先々号記事「新スキーム・制度創設当時: 2020年6月7日」で、事例資料のオンライン閲覧には根強い反対が存在すると記した。反対する側にも三分の理が有ること、都市圏域と地方圏との構造的対立などにもふれた。

　つい最近のことになるが、新型コロナ感染症対策でステイホームが求められ、都道府県境を越えての移動は自粛が求められた。そのことで不動産鑑定士は都道府県境を越えての業務が出来なくなってしまった。特に事例収集が難しくなり、なかでも都道府県士協会事務局を訪問しての事例資料閲覧が出来なくなってしまい、その対策としてオンライン閲覧が”緊急対策”として実施された。

　緊急対策以前の士協会事務局での閲覧も、事務局閲覧室から士協会パソコンを通じて連合会サーバにアクセスして閲覧するものであり、いわばアクセスPCを事務局PCに限定するスタイルのオンライン閲覧が、長年にわたり実施されていた。また都道府県各士協会所属会員においてはオンライン閲覧が、閲覧範囲を士協会エリア内事例に限って既に実施済みであったし、地価公示などの公的評価作業においてはオンライン業務が既に実施されていた。

　だから、セキュリテーを維持するオンラインアクセスは既に実施済みであり、個々の閲覧料金徴収もオンラインで行われていたから、緊急対策として全国オンライン閲覧（不動産鑑定士が各々のPCから連合会サーバにアクセスしての資料閲覧）が、容易に可能であった。つまり、都道府県士協会内部限定のアクセス制限を全国閲覧可能へと制限解除するだけのことであった。

　で有るから、この際に緊急避難措置を継続する常態措置にして欲しいと云う声が、澎湃として沸き起こるのは当然であり、今まで起きなかったのが不思議だったとも云える。単位士協会内部ならばオンライン閲覧が可能で有るのに、単位士協会枠を越えてのオンライン接続が何故出来ないのかと云うので有る。

　調査の現場が飛騨高山なのに、どうして資料閲覧の為だけに（しかもオンラインアクセスの為に）岐阜市内の士協会事務局へ出向かなければならないのか。、現場が釧路や旭川でも札幌の道士協会事務局へ出向かなければならない。

　漏れ聞こえてくる全国オンラインアクセスを制約する理由は、いずれも理解し難いものであり、噴飯ものとも云える理由で有る。
⑴ 目的外利用を防ぐと云う。　不動産鑑定士が鑑定評価以外の目的で事例資料を有料閲覧するとも思えない。研究目的の調査等であれば、然るべく方法が用意されている。

⑵ 個々の事務所閲覧ではセキュリテーが保てないと云う。　セキュリテー対策を講じたアクセスは既に単位士協会事務局での閲覧でも行われている。何よりも単位士協会内部では東京都をはじめとする大規模士協会内部でもオンライン閲覧が安全に実施済みである。

⑶ 多くの地方圏士協会の根強い反対が存在する。　閲覧させないと云うののならまだしも、閲覧”だけ”の為に単位士協会事務局へ出向かせるのは、「意地悪」にしか見えない。意味が理解できないのである。事務局へ出向く旅費負担、時間的ロスを考えれば、オンライン閲覧であれば、より多くの資料閲覧が可能となり鑑定評価の精度向上も期待できる。

　緊急対策ととして全国オンライン閲覧が実施できるのであれば、オンライ閲覧を常態とするのが時代の趨勢であり、鑑定評価の質的向上の為に目指すべきことであろうと考えられる。それすら出来ない、頑迷固陋旧態然たる反対論者を説得する努力を厭う事勿れ体質と云うものは、自ら進歩を遮る体質でもあろうと云えよう。

　「災い転じて福と為す」と云うのは、単に単位士協会内部でのオンライン閲覧を全国オンラインアクセスに転換しようと云うだけのことでは無い。これを機会に（a）公示標準地等だけでなく事例地の写真を閲覧開示データに追加したら良かろうと考える。標準地や事例地の写真撮影はほぼ必然であり、その撮影データを整理保存する為にもオンライン・クラウド保存は一般的であろうから、閲覧開示も特に難しいことでは無かろう。

　標準地や事例地の写真添付について茫猿は十年以上も前から提言しているが、一向に顧みられたことは無い。事例資料に付加価値を付け、評価の精度を上げようという試みに鑑定協会は関心が無さそうである。

（b）取引価格情報資料にいつまでも拘泥するのを改めたら如何であろうか。取引価格情報を蔑ろにというのでは無い。価格情報が大切なデータであることに今も昔も変わりはない。然し乍らデータ処理に関わる技術進歩は目覚ましいものがある。地理情報システムの進歩もデータの統計学的処理システムの進歩も目覚ましいものである。

　価格が含まれない取引情報即ち一次データは取引に関わる全数データであり、当初からデジタル化されたデータである。鑑定協会等には既に十年分以上の取引情報一次データがストックされているのである。このビッグデータについて地理情報システムを駆使した統計的解析を充実したら良かろうと考えるのである。

（a）は鑑定士個々の評価精度を充実し、説明資料も充実させるものである。（b）は鑑定業界全体として、AI処理をも含めて業界のバックアップし底上げを目指すものである。

《追記　2009.06.05の記事一部を引用再掲》
　先月末にネット経由で届けられた鑑定協会2008年度最終理事会報告のなかに、首を傾げる話が書かれていたのである。（2009.05.30頃の話）

「三次データの外部提供について」
　三次データの外部提供については問題点を検討のうえ慎重な対応が必要であり、提供する場合はルールを決めた上で行って欲しい。

　この話は取引事例悉皆調査結果のうち、三次データについて学術研究の用に役立てたいから利用したいという所管庁経由の申し込みについての、理事会等協議の顛末である。　理事会報告では「学術研究という名目で別途利用する場合もある。」などと開示に消極的であるのだが、何か基本的事項が押さえられていない話なのである。　

　この三次データなるものは、地価公示スキームのなかで国費を費消して得られるものであり、地価公示の仕様書にも国交省土地鑑定委員会の行う土地取引状況調査と明記されているし、鑑定協会は国交省から調査委託を受けて実施しているものである。　だから外部開示について鑑定協会が言揚げするものでは本来的にない。　国交省は調査委託先である鑑定協会に対して、紳士的にその可否を打診するものであろうと考えられる。

　その原則とか基本を等閑にして業益を優先し情報開示の流れに逆らうような議論に違和感を感じるのである。　地価公示と土地取引状況調査に関わる成果物の全部は国民の財産であるという基本認識の上に立った前向きの議論が好ましいと思うのだが如何なものであろうか。　とかく変わることに消極的な業界に気が重いのである。　何より消極的閉鎖的な対応を繰り返していると、そのうちに”業益優先、公益否認”とマスコミに叩かれる懸念も感じるのである。

　最初に断っておくが、筆者茫猿は現役を引退して十年余になる。現役引退後も暫くは業界活動に関わったから、この問題および周辺問題から離れて七、八年になる。だから、浦島話になるかも知れないが、それは隠居老爺が語る昔話と云うことで多少のズレはご容赦願いたい。何れにしても、当時コア近くに居た者として、語っておく意味もあろうかと考えるのである。

一、新スキームとは
　先ずは茫猿が新スキーム問題とネットワーク構築問題に関わった経緯の記憶を辿ってみる。冒頭に「新スキーム」と云う古めかしい呼称を持ち出したが、これは（）内の注書きに示す当時の正式名称が国交省の意図する実態を明確に示している。しかし、何故かこの名称は鑑定協会では使われなかった。

《地価公示の枠組みによる取引事例の収集・提供制度の実態》
（その1） 地価公示の枠組みによる制度
：制度参加がH18年地価公示評価員の応募条件だった。
(注) H18年＝2006年、H17年＝2005年
（その2） 取引事例の収集・提供制度
：事例を収集し公示評価員へ提供するのが本旨ではなく、国民への価格情報提供の意図が当初より明らかだった。　制度発足当初において価格情報を提供する為には、公示評価員による資料内容の充足が必須だった。配分法然り、画地形状然り、接面道路然りであるが、今や不動産価格指数試算のアルゴリズムにおいても、価格情報提供においても、地理情報システム等の進展により評価員の介在が必須条件では無くなった。

言い換えれば「不動産価格指数公表制度」において、年間約30万件の不動産の取引価格情報をもとに、全国・ブロック別・都市圏別・都道府県別に不動産価格の動向を指数化した「不動産価格指数」を毎月公表することが主であり、また、所有権移転登記情報をもとに、不動産価格指数を補完するものとして、不動産の毎月の取引件数及び取引面積を示す「不動産取引件数・面積」も毎月公表している。「地価公示の枠組みによる取引事例の収集」は従となっている。

二、新スキーム導入以前
　この新スキーム導入以前の事例資料（地価公示及び地価調査の成果物としての取引事例カード）の管理は、全て紙資料で行われていた。即ち公示等評価員が業務終了後に事例カードの複写物を分科会幹事に提出し、幹事は取りまとめて士協会会長に提供し、士協会会長は士協会事務局で内外会員への閲覧に供していた。一部の地域会ではマイクロフィル化して会員へ有償配布もしていた。

　閲覧に際しては単位士協会が独自に定める閲覧料が徴収されていたが、閲覧料は全国で倍近くの開きがあった。その上多額の基本料金を定める士協会も存在した。同時に閲覧料収入は士協会収入の相当部分を占めてもいた。

　この事例管理アナログ時代に訣別させる動きが、一つは新スキーム導入であり、もう一つが個人情報保護法（2003年成立、2005年4月1日全面施行）の施行であった。取引事例カードは個人情報の一つで有り、新たに実施予定の新スキームは個人情報の塊とも云えるものであった。

　国交省が開示する当時の新スキーム関連情報（2003.7.30）
「不動産取引価格情報の提供制度の創設」に関する意見募集について
「扉を開けよう～不動産取引価格情報の提供制度の創設について～」
(注)当時の鑑定協会は情報開示A案に賛成したと記憶する。

三、新スキームとネットワーク
　当該制度が地価公示の枠組みで行われるため、地価公示評価員の委嘱要件として鑑定協会ネットワークシステムへの参加、及び本制度への協力が明記される予定となっていた。個人情報保護法との関連からは、データの守秘義務維持の観点からネットワーク管理が必須でもあった。手許に残されていた関連するファイルの幾つかを示す。　(注)以下のリンクファイルは画面が遷移します。元の画面へは”戻る”ボタンをご利用ください。

※ 鑑定協会新スキーム受入体制整備特別委員会
　（2005.03.01 制度導入の事前アンケート協力依頼）

※鑑定協会が構築予定する・中央事例情報管理システム　
　2005.01.18 ネットワーク構築を理事会承認。

※全国共通仕様による士協会ネットワーク（2005.03.11）
　当時、鑑定協会で構築が企画されていたネットワーク見積、ファイルは設計見積だけで、金額見積は開示されていない。また、この見積はソフトに関するものであり、ハードに関するものは別途提示。

※茫猿が整理したネットワークイメージ図（2005.03.12）
　前掲を基にして簡略イメージ化した図面、この時茫猿は一次〜三次データの一括士協会管理サーバへの移管、並びに全会員のオンライン閲覧をイメージしていた。

『士協会ネットワーク構築について』
―― 新スキーム体制整備に関連して （2005.04.20 「鄙からの発信」記事）

四、記憶の澱を覗いてみれば
（a）土地センサス創設の挫折
　新スキームの制度創設は、取引事例全数調査を開始するもので有り悉皆調査を前提とする土地センサス創設につながり得た。即ち一次データから三次データ及び四次データの鑑定協会及び単位士協会一括管理を可能としていた。　昨今話題のビッグデータ解析やAI調査につながる端緒が用意されていた。国交省には企画はあっても予算措置が伴わず、地価公示に従事する評価員の協力とアンケート発信返信郵送費の士協会負担が必須だった。

　しかし、制度創設をはじめ、オンライン閲覧反対など、会員の根強い反対意見は鑑定協会のデータファイル管理にも及び、一次二次データはもちろんのこと三次データでさえも開示には厳しい制約が伴うものとなってしまった。

（b）新スキームへの根強い反対理由
　新スキームは士協会が管理する紙資料を、鑑定協会サーバの一括管理への移行するものであり、士協会の事例所有管理権を奪うものである。全数発信郵送費の負担は、従来の抜き取り発信に比較して多額の郵送経費増加を招くものである。（従来は分譲団地、林地、農地は選択して発信していた。）

（c）オンライン閲覧への根強い反対
　事例データの一括管理に伴い、閲覧料を統一することには、「士協会の自主管理権限」を侵すものであると反対の声が上がった。

　地方圏士協会中心としてというよりも東京会以外はほぼ全域が全国オンライン閲覧に反対した。業務発注は東京で、現場は地方にという不動産鑑定評価固有の業務偏在がオンライン閲覧への反対理由である。しかもこの反対理由には「鑑定評価に際しては必ず現地実査を伴うものであるから、現地士協会事務局への立ち寄りは大きな負担とはならない。」という尤もらしい理由も付いていた。

（d）東京会の姿勢
　東京士協会が意見の集約及び機関決定をしたとは聞き及んでいないが、少なからぬ役員氏が委員会などで述べる意見は、地方には高飛車に聞こえた。（イ）本来、公示等事例は業務成果物で有り国民的財産である。一士協会の独占利用が許されるものではない。（ロ）新スキームが稼働すれば、全データは鑑定協会サーバに保管されるものであるから、一士協会の意見に左右されるものではない。（ハ）オンライン閲覧の方が閲覧数が増えて、閲覧収入も増加するのではないか。　等々

（ｅ）東京以外の都市圏域
　面白いことに、全国的には東京と東京以外の対立であるが、各都市圏域では福岡と福岡以外、大阪と大阪以外、愛知と愛知以外が対立し、東北と北海道では具体的に聞き及んだ記憶はないが、実は東京でも区部と都下、岐阜県でも岐阜市と岐阜市以外がアンバランスの不満を内在させていた。

（ｅ）当時の茫猿の位置
　2005年当時の茫猿は新スキーム特別委員会に属して、主にネットワーク構築を企画していた。会員と士協会と鑑定協会を有機的に結ぶREA-NET構築に努めていたのである。企画していたネットワークはREA-INFO（オンライン会議や自由な情報交換システム）、REA-DATA（データファイル交換システム）、REA-MAP（地理情報システム、全取引事例情報とジオコード：地理座標の連結）、REA-JIREI（三次、四次事例資料の管理閲覧システム）であり、REA-NETとはそれらの機能を包括するもの、或いはアクセス認証システムと位置付けていた。

　茫猿は四次データについては、全国オンライン閲覧が当然と考えていた。国交省自体が公示等事例の利活用に関して会員間での差別的運用は好ましくないと考えていたことが一つ。

　もう一つ匕首の如く突きつけられた話がある。それは地価公示の為に作成した地価公示成果物の一つである事例資料を「目的外流用すること」を国交省が明示的に認めた経緯は存在しないということである。つまりは、地価公示制度発足以来、黙認されてきた目的外利用の寝た子を起こすことになり兼ねないと云うことである。公示事例の一般鑑定利用はガラス細工のフレームなのだと言った方もいた。だからこの問題で長引く紛糾は好ましくないと多くの役員は考えていた。

　さらに地価公示四次データの作成はほぼ前年暮れに終わっているのに、閲覧が開始されるのは翌年4月以降となる。この事例データの取引時点は最新でも前年10月前後である。法務省から一次データが届き発信回収されるまでには二ヶ月以上を要する。公示事例というものは最初から半年遅れのデータなのである。

　この古いデータをオンライン閲覧に供しても、地元士協会会員には最新の三次データ、或いは二次データが手許に存在するという”大きなアドバンテージ”が存在する。三次データのジオコーディングを行い地理情報システムを活用すれば大凡の事例資料が作成出来ようというものである。地方と都会（多く東京）の鑑定評価業務発注量の格差を、資料情報の質と量で埋めれば、地方と都会の有機的連携も十分可能だろうと考えていた。三次データの活用は地価公示成果物の目的外流用とはならない点も考慮出来得る。（三次データは本来的に国民のもの）

　然し乍ら、この種の説得に耳を貸す地方出身役員氏は極々少数だった。多くの地方出身（近畿会も中部会も関東甲信会も）役員氏は、東京を利することは死活問題だと言い、三次データのジオコーディングなど馬耳東風だった。この三次データ利活用策が意に介されなかったことが、後々の地理情報システム導入にも大きくマイナスに影響した。

　さらに意外だったのは多くの地方会員においても、鑑定評価採用事例は四次データ中心であり、三次データの利活用は殆ど意識外に置かれていたことである。また四次データの独自補修正は行わないと考えていること、つまり四次データ無謬説であり、配分法の見直しなどは行ってはならないと考えていたのも意外であった。

（f）NSDIプロジェクト
2008年7月より茫猿は自らが提唱し、当時の協会役員氏のバックアップも得てNSDIプロジェクトに邁進していた。所属は情報安全活用委員会の専門委員という位置付けである。詳しくは「地理空間情報活用検討小委員会」所属である。新規事業としては破格の一千万円近い予算額だったと記憶する。

　2007年8月29日に施行された地理空間情報活用推進基本法は、NSDI（National Spatial Data Infrastructure）に積極的に取り組むことを鑑定協会に求めていた。本来的には国民の共有財産である「取引価格情報」について鑑定協会主導のもとに、それらの不動産情報を国民生活に密着した利便性の高い形態で提供してゆく事業の構築を目指すものである。いわば、不動産取引に係わる地理空間情報（NSDI）を、インターネットを通じて社会に還元してゆく事業の構築を目指すものである。（当時の事業企画趣意書より）

五、まとめてみれば
（1）公示由来事例（四次データ）を一般鑑定への利用権原は存在しない。
（2）取引価格情報提供制度由来資料（三次データ）の利用は容認されよう。
（3）鑑定依頼発生地と評価現地との乖離が招く根強い地域間対立の存在。
（4）オンライン管理或いはデジタル化への無理解と無関心。
（5）地理情報システム採用への無理解と無関心。
（6）現状は関係各方面の脆い妥協の上に成り立っている。

《本日は此処迄とする》

　「調査報告書　第６　1.はじめに」はこう述べる。報告書の基本姿勢を構成する部分である。X、Y、Zそれぞれの鑑定評価書を読み、関連資料を読み込み、不動産鑑定士に応接或は文書照会することによって得られた、調査委員四氏の率直な調査終了感であろうと思われる。異例で有るが該当部分を全文引用する。

「調査報告書　第６　1はじめに　13行以降」
　当委員会の調査においては、依頼者プレッシャーの有無までは確認できず、また、 評価を担当した各不動産鑑定士において、依頼者の意向をどこまで汲み取り、忖度し たのかを把握することはできなかった。

　しかし、本件の各鑑定評価書等に共通するの は、何れも意図的とは断定できないが、依頼者側の意向に沿うかたちで鑑定評価書等 が作成され、結果として各成果品が依頼者に都合良く利用され、あるいは利用される 恐れがあったという現実である(X価格調査報告書において賃貸借期間を50年とし て正常賃料を査定したこと、Y鑑定評価書において意見価格を記載したこと、Z鑑定 評価書において独立鑑定評価をしたこと等)。

　それは、とりもなおさず、国有財産の 賃貸、処分の場面(X価格調査報告書、Y鑑定評価書)においては国民の利益に反し、 大阪府私立学校審議会への提出の場面(Z鑑定評価書)においては、私立学校の経営 に必要な財産の価格の把握を誤らせることになり、不動産鑑定評価制度に対する国 民・府民からの信頼を毀損する結果に繋がるものと言わざるを得ない。

　不動産鑑定士 が作成する鑑定評価書等は、眼前の依頼者や利用者を満足させるだけではなく、社会 からも合理的であるとの評価を受けるものでなければならない。

　当然のことながら、不動産鑑定士が意図的に依頼者に迎合し、不当な鑑定評価等を 行うことは論外である。しかし、本件では、不動産鑑定士に悪意がないとしても、悪 意ある依頼者又は不動産鑑定制度の趣旨や価格等調査業務を正確に理解せず、あるい は十分に理解しない依頼者が不動産鑑定士の作成した成果品の都合のよい部分のみを 利用しようとすることに対し、不動産鑑定士があまりにも無防備または慎重さを欠い ていることが明らかになった。

　今回の国有地売却を巡って表面化した不動産鑑定上の 問題に関しては、個々の不動産鑑定士の問題あるいは近畿財務局や森友学園という依 頼者側の特異性に起因すると捉えるのではなく、不動産鑑定士が社会から求められている専門性や責務について改めて問い直し、鑑定評価制度の土台となる社会的信頼を 維持・向上させる契機として活かしていくべきと考える。《以上、引用終了》

　調査報告書を要約すれば、こう述べているのである。
『調査においては、依頼者プレッシャーの有無までは確認できず、各不動産鑑定士において、依頼者の意向をどこまで汲み取り、忖度し たのかを把握することはできなかった。
”然し乍ら”　依頼者が不動産鑑定士の作成した成果品の都合のよい部分のみを 利用しようとすることに対し、不動産鑑定士があまりにも無防備または慎重さを欠い ていることが明らかになった。

　この調査書文言を盾にとって、既に「鄙からの発信」への水かけが始まっている。　消火沈静化を図りたいように見える人たちはこう云う。「騒ぎ過ぎやで、難波のことは浪速人に任せて美濃の年寄りは静かにしときなはれ。」

　A不動産鑑定士曰く。大阪の鑑定士は忖度などしてません。いい様に利用されただけです。『鑑定評価書などを納品した後にその価格がトリックに使われるかどうかなんて、不動産鑑定士は「捜査権」を持たされてないので追求、不正阻止は出来ません。　今回悪いことに使われたパターンを解明し、誰が！どうして！そのようなことをしたのか！徹底的に解明してほしいものです。』

　B不動産鑑定士は、容易に断れない関係を利用するから”依頼者プレッシャー”なのだと云う点が理解できていない。『いい加減な仕事がきっかけで、真面目な公務員を自殺にまで追いやってしまった。手先となった情けのない不動産鑑定士．．．　財務局や防衛局の依頼、どうして断れないのだろうか？』

　大阪士協会調査委員会は弁護士2名と鑑定士2名から構成されている。弁護士は結果責任を重視し、鑑定士は明らかにされ難く証拠を明示し難い”依頼者プレッシャー”と云うものに論点の重きを置いていると読める。

　”依頼者プレシャー”という用語はいつまでも馴染めない、「依頼者強要」でよかろうに？　用語に格好付けて実態を見え難くする連合会の高等戦術だろうか？　元は「Client Influence Problem」という英語の和訳である。Client Influenceを直訳すれば、依頼者の影響、権勢、威光、誘導などが上げられる。

　改めて考えてみれば練達堪能な専門職業家であるはずの不動産鑑定士が「あまりにも無防備または慎重さを欠い ている」と評されることは、すなわち「ライセンスを返上されたら如何」とでも云われているのに等しいのである。調査報告書は一見すれば不動産鑑定士を庇っているように読めるが、その実、冷たく突き放しているのである。

　茫猿がその昔、修行時代に師匠に教えられ今も記憶に残るのは、「取引当事者は介在する取引事情を素直に語ってくれるものではない。売り急ぐような内情は言いたくないし、買い急いだような後悔も言いたがらない。語る言葉の背後に潜むものを探し出すのも事例収集の務めだよ。」　それともう一つ「幾くつか聞いて、幾くつかの現場を見て、モザイクパズルを組み立てるのも大事な仕事だよ。」

　事例資料だけではない。様々な資料を集め分析し推論して、価格という結論に到達する。到達した結論を依頼者だけでなく、評価書複写物を持参する関係者にも（第三者にも）整然と明快に簡潔に説明できることが、専門職業家たる由縁なのだと肝に命じて士（サムライ）生活を送ったつもりです。《肝に命じたことと、そう有り得たか否かはまた別のことです。》

　依頼者プレッシャーと言うものは、鑑定依頼常連客だからこそ起き易いし、引き込まれ易い。だから最初が肝心なので、「もうチョイ色を付けて下さいよ」などと電話があったら、即座に「ご事情は推察して、すでに目一杯考慮済みです」などと、体良く避けることが肝要です。一度、依頼者プレッシャー的要望（要求）を聴いたら、大概は次に繋がってしまいます。

《今回の件では、近畿財務局担当者の要請を謝絶したら、見積指名鑑定業者名簿に下線か※印が付けられると云う怖れを感じたのカモ。指名見積合わせ、指名入札競争に潜む凄み、つまり生殺与奪権は指名側にある。とは言いながらも、鑑定評価業務発注にとって公開見積合わせや一般競争入札が良いと云うわけではない。》

　もう一つは、「断った客ほど信頼度が高い」ものです。一度断られた担当者が上席になって戻って来る場合が間々あります。多くは、（上席とすれば）過去に断られた鑑定士は（憎いよりも）、それ故に骨が太いと信用できる様です。《近畿財務局には通用しないのカモ》

　不動産鑑定士協会連合会は依頼者プレッシャー通報制度を設けて、依頼者プレッシャーの根絶を図っている。この連合会対応についても語りたいが、如何せんもう疲れた。切れ味もずいぶんと鈍った。外野がああだこうだと騒ぐのも浪花の方にすれば、気分が良くないでしょうし、勝手連がこの案件に関わるのも、ここらで一旦（道頓堀）中座とする。
※鑑定評価監視委員会規程
※依頼者プレッシャー制度

　モリトモ勝手連が老骨に鞭打って六編もの長文記事を連載しているのは何故かと問われれば、依頼者プレッシャー問題を連合会が正面から向き合うことにより、鑑定評価の水準が向上し社会の信頼が増すと考えるからです。

　埋設物が隠されていたり、鑑定基準に則らない評価条件を無理強いされたり、危ない案件を見極めて避ける（逃げるのではない）のも、鑑定士の大事な能力と考えます。無理を言う依頼者を正面から謝絶するのは難しいことが多いでしょう。そんな場合に体良く避けるのも鑑定士の洞察力だと考えます。

　皆が避け易くなれば、避ける能力を身に付ければ、世間を惑わす危ない案件依頼も無くなります。連合会がそんな鑑定市場を築かれるよう、”モリトモCIP勝手連”は百年河清を俟つとは思いながらも期待するのです。

　例えば、危険を感じて依頼を謝絶したり避けたりした場合には、その様な危険案件情報を不動産鑑定士が共有出来るようなシステムを構築できれば好いと考えますが、連合会の依頼者プレッシャー調査結果を見るまでも無く、実現には困難が多いだろうなと思われます。視点を性善説におくか、性悪説におくか、常に付き纏う悩ましさです。

　さて、以下の二件の記事引用を読者のご判断材料として添付して、茫猿は歎異抄と大山蓮華、山梔子、沙羅双樹の待つ鄙里へ帰ります。

※197-衆-国土交通委員会-6号（2018/12/5）-国会質問データ
（二通の鑑定評価額も含めて森友国有地売却問題を質疑する）
《上掲質疑の動画　https://youtu.be/c9ROOJokYHI》

※当該質疑の中で宮本岳志議員は、鑑定評価書Y及びZについて、こうも述べている。
『この土地（森友学園・豊中の土地）に関するプロの不動産鑑定士の鑑定評価書は、2016年6月20日の土地売却を前後して、二つございます。　一つは、売買時に近畿財務局が委託したY鑑定士が5月31日という日付で近畿財務局に提出した、正常価格9億56百万円というこの鑑定評価書。　もう一つは、前回私が明らかにした、8月10日付で森友学園に提出された、Z不動産鑑定士による2016年8月1日時点の更地の正常価格13億円というこの鑑定評価書。

　私は、この9億5千万円と13億円との違いをもって、どちらが正しいかという議論をするつもりはありません。私は、この二つの不動産鑑定評価書をプロの不動産鑑定士の方に見ていただいて、検討いたしました。その方の所見でも、鑑定は野球のストライクゾーンのようなものだ、高目低目の違いはあっても、この二つはどちらもストライクゾーンは外していないというものでございました。』

※森友問題「国有地8割値下げ＆直後に資産価値10倍」のトリックに新事実！
　センセーショナルな惹句であるが、（Y鑑定評価額）9億3千万円から8億円控除した（Y意見価額）1億3千万円で売買契約成立直後に13億円の（Z）鑑定評価書が提供されれば、「資産価値10倍のトリック」もあながち誇張とはいえまい。

（DIAMOND online 記事は続く）不動産売買額を鑑定評価額から8割超も値引きするトリックにも、買い取り直後に不動産評価を購入額の10倍にするトリックにも、前提条件がある。依頼者にとって都合の良い鑑定評価書を作成してもらうパワーが必要であるということだ。（依頼者プレッシャー ）

　パワーの源泉は「忖度」、そうでなければ「偶然」に頼るしかない。悪意を持って偶然を引き起こして利用することもできるのかもしれない。不動産鑑定士は難関国家資格を持つ専門家であり、鑑定評価は慎重かつ厳格であってしかるべきもの。都合の良い偶然を期待したり誘発するのは、本来難しいはずである。また、都合の良い鑑定評価書が発行されなければ、森友問題は起こり得なかったはずである。

《2020.06.03 追記》
意図的に検討外事項にしてきた「事業用定期借地契約」について追記する。検討外事項としてきた理由を述べてみれば、「理解し難い借地契約」であることに尽きる。

2015年1月16日　事業用定期借地権（期間10年）を設定する場合の
　　　　　　　　賃料鑑定評価書発行
2015年4月27日　定期借地権（期間50年）を設定する場合の
　　　　　　　　価格調査報告書発行

2015年5月29日　近畿財務局と森友学園のあいだに貸付合意書締結
　※貸付期間　10年間
　※年額貸付料　27,300千円
　※特約1　貸付期間内に買受ける買受特約
　※特約2　土壌汚染及び地下埋設物の撤去費用を有益費とする。

(注)有益費　有益費とは、民法上の費用の概念の一つで、目的物の価値の増加のために支出された費用をいう。民法608条（賃借人による費用の償還請求）
第608条　賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる。

2015年6月〜12月　森友学園による土壌改良及び地下埋設物撤去工事を実施。
2016年3月11日　森友学園が杭工事の過程で新たな埋設物を発見したと財務局に連絡。
2016年3月14日　財務局航空局学園三者による現地調査実施。
2016年3月15日　学園が財務省に埋設物撤去等を要請。
2016年3月24日　学園が財務局に土地購入を要望。

2016年3月30日　財務局が埋設物撤去費見積を大阪航空局に依頼。
2016年4月6日　大阪航空局が有益費（1億3176万円）を学園に支払。
2016年4月14日　大阪航空局が地下埋設物処分概算額（8億1974万円）を財務局に報告。
2016年4月14日　航空局は併せて本件土地の処分等依頼書を提出。

2016年4月22日　近畿財務局がY鑑定事務所に鑑定依頼する。
2016年5月31日　財務局が鑑定評価書を受領
　※埋設物等を考慮しない鑑定評価額9億5600万円
　※財務局が提示した埋設物処理費用等を反映した意見価額1億3400万円

2016年6月20日　財務局と学園は国有財産売買契約締結
　※売買代金1億3400万円
　※即納金（2787万円）を除いた残額は10年の年賦払い契約
　※買い戻し特約あり

　何とも慌ただしく目まぐるしい経緯である。この経緯について調査報告書は多くを語っていない。当該報告書はX、Y、Z 三件の鑑定評価について、その是非を調査するのが目的であり、賃貸或いは売却契約の是非を云々するものではない。土地売却に至る背景を語るに足りる証拠資料は得られなかったとも言えるであろう。

　ただ、筆者として言えることがある。10年間の貸付契約期間内に買受ける特約が存在したとはいえ、耐火堅固構造の学校施設建築物の所有を目的とする賃貸借契約の期間を10年とする不自然さが指摘できる。もう一点は森友学園の資金繰りである。敷地賃貸借を模索し、10年間の事業用借地契約を締結し、多額の埋設物除却費用を控除した売買契約を締結した後も契約金額は10年の年賦払い契約としたことが上げられる。

　この資金繰りがZ鑑定評価書の依頼条件に現れていると云えよう。それらを承知の上で（承知していなければ財務局の怠慢）、賃貸借そして延べ払い売却に応じた財務局の姿勢も改めて問われなければならない。

　有益費（1億3176万円）を04/06に学園に支払っておきながら、地下埋設物処分概算額（8億1974万円）を控除した売買代金1億3400万円で学園に06/20に売却した。しかも10年の年賦払いという条件である。理解出来ない売買契約である。

　意図するところは、モリトモ（C.I.P）勝手連（C.I.P：Client Influence Problem、森友学園CIP問題勝手に読み解き連）である。鄙里の老爺が読み解こうというのも烏滸がましいことであるが、鑑定業界の自浄能力を高め活性化を図ることを願ってのこと故に、各位のご寛恕を賜りたい。

一、依頼者プレッシャーの存在疑念
　業界からは10年も前に引退した茫猿ではあるが、鑑定評価への愛着は今も深いものがあると自認している。森友学園国有地廉価払下げ問題を当サイトで扱うには、かつて面識を得た多くの方々が今も大阪会に在籍されており、歯に衣着せぬ書き方もあからさまな書き方も為し難く、隔靴掻痒の思いを抱きながら記している記事である。

　然し乍ら、「森友案件に係る鑑定評価書＆調査報告書問題」の本質はX、Y鑑定については近畿財務局からの（多分露骨な）依頼者プレッシャーの存在が疑われることにある。Z鑑定については森友学園からの強力な評価条件付与依頼が疑われる。各々、経験豊富練達堪能と思われる不動産鑑定士諸氏が、X、Y、Zそれぞれに幾つかの疑念を抱かせる鑑定評価書を軽々に発行するとは信じ難いのである。

　依頼者プレッシャーとは鑑定士協会連合会のHP等によれば「業務を依頼する者が業務依頼を条件にして、「一定の不動産鑑定評価額の要請や誘導及び 妥当性を欠く評価条件の設定」を強要することである。”今風に云えば上から目線でマウンティング”とでも言おうか。

　不動産鑑定評価の業務委託は、適正な不動産の鑑定評価を求められている事務委任契約である。にも拘わらず請負契約のように捉えられ、依頼者の満足する鑑定評価額を出せるか出せないかが、業務依頼の前提となっているケースもある。本案件においても、X鑑定依頼とY鑑定依頼は、各々三社による見積合わせにより最低報酬額を提示した鑑定業者に依頼されている。

　このような依頼に対応するこは、社会的に求められている鑑定評価の本来の機能と大きく乖離しており、かかる事案に対する国土交通省の指導では、「依頼の謝絶」が要請されているところである。

　しかし、個々の鑑定業者・鑑定士が依頼を謝絶したとしても、他の鑑定業者が受託するという鑑定業者間の対応の差異があり、業界全体として見た場合には謝絶したことにならないこと、及び、依頼者側のいわゆる「自らにとって都合のよい鑑定業者探し」を増長させることにより、結果として過度に無理な受託競争を助長させる事態につながっている。”これもモグラ叩きとでも云えようか。”この結果、鑑定評価制度に対する社会からの不信感を招く一端となる。《以上連合会サイトより引用する。一部”・”は茫猿の注釈である。》

　鑑定士協会連合会サイトが示すように、依頼者プレッシャーに対応し根絶するためには、鑑定業界が一丸となって対応する以外に無い。同時に、とかく埋もれてしまいがちなこの問題の発生が疑われる度に「情報を広く速やかに開示」してゆくことが大切である。あまり好まない表現であるが「隠せば露顕する」ことを知らしめるのである。

　依頼者プレッシャー根絶対策の難しさは、依頼者も受託鑑定業者も依頼者プレッシャーの存在を隠そうとすることである。依頼者が官公庁であれば、適切な鑑定評価業務の遂行が疑われ用地取得行為も官公有地売却行為もその適正さが疑われる。民間であれば、鑑定評価に基づく売買賃貸等経済行為の適正さが疑われることとなる。

　受託者である不動産鑑定側にすれば、不適切な評価額の要請や誘導及び 妥当性を欠く評価条件の設定等に安易に応じたこととなる。鑑定業者として或は不動産鑑定士としてその適性が疑われることとなる。

　だから、一旦依頼者プレッシャーが介在する不動産鑑定評価が行われたとしても、事後はは依頼者も受託鑑定業者もその介在を否定するのである。殆どのプレッシャーは口頭で為されるものであり、書面で証拠が残されるようなことは無い。全ては漠然とした霧の中の朧な出来事である。

　あからさまに異常な価格誘導や評価条件付与であれば、事後に「依頼者プレッシャー」の介在を疑い易いし、不当鑑定として糾弾することもあながち不可能ではない。問題はグレーゾーンである。ストライクゾーンギリギリのボールと云うものが存在する。

不動産の鑑定評価とは、「不動産の価格に関する専門家の判断であり、意見であるといってよいであろう。」と鑑定評価基準が述べることに帰結する。専門家の判断＆意見ゾーンについては誰も口出し出来ないのである。がしかし、同時に基準はこうも述べる。「依頼者に対して鑑定評価の結果を分かり易く誠実に説明を行い得るようにするとともに、社会一般に対して、実践活動をもって、不動産の鑑定評価及びその制度に関する理解を深めることにより、不動産の鑑定評価に対する信頼を高めるよう努めること。」

　平たく云えば、「依頼者に対しても社会に対しても、明解な説明責任を果たすべし」と云うことであろう。　

　依頼者プレシャーを受けた不動産鑑定士は「強要されて謝絶し難く」などと言い逃れる。しかし不動産鑑定士が被害者ヅラすることは許されないのである。其処には鑑定評価受託に伴う報酬対価の支払いや、今後も評価依頼が安定的に継続するだろうと云う見返り期待が存在するのである。一方的に被害者であるなどと云うことは無いのである。

『不動産鑑定評価基準』
『公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会』
※『鑑定評価監視委員会規程に基づく依頼者プレッシャー通報制度』
※依頼者プレッシャー通報制度リーフレット
※依頼者プレッシャーに関する調査結果について平成30年度調査結果

　次号・モリトモ（大阪士協会）勝手連（2）は「二、依頼者プレッシャーの存在を疑わせる情況証拠」について、検討を加えてみる。　今回の森友学園関連鑑定評価等事件でも、依頼者プレッシャーの存在を示す明らかな証拠は何処にも認められない。いわゆる情況証拠が色濃く指摘されるのである。

如此く考えて、財務局見積合わせに関わる資料をネット検索していたら、以下の資料に出会った。PDF400pを超える資料である。しばらくは、これらの資料を読み解いてみるが眼を痛めないように、ゆっくりと取り掛かることにする。

※公共随契を中心とする 国有財産の管理処分手続き等の … – 財務省（33p）
※概算額の提示方法の明確化 – 財務省（7p）
※参考資料 – 近畿財務局 – 財務省（122p）
　（森友学園への国有地売却に関する会計検査結果）

※国有財産の鑑定評価委託業務について – 財務省（235p）
※最近の国有財産行政の課題 – 参議院（15p）
※学校法人森友学園に対する国有地の売却等について – 会計検査院（8p）
※豊中小学校関連応接記録-財務局（4p）

一、X、Y 鑑定評価と土地売買契約と報道
　以前から森友学園事件と鑑定評価の関わりは当然に承知していた。鑑定評価書がそれなりの役割を果たしていることも承知していた。不思議だったのは、時価９億円強の不動産を８億円強（埋設物撤去費相当額）差し引いて１億３千４百万円と云う額で売買契約締結に至った経緯である。

　当時の新聞記事等ではイマイチよく判らなかったが、2018/04/09付け日経記事によれば、『学校法人「森友学園」への国有地売却問題で、財務省が同学園に口裏合わせを依頼していたことが明らかになった伝える。約8億円とされる地中ごみの撤去費用を学園側が負担することで売却額を差し引いたとする政府側のこれまでの根拠が崩れることになる。』

　大阪会調査報告書では、『Y鑑定評価書の「地下埋設物撤去及び処理費用を考慮しない鑑定評価額 956,000千円（正常価格）」と「近畿財務局が提示した地下埋設物撤去及び処理費用を鑑定評価額に反映した場合の意見価額 134,000千円」を参考として、近畿財務局は森友学園と土地売買契約を締結する。』とある。

　2017年3月23日には国会で森友学園代表の籠池泰典氏への証人喚問が行われるなど、2017年当初よりこの問題についての報道は加熱していた。国会では安倍総理が「安倍昭恵夫人が名誉校長に就任し、安倍晋三記念小学校名義で寄付が募られていた」等々を巡って、「私や妻が関係していたということになれば、首相も国会議員も辞める」と答弁した。

二、「鄙からの発信」の関連過去記事
　当時から茫猿は幾つかの事柄を疑問に思っていた。国有地の払い下げ問題であるから、当然に不動産鑑定評価が背景に存在するであろうに、鑑定業界は何故音無しなのだろうか。地元大阪府不動産鑑定士協会は何故に沈黙しているのだろうか。

『2017/03/19 記事《森友学園を巡るテンヤワンヤ》』
表題「気塞せりなことばかり」記事は《森友学園を巡るテンヤワンヤ》と題して、以下のように記している。

　国有地の払い下げ疑惑が本筋であり、籠池理事長のパフォーマンスや安倍総理夫人の名誉校長就任や寄付金問題などは末節である。道路を挟んで豊中市へ野田中央公園用地として売却した国有地9,492㎡の売却価額は14億2300万円である。《単価は150,000円/㎡：正面路線価145,000円/㎡》

　森友学園の小学校予定地は野田中央公園とは道路を挟んで西側に位置する。名神高速道路との位置関係も相似している。評価格9億5600万円《8,770㎡：10,9000円/㎡》からゴミ撤去費8億円強を控除した1億3400万円で売却したという。当初価格にしてからが、道路接面条件が異なるとは云え公園用地と比較すれば随分と安い価格である。

　当初価格の適否、ゴミ撤去費の積算基準、異常に速やかな払下処理の経緯、などなど糾されなければならない事柄が多いのに、事件は本筋を逸れて三面記事的パフォーマンスに堕ちている。総理夫人寄付金にしてからが、受取を辞退された講演料を付け替えて寄付金と置き換えたという怪説もある。鬼の首を取ったようにハシャグ野党議員も踊らされているのでなければよいけれど。《記事引用終了》

『2018/03/10 記事《近畿財務局職員自殺》』
　次いで、表題「寒緋桜開花」記事は《近畿財務局職員自殺》と題して以下のように記している。

　2016年6月に鑑定評価額から約8億円を引いた1億3400万円で大阪府豊中市の国有地が森友学園へ売却された。当時、近畿財務局の上席国有財産管理官で、森友学園と交渉にあたり、昨年秋以降は病気を理由に休んでいた職員が自宅で自死されたという。決裁文書書き換え問題に関して、覚悟の上の自死とは思えない。役所や報道など様々な圧力に抗しきれず、心も体も病んだことによる自死であろう。決裁文書起案の現場にいる職員の自死はとても悼ましいことである。

　時を同じくして佐川国税庁長官が辞職した。麻生財務大臣は昨夜、記者会見を開き、「佐川氏から『理財局長時代の国会対応に丁寧さを欠き、国会審議に混乱を招いた』こと」などを理由に辞任の申し出があったとし、「行政への信頼を損なった」として「減給２０％３カ月」の懲戒処分を付した上で辞任を認めたと云う。

　適材適所の人事と安倍総理が国会で答弁し、国税庁長官としても理財局長としても適任だと麻生財務相が胸を張る佐川国税庁長官を、『理財局長時代の国会対応を理由に』懲戒処分の上で辞任させるなど理解不能な話である。決裁文書書き換えの証人は自死し、国会説明の責任者は懲戒処分を受けて辞任した。おぞましい、とてもおぞましい幕引き劇の幕開けである。《記事引用終了》

三、業界の自浄を妨げたのは
　2017年3月から現在に到るまで疑問だったのは、多分、地元大阪少なくとも近畿圏在住の不動産鑑定士が関与しているだろう不動産鑑定評価書が関わる事件なのに、どうして大阪府不動産鑑定士協会も近畿会も日本不動産鑑定士協会連合会も沈黙しているのだろう。鑑定評価への疑念が渦巻いているのに何故黙っているのか、それは茫猿が常に説いている『疚しき沈黙（心痛む沈黙）』ではないのか。

　その疑問が解けたのは、大阪会が依頼した第三者調査委員会が提出し、大阪会が即刻公開した調査報告書を読み込んでからである。鑑定評価そのものの疑問は報告書を読み込むに連れて多くが解けたが、それでも解けなかったのは「調査委員会の立ち上げが2019年11月22日」であり、2017年3月19日の「鄙からの発信」当初記事から遅れること30ヶ月である。この間、大阪の鑑定士諸氏は何をしていたのだ。

　報告書を数度読み込んでもその疑問が解けなかったのは、ことがZ鑑定評価書に関与した『C不動産鑑定士』に原因していたからである。茫猿はZ不動産鑑定評価書を軽視していた。即ち、森友学園が依頼した評価書であり、2016年6月20日 売却契約後の2016年8月10日にZ鑑定事務所より森友学園に提出された評価書でもある。担保目的であれ、学校設立審議用であれ、X 、Yなどと比較して、高値水準ではと疑われるが事件本筋とは関係無い。
Z鑑定・更地単価　148,000円/㎡　（2016/08/01、更地独立鑑定評価）
X鑑定・更地単価　109,000円/㎡　（2015/01/01、除却費考慮）
Y鑑定・更地単価　109,000円/㎡　（2016/04/01、埋設物考慮外）

　そう思っていたから、調査報告書39頁「4.対象不動産に関与した不動産鑑定士による鑑定評価の是非について」を読み流してしまった。「国有財産近畿地方審議会の委員である不動産鑑定士による鑑定評価」も注意を払わなかった。何故なら茫猿は岐阜県在住であり、東海財務局の所在する愛知県名古屋市内在住者とは異なって国の地方ブロック機関との御縁は随分と薄いのである。

　ところが、某日某所某氏よりSMSが届いた。
『情報通の茫猿さんも”Cさん”をご存じない!!!』
其処で、改めて報告書を読み直し、「国有財産近畿地方審議会委員」なる文言に着目したのである。

(注)　直近の国有財産東海地方審議会委員名簿　《不動産鑑定士M.h氏》　
(注)　直近の国有財産近畿地方審議会委員名簿　《不動産鑑定士M.m氏》
　東海審議会委員名簿に掲載される不動産鑑定士M.h氏は連合会中部区選出の前常務理事、近畿審議会委員名簿に掲載されるM.m氏は同じく近畿区選出の連合会現常務理事である。共に地域会の会長等要職役員で且つ連合会常務執行役員歴任である。平たく言えば地元並びに全国の有力者なのである。他の地区までは調べていないが、地方財務局とはいえ国の機関の審議会である。財界、学会、報道関係、専門職業家、いずれも錚々たる面々が名を連ねている。

《ご本人方は此の様な引用は御不快かもしれないが、ご寛恕ください。　と云うよりも、調査委員会立ち上げに少なからずご尽力頂いただろうと拝察しております。今後も大阪会会長の声明実現にご支援頂けると期待しています。》

　そうなのである。Z鑑定評価に関与したC不動産鑑定士は、事件当時に地元組織並びに全国組織における有力役員なのである。当然、地名度も高い。2015年〜2017当時の国有財産近畿地方審議会委員名簿はこちらのPDFファイルに記されている。

　名簿に記載される”K不動産鑑定士”は、茫猿の記憶が間違いなければ、近畿不動産鑑定士協会連合会の会長や日本不動産鑑定士協会連合会の副会長などを歴任されている。平たく言えば”浪花のお歴々”の一人と云うことでしょう。

　調査報告書によればC氏、審議会委員名簿によればK氏が、大阪会調査委員会の立ち上げに反対したか、妨害したかは詳らかではないが、少なくとも積極的に賛成したとは思えない。それ以前に鑑定業界地元役員諸氏の多くが大いに”忖度”したであろうことは容易に推量できる。だから30ヶ月もの間、第三者委員会の立ち上げは見送られていたのであろう。

　調査報告書のC氏、審議会委員名簿のK氏、実名を上げても良いのだが、調査委員会には一般的に云う調査権限が与えられていないので、『報告書が全て真実とは限らないし、採用資料の適否及び正否、証言の適否』等々があり得るだろうし、C＆K氏にも言い分というものがあろうと考えるから、記事では仮名を通す。尚、C氏は調査委員会のヒアリングに応じている。

五、鑑定業界の自浄能力と活性化
　Z 鑑定評価に関与したC氏が、顧みて些かも疚しいこと無しであるとしても、お立場と云うものがある。鑑定評価依頼者である森本学園が何も語らなくとも、鑑定評価を依頼される直前の2016年06月20日には国有財産売買契約が締結され、買い戻し特約と共に登記されていた。その後に鑑定依頼を受けたC氏は、当然の如く登記簿を閲覧したであろうから、此の売買に介在する事情を知り得たものである。

　長年の豊富な経験を有する練達堪能な不動産鑑定士であるC氏は、依頼者との面談と登記簿等閲覧を通じて事情を察知し、自らが国有財産近畿地方審議会委員である立場に照らせば、例え事後であるにしても国有財産処分関連不動産に関与することには慎重でなければならないと承知されていたと推量できる。《立場からすれば、近畿財務局への問合せも可能だったことであろう。》

　C氏は調査委員会の事情聴取に応じられたとのことであるが、「李下に冠、瓜田の履」の箴言もある。評価依頼を受託すべきではなかった。受託したとしても、登記簿を通じて知り得る直前の売買契約金額と更地独立鑑定評価額との大きな差異について、付言して然るべきであった。

　さらにZ鑑定評価書は 4.鑑定評価の依頼目的等 (2) 依頼者以外への提出先等で以下を付言している。 「後日、本鑑定評価書の依頼者以外の提出先若しくは開示先が広がる場合、又は公表する場合には、当該提出若しくは開示又は公表の前に当社あて文書を交付して当社および本鑑定評価の担当不動産鑑定士の承諾を得る必要がある。」

　此の様な口止め付言が何処まで有効なものか、茫猿は寡聞にして知らない。不動産鑑定評価書なるものは、交付してしまえば後は依頼者の意志の侭であろう。複写物をどの様に配布しようと関与鑑定士が止め得べきもなかろうと考えている。

　それはさておき、問い質されるのは2017年3月〜2019年10月の間の大阪府不動産鑑定士協会の役員並びに会員諸兄姉である。地元で当然に事情を知り得る立場にいながら、各位は沈黙を守り通されたのである。様々な場で話題になり”要調査”の声もあったことだろうにと思われる。

　でも結果論として世間の耳目を集めた籠池氏国会喚問（2017.03.23）以後、2019.10.30まで大阪会の役員及び会員諸兄姉は”大いに忖度”し、”疚しき沈黙”を守られたのである。物言えば唇寒し、長い物には巻かれるのが大人の有り様、人の噂も四十五日、などと首を竦めて嵐の過ぎ去るのを待っておられたことでしょう。

「為政者が悪しき為政者であれば、庶民も愚民とならざるを得まい」と諦めていては何も変わらないので有り、不動産鑑定業界が二十年いや三十年、地価下落を通じて退潮の一途であると嘆く前に、業界を取り巻く環境が「地価上昇や公共事業満載」の時代から「地価下落、公共事業は新規投資から保守維持管理」の時代に入ったのである。同時に社会の根底を揺るがす「少子高齢化」が急速に進んでいる。

　そんな変化する時代に、疚しき沈黙を守り、殻に閉じこもり、地価公示の事例資料を墨守する姿勢でいては、業界の自浄復活も活性化も計り得ないと考えます。些か言い過ぎたと思っています。何かもの申したいだろうに何も申せない方々に対して申し訳ない心地もします。でも敢えて再度申します。皆様は「疚しき沈黙」でした。そして、多分事情を知り得たであろう当時の連合会役員諸兄姉にも同じく「疚しき沈黙でした」と申し上げます。

　1999年4月当時の鑑定協会会長選挙に際して、茫猿が全国の会員に『パラダイムを転換しようと問うた三カ条』が有ります。機器やシステムや周辺環境などは20年の間に大きく変わりましたが「問うた骨子或いは趣旨」は劣化していないと考えますので、再び読者諸兄姉に問います。
（１）インターネットを基軸にした会員間の有機的ネットワークの構築
※有機的に意味が有ります、ナレッジマネージメント形成が目標。
（２）土地センサス等、土地情報基盤の整備
※米櫃の飯の種は自らが開拓し管理する、土地センサス構築が目標。
（３）地理情報システムや数値比準表の基盤整備
※地理情報と取引情報全数の結合が目標。
以上の三項目についての詳細は、此のサイトで折に触れて様々に語っています。カテゴリーなどで検索してお読みください。古びた表現も有りますが、目指す処をご理解ください。

　今日はここまでとします。しばらくしてさらに続編が書ける様でしたら、（5）を掲載します。いまは斯界の自浄復活と活性化を願って、鄙里に咲く白い花を幾つかお目に掛けます。新型コロナ騒ぎの最中ですが、読者諸兄姉が白い花に眼を癒し明日の鋭気を養われることを願います。

　同時に連合会役員諸兄姉には『公益社団法人大阪府不動産鑑定士協会 会長 関野 肇 氏の声明書』趣旨に、速やかにお応え頂きたいと期待します。

　この季節に鄙里の白い花の極め付けは大山蓮華（オオヤマレンゲ）と沙羅双樹であるが、共にまだ蕾が固い。　さて、M.K氏がFBで 「with AI、withコロナの時代をいかに生きるべきか、思索に充てたいもの。」と述べていた。茫猿はフォローコメントして曰く「with AI、with COVID-19の時代とは《0 or 1 デジタル》と《証知生死即涅槃》と云うパラドックスをいかに生きるかであり、混迷と矛盾のなかに灯火を探すことで有りましょう。」と書きました。《 風は薫るけれど 投稿日: 2020年5月5日》

　新型コロナ感染症は人の社会の矛盾を顕にしました。 感染蔓延を防ぐには互いに助けあわねばならないのに、感染を防ぐ為に他者との距離を保つことを求められる。ステイホームを求められるが、富める者は広い住まいで猫を抱き音楽と珈琲を楽しみ潤沢に宅配便を利用する。富まざる者はステイする住居の家賃支払いに苦しみ、日々の糧を得る為に宅配業務に勤しまざるを得ない。非常事態であればあるほど、社会の矛盾はその裂け目を大きくして我々に突き付ける。

　こんな非常時には、不動産鑑定評価はその存在感が薄いかもしれません。それでも次の飛躍のために力を蓄える時で有りたいと考えます。業界の自浄力を高めることと活性化を図ることは矛盾するものではなかろうと考えます。自浄力を高めることが活性化を図ることなのであろうと思われます。

「森友案件に係る鑑定評価＆調査報告（1） : 2020年5月20日 」
「森友案件に係る鑑定評価＆調査報告（2） : 2020年5月21日 」
「森友案件に係る鑑定評価＆調査報告（3）: 2020年5月21日 」

　それは、とかく世慣れ事勿れ風潮が蔓延する昨今の日本社会において、大阪会執行部が示された勇気ある行動に、敬意を表さなければと思い立ったのである。

　地価公示（国交省）、地価調査（都道府県）、固定資産税標準宅地評価（市区町村）、相続税標準地評価（国税局）という四種の公的評価を毎年継続して受託する不動産鑑定業界である。他にも様々な業務依頼を受けており、官公庁との結びつきが深い業界であることから、いわゆる忖度や斟酌も避け難いところがある。森友学園案件の一方の当事者である近畿財務局にしても、国有財産売却等に関しての経常的鑑定評価依頼先である。

　今回の第三者委員会立上げには様々な葛藤が有ったであろうと推察できる。そして調査報告書を受領後、間髪を容れずに全文公開するには勇気を要したことだろうと思われる。時間をおけば様々な夾雑物が介在したであろうとも推察できるのである。

それらの背景が有りながら、大阪会が第三者調査委員会を立ち上げて調査報告を依頼し、受領した報告書を直ちに開示した行動力は敬服に値するものである。大阪会会長はじめ執行部の方々の勇気と矜持に深甚の敬意を表します。

　次は近畿不動産鑑定士協会連合会と日本不動産鑑定士協会連合会の出番であろう。大阪会の開示する調査報告書を如何に引き継ぎ稔りあるものにしてゆくかが問われている。不動産の専門職業家としての不動産鑑定士が、その存在意義を問われているとも云える今回の案件である。如何に斯界一丸となって大阪会の問い掛けに応えてゆくが問われている。それはそのまま不動産鑑定士が”社会の木鐸”たる位置を確立できるかに繋がるものであろう。

大阪会は報告書の開示と並行して「森友学園案件に係る不動産鑑定等に関する調査報告書の受領と今後の対応について」と題する文書を公表している。

　その中で、『当協会は、公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会（以下、連合会）と協力のうえ、以下の事項について取り組んでまいります。』と述べて、四項目を明らかにしている。いずれも大阪会単独では大きな成果が得難い事項である。近畿連合会や日本不動産鑑定士協会連合会の真摯な努力が期待される。　

（1） 提言を踏まえ、不動産鑑定士が自らを省み、改めて業務実施に対し、鑑定評価基準等の遵守、価格等調査業務の受任に当たっての手続きの遵守等、不動産鑑定士の倫理、資質の向上に努めます。

（2） 不動産鑑定評価基準やその解釈に関する統一的見解は、当協会のみではなく、不動産鑑定業界全体に関わることであることに鑑み、以下の点について、連合会において検討すべきであることを申し入れます。（以下については、記載省略）

（3） 依頼者・利用者に対して、不動産鑑定評価制度等についての理解を促進する活動を行ってまいります。

（4） 国、地方公共団体の価格等調査業務の発注にあたっては、鑑定評価の基本的事項の確定に支障が生じない受任者選定手続きの遵守を要請してまいります。

「森友案件に係る鑑定評価＆調査報告（1） : 2020年5月20日 」
「森友案件に係る鑑定評価＆調査報告（2） : 2020年5月21日 」
『以上、2020.05.21』

　前号記事ではX不動産鑑定事務所が不動産鑑定評価書を発行し、次いで短時日の間に同一不動産について価格調査報告書を発行したことの是非、そして両鑑定評価および価格調査において最有効使用が異なることについてその是非を論じた。さらに埋設物除却費額を利用した値引き価格報告額については、埋設物の種類も埋設量も不明な状況で埋設物除却費額を査定可能なものかどうか、茫猿には理解不能と評した。

一、X鑑定の賃料試算について
　話は転じて、X不動産鑑定評価及び価格調査は、その依頼条件としてX1は事業用定借・期間10年の新規賃料評価であり、X2は定借・期間50年の新規賃料査定である。

　新規賃料評価は鑑定評価基準に依れば、『宅地の正常賃料を求める場合の鑑定評価に当たっては、賃貸借等の契約内容による使用方法に基づく宅地の経済価値に即応する適正な賃料を求めるものとする。　宅地の正常賃料の鑑定評価額は、積算賃料、比準賃料及び配分法に準ずる方法に基づく比準賃料を関連づけて決定するものとする。この場合において、純収益を適切に求めることができるときは収益賃料を比較考量して決定するものとする。』とある。

　そして、『不動産鑑定評価基準運用上の留意事項（平成26年5月1日付け一部改正）の Ⅸ 「各論第２章 賃料に関する鑑定評価」について　１．宅地について』に於いて、『宅地の新規賃料を求める場合において留意すべき事項』は、次のとおりである。
（１）積算賃料を求めるに当たっての基礎価格は、賃貸借等の契約において、賃貸人等の事情によって使用方法が制約されている場合等で最有効使用の状態を確保できない場合には、最有効使用が制約されている程度に応じた経済価値の減分を考慮して求めるものとする。

　以上の基準並びに留意事項を平く読み解けば、
1.正常賃料は積算賃料、比準賃料、配分法適用賃料、得られれば収益賃料を関連或いは比較考量して決定する。然し乍ら、実態として比準賃料や配分法適用賃料は試算の基礎とする事例資料が得難く試算が困難である。また類似不動産の純収益を適切に求めることができる場合などもとても稀なことである。

2.したがって、試算賃料は積算賃料に拠らざるを得ないのが実情である。本件の場合は「評価額決定の理由の要旨」も「査定額決定の理由の要旨」も開示されていないので試算過程は不明であるが、積算賃料が重きをなしたであろう事は容易に推察できる。そこで、基準運用の留意事項が重要なのである。

　積算賃料査定の基礎価格は、本件の場合は地下埋設物を包蔵する土地の価格であり、いわゆる更地価格を基礎として試算されるものであろう。試算過程として最初に（a）最有効使用を前提とする更地価格試算、次いで（b）賃貸条件（事業用定借10年または定借50年）に応じて最有効使用が制約される程度に応じた経済価値の減分を考慮して（契約減価）基礎価格を試算するものである。

　X1及びX2における「土地の所有権価格」なるものが何を意味するのか茫猿には不詳であるが、両者は2.8％の開差しか認められない。差額が生じた理由も不詳である。尚、規準したであろう周辺の公示標準地「豊中ー16」の価格推移はH26.1：185,000円/㎡、H27.1:185,000円/㎡、H28.1：185,000円/㎡（横這い）、同じく「豊中5-11」はH26.1：197,000円/㎡、H27.1：199,000円/㎡、H28.1：202,000円/㎡（微増）である。

　地価水準を検討する上で、もっとも類似性が高いのではと考えられる地価調査基準地「豊中9-2　H26.7：127,000円/㎡、H27.7：127,000円/㎡、H28.7：127,000円/㎡」が対象地と高速道路を挟んで北側に所在する。
評価対象不動産　　豊中市野田町1501番　宅地　8,770㎡43
X鑑定所有権価格　 955,977,000円　（109,000円/㎡　）　価格時点 H27年1月1日

二、X1鑑定評価及びX2価格調査報告について
　同一不動産に関して短期間のうちに鑑定評価書次いで価格調査報告書を発行したことの是非以外の事項については、論じるに足りるだけの資料が開示されていないので論じ得ない。事業定借賃料評価から四ヶ月後に定借賃料を求められるに至った経緯について、大阪会調査報告書は様々論じてはいるが、詳細は藪の中である。

　強いて言うならば、不動産鑑定士という専門職業家として、当然払うべき注意や洞察を怠ったといえばそれまでであるが、同時に鑑定評価書に引き継いで、安易に価格調査報告書を発行していることが惜しまれる。

三、Y鑑定評価について（B不動産鑑定士）
1.正常価格
依頼者：近畿財務局　　発行日：2016年5月31日
正常価格：956,000千円（※2015/01 X鑑定 955,977千円）
(注)地下埋設物については、価格形成要因から除外する。尚、埋設物の撤去及び処理費用については依頼者に於いて算出されており、（中略）価格に与える影響の程度については、自ら判断できる。

2.付記意見価額：134,000千円　埋設物撤去処理費用：819,741千円
上記合計額は953,741千円であり正常価格と合致しないが、撤去等に起因する事業期間の長期化に伴って発生する逸失利益相応の減価が講じられている。

（意見査定条件）評価条件によって価格形成要因から除外した「地下埋設物」について、依頼者提示の地下埋設物撤去及び処理費用を加味しつつ、当該事項を本編鑑定評価額に反映した場合の意見価額である。
（価額査定の経緯）更地価額から依頼者提示の地下埋設物撤去及び処理費用を控除し、さらに当該撤去等に起因する事業期間の長期化に伴う影響を加味して意見価額を査定する。

3.依頼者提示の撤去処理費用についてB不動産鑑定士は以下の如く述べる。
　《大阪会報告書27頁》会計検査院報告書81頁によれば、B不動産鑑定士は、依頼者が提示した地下埋設物撤去・処分概算額には依頼者側の推測に基づくものが含まれ、調査方法が不動 産鑑定評価においては不適当であったことなどから、「他の専門家が行った調査結果 等」としては活用できなかったという。つまり、不動産鑑定士から見て上記概算額 は信用性に欠けるということである。
　《と述べていながら、鑑定評価には不適当でも、何故に意見価額査定には採用できるのか、理解不能である。》

4.意見価額の付記について
　意見価額を付記することが直ちに否定されるものではない。しかし、其処には正当な意見付記条件が存在しなければならない。正当なというのは、専門職業家としてその社会的公共的意義を自覚し、依頼者のみならず関係者及び社会一般に対して分かりやすく誠実に説明しうるものでなければならない。つまり説明責任を果たせるものでなければならない。

それらの事項を踏まえてみれば、先ず「山より大きな猪」に等しい行為である。正常価格の86%相当もの大きな額を控除する意見価額なるものが妥当であると社会的に容認されるか否かは自明だとも言える。しかも撤去処分費用額について信用性に欠けるものと認識していてのことである。仮に依頼者の強要が存在したとしても、意見価格の記載は引き受けるべきではなかった。

(注)意見価額記載を是認しなければ、鑑定評価自体の受託も取消された可能性が高い。後講釈に過ぎないが、一旦手許を離れた鑑定評価書（価格調査報告書も含めて）は独り歩きするものである。依頼者の手許にいつまでも留まっている訳ではない。時には複写物が反社的存在に利用されることだってある。だから専門職業家として、当然払うべき注意や洞察を怠ってはならないのである。

四、Z鑑定評価書について
1.正常価格
依頼者：森友学園　　発行日：2017年8月10日
正常価格：1,300,000千円（※2016/05 Y鑑定 956,000千円）
評価条件：更地、独立鑑定評価
(注)　瑞穂の国記念小学院建築工事中であるが、更地、独立鑑定評価を行う。

2.Z評価書についても幾つかの指摘ができる。
（a）2016年6月20日に森友学園が134,000千円で売買契約済み。
（b）期間10年間の買戻し特約設定登記済み（売買代金の記載有り）
鑑定評価に際して最近の登記簿を閲覧するのは必須事項である。登記簿を閲覧すれば、上記a、b二項は当然の如く確認できるものである。

（c）指定期間中に指定用途（小学校新設）に利用しなかった場合等には買戻特約が実行される土地について、更地・独立鑑定評価を行うことが妥当か否か、十分な検討が必要である。

　それらを承知の上で、依頼者が2016年6月に134,000千円で取得した土地を、更地独立鑑定評価とはいえ翌2017年8月に1,300,000千円（およそ9.7倍）と何故評価できるのか、茫猿には理解不能である。同時にZ評価は地下埋設物の存否について触れられていない。以上の経緯及び事項について、専門職業家として、当然払うべき注意や洞察を行って欲しかったと思うのである。

五、総括
　X、Y、Zと三社の鑑定事務所発行の鑑定評価書等を大阪会調査報告書及び添付資料から管見したのであるが、総じて言えることは専門職業家として当然払うべき注意や洞察が些か欠けていたのではと惜しまれることである。

　もう一つは『Client Influence Problem』の存在である。XとYについては指名見積合わせを行う近畿財務局に対して依頼者プレッシャーもしくは忖度の介在が懸念される。　Zについて森友学園からどのような働き掛けがあったか窺い知ることは出来ないが、売買取得価額の十倍近い評価額を得る為に何らかの働き掛けが有っただろうと推察はできる。

《以上で管見終了》
　本記事については（1）（2）を通じて、さらに慎重な推敲が必要なのであるが、今はとても眼が疲れているので、しばらくはこのままにする。お読み頂いた読者の中で、お気付きの点があればフォローコメントなりメールなりでお知らせ頂ければ有り難く存じます。
森友案件に係る鑑定評価＆調査報告（1） 投稿日: 2020年5月20日

　世間の耳目を集めた事件であり、安倍総理夫人の関与、公文書改ざんや関係者の自死もあり今も折にふれて話題となっている事件である。最近は検察庁法改正案（今国会成立は見送り）反対を巡ってモリ・カケ・サクラにキク（検察官の秋霜烈日バッジは菊と旭日がデザイン）などと揶揄されている。

　安倍総理オトモダチの関与が噂される一連の森友学園事件、加計学園事件、桜を見る会事件そして黒川検事長定年延長問題の発端を為す事件である。不動産鑑定士にとって、とても重要な事項を含む報告書であり、全鑑定士必読の報告書と考える。そこで、同報告書を読み解く謂わば頭の体操を試みようとするものである。

　公益社団法人大阪府不動産鑑定士協会（以下は大阪会と略称する）は、森友学園へ の国有地売却を巡って不動産鑑定評価書等の信頼性が問題として取り上げられたこと から、その鑑定評価等の受任に至る経緯や評価過程並びにその成果品などを調査・検 討することにより、業界として解決すべき課題を提言し、今後の鑑定評価業務に活か すとともに、国民の鑑定評価に対する信頼性の維持・向上を図ることを目的として、 当協会と利害関係を有しない外部の弁護士及び不動産鑑定士で構成する調査委員会を設置し、2019年11月22日から調査を開始し2020年5月14日に調査報告書を受領した。（報告書冒頭記載の経緯より引用、冒頭から難解な長文である。）

　調査委員会は大阪弁護士会所属の弁護士2名、宮城県不動産鑑定士協会所属の不動産鑑定士2名で構成されている。

　云うまでも無いことであるが、齢77歳に至った”元”不動産鑑定士の茫猿（筆者）が、開示された大阪会調査報告書を基にして、現役を離れて早や十年今や半ばは忘れた過去の知見に頼り、世俗を離れた自由な立場から考察を加えるものである。認識違いや理解不足も少なくなかろうが其処はご寛恕願いたい。ネットに類似の意見開示が認められないことから、何がしかは意味あろうことと考え記事にする。

一、前説
　大阪会調査報告書は下記の如く述べる。
『不動産鑑定士に悪意がないとしても、悪意ある依頼者又は不動産鑑定制度の趣旨や価格等調査業務を正確に理解せず、あるいは十分に理解しない依頼者（※近畿財務局）が不動産鑑定士の作成した成果品の都合のよい部分のみを利用しようとすることに対し、不動産鑑定士があまりにも無防備または慎重さを欠いていることが明らかになった。』

※（公社）大阪府不動産鑑定士協会　2020/05/15 報告書開示
『森友学園案件に係る不動産鑑定等に関する調査報告書の全文を公表いたします』

※元NHK、現大阪日々記者 相澤冬樹氏 （2020/05/14　開示期間限定）
『財務局の意向で都合良く利用、国有地値引きの鑑定書”否定”で再調査必至』

※毎日新聞　（2020/05/15　開示期間限定）
『”森友”国有地鑑定書”財務局が都合良く利用” 鑑定士協会の第三者委が報告書』

　調査報告書も、それを受けたネット報道も、不動産鑑定依頼者である近畿財務局が都合よく鑑定評価書を利用するものであり、不動産鑑定士はあまりにも無防備または慎重さを欠いていたとする。尚、本記事を書くに際しての基礎とする資料は大阪会調査報告書のみである。不動産鑑定評価書は部分開示であり、埋蔵物調査報告や会計検査院報告は非開示である。

　報告書はとても丁寧に分析され詳細に記されているものと認められる。然し乍ら、時に隔靴掻痒の感も否めない。間接的或いは婉曲且つ慎重な言い回しが多く、とても難解な文書になっている。其処で己の非力も顧みず、調査書を一般人が理解出来るように読み解いてみようと云うのである。

二、調査対象となった不動産鑑定評価書の概要
　調査の対象となった不動産鑑定評価書等は4通ある。以下は大阪会調査委員会に倣って、４通の評価書等をX1、X2、Y、Zと略称する。
x.近畿財務局がX鑑定事務所に依頼した不動産鑑定評価書（X1）と価格調査報告書（X2）
y.近畿財務局がY鑑定事務所に依頼した不動産鑑定評価書（Y）
z.森友学園がZ鑑定事務所に依頼した不動産鑑定評価書（Z）

　先ずは、ことの発端であり近畿財務局担当官が不動産鑑定評価評価というものを理解する緒になったであろう、X鑑定事務所発行の不動産鑑定評価書（2015/01/16発行）と価格調査報告書（2015/04/27）について検討する。

　大阪会報告書は不動産鑑定評価書と価格調査報告書について、その差異異同について詳説するが、茫猿は”価格”調査報告書なるものを基本的に認めない。不動産鑑定士が「不動産鑑定士」を詠って「不動産の価格または賃料を表示した書類」を発行すれば、書式や名称の如何を問わず、それは「不動産鑑定評価書」である。

　不動産鑑定評価基準に則らない価格などと云うものを鑑定士が安易に公表すべきではないと考えている。不動産鑑定士が不動産について書類を発行するということは、相応の矜持が求められるものであると茫猿は考えている。では茫猿が考える価格調査報告書とは何であるのか。

《注》鑑定評価基準に則らない価格について価格等調査ガイドラインはこのように述べている。ガイドラインⅠ総論２定義（７）「不動産鑑定評価基準に則らない価格等調査」とは、不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価以外の価格等調査をいう。
（６）「不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価」とは、不動産鑑定評価基準のすべての内容に従って行われる価格等調査をいい、例えば、不動産鑑定評価基準に定める要件を満たさない価格等調査の条件を設定した場合等、不動産鑑定評価基準の一部分のみを適用・準用した価格等調査は含まれないものとする。

　調査報告書は価格（賃料）ではなく価格水準の表示に止めるべきであると茫猿は考える。平たくいえば、点の表示ではなく範囲の表示に止めるべきである。一般に調査報告書を求められる場合は、⑴低廉報酬しか用意できない場合、⑵不動産鑑定依頼の前段作業として、⑶社内協議の資料など事業検討資料が欲しい場合、⑷不動産鑑定評価書に特段の条件を付した場合の価格変動等補足意見、⑸時点修正意見を求める場合、などである。

　この点に関して、現行基準が改定された当時、こんな記事を「鄙からの発信」に掲載している。（平成14年7月3日全部改正・不動産鑑定基準）
『新基準を考える－特定価格とコンサル　投稿日: 2002年10月16日』

　不動産の証券化などに対応してDCF法収益価格（投資採算価格）などの”価格”調査報告書を求める関連業界の需要に呼応した価格種類や調査報告書の拡大であり、いわば其処に需要が存在するから応えると云う市場原理行為でもあり、一概に批難されるものでも無い。

　とはいえ、国有財産の売却や賃料査定に際して鑑定評価（或いは価格査定）を求められれば、価格調査報告書を発行すべきではなく鑑定評価書の発行であるべきだった。ましてや依頼書には鑑定評価と明示されているのであるから（報告書4〜5頁）、価格調査報告書で対応したX鑑定事務所は論外のことであったと考える。

　価格調査報告書依頼は1社指名見積ということであるから、事実上の随意契約である。背景は「三ヶ月前に鑑定評価を貴事務所に依頼しましたから、今回は異なる条件で追加の鑑定評価を願えませんか」、「ついては予算がございませんので、廉価でお願いします」ということではなかろうかと推量する。

　年度が変わっているから新たな予算立てが不可能でもなかろうが、同一案件で何度も鑑定評価を依頼するのは担当者として憚られることであろう。先の依頼は何であったのか、無駄遣いではないのかと批判されかねないことでもある。其処で、先の鑑定事務所に別の評価依頼条件を付した補足意見書または補充意見書を求めたというのが実情であろう。受託者としても然程の手数が掛かる業務でもなく、アフターサービスに近い感覚が有ったのだろう。

　本来的に競争入札や見積合わせ等が馴染まない鑑定評価依頼に際して、廉価報酬を競わせる三者指名見積合わせを実施することの実態（弊害）がここにも現れていると云えよう。見積指名を獲得する上で、容易には依頼者に逆らい得ない実態が存在するのでなかろうか。これも一つの 『Client Influence Problem』であろう。

三、X鑑定事務所発行の鑑定評価書X1と価格調査報告書X2
　X鑑定事務所発行の鑑定評価書と価格調査報告書の差異について、茫猿が読み解くポイントは次の二点と考えている。両書類の異同については下記に記すPDFファイルに一覧表で比較する。　

a.最有効使用の意図的或いは無意識の誤解について。
　X鑑定事務所は鑑定評価（事業用定借10年）X1と価格調査（定借50年）X2とで、最有効使用の判定を違えている。事業用定借10年の場合は低層店舗用地とし、定借50年の場合は高層の共同住宅用地と判定している。この差異は最有効使用の差異ではなく、事業用定借10年と定借50年の契約の差異によるところの「いわゆる契約減価」であろうと考える。わずか三ヶ月の経過で最有効使用が変化するとも考えられない。

　この件に関して理解できないのは、利用形態がこれほど異なるのに、X1とX2の所有権価格（更地価格なのか否かは不明）に殆ど差が無いことである。この件に関しては価格試算の詳細が明らかにされていないので読み解き不可能である。

b.埋設物除却費額を利用した値引き価格報告額について。
　X1鑑定においてもX2調査報告においても、X事務所は依頼者が提示する「地下構造物状況調査・報告書 H22/01」等を参考資料として除却費用の査定を行なっている。除却費用査定額は開示されていないし、その積算過程も開示されていないので、詳細は不詳である。

　依頼者提示資料とは、大阪航空局が2009年から2012年にかけて行なった調査により、「土壌汚染、廃材・コンクリートガラ等の地下埋設物」の存在が明らかになったとする航空局調査報告書である。

　この件に関してX1及びX2は共に次のように述べている。　深度3m以内のレーダー調査及び試掘調査により「建設・建築廃材処分ガラ」等の埋設物が認められた。また、今後更なる埋設物が発見される可能性と新たな費用負担が生じることも否定できないことに留意する。

　つまりはこう云う事である。埋設物の存在は明らかであるが、その種類も量も定かで無い状況において、どの様にして鑑定評価や価格査定を行おうと云うのであろうか。茫猿には理解不能である。

　森友学園が（2013/09/02付け）土地取得を要望しているにもかかわらず、何故に事業用定借10年を評価条件として賃料鑑定を依頼したのであろうか（2015/01/16 評価書発行）。　次いで2015/04/16付けにて定借50年を評価条件とする賃料評価を何故依頼したのであろうか。ここでも理解不能である。

《本日はここまで、以下は次号記事にて。調査報告書がネットに開示されてから既に5日が過ぎた。毎日、65頁に及ぶ報告書を開き、細かい字や専門用語と格闘しているが、茫猿衰えたりを実感させられている。》
《先ず眼をやられた。そして、鑑定評価基準や実務準則の変遷が大きいから今や門外漢を味わわされている。門前の小僧、経を読む程にも至らないと嘆くのである。》

次号：森友案件に係る鑑定評価＆調査報告（2）

この件は、政府が2020年3月10日に公表した「新型コロナウイルス感染症に関する緊急対応策―第２弾―」を受けてのものと考えられるが、テレワーク化などが急に実施できるのものではなく、従前から準備を進めていたものと思われる。

『新型コロナウイルス感染症に関する緊急対応策 ―第２弾－』（2020.03.10）新型コロナウイルス感染症対策本部発出　
その２．緊急対応策　○テレワーク等の推進
今回の学校の休業要請に伴い、保護者が家にとどまりつつ仕事を行う場合が増えることも想定される。感染拡大防止の観点も含め、今回の感染症対応の機会を捉え、そうした場合でも勤務が可能となるよう、テレワークを強力に推進し、新たな働き方のモデルを定着させる。

時期からすれば、予算案審議などで開催されての会議であろうが、多くの人数（連合会定款によれば理事 50 名以上 75 名以内、監事 3 名以上 5 名以内）、全国47都道府県を繋いでの初の試みである。

円滑に実施されれば、多くの理事役員にとって移動時間と移動経費の大幅な節減になろうと期待される。然し乍ら、新しい試みには慎重論が常に付きまとうものであり、テレワークよりも「Face to Face」を好むとするなどの保守的論調も少なくは無いであろう。

この種の問題（テレワーク化などの新しい試み）は、単に新型コロナ感染症騒ぎに対応するだけでなく、時代の先取り姿勢として評価すべきであろうと考える。同時に会議開催数の1/2〜1/3はテレワーク化に進むなど常態化を目指すべきでもあろうと考える。

経費の削減や世相に応えるだけでなく、◎会議進行の捌き方、会議に臨む理事役員の対応如何、◎ペーパーレス化の一層の促進、◎録画機能の充実、◎会議の公開性や透明性確保など課題は多かろうと考えられるが、習うより慣れろだと思う。

その観点から云えば、理事会開催の中間期に理事懇談会をテレワーク実施することや、鑑定協会に存在する様々な会議のテレワーク化など着手すべき課題は多かろうと考えられるが、鑑定協会執行部の積極的な姿勢に期待すること大である。

創立40周年とは、1978年（昭和53年）に創設された（社）日本不動産鑑定協会中部支部岐阜県部会に始まる40年である。初代部会長は（故）板津友次郎氏である、茫猿は板津氏のあとを継ぎ1985年に二代目の部会長を一期だけ務めている。尚、茫猿が岐阜市内に鑑定事務所を開設したのは1974年5月のことである。

記念誌によれば岐阜県部会設立当初の会員数は23名とある。記念誌に掲載される会員録から、1978年以来の、つまり創立時会員を確認してみたら、今やわずか5名を数えるのみである。40年間で物故者が13名、退会者が5名である。

この県部会創立時会員である五名は40周年記念式典にて功労者顕彰を頂いたのであるが、つくづく考えてみれば茫猿が功労者というのも烏滸がましくて、創立時会員でかつ健康に恵まれ一番長く会費を支払った会員ということであろうか。なお5名中4名は順次、部会長や会長を務めている。会員録に掲載される写真を見れば、老化を隠せない我が容貌であるけれど、古参会員の多くも今や老化が歴然である。

現会員51名のうち、平成年間に入会した会員が37名、昭和年間に入会した会員は14名である。ここでも昭和は遠くなりつつある。中部支部のなかの岐阜県部会という下部組織として発足し、独立法人格を有する社団法人岐阜県不動産鑑定士協会、そして公益社団法人岐阜県不動産鑑定士協会と組織を整え、会員数も順調に増加し2010年には53名を数えている。会員数はその後増減を繰り返し、現在は51名である。

会員数がこの十年間は横ばい、もしくは微減状態にあることが、不動産鑑定業界がおかれた状況を現しているとも云えよう。既存分野の拡大も新たな業務分野の開拓もままならない現状ではあるが、ビッグデータの解析や地理情報システムの充実などを手がかりとして、五十周年、六十周年を目指してほしいと願うのである。

《追記・十周年記念》
茫猿が岐阜県部会長として迎えた県部会創設十周年記念式典を思い出した。1986年9月12日に開催された記念式典は「中部会・鑑定会議」との併催だった。初めて名古屋市以外で開催される鑑定会議を岐阜県部会がプロモートすることを記念しての十周年記念式典の併催であった。

鑑定会議は「新しい土地利用の在り方を求めて」をテーマとし、当時の梶原岐阜県副知事の基調講演「情報化都市の構築と行政の対応について」、国際日本文化研究センター・準備室長・梅原猛教授の記念講演「日本人の成立」が行われた。エクスカーションは長良川の鵜飼観覧であった。

《蛇足ついでに》
当時の岐阜県部会長は中部４県不動産鑑定会議を岐阜に誘致したは良いのだが、何か岐阜開催の目玉が欲しい。そこで思いついたのが無理やりの十周年記念である。当時の来賓田村土地局長から「どう計算してみても十年にならないのだが」と言われて冷や汗をかいた記憶がある。

この主賓田村土地局長をどのように接待するかと考えあぐねていたら、岐阜県が建設省都市局出身の梶原副知事が鵜飼に招待するからとサラっていった。「やれやれ」とホッとしたことを憶えている。

鑑定会議を岐阜に誘致した背景は、それ以前の数年のあいだ鑑定会議を記念講演とパーテーだけのお祭りにせず、四県（愛知、静岡、三重、岐阜）の会員がこぞって参加する意味あるものにしたいと、四県がそれぞれ分科会もしくはパネルデスカッションを開催していた。それが数年を経てマンネリ化（テーマの枯渇、小規模県の負担が重い）したことによる四県持ち回り開催への変更なのである。

知事感謝状を贈呈され、県部会より記念品をお贈りした板津氏、川瀬氏、篠田氏、内木氏、熊田氏の五氏は、すでに二十五周年当時にはいずれも鬼籍に入られていた。

十周年は県部会長（42歳）として、二十五周年は実行委員長（60歳）として、四十周年は功労顕彰者（74歳）として関わったことになる茫猿なのだが、半世紀五十周年には物故者として記念誌に掲載されるか、それとも歴史の生き証人として臨むことになるのか、いずれにしても会費を払い続ける楽しみもあろうというものである。

士協会25周年記念行事　投稿日: 2004年4月18日

記念式典アルバム-1    2004年4月19日
記念式典アルバム-2　2004年4月19日
記念式典アルバム-3　2004年4月19日

今朝も、隣町の提灯屋さんへ祭りで使用する”高張提灯”二張りを受け取りに行き、その足で二十日寄りに集まる氏子たちへの振舞い酒と酒の肴を買い求め、さらに今週末に行われる自治会の行事である”村の江川掃除”参加者への”休憩時・お八つ”の予約をし、江川掃除後の慰労会食や冷えたビールの配達予約に幾つかのお店を廻ったのである。今は支払い振替伝票を起こして、元帳に記帳し終えたところである。《記帳といっても、昔の記憶を辿ってパソコンに元帳と試算表を作成して入力するのである。》

さて標題であるが、「鄙からの発信」は最近に2900号を更新したところである。茫猿が目標とする3,000号まであと一息というか、大きな一里塚を超えたところである。そこで似たようにネットで発信を続けているネット鑑定士のことを考えているのである。

「鄙からの発信」では「鑑定士 on www」というカテゴリーを設けてネット鑑定士を取上げている。斯界を引退してからは新たな紹介更新は途絶えているが、同時にここに紹介した多くの鑑定士が今や更新が途絶えている。なかにはサイトが見当たらなくなった方もいる。そんななかで、「鑑定士 on www」にて最初に取上げた東西二人の畏友は、お二人ともに、今も更新を続けられている。

一人は西の堀田勝己氏である。
Ｗｅｂの鑑定士・堀田勝己氏　投稿日: 2000年11月5日
E-Forum:鑑定士(堀田勝己氏)　投稿日: 2005年10月15日
堀田氏は鑑定評価に統計学を導入することを提唱した草分けの一人である。茫猿自身も何度か関係する幾つかの機会に、統計学と鑑定評価や収益価格と鑑定評価についての講義を彼に依頼した。

彼は数少ない学究派鑑定士であり、またブログ嫌い、スマホ嫌い、SNS嫌いでもある。
堀田氏のメインサイト　「www.kanteishi.net」

上記サイトの鑑定評価関連の更新は最近間遠になっているが、関連というよりも今や彼のメインサイトの観がある「Ｋ氏の葡萄酒的日常　http://www.wine-life.info/ 」は2004年から1日も休まず毎日更新を続けている。

さらに、Ｋ氏の葡萄酒的日常 ・利酒日記の別室で、WEBマスターが時事問題などについて、 勝手気ままに書き綴るページがある。時事問題などについて切れ味鋭い評論を掲載しているページであり、茫猿は折々に開いて拝読させていただいている。
最近号は「2017年8月31日　amazon prime の CM に 泣かされる」である。この別室についてはどう云う訳かホームページやインデックスが設けられていない。多分、声高に語ることを潔しとしない氏の処世観のゆえであろうと推し量っている。

もう一人は東の田原拓治氏である。
E-Forum:鑑定士（田原拓治氏）　投稿日: 2005年10月5日
最近号は鑑定コラム1688　涙をこらえて三男が唄う「星のフラメンコ」　である。鑑定とは何の関わりもないけれど、田原氏の人となりを知る上では興味ふかい記事である。
田原氏も学究派の鑑定士で、桐蔭横浜大学法学部客員教授にして賃料評価の一方の権威である。関連する著書や論文も多い。

かつて茫猿が開催していた塾・鄙からの発信では第一回の講師をお願いしている。「塾：08/03案内　投稿日: 2008年3月4日 　また堀田氏にも塾・鄙からの発信の講師をお願いしている。塾・鄙からの発信 Ⅳ　投稿日: 2008年6月1日

鄙からの発信が記事2,900号を記録し3,000号を目指すといっても、駄文の羅列であり、ただ更新記録を積み重ねただけのことである。しかし、2004年から1日も休まず毎日更新を続けている堀田氏、鑑定評価関連記事の更新を積み重ね1,688号を記録する田原氏とは比べようもない。較べること自体がおこがましいと云えるのである。

【閑話休題−1】
冒頭に記した隣町・海津市高須町の提灯屋さんである。このお店を切り盛りしている方は矍鑠たる老婦人なのである。お一人で祭り提灯の作成や修理をされている。木型に竹ひごを張り廻し、和紙を貼り付け、提灯文字まで書くのである。伺えば目を悪くされていて、小さい文字は見えないし書けないと言われる。茫猿が受け取った注文制作の高張提灯《一張り、6,000円が高いか安いかは、当事者の感覚次第であろう。》二張りについても、領収書は茫猿に書いてくださいと言われる。

お話をしていて、失礼ながらとお歳を伺うと「九十三歳」とのことである。「とても九十歳越えには見えません。八十そこそこにお見受けしました。」と申し上げ、御身大切にとお暇《いとま》したことである。

彼女のお力が我が村の鎮守社の祭りをはじめ、近在の神社の祭りを支えているのである。失礼ながら後継者はとお尋ねすると、今は生花店を営んでいるご子息が折々に提灯制作を手伝っているから、いずれは提灯屋も引き継いでくれるだろうとのことである。

【閑話休題−2】
不動産鑑定士を呼称する以上、ふれないわけにはゆかないであろう。地価調査価格の件である。09/20は平成２９年都道府県地価調査の公表日である。国交省の公表記事によれば「平成２８年７月から１年間の地価の動きは、全国平均では住宅地では依然として下落しているものの、下落幅の縮小傾向が継続しています。また、商業地では昨年の横ばいから上昇へ転じました。東京・大阪・名古屋の三大都市圏については、商業地が総じて上昇基調を強めていますが、地方四市（札幌市、仙台市、広島市、福岡市）では全ての用途で三大都市圏を上回る上昇を示しています。」とのことである。

短期的《二、三年》には、インバウンドの影響や2020五輪の影響で商業地地価やマンション用地地価は上昇するであろうが、インバウンド  特に爆買いが収束した後や五輪開催後に、地価はどの方向を向くであろうかと云う予測も欠かせないように考える。

他にも高層ビルにおける長周期地震動の影響、水面下で囁かれている外国人買いの動向など、さらには空き家の増加や人口減少などを考え合せる時に、上昇に転じたからメデタシメデタシでは済まされないと考えるのですが、如何なものでしょう。賢明なる地価調査評価員諸氏におかれては総て織り込み済みということであれば、余計なお世話ということではございますが。

《2017/09/21》
《現役評価員からのFBフォローコメントを受けての追記》
公示価格・地価調査価格というものが制度インフラとして《適正な》時々の地価指標であるとすれば、上昇から下落に転じる転換点を常に意識していることが必須であろう。決して、市場の”後追い”地価指標などとは言われたくないものである。しかしながら価格時点の三ヶ月前の取引価格情報に依存し、価格時点の三ヶ月後に公表する「公示・調査」が内在させている制度的特性をどう飼い馴らすかが、制度創設後半世紀近くの歴史を経た今こそ問われているのであろうと考えている。《妄言多謝》

【閑話休題−3】
めぐる季節に合わせて茎を伸ばし花を咲かせる草花の営みには、いつものことながら驚かされる。台風18号が過ぎ去り彼岸の入り到来と共に、彼岸花：曼珠沙華が咲き始めている。彼岸の頃には満開となって、我が鄙里の土手を飾るであろう。

日鑑連イントラネットであるREA NET は、REA-JIREI《有料の事例閲覧システム》以外にもREA-INFO《情報交換、電子会議機能等》、REA-DATA《データファイル配信機能》、REA-MAP《地理情報システム》などの機能が用意されていますが、他の機能は利用されていなかった。

ところが、2015地価公示評価業務からはREA MAPの利用が開始されたから、その更新された機能などを見てみないかというのです。

REA MAPは、日鑑連情報委員会・地理情報活用検討チーム（NSDI-PT）が構築して、2010年度より全国１４の都府県士協会にて試験施行が行われてきた機能です。地理院地図及びYahoo Map（変更可能）を背景地図として使用し、地価公示等公的評価地点並びに取引事例を電子地図上に展開するシステムである。REA MAPはREA JIREIともリンクしており、表示される取引事例地点等の詳細をREA JIREIを通して閲覧できるものである。　公示、調査データについては国土数値情報を用いるものであり、その他の評価データ並びに事例データは参加を申し出た士協会が提供するデータを、当該士協会会員に限定して閲覧に供していた。

《注》NSDI：National Spatial Data Infrastructure（国土空間基盤データ）

2011年度にはRea Mapの機能を向上させるものとして、事例資料等地理情報（緯度経度等）取得システムとしてのMap Clientの構築に着手し、2011.09よりRea Netにおいてβ版の全国開示を開始していた。　Clientの意味はネット上の地図（Yahooもしくは地理院地図）を背景図として使うが、データはクライアントマシン上におきオフライン作業を行うというものである。

さらに、以上の工程で取得した事例地地理データや標準地地理データを読み込んで地図に表示するモジュールとしてMap ClientⅡを開発し、2011.10より全国開示していた。Map ClientⅡでは、標準地のメモ価格を表示して、価格の均衡を検討するほかに、事例地の位置修正も可能である。　Map Clientを開示したものの、一部エリアでの試行並びに限られた会員の利用に止まっており、地理情報（緯度経度情報）活用が全体の流れとはなっていなかった。

ところが2015地価公示評価業務より、REA MAPはMAP CLIENTと機能を統合して、地価公示事例カードの位置図並びに地形図作成業務に利用され、同時にそれらのデータ閲覧にも利用されるようになったということである。　これらの機能更新に際して日鑑連はZENRIN地図利用ライセンスを取得して、位置図・地形図作成をより簡便なものとしたというのである。

拝見した新REA MAPの機能は納得できるものであった。ジオコーデイングデータに基づいて、地図上に表示される確定三次データについて詳細位置の修正を行い、次いで表示されるZENRIN詳細地図データの上に地形を描けば、公示納品成果物としての位置図と地形図が速やかに完成するのである。細部にはブラッシュアップされることが望ましい部分も残るが、２０１１年当時にNSDI-PTが目標とした到達点の７０％程度は達したといってよいであろう。

REA-MAPの機能というよりはその利用方法として改善が望ましいことは、三次データ《照会調査回収結果》を調査確定してゆく都度、地理情報的位置を確定し、事例地地形を確定してゆければ利用効率は格段に向上するであろうと考えられる。　さらには三次データの地理上の分布状況の確認とその選択の利便性向上が図られることが期待される。

同時に原始データ《発生取引情報データ》について、ジオコーデイング結果を地図上に表示することや、多面的なその閲覧利用の開始が近い時期に始まることが望まれる。　三次データの調査業務においては、施設距離を主とする属性データの自動取得や、事例地写真《位置情報添付》の取得と開示閲覧機能を充実させることなどが、今後の改善点として期待できる。

個々の取引情報データには、取引価格の有無をはじめとして様々な属性データが付属するのである。　それら属性データは個々の取引情報を明らかにするものであるが、同時に事例群全体像を示すものも存在する。ある種のマスデータ解析結果ともいえるものである。そのためには原始データの不動産鑑定評価 利用が不可欠なのである。それは不動産鑑定評価 の恊働作業としての意味と役割を示すものでもある。

特に取引情報マスデータの解析結果の社会への開示は、不動産鑑定士と社会の接点をより深くより太くするものであろうと考える。　「鑑定士残日録−２−ＤＩ調査」でも触れたことであるが、社会への積極的な情報開示こそが社会から情報を得る近道なのであり、社会における不動産鑑定士のプレゼンスを高めてゆく王道であろうと考えるのである。

《追記》この記事は、垣間見たREA-NETについて、業界を離れて久しい茫猿が綴るものである。だから「鑑定士残日録−１」に記したように的外れや見当違いの箇所もあろうかと思われる。そのような際には平に御寛恕を願うものである。

不動産取引の結果については、全国的な規模で国土交通省や大手不動産会社が調査をし、公表している。ところが、先行指標となる不動産の現在市況や先行き調査は、殆ど実施されていない。2008年に公益社団法人滋賀県不動産鑑定士協会が、「滋賀県不動産市況ＤＩ」を調査公表したのが、鑑定業界における不動産市況DI調査の嚆矢である。　来年開催の「続・びわ湖会議」は、この不動産市況ＤＩについて新たなステージを目指す会議である。

DI調査は、景気局面の判断や、予測と景気転換点（山・谷）の判定に利用される景気動向指数のひとつである。　業況感や、景況感といった明確に数値化しにくい対象を、比率化することで景況の先行きを判定するものである。　指標となる「景況感が良くなった」という意見から、「景況感が悪くなった」とする意見を差し引いたものに100％をかけて算定。50％を景気判断の分かれ目として、0％寄りでは「先行きが悪い」、100%寄りであれば「先行きが良い」と判断される。経済活動間における景気のタイムラグを利用して「先行」、「一致」、「遅行」の3指数で構成されている。

不動産市況DI調査は既に２０の各県士協会に拡大しているが、大都市圏である都・府・道は未着手のようである。　調査対象先が宅建業者であることから、宅建業協会とのコラボレーションが不可欠なのである。しかし大都市圏宅建業界の理解を得ることは困難なことが多いだろうし、鑑定業界においても都市圏大規模会の意思統一が難しいことであろうと思われる。

そうであるにしても、宅建業界も鑑定業界も公益事業として取り組む意義は大きいと思われる。　また宅建業界の理解と意思疎通を図ることはDI調査以外における影響や効果も大きかろうと思われる。　調査の積み重ねと全国展開による全国横断的分析が今後の課題なのである。　同時に短期的な利害得喪を超えた長期的かつ持続する事業遂行意思が求められるものでもあろう。　今回のびわ湖会議はそれらの課題に向き合い、新しい次のステージを目指すものであろうと考える。　滋賀会のサイトには全国の実施域を総覧するページが掲示されていますから、ご覧下さい。　http://www.siga-area.net/japan-di

2010年頃から各地で始まった「不動産市場動向DI調査」が全国的に広がってゆくのはとても良いことだが、同時に各地士協会における調査が微妙に独自性を深めてゆくことも懸念される。独自性を深めてゆくことも必要であろうが、調査形式や時期、用語、発表形式等について全国的な統一性も早い時期に検討しておくべきであろうと思われる。そういった観点から、全国統一調査とエリア独自調査との融合も考えておくべきではと思われる。

また、現時点においても直ちに実施可能なこととして、こんなことが考えられる。
①滋賀会のDI調査全国総覧サイトのリンクを各士協会サイトや連合会サイトに張る。
②連合会の支援と協力を得て、全国DI調査を公表する独自サイトを立ち上げる。
③単に各都道府県調査結果の羅列だけでなく、全国横断的な分析を行う。

分析結果は鑑定士の予期するものにはならないかもしれないが、予定調和の世界を目指すことには意味が無く、調査を継続し充実してゆくなかで見えてくるものもあろうと考える。　さらに、鑑定業界のプレゼンス向上にも寄与するであろうと考えるのである。

　【ＤＩ指数について】（岐阜県士協会サイトより引用）
ＤＩとは、Diffusion Index（ディフュージョン・インデックス）の略で、現況や先行きの見通し等についての定性的な判断を指標として集計加工した指数であり、経済指標等において広く活用されている指標です。　ＤＩの算出方法は、各判断項目について５個の選択肢を用意し、選択肢毎の回答数を単純集計して、次式により算出します。
ＤＩ＝{（第１選択肢の回答数×2+第２選択肢の回答数）－（第４選択肢の回答数+第５選択肢の回答数×2）}÷2÷回答者数×100
本調査では、上昇（増加）から下落（減少）までの判断を5段階で調査し、ＤＩが0.0以上なら改善したとみる宅建業協会会員が多く、逆に0.0以下なら厳しい見方が多いことになる。
（１） 調査方法：郵送によるアンケート調査
（２） 調査対象：社団法人岐阜県宅地建物取引業協会の会員

別紙１　不動産鑑定士に対する懲戒処分について（PDF形式）

別紙２　鑑定評価等業務の適正な実施の確保について（PDF形式）

日本不動産鑑定士協会連合会メルマガ(2013年10月23日号)は、公的土地評価要領による事例の閲覧について改正を行ったと伝えている。　背景には事例閲覧の全面オンライン化を目指すせめぎ合いが存在するようである。

梅雨といえば紫陽花《アジサイ》である。慈雨を受けて咲き始めた紫陽花。

茫猿は同じ紫陽花でも、こちらのガクアジサイが好みなのである。

晴れが続いていた一昨日、我が鄙里の上空を十数羽のツバメが乱舞していた。どうやら雛の巣立ちのようである。　我が家には一向に巣を設ける素振りを見せないツバメであるが、毎年数度は訪ねてきて電線に停まって一休みしてくれる。梅雨時の楽しみでもある。　いつかは我が陋屋にも巣を掛けてくれないものかと願っている。　写真は親鳥と雛のツーショットと見たけれど、如何なものだろうか？　《やや小振りで尾羽が短い手前が雛？》
時を同じくして鄙桜には見慣れない小振りの鳥《ツバメよりやや大きい》が二、三十羽やって来ていた。鄙桜の熟れた実を啄みに来ているようだ。　こちらは近寄ってカメラを向けると一斉に飛び立ってしまうので、写真は撮れていない。

話変わって先日のこと、日鑑連のさる方からe.Mailをいただいた。　REA-NETの今後を検討しているから、茫猿の意見を聞かせてほしいというのである。　REA-NETといっても、REA-JIREI偏重に傾いている日鑑連に、日毎に浦島化しつつある茫猿がいまさら何かを申しても詮無いこととは思いましたが、せっかくのお尋ねですから、思うところを申し上げました。　以下はその返信e.Mailの写しです。

『拝復、貴信を拝見致しました。
何かとお忙しいなかに、REA-NETの将来像をご検討頂いている由、忝なく存じております。せっかくのお話しではございますが、貴兄のご認識と、小生の基本認識には、大きな隔たりがあるように存じます。
小生は、ａ．悉皆調査《現新スキーム》、ｂ．双方向性を確保したイントラネット、並びにｃ．地理情報の三項は、鑑定業界の帰趨を左右する重要なインフラであると考えております。

新スキームの件はさておくとして、REA-NETは会員の全員参加と双方向性確保とがとても重要であろうと考えています。REA-INFOは電子会議が可能なシステムであり、REA-DATAも双方向性を維持する情報交換手段です。　REA-NETはREA-JIREIから始まったものではなく、REA-INFO並びにREA-DATAからスタートしています。　いわば、REA-NETから始まるKnowledge Managementを意図するものでした。

その観点からすれば、REA-DATAのメンバーリストは有効なツールですが、REA-INFOにおいてメンバーリストが機能していないのは、REA-INFOを有効に活用しているとは　とても申せない状況であると考えております。　また、REA-NET開発当時とはiNet環境が大きく変わり、様々なSNSが利用可能な現在では当初開発コンセプトに拘泥する必要も無かろうと考えます。

地理情報に関して申し上げれば、評価対象地、公的評価地点、取引事例等の総て、すなわち鑑定評価が扱う全データについて地理座標値を持つことが重要であり、評価業務のスタートであると考えております。　REA-MAPはそれを実現する有効なツールであるべきと考えます。　しかしながら、地理座標値について業界の認識は未だ道遠おしの状況にあり、取引事例に座標値を持たせることについてのコンセンサスは得られていません。

同時に地理情報を個々に活用出来得る環境も大きく変化していますから、REA-MAPにこだわる必要も無くなっているのかもしれません。

今や、REA-NETはREA-JIREI機能にのみ限定し、他のシステムや機能は削除すべきなのかもしれないとも考えつつあります。　REA-MAPやサイボウズ等のグループウエアは、個々の士協会における自助努力と自主運用に委ねて然るべきかと考えています。　2006年当時の企画に拘泥すること自体が、業界ネット環境の発展を阻害するものなのかもしれないと思いつつあります。

お尋ねに対する答えには為っていないのかもしれませんが、使いこなせないツールなどは無用の長物であり、連合会が用意するインフラは必要最小限度でよいのではなかろうかと考えつつあります。』

《改めて読み直せば、何とも冷ややかな物言いをしたものよと、内心忸怩たるものも少しはあるが、使わない或いは使えないシステムなど、無用というより邪魔物であろうと云う思いは今も変わらない。》

話はまた転じて、某SNSでは日鑑連の定例総会が話題となっている。議事進行の捌きが良かったという話である。　それに関して、茫猿はこんなフォローコメントを投じたのである。

『今年度の総会については何も承知しませんが、過去の総会や理事会体験から思わされたことは、「起承転結、メリハリ、筋目という類の配慮が乏しい。」ということです。

１．質問、発言予告通知の無い発言を安易に認めがちである。
２．質問や発言と、執行部答弁を会員HPに開示しようと云う姿勢が見られない。　《今や、会員限定で動画をＨＰにアップすることもできるのに、検討する意欲がない。》
３．欠席理事や代議員について、氏名と欠席理由《本人申告》が開示されない。
４．事前に配布し、議案精読時間が与えられているにもかかわらず、執行部の提案理由朗読時間が往々にして長すぎる。《時間の浪費であり、事前精読者に失礼である。》等など、ケジメある日鑑連運営を心懸けるという姿勢に乏しいことが気懸かりです。総じて、情報開示姿勢に乏しく、知らしめず拠らしめよ姿勢が気懸かりです。

情報開示は当事者にとって、とても鬱陶しいことではあるが、当事者に緊張感を生むとともに、長期的には求心力や推進力を増強するものであろうと考えるのですが、如何なものでしょうか。』

投じてから、これもウラシマ茫猿が今さらと思い直し削除しようとしたが、既にフォローコメントにフォローが付けられていたから、削除は失礼なことになりかねないので、そのままに晒している。　でも申していることが誤っているとは考えていないのである。

「放射能汚染による不動産価値損失測定の可能性を考える」
１．放射能汚染と不動産価値変化を結びつけるもの
《なにをみるのか　なぜ見たいのか》
２．市場分析の方法検討
《なにが使えるのか　なにを確認しなければいけないのか》
2-1. 分析の枠組み
《ヘドニック法（Hedonic Approach）、CVM （Contingent Valuation Method：仮想市場評価法》 2-2．分析の対象
《公的評価データ、取引事例データ、放射能汚染データ》
2-3. 分析ツール
《Excel、統計言語R》
３. 市場分析に向けて
《なにに注意すべきか　どのように扱えば良いのか》

《茫猿独白》
この種の試みは　とても勇気ある試みだと考える。
・試みは、原発稼働再開に向けた様々な動きに水を差しかねない。
・大阪府士協会の活動が福島県士協会 他に及ぼす影響も斟酌しなければならないだろう。
・放射能汚染に伴う影響評価について試算を行おうとすれば、広汎なデータが必要であろうが、
・悉皆調査Dataを利用しようとすれば、様々な横槍が予想されるであろう。
・そもそも、悉皆調査Dataの利用を、管理者は容易には認めないであろう。
・得られた試算結果についても、肯定的否定的　様々な評価がよせられるであろう。

それでも、誰かが試みなければならないことであろうと考えるし、批判を畏れない試みこそが鑑定評価を前進させてゆく大きな力になるのであろうと考えるのである。 だから、得られた結果について軽々に論じるのではなく、勇気ある試みに取り組まれた大阪府士協会の諸氏に敬意を表すのである。

《地理情報》　05.17付け中日新聞朝刊一面TOPより
災害危険度を地図で確認する「減災まちづくり情報システム」を名大などが開発しました。

地震や豪雨などの災害に備え、自分が住む土地がどのぐらい危険かを表示するコンピューターソフト「減災まちづくり情報システム」を、名古屋市の外郭団体名古屋都市センターと名古屋大減災連携研究センターが合同で開発した。現在の地図と、昔の地図や南海トラフ巨大地震の震度分布図などを画面上で照らし合わせることができる。

対象は、名古屋市とその周辺。大正時代以降の５種類の年代ごとの地図のほか、震度分布図、豪雨時の浸水想定図、標高図、航空写真などを見比べることができる。例えば、自宅のある場所が大正時代に池だったのか、畑だったのか、森だったのかなどを知ることができ、地盤の強さを推測できる。愛知県が南海トラフ巨大地震の津波被害予想をまとめれば、その予想図も収録する予定。《以上、新聞記事より引用》

REA-MAPの発展系はこのような姿であり、鑑定業界の情報発信の一つの姿であろうと、かねてよりイメージしていましたが、同じようなことは誰しもが考えることであり、またまた鑑定業界は遅れをとったのだと思っています。　日鑑連単独でシステムを開発し情報発信することは困難であっても、コーディネーター役なら務まるだろうし、開発メンバーの一郭を占めることも可能だったろうにと思っています。　何よりも鑑定評価に有益有用な情報を自ら整えてゆこうという姿勢が問われるのであろうと思うのです。　愚痴っぽくなって申し訳ないことだが、事例地の緯度経度情報付加はおろか閲覧体制の整備で四苦八苦している業界では、ハザードマップと事例地の対比など何時のことやらと思うのさえ愚かなことなのでしょう。

《お湿り》　雨が待ち遠しく、雨が降ると嬉しくなります。
梅雨前の今の季節、結構干天《好天》続きで畑は乾いています。芽生えてきた苗物を畑に降ろすには雨が待たれます。　今日は午後から雨の予報ですから、午前中に苗物の植え付け準備を済ませ、雨模様になったところで植え付けを行っていると雨が降り出しました。花苗も野菜苗もうなだれていた首を持ち上げ姿勢をただして「お湿り」を受けています。

この雨が止んで二三日もすれば、茄子、胡瓜、万願寺が収穫できるようになりましょう。　大根、苺に人参も食べ頃になるでしょう。　芽吹きの遅れている里芋にとっても佳い雨になることでしょう。
現役の頃も雨降りはさほど嫌いではなく、雨なればこそ見せてくれる不動産の姿というものもあろうと、雨降りの現場確認も苦にならなかったのですが、退役して晴耕雨読の日々を過ごしていれば、お湿りが好ましく待たれるようになりました。　雨降りの日曜の午後、これから「Face Time」で孫と一方的な会話を楽しみます。彼女はまだ話せませんしFace Timeも認識できませんが、時々カメラ目線を送ってくれます。

《05.20追記　Face Timeで話しかけたら、それまでご機嫌だった孫はギャン泣きを始めてしまいました。　長男曰わく、親爺が大きな声で呼び掛けるから驚いたのだと叱られてしまいました。
「姿なき　声におどろき　孫は泣き」　》

《芍薬》　牡丹が終われば芍薬の季節です。　先ほど畑を見まわっていますと、百合と思える自生の苗を見つけました。　この先、どんな花を付けるのか楽しみです。　芍薬は昨秋に株分けをしましたから、花付きは多くはありませんが、数は少ないながら、しっかりとした花を楽しませてくれています。何本かを切り取って花瓶に挿してみました。

雨が好ましいのは苗物だけではありません。　晴天であれば空に向けて花開いている山法師も、雨にうたれて枝を下げていますから、今を盛りの花を楽しませてくれてます。雨の中で花を見せていた山法師も、雨が上がり陽が高くなれば、こんな具合です。
二階の女が気にかかる《貝、貝、女、木》のが櫻ならば、通りを行く坊さまを二階の女が見おろすのが山法師、何やら一本刀土俵入りの世界に遊んでいます。　山法師の左側は若葉が赤色の千汐カエデです。《05.20 12:00撮影》

しかし、これらに関して、つまりREA-NETの無料機能についての案内が何もないのである。　REA-JIREIに加入申し込みしないとREA-NETにアクセスできないのか、それともREA-NET加入は07/01を期して全会員について自動的に加入措置がとられるのか確認してみたい。
REA-NET＝REA-JIREIという誤解が従来から罷り通っていることから、やむを得ないこととも云えるのだが、ああまたしてもREA-NETの矮小化が始まったと思わされている。　なお、この件については日鑑連事務局に照会してみる予定である。

2013.05.09 付けにて、以上の疑問について、事務局に照会しましたが、現在まで何の返答も届いておりません。　2013.05.15付け日鑑連メールマガジンでは「◆REA-Jireiの利用申込みに当たっての質問について」と題する記事が掲載されており、そのQ4では以下のとおり示されている。

Q4
既にREA-NETを利用しているので申込は不要か。
A4
REA-NETを利用している場合も「REA-NET/REA/Jirei利用申込書」の提出をお願いして
おります。各士協会の運営から連合会の運営に変わり、7月1日からの新規運営となるので、
REA-NETを利用している場合も新規としての申込になります。

鑑定業者宛には文書にて通知が為されているようだが、非業者会員には何の連絡も為されていないようである。　相応の会費を負担しているにもかかわらず、鑑定士会員のことは、日鑑連は眼中になく、鑑定業者にあらねば会員にあらずとお考えのようである。

《土地総合情報ライブラリー：地価公示あり方検討会》

平成25年3月19日開催の第295回理事会にて、「平成26年地価公示評価員の継続に係る委嘱について」と題する決議案が採択されたと、日鑑連理事会報告に掲載されている。

平成25年3月19日開催の第295回理事会　第７号議案「平成26年地価公示評価員の継続に係る委嘱について」《理事36名の連名による緊急提案》は、賛成61名、棄権1名により採択された。

決議案の骨子
「平成26年地価公示継続評価員の委嘱に関する都道府県分科会別「上限数」設定方式に対して国土交通省の「土地鑑定委員会」に対して「撤回」或いは「凍結」を申し入れる。」

採択された決議案の概要
「地価公示評価員委嘱の決定にあたっては、絶対評価を重視のうえ審査及び選抜を行うこと並びに都道府県枠・分科会枠の撤廃を要請することを骨子とする要望書を作成のうえ、本年度末までに土地鑑定委員会に対して提出すること。」

《茫猿の独白》
上限定数枠を廃止せよと云うことは、要するに受託希望者は全員受け入れよということであり、絶対評価を重視せよということは即ち、委託者の審査に叶わない者は非委嘱やむなしということである。　絶対評価を是とすることは受託者として潔いものではあるが、絶対評価基準によっては継続受託希望評価員の三分の一あるいは二分の一が非委嘱対象となることも有り得るという覚悟があってのことであろうかと疑問が残る。　日鑑連理事会が、絶対評価基準というものを如何様に考えているのか知りたいものである。

日鑑連理事会が主張する骨子は、地価公示の継続受託希望評価員については、可能な限り継続受託させてほしいということであろう。相対評価によって一定割合の評価員を切り捨てることは止めてほしいということであろうし、継続評価員数に上限枠を設け一定数を新規評価員と差し替えることも止めてほしいということであろう。つまりは既得権益の擁護と受け取られてもやむを得ない決議であろう。

今や部外者である茫猿が、水を差すような物言いは避けたいところであるが、「地価公示地点数の削減或いは大胆な配置替え」が企画されているときに、また「地価公示評価書の開示に耐え得る評価書の水準維持向上」を目指すときに、日鑑連が為すべきことは自らを厳しく律することが第一ではなかろうか。　「地価公示のあり方検討会」は03/18に第六回会議を終えたものの、その報告書は未だ開示されていないのである。　一ヶ月余も開示が延びているのは、報告書に記載される内容が大胆なものであることを暗示しているのではなかろうかと危惧している。

そのような折りに、地価公示の質的向上を目指すでなく、業益擁護に傾いた決議を採択する理事会の『羅針盤喪失性』を危惧するのである。　地価公示受託を既得権益と捉えるのでなく《そうでなくとも他者の参入を許さない鑑定士の独占業務なのである》、地価公示をより良くする為に、地価公示が社会にさらに高く評価される為に、日鑑連が何を為すべきか、鑑定士は何を為すべきかを第一義的に考えてほしいものである。

新スキーム改善審議において、士協会の閲覧料収入減少に対する補填措置を求め、士協会外会員の閲覧については窓口規制《事実上のオフライン閲覧》の継続を求めたことは、即ち既得権益の擁護に他ならないことである。　今回の地価公示関連決議においても既得権益擁護の態度が明白なのであり、変わることを厭う《いとう》姿勢が明らかなのである。　保守的というに値せず退嬰的というのがふさわしい、これらの状況は鑑定業界の制度的疲労を露わにしているものと考えるのである。 　それにしても、身を削る姿勢の欠片《かけら》もない決議案について、棄権者が一名ありとは云え、出席全理事が賛成するという状況をどう受け取ればよいのであろうか。

《追記》　相対評価と絶対評価
相対評価とは評価対象のグループを一定の割合で評価分類する手法である。例えば、Ａが10%、Ｂが20%、Ｃが40%、Ｄが20%、Ｅが10%に評価分類するという具合である。 絶対評価はカテゴリー毎の割合を定めない手法であり、前記によればＡが50%、Ｅが50%という結果も有り得る。同時に評価主体の恣意性や評価基準の定め方に評価結果が左右され易い。

そこで、地価公示の絶対評価基準について直ぐに思い浮かぶことをランダムに記してみると、こんな具合である。　ａ．計算間違いの箇所数、b.誤字脱字の箇所数、ｃ．論理的不整合の箇所数などは、現在でも採用されているマイナス評価ポイントである。　加えてプラス評価ポイントとして、ａ．新スキームに由来しない独自発掘事例の数、ｂ．独自に採集した新規の賃貸事例《特に商業地事例》の数などが挙げられるであろう。

本来は評価書の質的内容にも踏み込むべきであろうが、これは言うは易く行うは難しであろうから「評価書の公開」に委ねるとして、それに代わるものとして分科会内部における相互評価を取り入れるのも一つの考え方であろう。　相互評価は相対評価とは似て非なるものであり、グループ構成員全員がその全数を評価者自身も含めて、Ａ～Ｅランクに分類評価して集計するという手法である。　半世紀の歴史を重ねルーチンワーク化した地価公示については、自ら汗をかく姿勢を示すことが求められていると考えるのである。

議事要旨の末尾に注目したい。　「本日が最後の検討会となり、具体的な文言は、事務局にて修正のうえ、座長一任とさせていただきたい。」とある。　要するに事務局提案《国土交通省 土地・建設産業局 地価調査課》を俎上に上げて、二時間をかけて検討したということなのである。
なお、ヒアリングで得られた主な意見一覧にも注目しておきたい。不動産業者、不動産流通情報提供事業者、不動産鑑定業者から聞き取った地価公示の利用状況についての意見が記載されている。

折しも、H26地価公示の評価員に係わる委嘱申請の受付が行われている。《継続申請は04/08締め切られた。》　年度始めということもあろうが、この時機を機会として鑑定評価業務を廃業する方が何人か現れている。　業務受託の右肩下がり傾向、地価公示の精緻化や評価書の開示を理由とする公示業務内容の煩雑化などが廃業の背景にあるようだ。

告示の概要は以下のとおりである。
《新たな閲覧体制に移行する背景》
「不動産取引価格情報提供制度」の情報は、土地政策への協力を目的に、国民の善意によって提供された情報であること。　したがって、連合会と会員は、情報の安全管理を徹底し、利用の透明性を十全に確保する責務を国民に対して負っていること。

《改善の概要》
（１）47 士協会で、REA-Jirei を稼働させ、 会員が所属する士協会の事例は、自己の事務所のパソコンで閲覧、他士協会の事例は、当該士協会の事務局のパソコンで閲覧できる。

（２）不動産取引価格情報提供制度に由来する取引事例は、連合会で一元管理され、同事例資料の提供サービスは、全国一律の REA-NET サービスにより行われる。　REA-NET は、連合会会員の統一的な会員相互間のオンラインネットワークの構築を主眼として運用されるもので、その運営及び維持管理は連合会が行う。　この運営維持管理の実施に際して、士協会会員データの本会への提供業務、閲覧四次データ（位置図・地形図含む。）の提供業務等が士協会へ委託される。

（３）取引事例の不正な入手・閲覧・利用を排除するための方策として、ログ管理及び履歴管理票の添付を中心とする、トレーサビリティ制度が導入される。

（４）日鑑連・閲覧収入より、士協会事務委託費並びに、事例作成に要する交通費等の実費の補填として、事例作成者に事例調査費が支給される。

《全国一律閲覧料の設定》
（１）会員所属事務所の閲覧範囲（士協会限定もしくは全データを閲覧対象とする）に応じて、資料閲覧基本料には、甲種と乙種の 2 区分を設け、甲種と乙種の区分は事務所単位で選択する。

（２）閲覧料は、第一種（制度を担っている者が、自ら所属する士協会の資料を閲覧する場合）と、第二種（制度を担っていない者及び制度を担っている者が所属する士協会外の資料を閲覧する場合）の二種に区分される。

《その他》
他には閲覧規定の全面改正、履歴管理票の添付（履歴管理票が閲覧案件毎に発行され、鑑定評価等業務の成果物への添付が求められる）、認定講習の受講義務等が告示されている。

「GEO-FUSE」についても同じことが云えるのだが、GIS素人が的外れの紹介をしても仕方がないのであり、先ずは見て頂き試して頂くしかないと考えている。　そうは云っても馬耳東風、牛耳念仏、豚首真珠、釈迦説法、世は様々であろう。　茫猿にしてからが、「The Earth」《ジアース》や「MANDARA《マンダラ》」を教えられた時には、自らの井蛙管見をつくづくと悟らされたのであり、REA-MAP 3rd実証実験開始に些か浮かれていたおのれの浅さを恥じてもいるのである。

改めて、井東氏のフォローコメントを「御尤もなこと」と、読み返すのである。　REA-MAPなどに関わることに区切りがついたことを良い機会として、遅きに失した古稀の手習いではあろうが、「マンダラ遊び」なれば、林住・遊行期の手遊び《てすさび》には頃合いだろうと考えているところである。

MANDARAが紹介している、国土数値情報地価公示データを地図に展開した結果である。地価公示価格の年次データ座標値をデジタル地図に展開した上で、大縮尺地図《1/5,000以上》にて見れば個々の地価公示地点の位置が詳細に示されるのであるが、これを小縮尺《1/500,000以下》で展開すれば、あたかもヒートマップの如くに見られるのである。　以下の地図は南関東地方の1983年から2008年にかけて、五年毎の地価公示価格を地点毎に価格帯区分して表示した地図である。地価がヒートアップし、そしてクールダウンしてゆく経過がよく判る。

なにはともあれ、MANDARA、The Earth、E-PRAGA、GEO-FUSE　皆素晴らしいものである。　The Earth、E-PRAGAは企業による情報開示であるが、MANDARA、GEO-FUSEは非営利もしくは非営利的情報開示というより情報処理ツールの開示であり、性格が異なるものである。

だからこそ、如何にして巧みに利用してゆくかが問われていると同時に、iNetの素晴らしさをつくづくと思わされる。　それらはまた、不動産情報の非対称性を崩してゆくものであり、そのことを承知の上で専門職業家としては、如何なる相対的優位性を維持してゆくのか、その為に何をすべきかなどと考えることが、問われているのであろう。

木瓜《ボケ、惚け》の花である。名前はボケだが、花は美しく可憐である。花言葉は「先駆者」「指導者」「妖精の輝き」「平凡」などとあり、なにやら呆けてもいる。

かねてから『鄙からの発信』に何度も記しているように、Rea-mapに欠かせない情報として考えられるものに都計用途地域レイアーがあります。　都計用途地域図をRea-mapに装備することは技術的には十分可能ですし、既に某一般財団法人ではほぼ全国の都計用途地域図がポリゴンデータ化済みなのです。　しかしRea-mapに装備する上で最大のネックは、都計用途レイアーを使用するライセンスフィーの支払いが高額であり、日鑑連会員がライセンスフィーと便益向上を比較してB/C《費用対効果》を容認できるか否かということです。

2010年当時の概算提示額ですが、某一般財団法人のご担当者からライセンスフィーは年額２千万円＋αと伺って、事業予算化を断念したという経緯があります。　Rea-netの全国展開すら経費節減という大方針のなかで停滞する状況では、とても提案できないと考えたのです。

今回の新スキーム改善事業のなかで閲覧料が大幅に改訂されましたが、見込閲覧収入の半分は調査の実費と閲覧システムの構築維持費用に支出されますが、残りの半額は全国の士協会等に配布される予定であり、いわばバラマキとも云えるものです。　もちろん、部分的には資金的余裕のある士協会が余裕のない士協会を支援するという性格も認められますが、多くはバラマキと評して差しつかえないでしょう。　このバラマキ額の一部をRea-mapの機能充実に充てることができたらと思えるのです。　もしくは、全体の収支構成はそのままで、予定される新閲覧料額を10%アップすれば、都計用途地域図に止まらず幾つかのハザードマップなどのレイアー装備が可能となることでしょう。

社会における鑑定評価のプレゼンスを強化向上する上で、有益な情報発信は欠かせないことと考えますが、「The Earth」サイトの売買物件や賃貸物件を取引情報データに置き換えれば、それはそのままRea-mapが目指す姿そのものと云ってもよろしいでしょう。　しかも「The Earth」が業務提携する不動産サイトは多くの有力不動産情報サイトに及んでおり、既に有力な不動産ポータルサイトを形成しているといえましょう。　やっとRea-map 3rdの実証実験が開始できたと思ったら、iNet社会における不動産と地理情報の背中はずっと遠くに見えるというのが、四月一日らしい実感です。

「The Earth」《ジアース》サイト
主な提携サイト　　リクルート『SUUMO』、Google とZENRINとのライセンス契約、ミニミニ、レオパレスなど　《ジアース社サイトより》
主なデータベース　　不動産検索《賃貸物件、売買物件、新築分譲物件》 、マーケットデータ《地価公示、地価調査、賃貸相場、売買相場、利回り相場、J-REIT》、コミュニテイデータ《用途地域、人口、周辺施設》、スコアデータ《ECOスコア、ソーラースコア》

他にも、自動時価算出、自動土地診断、自動物件調査、行政情報調査報告などが用意されており、「不動産鑑定士の先生方には鑑定評価の参考資料に」お役立て下さいとある。

茫猿はRea-mapとかNsdi-ptというものは、「不動産のポータルサイト」構築が目指す方向性の一つであろうと考えていました。　しかし「The Earth」やその他の類似サイトの充実してゆく速さを思えば、Rea-mapの整備充実に余計な労力や時間を費やすよりも、「The Earthの自動物件調査報告書」や「E-PRAGA」などを有効に活用する方が省力化であり省コストであろうと、今や思うのである。　その意味では資金力が乏しく人的資源にも限界が見える鑑定業界が情報（インフォーメーション）整備に意を用いるよりも、インテリジェンス（理解力、解析力）能力向上に意を用いるべきであろうと、今さらに思い知らされている。

そういった文脈からは「The Earthでは都計用途地域が掲載されていますよ。」という、M田さんからいただいたフォローコメントは、まさに頂門の一針だったのである。　茫猿こそが井の中の蛙であり、夜郎自大だったのであり、貴重な教示をいただいた「M田さん」にあらためてお礼申し上げるのである。

吐、申します訳で、この記事の脈略は支離滅裂、最初の文意が途中から転じてしまっているのである。　遅々として進まないのを愚痴っていたかと思えば、井蛙管見を恥じるに至っている。
主の思いなどかかわりなく、此の春も昨春に似て咲く鄙桜を眺めるにつけても、REA-MAPなどをこれ以上弄くり回すのは時間の無駄であり、乏しい資金の浪費であろう。　新閲覧料は、士協会相互扶助に配布されるべきであろうし、Rea-jireiはさらに安くそして全面オンライン化へ向かうべきであろう。

どう考えてみても、社会への情報発信とか成果還元などに思いを致すことなどほど遠い斯界であればこそ、鑑定士個々の自助努力とか自己研鑽こそがうながされるものなのであろう。
「独自収入源探し」記事への井東氏のフォローコメントが、いまさらに胸に響くのである。

事例の現地踏査もしない鑑定士のためのデータ提供は不要では？
３次データのみで十分。鑑定士なら後は自己判断で。
地理学の勉強もしない。ＧＩＳも、空間分析も、勉強しない　鑑定士は要りませんよ。 《井東氏 says:》

「The Earthの自動物件調査報告書」もあれば「E-PRAGA」《都計用途情報あり》もある。　電子国土もあれば国土数値情報サービス《こちらにも都計用途情報あり、他も日々充実中》もある。　それらを個々が有償登録して有効に利活用することこそが好ましいのであろう。　護送船団とか共助《？》などにかまけているから、部分最適全体不適が助長され、グレシャムの法則が蔓延るばかりなのであろう。　結局の処、愚痴に始まり慨嘆に仕舞う茫猿なのである。　せめて、今朝の鄙桜に癒されることとする。右手前から、鄙桜、大島桜、中央奥は染井吉野桜、並んで紅く見えるのが南京櫨、左端が辛夷。鄙里の春　爛漫は　もう間近である。

主の思いなど素知らぬ風情で此の春も大島桜は咲いています。

平成２４年度　第２回研究会（平成２５年３月１８日）　公表資料
資料１　不動産価格指数（住宅）の分析について
資料２　不動産登記データについて
資料３　商業用不動産の全体量（ストック）と取引量（フロー）の推計
資料４　不動産価格指数（商業用不動産）の試作版について

この緯度経度情報をコピーして、Google Mapの検索欄に貼り付けますと、幾つかの情報が得られます。　一つはペーストした瞬間に住所が表示されます。　いわば、ユニバーサル情報《世界測地系地理座標値》とドメステイック情報《日本語表記の住所表示》のリンクとも云えることです。　当然のことながら、地目、数量、取引時点等の詳細情報は有料閲覧サイトに移動しないと知ることはできません。

さらに、この座標値ペーストはストリートビューにリンクしていますから、グーグル・ストリートビューによって、取引事例地周辺の状況を確認することもできます。

「それがなんなのだ」と言われれば、それだけのことですが、ユニバーサルスタイルの表示を行うことにより、その座標値に堆積している様々な属性情報の利活用とか解析とかに使用するツールが広がることにもなります。

地価公示のあり方が揺れていますし、鑑定業界の業況は右肩下がりの状況にありますから、こんな児戯に等しいお遊びには付き合っていられないというお考えも伺います。　それでも、そんな時ほど視点を変えた鑑定評価との向き合い方が必要なのであろうと考えますが、如何なものでしょうか。

一、Rea Map 3rd 実証実験の概要
（１）REA-MAP 3rd TOP画面の表示
REA-NETにアクセスしますと次の画面が表示されます。　このTOP画面より「三次データ＆地理情報・実証実験中」バナーをクリックしますと、接続会員が所属する士協会管轄区域の都道府県庁所在地の地図画面が表示されます。
（注）Rea-netを未導入の士協会管轄地域では接続できませんが、Rea-netを導入すれば同時にRea Map 3rd 実証実験にも接続できます。

（２）地図に表示されるデータ
縮尺1/8000で表示される地図上には、a.地価公示《●赤色》、b.地価調査《▼緑色》、c.三次データ所在位置《■青色》が表示されます。　また所在地入力欄に閲覧したい場所を（市区町村と町丁名）入力すれば、入力地点へ画面は遷移します。　（所在地入力欄に所属士協会管轄区域以外の地点を入力しても、地図は表示されますが、三次データは表示されません。　なお、他士協会管轄区域でも地価公示及び地価調査価格は表示され、その詳細も閲覧できます。）
（注1.）三次データは、縮尺1/8000以下でないと表示されません。
（注2.）検索して表示されるデータは、1/8000地図に表示可能な範囲に存在するデータのみです。　データは地図縮尺を1/3000、1/1500に変更して表示することができます。
（注3.）データに付されている番号は、検索表示するデータに付した仮番号であり、一覧表に表示されるデータ番号と共通です。　仮番号は画面を遷移すると遷移画面に合わせて変更されます。

（３）データの属性表示
各三次データの「■青色アイコン」をクリックすると、各データの距離条件属性を、ルーテング処理により自動取得して画面左側の属性データ欄に施設名と施設までの道路距離、さらに施設に至るルートが表示されます。　距離条件属性データの種類は最寄り駅１、最寄り駅２、最寄り小学校１、最寄り小学校２、最寄りＳＣ１、最寄りＳＣ２、最寄りコンビニ、市区町村役場、緯度経度です。
（注）一部の最寄り駅は、ロープウエイやケーブルカーなどの観光施設駅が表示される場合、あるいは最寄り二番目の駅が表示されない場合などがあります。　これらの事象を解決することは次期以降の課題です。　最寄り小学校についても、公立小学校以外が表示される場合があります。

（４）データの詳細表示
三次データの詳細は、地図上の「■青色アイコン」をクリックすれば、各データの詳細値が表示されますが、詳細値の表示は一般閲覧サイトへ移行しますので、閲覧料が発生しますからご注意下さい。

（４）データの一覧表
画面上段左の緑のアイコン「事例一覧」をクリックすると、地図に表示されているデータの一覧表が開きます。　データ一覧の左側・チェックボタンをはずせば、はずしたデータは地図に表示されなくなります。　印刷する時に不要なデータを消去して印刷することができます。
（注）表示されるデータは土地総合情報システムの開示内容に準拠した表示です。

二、現状の限界と、今後の課題
（１）REA-MAP 3rdの現状について
REA-MAP 3rd は、三次データにジオコーデイング《住所・住居表示を緯度経度情報に変換する》により座標値を与え地図に表示すると、どのような効果が期待されるかを実証実験するものです。　ですから、最寄り駅の検索・表示、最寄り小学校の検索・表示は、実務的観点からすれば必ずしも満足できるものではありません。
また、与えられる地理座標値はジオコーデイング結果であり、常に真正値が得られるものではありません。　今回の実証実験結果を踏まえて、作業手順等を次年度以降に改良が加えられるべきものです。

（２）次年度以降の課題
今回の実証実験は確定三次データに仮地理座標値を与えるものですが、真正値を得る為には一次データもしくは二次データに座標値を与えて、事例調査の便宜・迅速化を図ると同時に、事例調査の際に確定座標値を取得すべきであろうと考えられます。　前号記事「独自収入源探し」で記述するようなGPS搭載カメラによる現場写真の撮影とファイル保存などの手法の採用も検討されるべきでしょう。　いずれにしても、確定三次データを地図上に表示することに止まらないで、事例調査の便宜を図ると同時に真正座標値を取得するように改良されるべきであろうと考えます。　真正地理座標値の取得と保存機能について、NSDI-PTは既にMAP-CLIENTを開発しRea-netにて公開済みですが、利用者の便宜を向上させるためには、REA-MAP 3rdとの機能の融合が必要であろうと考えられます。

属性データのルーテイング《目的地までの最適経路の選択》による取得には、実務的に見れば幾つかの課題を抱えていますが、これらの課題は、市区町村毎に検索する駅名、小学校名等を初期設定するスタイルに変更すれば、その大半は解決できます。　また初期設定済み施設名によるルーテイング機能は、既にMAP-CLIENT（Rea-netにて公開中）にて開発済みであり、REA-MAP 3rdにMAP-CLIENTの機能を融合させれば容易に施設検索機能の向上が図れます。

他にも幾つかバグの存在が有り得るでしょうし、実証実験を利用した会員から多くのご批判や改善希望が寄せられることであろうと思われます。　次年度の情報安全活用委員会：NSDI-PTにおいて、それらの批判や要望を踏まえた改善並びに、より効果的な活用が図られることを期待するものです。

2008/06 より、継続してきましたNSDI-PTは今回のREA-MAP 3rd 実証実験開示をもちまして一応の区切りを迎えました。　ここに至るまで五年の月日を要したわけであり、思わぬ時間がかかりましたが、現時点における日鑑連の認識状況からしてみても、佳しとすべき結果であろうと思われます。　折しも、次年度にはREA-NETの全国展開が日鑑連一元化管理の元に実施されようとしています。　こちらも2008/01の開設以来、全国展開するまでに五年余を要しましたが、ようやくに日鑑連一元管理《03/19理事会にて事例管理規程等全面改正案が承認されました》、全会員の接続やオンライン決済などの機能も発揮されることとなり、一段落を迎えたことと考えています。

三月末にて情活委員の任期を終える茫猿は、今日に至るまでの関係各位のご支援やご協力によるところ大であると感謝致しております。　同時に、REA-NET並びにREA-MAPが機能をさらに充実し、鑑定評価への寄与貢献度が高められてゆくことを願いまして、一連の業務関与を終えます。

2013公示地価は下げ止まり感があり、都心商業地や一部住宅地は上昇に転じた。この地価動向を2013年は加速させるであろうと、解説する識者や鑑定士は言う。　それでも、公表された公示地価をよくよく眺めてみれば、スカイツリー周辺地域・浅草、名古屋駅前、大阪梅田周辺は上昇に転じているし上昇理由も理解できる。　湾岸高層マンション地域の上昇も理解できるし《都市直下型地震の畏れを考えれば理解に苦しむのだが》、津波被害の及ばない高台住宅地の上昇も頷ける。　同時に過疎高齢化に苦しむ地域は相変わらず下落傾向が続いているし、地方都市の商店街は商店街から密集過疎高齢化住宅地に転じつつあるから下落が止まらない。　大型商業施設が登場したから、その影響を受けて周辺地域の上昇が期待されるなどというけれど、オコボレ・コバンザメ期待商法は儚く消えてゆくという事実は語られない。

何より気になるのは、アベノミクス効果、迫る消費税増税、円安効果による海外投資流入を背景に不動産価格の上昇期待《予想》を囃し立て、マンションの買い時感をあおり立てるテレビやマスコミの賑やかさがとても気になるのである。　所得格差の拡大傾向は止まりを見せないし、雇用が安定化する兆しもないなかで、高額の長期ローンを背負わせようとする惹句のオンパレードには吐き気や寒気がするのである。　持ち家よさらば、賃貸こんにちはと言われた空気は今や何処にもない。持ち家政策の落とし穴を誰も言わないし注意喚起もしない。

リフレ政策や、インフレ期待政策の落とし穴、自由競争至上主義とする新資本主義の落とし穴、本来は公的賃貸住宅を充実し拡大することが、最も切実に求められなければならない施策であり、最大のセイフテイネットであろうに、長期高額債務負担とセットの高層マンション推奨政策などは唾棄すべきものであろうに、誰も語ろうとしない。　デジャヴーの悪夢を見る春という思いである。

今回からは地価動向に関わる鑑定士の意見が土地情報ライブラリーに公表されている。「地価公示価格形成要因の概要」と題する全国47都道府県代表幹事《公示評価員鑑定士の取り纏め代表者・東京都には区部と多摩地区の２名》による詳細レポートが公表されている。　3.11被災地区、スカイツリー、名古屋駅前などなど、それぞれの地域でそれぞれの鑑定士がどのように地価動向を認識し分析しているかが窺えるものである。　第三者的視点から云えば、所定の書式にしたがうレポートであるけれど、幾つかのコメント欄の記述には鑑定士の分析能力が試されているともいえるレポートの公開である。　　なお地価公示のあり方検討会は2013.03.18に第六回目の検討会が開催され、検討結果の報告書が承認された模様であるが、検討会報告書はまだ公表予告・準備中である。

さて、表題の春花景色である。　まだ浅い春花景色であるが、世相をよそにして心を和ませてくれる花々である。　まずはナンキンハゼの鮮やかに紅い新芽から。

次は、コブシの白い花。

ユキヤナギの白。

蕾をふくらませ開花は目前である鄙桜。《最近の開花時期は、2010年が03/30、2011年が04/04、2012年は04/06だった。》

濃い緑の葉陰にはヤブツバキの赤。

同じく、ヤブツバキの白。

一つの樹に紅とピンク、そして紅白斑入りの花を咲かせる椿。

ツバキの樹の下にはスイセン。

REA-MAP 3rd　《三次データと地理情報の実証実験》の公開時期が決まりました。
2013.03.25 9:00にはREA-NETにて公開できる予定です。
花景色の最後は桜に見間違えるが、満開の桜桃。

閲覧料の低廉化は士協会財政に与える影響が大きいことは当初から懸念されており、だからこそ士協会事務補助費と事例作成補助費を閲覧料収入より支給することも検討されてきた経緯があります。

ところで、新スキーム改善は当初から日鑑連集中管理と閲覧料の低廉化を目指したものである。士協会外会員についてはオンライン閲覧を否定し士協会事務局閲覧に限定はしたものの、閲覧料は指定口座からの引落などオンライン管理が目指されており、士協会の事務負担は軽減されており、士協会事務補助費支給の根拠は希薄である。　事例作成補助費についても、地価公示業務の一環として行われる事例作成であるから、作成補助費支給は根拠に乏しいのである。　だから士協会事務補助費と事例作成補助費は、事実上の小規模士協会支援対策費であると云えるものであり、都市圏域の大規模会が支給否認に転じたら消滅しかねない危うさを潜めている。《支援対策費を否認すれば閲覧料は、予定される額より半減し士協会外部閲覧会員にとっては朗報である。》

そこで、地方圏域小規模士協会の現場に位置する立場から、「取引現場に在るアドバンテージの活用」と「地方圏域士協会独自収入源」について考えてみたい。

少なからぬ地方圏域士協会が、いまさらに士協会の収入減少を云うけれど、収入が減少するならば、その対策は会費の値上げ、支出の削減、そして独自収入源の発掘が考えられる。　会費値上、支出削減はそれぞれの士協会自治に関わるものであるが、独自収入源については個々の士協会が単独に開発遂行するよりも、複数の士協会が共通する事業を共同運用するほうがその成果は大きかろうと考えるものでもある。　そこで、新スキームに関連して事例閲覧に附随する独自事業について考えてみたいのである。

NSDI-PTでは三次データについて、ジオコーデイングによる地理座標値《緯度・経度情報》の付加を、H24事業としてREA-NET《REA-MAP：3rd》にて構築中である。　しかし、この地理情報はジオコーデイング《アドレスマッチング》による付加であり、住居表示地区においても多少の誤差を伴うものであり、住居表示のないエリアでは大字単位で表示されてしまうのである。　そこで真正の座標値を確定する必要がある。

真正の座標値確定には、現地での確認と地図上における真正位置確認と確定という手作業が不可欠である。　事例地調査においては現地確認が不可欠であることから、現地確認を行う際に、事例地の写真をGPS内蔵カメラで撮影することにより、真正の座標値《緯度・経度》と現場写真を同時に入手しようというのである。　GPS内蔵カメラにて撮影・保存された現場写真にはそのプロパテイ情報として、撮影日時と座標値（緯度経度情報）が記録保存されているのである。

この事例地写真データに加えて、地形図情報を現場に位置するアドバンテージとして活用しようと云うのである。　地形図情報は一般的にＡ３ハードコピーで入手できるものであるが、これを縮小A4イメージデータとしてファイル化しようというのである。　イメージデータ（PDFやTIF等）ファイル化に際しては、地形図の下段に記載される所在地データをOCR読み取りで、ほぼ自動化並びに迅速化が可能である。

以上を整理すれば、三次データに関わる ａ．真正の座標値、ｂ．現況写真、ｃ．地形図データを三点セットとして、士協会事務局にて閲覧に供するのである。　この三点セット閲覧事業は士協会独自の事業であり、第三者が容喙するものではないし、閲覧者の便益向上にも大きく寄与するものであり、その便益と需要は大きかろうと考える。　　なお、士協会会員については外部会員と同様に事務局閲覧とするか、データのDVD配布またはオンライン配布・閲覧というスタイルも考えられる。　並行して、閲覧収入から調査担当者へ資料整備費を支給することも検討できよう。

この三点セット資料整備事業は、さらに拡大することにより現場に在るという自らのアドバンテージを強化してゆけるものでもある。　例えば都計用途図、学区図、浸水冠水区域図、軟弱地盤図、土砂崩壊危険区域図等ハザードマップなどのデジタルマップ化整備が検討できようし、電子国土における開示情報も日毎に充実しているし、地方自治体における都市計画基盤図をはじめとして整備が進められている地理情報の利活用にも連繋するものであろう。

唯一の課題は、地方圏域士協会の「やる気」の有無であろう。　単独では人的にも資金的にも障害が多ければ、複数の士協会が共同してシステムを開発し共同運用して、情報整備を進めてゆこうという意欲の有無であろうと考えるのである。　そして、これらの事業遂行に関して日鑑連を頼ってはならないのである。　日鑑連を頼れば、それは即ち日鑑連事業であり「新スキーム」の二の舞となるだけであろう。　　《 Heaven helps those who help themselves. 》なのである。