該ファイルの基礎データのみを取得保存し、必要に応じてレイアウト様式に合わせて生成するということなのである。いわば、事例カードのオンデマンド作成である。
『追記』
事例カード二枚目のオンデマンド作成においては、現行書式の変更も検討されるべきである。アナログ書式に合わせてデジタルファイルを作成するというのは「愚の骨頂」だからである。紙使用量や保存・管理の便宜を考えて、現行書式はA4縦一枚に所在図と地形図を添付させるのである。
紙を使用せず、保存・管理の手間が大幅に省けるデジタル化書類においては、情報量は多い方がよいのである。即ちテキストデータを含めてA4二枚に固執することはないのであり、一枚目要因テキストデータ、二枚目所在地図イメージデータ、三枚目地形図イメージデータという、情報量の多い書式に改訂されるべきと云えるのである。
実はこの手の話をするのはこれが初めてではない、以前から機会ある毎に提案しているのである。でもその都度帰ってくる答えは判で押したように同じなのである。「書式の件は国交省所管だから。・・・・・」、茫猿だってその程度のことは先刻承知の上である。問題は、この提案に意味有りと考えるのであれば、然るべく内部調整の上で、所管庁に提案すべきなのである。地価公示依頼者にも受託者にも利のあることと認めたならば、働きかけを始めるべきなのである。
新スキームの検討初期にも似たような話があった。所管庁担当者は、「うまく機能するだろうか」と心配するし、鑑定士側も思案投げ首というときに、「心配など一つもありません。悉皆調査もネットワークも一部ですが既に数年も前から実施済みであり、経験を積んでいます。」と話したら、皆が愁眉を開いたという経験がある。互いの情報を交換し、より良い方向へ導いてゆくという姿勢が常に求められているのである。

　以下は、思いつくままに、書き散らした、REA-NETを利用した感想や留意したい事柄などです。
１．【rea-netの電子会議機能】
電子会議機能については、電子会議スレッドを建てるときは事務局を経由すれば良いわけで、問題は各士協会において会員のスレッドを建てる権利というか発議権をどのように扱うかだと理解できます。
　例えば、事務局にiNetメールを送るか、このREA-DATA機能を利用して発議テーマを事務局に送り、事務局の手でREA-INFOにアップして頂く。このことにより、無闇と変なスレッドが建てられることを防止できるし、スレッドの整理・廃止も容易である訳だと理解できます。　まさに、岐阜のような顔の見える会と、都会の顔の見えない大規模会の双方の使い勝手に配慮されていると感じ入っております。
２．【REA-NETのモバイル性】
　永らくの間、岐阜県士協会WANにおいては、モバイル性の獲得が懸案でしたが、REA-NETではこの「モバイル性」が簡単に取得できます。　実は、このメッセージは自宅のノートパソコンより発信しています。　事務所パソコンと同様の設定を行えば、自宅からも自由にREA-NETにアクセスできるようになりました。このREA-NETを設定したノートパソコンを携帯すれば、何処でも何時でもREA-NETに接続できるようになりました。
　正月に温泉旅行に行き、湯上がりに晩酌をしながら地価公示の価格試算過程を検討して、全公示地メモを温泉場から幹事宛に送付することもH21公示からは可能となった訳です。
　もちろん、大事なことは、ノーパソを紛失しないこと、パスワードを正しく「アルファベットと数字の組み合わせで8文字以上のパスワード」を入力しておくことでしょうし、ノートパソコンそのもにもパスワードを設定しセキュリテイを高めておくことも重要でしょう。
　他人に判らないPW設定は「妻、恋人、息子、娘の愛称＋誕生日」などでしょう。自分には憶えやすく忘れないが、他人は容易に推量できない単語や数字の組み合わせが好ましい由縁です。
　例えば「ka1212zu」というような具合です。
※モバイル性を獲得したからと云って、当たり前のことですが、同時接続はできません。もし、事務所から接続したら、先に誰かが接続済みで、接続できなかったとしたら「ミステリー」です。
※モバイル性が得られるからと云って、多くのPCに設定するのは考え物です。　設定済みであることを忘れて、PCを息子達に払い下げたり、下取りに出したり、ヤフオクに出したりしますと、とんでもないことが起きて、地価公示を辞退する羽目になりかねません。それだけでなく、一定の期間、REA-NET接続を切断されてしまいます。
３．【E-Mail アドレス登録のお薦め】
　とても佳い玩具を得た童みたいに、楽しんで使い回しています。　鑑定協会会員であれば、全会員にメッセージが発信できるなんて、とても素晴らしいことです。　使い込めば使い込むほどに、情報共有ツールとしてのREA-NETは、よくできており、現状で十分なのではと思えるようになりました。　今は使い込むことが大切なのだと思います。
　さて、そこで、御留意されたい事項を一つ、
初期設定の際に、「環境設定」－「通知用ｅメールの設定」より、一番よくお使いになるE-Mailアドレスを設定しておかれることをお薦めします。　同時に携帯メールアドレスも設定されることもお薦めします。
　E-Mailによる通知は、鑑定協会/鑑定士協会からの連絡が含まれるようですし、通知用E-Mail（モバイル）は、迅速なメッセージ通知に有効のようです。
「ようです」というのは、未だ実験が行われないから、実効性が確認できていないのです。
　マニュアル等には「必要に応じて御設定ください。」とありますが、実効性を高めるには、成る可く多数の会員の設定が好ましいのです。特に高齢化や進む岐阜県士協会においては、小生を含めて休日・祝祭日の訃報連絡には重宝するでしょう。
　ただし、休日で事務所に配信されたファクシミリが読めませんでしたという、言い訳が通用しなくなるのは、些か辛いかもしれません。
４．【REA-NETとファイル圧縮について】
　この項目は圧縮ソフトに関するものです。
圧縮ソフトを既にご利用の方は無用です。
REA-DATA によるファイル送信(REA-NET では「提供する」という）は、一個のファイルしか「ファイルアップロード」できません。地価公示の評価書データファイルのように十幾つものファイルを提供するときに、一個ずつアップロードしたのでは、とても煩雑です。
　そのような場合(複数のファイルをアップロードする場合)には、一個のフォルダーに複数ファイルを納めて、定められたフォルダーネーム(普通は080101の様な日付コードとmorishimaのようなユニーク・ネームコードを付与する。)を付けてから圧縮して、zipやlha などのこれも予め定められた圧縮ファイルに変換してからアップロードする必要があります。
このエントリーでは、フリーウエアの圧縮・解凍ソフト「Explzh for Windows」について、ソフトウエア情報とダウンロード先をお知らせしています。
Explzh for Windows　(圧縮・解凍ソフト)
Windows 用の高機能圧縮・解凍ツールで、フリーウエアです。
エクスプローラの機能を拡張できる圧縮・解凍ソフト。
ウィンドウにドラッグ＆ドロップしてファイルを圧縮・解凍できるだけでなく、エクスプローラの右クリックメニューに追加される「書庫作成」や「即時解凍」というメニュー項目を使って、エクスプローラ上で選択したファイルをすぐに圧縮・解凍できる。
UNLHA32.DLLやUNZIP32.DLLなどのDLLファイルを用意することで、
LHA/ZIP/CAB/TAR/ISH形式の圧縮・解凍と、ARJ/GZ/BZ2/RAR形式の解凍が可能。
ソフトウエア情報
http://www.ponsoftware.com/archiver/product/product.htm
ダウンロード先　(1.78MB)
http://www.ponsoftware.com/archiver/download.shtml

　公示ファイルのREA-NET送信の実施真偽は未ださだかではないけれど、年始早々に試行設定を行ってみたところ、茫猿が構築に係わっていた06年段階のモデルと較べれば格段の使い勝手向上である。まさに三日見ぬ間の桜かなであり、三日見ざれば刮目して見るべしである。　完成度は今や七分咲から八分咲に近い。難を言えば細部から大部までキリがないが、最終的に全国六千名の会員や会員外公示評価員の利用も前提にすれば、多少の不自由さは我慢されるべきなのであろう。
　プロトタイプ構築法により、ここまで完成度を高めて頂いた「鑑定協会：情報安全活用委員会(委員長・澁井和夫氏)」並びにサポート頂いた「イッツ・ソリューションズ株式会社」の並々ならぬであろう御尽力に深甚の謝意を表するものである。
特に、ITS-solutionsのM.T氏には深い感謝と敬意を申し上げるのである。
　ざっとテスト利用してみたところでは、ファイル送信確認機能やメール受信表示はどのように表されるか不明であるが（発信者を重複して受信者登録ができないことから、受信形態が確認できない。）、必要十分条件を満たしていると認められる。
　試験施行未了の全国士協会においても、早速にテストランを実施するべきであろう。何よりも経費は廉価であり、操作は簡易なのである。廉価と云っても無料ではないがコストパフォーマンスは保証できるのである。　特にブロードバンドiNet接続会員であれば、新規の個人コスト負担は全く必要とされないのである。（ISDN接続などでの利用も可能だが、ファイル受送信に時間を要するであろう。）
　また、操作は簡易と言っても初期設定などは携帯電話よりは複雑であるが、個人情報保護、情報守秘義務や漏洩防止といった観点からは、若干の煩雑さは受容しなければならないであろう。
　公表されていない幾つかの機能もある。全国の会員宛にREA-NETメール発信機能が可能である。　多分、鑑定協会事務局からの一斉発信に利用されるのであろうが、一般会員からの発信も可能なのである。この機能はフラットな情報受発信を実現するものであり、大いに歓迎したいところである。
　ただし、選挙の時期にどのように利用されるかが若干懸念されるところでもある。しかし、この辺りは会員の鑑定士としての良識発露に委ねたいものである。とはいっても、会員のネチケットマナーの現状やiNet感覚の現状を考えれば、いたずらに楽観視できないところでもある。不見識な選挙情報発信に際して、当該メールや掲示がお祭り状態になるのを見てみたいというイタズラ心もある。

　(この件の詳細について追記する。　REA-DATAでは情報発信が可能であるが、フォローコメントは付けられない。REA-INFOでは、フォローコメントを付けることができ、電子会議室機能を持つが、スレッドを建てるのは士協会事務局または鑑定協会事務局に限定されている。
　電子会議室に会員が自由にスレッド(議題、問題提起)を建てられないという制約は大都市圏域会を考えればやむを得ないだろう。士協会サイト掲示板が２ちゃんねる化しても困るだろうから。不自由でも、一端は士協会事務局を経由してのスレッド建ては容認せざるを得ないだろう。)

　何はともあれ、習うより慣れろである。特に試行段階であればこそ、様々な改訂要望が聞き届けられ易いと考える。全会員が利用するようになり、一旦、固定化すれば、「今のままでよい、無用の改訂は望まない。」という類の意見が多数を占めるであろうことは、過去を振り返っても十分予想されることである。
　最後に、新スキーム事例調査の負担を、耐え難いとお考えの公示評価員諸氏に申し上げたい。REA-NET・JIREI（新スキーム確定データ閲覧機能）は必見である。毎月次毎に確定送信される新スキームデータを確定とほぼ同時に閲覧が可能になるのである。会員の汗と智慧の結晶であるこのデータを、有効にかつ幅広く活用しない手はないのである。
　多少、扇動的にいえば、「REA-NET導入に反対される会員は、周りの同輩会員の情報入手や利便性を阻害するものとして糾弾されても致し方ないのである。
【ご注意】
　REA-NET・JIREIにおける「三次情報：新スキーム確定データ」と「五次情報：公示調査作成事例データ」をどのように利用するか、「閲覧利用者の範囲」、「無料か有料か」、「閲覧データの範囲、掲載期間設定」などは各士協会の自治に委ねられているのである。一部に「地方のデータが都会に流出する」と云った類の反対論を表明される論者が存在するけれど、偏見に基づく全くの誤解であり、士協会所属会員の知的財産管理は各士協会の自治裁量に委ねられているのである。
　それよりも、別エントリーで既に述べたように、これら大量のデータを如何に活用し分析し、社会貢献を果たしてゆくかという点にこそ、新スキーム調査にご協力頂いた全国の取引当事者にお応えしてゆくべき「我々不動産鑑定士の喫緊の責務であろう。」と云えるのである。

　『梅田望夫氏のブログ：My Life Between Silicon Valley and Japan：11/16記事』よりの引用である。

　いまホテルに戻ってびっくり。CNET Japanの永井美智子記者の前編、後編にまたがる長文記事がアップされていました。一時間半(質疑応答も含め)の講演会の内容が、ほとんど僕がしゃべったそのままに文章化されています。　この記事を書くの、大変だったろうなあ。どうもお疲れ様でした。

梅田望夫氏講演：前編
　リアルの世界に生きる人は、ウェブ時代をどう生きたらいいのか　　　　　

梅田望夫氏講演：後編
　「たいしたことない自分」だから、本を書いた　　　　

　
　この講演録の面白いところは、講演録の印刷用ページが用意されていることである。　茫猿は、『鄙からの発信』11/12記事で「ウェブリテラシー」を持ち合わせない凡俗はどう考えたらよいのであろうか、と書いたのであるが、この講演はその回答でもある。何よりもモニターで長文を読むことに疲れを感じる者にとっては、「印刷用ページ」を用意する気遣いが嬉しいのである。そしてそれは梅田氏が講演で云う『“Web Revolution for the Rest of Us”（残された自分たちのためのウェブ革命）』にもつながることだと思うと云えば、レベルが低すぎるか。（よくよく確かめたら、このサイトの特集記事にはいずれも印刷用ページが付いている。）
　この講演録をモニター上で読むも良し、印刷して読むも良しであるが、iNetとかWｅｂとかを考えるのであれば、是非とも全文を読まれることを勧めるのである。特に後編後半の質疑応答が面白い。「酷評する池田信夫氏ブログ」への肩透かし的回答も優雅なのである。
　このエントリーをアップしてから、全文印刷を持参して昼食に出たのである。食後のコーヒーを飲みながら改めて読み直してみて、つくづく茫猿はリアル世代-コチラ側世代なのだと思わされた。モニター上では読み落としが多いのである。それは多分、加齢による目の不調も影響しているのであろうけれど。
さて、リアルで読み直して幾つかを書き加える。
１．iNetに溢れる情報にどう対応するかについて梅田氏はかく言う。

　無限の情報と対峙するには、直感に頼るしかない。好きとか、そういう部分を信じる以外に方法がない。無限の情報から気に入った部分を信じて、そこと向き合う。自分を信じて直感を信じて、その直感の精度を高めるしかない。そこが個性になるし、磨かれれば「けものみち」で生きる上で有効な道具になる。 　 『講演録より』　

　すばらしい話である。iNetには無限大に近く情報が溢れている。しかも玉石混淆だけでなく、真偽取り混ぜて溢れている。どれが玉で、どれが真で、どれが善かなどと選んでいたら、それだけで人生が終わってしまう。といって既成のメデイアやポータルサイトに任せておけば、自らを失いかねない。であれば直感に頼らざるを得ないし、直感を磨くべきなのである。我田引水的に云えば、茫猿が云う「センス、センサー、スピリット」の3Sも同意義なのである。
２．六五歳という年齢が目前に迫り、次の人生を思いあぐねている茫猿には嬉しい示唆でした。

　「時間の使い方の優先順位」を変えるにはまず「やめることを先に決める」ことである。それも自分にとってかなり重要な何かを「やめること」が大切だ。お正月の「今年の抱負」が大抵は実現できないのは「やめること」を決めずに、ただでも忙しい日常に「やること」を足そうとするからである。時間は有限なのだ。精神論だけで新しいことはできない。
　（「ウェブ時代をゆく―いかに働き、いかに学ぶか」143ページ13行目～144ページ1行目）　　

　茫猿にしてみれば、やめることを決めなくとも先方から遠ざかってゆくのが今や実態なのではあるけれど、茫猿流に解釈すれば昨日からつながる「あれやこれや」を一端は捨て去ってみると云うことなのだろうと思う。でもこれができそうでできない。だから「今年の抱負」が実現しないのだろうけれど。
３．続けると云うことの大切さについて。

　個性とか強みと呼ばれるものに関しては、自分が思っている以上に世間に優秀な人は多いんです。それだけで競争しても、いつまでたってもコモディティ（普及汎用品）のままで終わる。本当に頭のいい優秀な人が多いから、僕はそういう意味で優越感を持ったことはあまりないです。自分を振り返ると、唯一、丁寧にこつこつやってきたなということだけですね。 　　 『講演録より』　

　Rest of Us にとって唯一手の届く可能性がある『能力』である。持続すること、それとても楽ではないが、倦まず弛まずとまで云わなくてもよかろう。休みながら、時には道草を食いながら、それでも気づいたらもとの道に戻ってまた歩んでゆく、そんな生き方が何かをもたらすと云うのであろう。久野収氏の云う「負けてから始まる」とは趣旨が違いますが、でも氏の云う「どんなに敗北を重ねても負けない自分がここにいる。それが人間の勝利であり、それ以外の勝利を考えるようになると人間の堕落が始まる。」にも少なからず通じることなのではと思うと云えば牽強付会でしょうか。
　江戸時代とまでいわなくとも昭和前期まで、普通の我々は与えられた道、あるいは少ない選択肢のなかから選んだ道を黙々と進むのが当然だった。選択肢は多くはないし乗り換えの機会も多くはなかった。今や情報が溢れ見かけの選択肢も多い時代となればこそ、自らの感性で選んだ道を突き詰めてゆくことが大切と云うのではなかろうか。右顧左眄に時間を費やした挙げ句、徒労感にひたるという結果を得るよりも、先ずは感性を信じてみるということである。でも、こんな利いた風な結論に至ると「オジサン臭さ」を感じて、ナントモハヤという気分が押し寄せてくるのである。
　それにしても、梅田氏の言う「けものみち」は何も「新しい職業」に固有のものでもなかろう。「けものみち」を「我が道」と言い換えれば「古い職業」についても同じことなのではと思うのである。それとも、「けものみち」をゆけば、それはすなわち「古い職業も変じて、新しい職業」なのだろうか。
　これも「ウェブ時代をゆく」であろう。何度も記事を紹介している『不動産と景気･経済』ブログの07/10/23記事に岐阜県士協会のグーグルマップ地価調査要覧紹介記事が掲載されている。好意的な評価を頂いているし、進むべき方向性も示して頂いている。次は「我々のけものみち」を倦まず弛まず進めるだろうかということである。

「鄙からの発信」 10/21エントリーの「Google Map」を開き、『 GOOGLE MAP 版　岐阜県地価公示・地価調査要覧 』を拝見した。とても親切･丁寧･便利である。今後、更なるバージョンアップがなされるだろう。要注目。今後、地図と統計数字のカップリングでエリアマーケティングがより効果的になるはずだ。営業手法などもこれらのクロス分析でより効果的にアプローチできるようになるだろう。

　ところで、なぜこの紹介記事を知ったかと云えば、アクセス解析をしていたところ経由地としてブログ『不動産と景気･経済』記事に行き当たったというわけである。いつのまにやら、「ウェブ上の誰か」・・『不動産と景気･経済』・・『鄙からの発信』・・「岐阜県士協会グーグルマップ地価調査要覧」というリンクができていたということである。
　時を同じくして、まさに時を同じくして、今日（07/11/17）の中日新聞夕刊２面：あの人に迫る：川良浩和氏特集記事に川良氏のこんな言葉が掲載されていた。

　『さまざまな情報が溢れているが、本当にその情報が必要なのか、知りたいのは何が一番大事なのかであり情報量ではない。現代は情報が許容限度を超えていて、社会や人間が壊れているのではないか。「情報の時代」から「心の時代」に変わったと認識しなければいけないと思います。』　

でも考えてみれば、CGMとかWeb2.0と云うものは、こういうことでなかろうか、関心を引こうが無視されようが、実名にて真正面から考えるところを述べ、それを開示して世評に委ねるのである。それが「茫猿が遠吠する」ことなのであり、その挙げ句に些かでも何かの役に立つことでもあるとすれば、茫猿にとっては「以って瞑すべし」なのである。
以下は(社)日本不動産鑑定協会宛に発信した上申書全文である。
【印刷用PDFファイルはこちら】
(社)日本不動産鑑定協会　会長　神戸冨吉 様
2007/11/08
(社)岐阜県不動産鑑定士協会会員　森島信夫

「士協会ネットワーク構築について」
先月末に岐阜県士協会にて、「REA-NETの今と展望」と題するフォーラムが開催されました。そこで提起された様々なご意見を踏まえて、ネットワーク構築に関する私見を具申致します。
一、目標を絞り込むことが重要である。（情報インフラ構築と安全管理）
ネットワーク構築は、構築自体が目的ではなく、構築後のネットワークを利用して何を行うかが肝要なのである。その観点からは、構築目的は「情報流通インフラストラクチャー構築」と単純化すべきである。
同時に地価公示評価員による事例作成・交換から、鑑定協会員による五次データ共同利活用に至る間の各種個人情報流通の安全管理を実現するのも主要な目標である。
オンラインによる個人情報流通の安全管理が実現すれば、他の目標は自ずと達成されるものである。さらに、事例閲覧サービス等に伴う諸問題は全てネットワーク構築後の各士協会所管事項であり、このことは、「資料の収集・管理・閲覧・利用に関する規程」に定められるものであることも周知すべきである。
二、ＲＥＡ－ＮＥＴなるものの実態。（REA-NETはインフラである）
現在、(社)日本不動産鑑定協会において構築が進められている(仮称)REA-NETとは、ネットワーク上において提供されるサービスを指すものではなく、「会員録（会員属性登録）とその管理システム」並びに「ネットワーク接続会員認証システム」であることを銘記すべきである。
情報基盤すなわちネットワーク・インフラストラクチャーとして、会員録（会員属性登録）と接続会員認証システムが構築されるものであり、その後において提供される各種のネットワーク・サービスは各士協会の自主的選択に委ねられるものであることを周知すべきである。
現段階で用意または想定されているネットワーク・サービスは、（ａ）ファイルデータ交換システム、（ｂ）情報交換システム（掲示板、伝言板、電子会議室等）、（ｃ）オンライン地価公示システム、（ｄ）市販グループウエア稼働、（ｅ）個別士協会専用ファイルサーバ稼働、（ｆ）三次事例利用システム、（ｇ）五次事例閲覧システム、等が挙げられる。同時にネットワーク名称もTOPページのデザインも各士協会の意向に委ねられるものである。
各士協会は(仮称)REA-NET上において、以上のサービスの一部または全部を選択して稼働させればよいのである。同時に、これらのサービス稼働費用についても、事例二枚目イメージデータのデジタル化経費を伴う（ｇ）を除けば会員負担額は著しく低額または無償であることも明示すべきである。
三、ネットワークが開く将来展望　（ナレッジマネージメントの実現）
ネットワークの本質は、多くの人間が集まることによって形成される集合知を、ネットワークを利用することにより、いとも簡単に「共有できる社会インフラ」であるところに認められる。
これを鑑定協会及び鑑定士協会という比較的結合の緩やかな組織体に於ける、ある種のＳＮＳ（Social Network Service）と置き換えることも可能であろう。
そこで近い将来に実現が期待されるのは新スキーム三次データの効果的かつ迅速な共同利活用の実現であろう。共同利活用の形態については各士協会会員の意向に委ねられるものであるが、その期待される方向性は明示されねばならない。即ち「地価公示スキームにおいて実施される取引価格情報調査」において得られる様々な情報の効果的な蓄積（ファイルデータ化）と利用のあり方である。
取引価格情報の道路幅員や最寄り駅距離、都計用途などの属性情報は　テキストデータとしてファイル化され一部地域においては迅速な共同利活用が既に実現している。しかし、取引事例地の地理的位置情報（ジオコードや緯度経度座標値）並びに地形図情報（法務局備付け公図や測量図）については手付かずのままである。現在はイメージ（図示）情報として分類されるこれらの情報について、適切なファイリング管理方法を提示すべきである。
これら新スキーム業務過程において得られる様々な情報を原資として、照会調査に応えて頂いた市民の皆さんへ何らかのお返しをすることも将来的課題として考えなければならないだろうし、それは並行してロングテール的市民サービスの提供にもつながるものであろう。
国交省が提供する「土地総合情報システム・取引価格情報検索サイト」は地価公示価格等と連動するように改善され、要因と価格の相関関係散布図も表示されるようになったのである。全国展開して最初の四半期で４万件のデータを提供する価格情報開示は単なる開示に止まらず地価分析の分野に当然のごとく踏み込みつつある。
であればこそ、価格情報開示の最前線に位置する不動産鑑定士としては、士協会ネットワーク構築が単に、(Ａ)内部に対しての効率化/経費削減の為のシステム構築に止まることなく、(Ｂ)外部に対しての攻め/マーケティングの為のシステム構築でありたいと願うものである。
（注）会員属性登録について
会員属性の登録とは「資料の収集・管理・閲覧・利用に関する規程」第25条に規定する閲覧資格要件のネット登録を指すものである。下記の他に、地価公示評価員も属性に含まれよう。
１．鑑定法第15条の規定による登録を現に受けている不動産鑑定士等。
２．原則として 本会定款第5条第3項第1号に当たる会員。
３．同時に定款同条第2項による団体会員の会員である者。
４．第13条に定める認定証を携帯する者。
５．第6章罰則基準の定めにより閲覧を停止されている者に該当しない者。
同規程25条3項では、「以上資格要件の確認は、資料を閲覧に供する士協会等において行うものとする。」と規定するが、会員属性をネット登録することにより確認行為が著しく簡略化できる。
（注）公示等事例カード二枚目（位置図と地形図）のデジタル化について
取引事例地の地理座標値と公図等地形図のスキャニングデータを有効にデジタル保存し共同利活用すれば、地価公示書式レイアウトに従った事例カード二枚目は、それら保存データを基礎資料として自動的に生成の上、印刷可能な技術的環境に既にある。