塾・鄙からの発信 | 鄙からの発信・残日録

塾・鄙からの発信No.10報告

Nobuo Morishima — Fri, 13 Nov 2009 23:44:29 +0000

　昨日は、塾『鄙からの発信』開催日でした。
緒方講師には生憎の雨のなか、またお足のお怪我をおして、遠路御来岐いただきました。雨のせいでしょうか、聴講者数は予想より若干少のうございましたが、それでも会場が和室だったこともあり、マイクが不要なくらい近い距離で親しくお話しを伺うことができ、まさに”謦咳に接する”という表現そのままに、講義を伺うことができました。　
　講義前半は最近の評価制度見直しについて伺いましたが、さすがに、一連の経緯を熟知する立場にお見えになった方のお話しは判りやすく、核心をついていると、塾頭はもちろんのこと、聴講者も異口同音に感謝致しておりました。　以下にいただいたレジュメを掲載します。　また後半は鑑定業界が直面する様々な問題について、質疑応答をまじえながら講師のお考えを伺いました。

《塾『鄙からの発信』　2009年11月13日　PM13:30～pm17:00》
講師　緒方瑞穂様　テーマ：鑑定評価の昨日今日明日
（注）《》内は茫猿の加筆です。
Ⅰ．制度見直しに至る国側の考え方の流れ　　　　　　　
（1964年基準制定、1969年改定、1990年改定）
１．2002年7月3日「不動産鑑定評価基準」全部改正　　事務次官発出（2003年1月1日施行）
　　価格概念の整理、市場分析の重視、収益還元法の体系的整理、
　　試算価格の調整、物件精査の考え→　鑑定士の説明責任
《一連の経緯のポイントは、不動産鑑定士の説明責任を充実することにある。》
２．2003年5月「今後の不動産評価のあり方」部会報告
　　ニーズの変化に対応する。
①従来からの分野～公的評価、競売・訴訟、公共用地、売買、担保等　更地中心、
小規模業者も参入しやすい。　将来先細りの可能性
②今後の期待～不動産の経済価値判定が必要となる場面が増える。
《多くのひとり鑑定士事務所が、如何にしてアライアンスを拡充し市場のニーズに応えてゆくかが直面する課題である。》
(a)証券化、Ｍ＆A、企業再生、時価評価等の中には、大量一括広域ニーズがある。
　　品質を一定水準に確保すること。
(b)ワンストップ、高度技術が必要な他専門分野との連携
　　土壌汚染、企業評価等
(c)コンサル、隣接周辺業務
　　利活用関連相談、権利調整等
　　b),c)は高度の専門性。複数の鑑定士、業者による組織的分業、集約を図る。
　鑑定士は技術力（専門知識）、業者は総合力（実力、信用等）を高めることで健全で秩序ある競争が期待される。
３．2007年4月2日「各論第3章」事務次官発出（2007年7月1日施行）
　　証券化不動産の範囲、収益還元法の標準化、ＥＲの取扱明確化、
　　ＤＣF法等項目統一と情報共有→　業者のコンプライアンスの向上
４．2008年1月25日「海外不動産鑑定評価ガイドライン」事務次官発出
　　補助方式・検証方式
５．2008年4月1日「不当な鑑定評価に係る処分基準」部会報告
　　鑑定士の懲戒処分→　手順の不当性、評価額の乖離
　　業者の監督処分→関与の内容、信頼性を損ねた程度等
６．2009年3月31日「社会の変化に対応したよりよい鑑定評価に向けて」（部会報告）
　　業務の目的と範囲の確定、報告書の記載事項の見直し→　一部基準に織り込む、
７．2009年8月28日「不動産鑑定士が不動産に関する価格等調査を行う場合の業務の目的と範囲の確定及び成果報告書の記載事項に関するガイドライン」事務次官発出（2010年1月1日施行）
「不動産鑑定士が不動産に関する価格等調査を行う場合の業務の目的と範囲の確定及び成果報告書の記載事項に関するガイドライン運用上の留意事項」局長通知（2010年1月1日施行）
８．2009年11月　　「財務諸表のための価格調査に係るガイドライン」（近く発出予定）
《財務諸表脚注に、賃貸不動産等の時価表示が主眼である。》
Ⅱ．立ち入り検査（モニタリング）について
検査内容
《モニタリングの現状は、証券化評価中心であるが、将来的に拡大する方向もあり得る。》
韓国の審査制度
《事前審査が中心であるが、韓国版レビュー制度は、我が国おいても一考の余地有り。》
Ⅲ．今後の鑑定評価の方向性
　IFRS(International Financial Reporting Standards 国際財務報告基準)と、
IVS(International Valuation Standards 国際評価基準)との関連
《IVSについては、鑑定協会会員専用サイトに用語対訳集が掲載されている。》

《国際財務報告基準とは国際会計基準と同義である。　企業の国際化は会計処理においてもグローバル化は避けられないことである。　それは海外進出企業のみに限られることにとどまらず、関連する国内展開中小企業にも波及すること必至である。　であればこそ、2015年導入予定をまじかに控えて、不動産鑑定士の対応準備が求められている。　また、導入に際してはコンバージョン（整合性）、あるいはアダプション（適用）の二種の展開が予想されるが、日本ではコンバージョンが予想される。》

※ＩＶＳ関連サイト記事
「Japan Real Estate Appraisal in a Global Context (JAREC：pdf）
「最新国際評価基準: 紀伊國屋書店BookWeb」
　他にも、情報産業としての鑑定評価のあり方、地価公示の将来像、悉皆調査（新スキーム）が直面する課題、鑑定会館建設問題、NSDI-PTへの期待などなど、多くの示唆を伺いましたが、塾での座談ですから掲載は控えます。
　和室での講義は塾らしくて、なごやかな雰囲気のうちに進みました。
　
　塾会場の近く、岐阜駅前広場の、雨にうたれる信長像
　
　同じく、雨にけむる駅前の杜
　

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塾なるもの

Nobuo Morishima — Sat, 31 Oct 2009 22:45:03 +0000

　既報のとおり、１１月１３日（金）午後13:30より塾『鄙からの発信』第十回を開催します。　今回は鑑定協会副会長の緒方瑞穂氏を講師にお迎えしての開催ですから、いつもよりは参加申し込みが多いように見受けられます。　事前申し込みを参加条件としていませんから、実際のところは当日にならなければ判りませんが、それでも業歴の比較的若い方の申し込みは相変わらず少ないように思えるのが残念です。　私が塾を開こうと考えた一番の目的は、デジタル化の進展が生の声が飛び交う場を失わせつつあると思えたから、「出会いと語りあいの場」を設けたいと考えたことにあります。

　茫猿が鑑定評価に飛び込んだ頃の業界での主なコミュニケーション・ツールといえば、電話と葉書・手紙しかありませんでした。　ファクシミリの普及はしばらくしてからのことであり、その当時の流行語に「忠犬ファックス」というのがありました。
　ファクシミリを送信したものの、無事に届いたかどうかが心配で、返信を待ちわびながらファクシミリの前でウロウロしている当時の年配役席者のことを茶化して、そう呼んだものです。　岐阜で事務所を開いてからしばらく後に（７７年前後）「深夜のファクシミリ事件」を引き起こして物議を醸したこともありました。
　二十数名の会員にファクシミリを送ったのですが、一斉送信を夜の九時頃に発信したところ、当時の通信速度は遅いことから、送信順番最後に近い方の自宅兼事務所の電話ベルを深夜に鳴らしてしまったのです。　「深夜にファクシミリを送りつけてくるなど、無礼な奴」というお叱りをいただいたのです。　当時は業界で下から何番目の若手でしたからお叱りも無理ないのですが、私にしてみたら電話とファクシミリの併用であれば自動切り替えは当然のことであり、送信料を安くするためには夜八時以降の発信も当然と考えていたのです。
　でも、その当時では音声電話併用かつ手動切り替えの人も少なくなくおみえでしたし、夜間はファクシミリの電源を切るのが当然とお考えの方のほうが多かったように記憶します。　
　インターネットやメールやリアネットなどを当たり前と考える今からでは想像もつかないことかもしれませんが、比準価格も収益価格も積算価格も試算は算盤で行い、検算だけは事務所に一台しかない高価な電卓で行っていた時代のことです。　茫猿が初めて電卓を購入したのは72年のことですが、当時の給料の二倍以上の値段もした上に、その大きさもドカ弁を上回るサイズでした。　
　こんな昔話をトクトクと語るから年寄りは嫌われると承知していますが、そうのような超アナログの時代ではデジタル時代のような行き違いや感情のもつれは比較的少なかったように思い出します。　インターネットを渉猟し主要データもオンラインで得られてしまい、デジタル情報さえ得られれば総てを把握したように錯覚してしまいかねない現代には、不注意メールで生じた気分や気配のもつれは増幅されても解消する方法は乏しいように思います。
　そんな些事でなくとも、いつの時代にも枢要な情報はフェイスツーフェイスで伝えられるものです。　電話や手紙であれば、まして直接面談であれば伝わる気配や微妙な感覚も、聞き間違い言い間違いの訂正もさほどに難しくはありませんが、デジタルネットワークの世界では受発信は容易でも、一度発信された情報の訂正は結構難しいものです。
　そんな思いが高じてきて、業キャリアのお若い方にとっての「出会いと交流の場」を設けたいと思い立っての塾『鄙からの発信』でしたが、どうやらそのような懸念は緑寿の茫猿だけのものであり、デジタル時代の申し子達には無縁・無用のまさに茫猿遠吠、ただの独りヨガリだったようです。
　鑑定士は情報処理加工業種の一つであると今も茫猿は思っています。　であればこそアナログ的な情報処理、というよりも「出会いと交流の場」を大事にしつつ、表情や声でしか判らない、伝えられない情報も存在するのだという認識を持ち続けていたいと思っている茫猿です。
《蛇足》
　メールの不手際では、こんな事件も最近にありましたか。
　修行そして受験時代からドカベン電卓を購入するまでのあいだ、強い味方だった算盤である。　奇跡的にというか、なぜか捨てることが出来ずに今も事務机の抽出の中に眠っている。
　　　　

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塾『鄙からの発信』 No.10

Nobuo Morishima — Thu, 01 Oct 2009 08:44:32 +0000

　第十回：塾『鄙からの発信』開催のご案内です。　2008/03に開塾して以来、お陰様にて十回を数える運びとなりました。　これも多くの皆様のご支援の賜物と感謝申し上げます。　今回の塾は十回を記念して鑑定協会現役役員氏にご無理をお願いしましたところ、快くお引き受け頂きました。　
　塾『鄙からの発信』　No.10　ご案内
（日　時）　2009年11月13日金曜日　午後1時30より午後5時頃まで
（場　所）　岐阜駅前　じゅうろくプラザ５階
（講　師）　緒方瑞穂様

（講義テーマ：鑑定評価の昨日今日明日）
　価格等調査ガイドライン策定の経緯、鑑定評価モニタリングの方向性その他を中心として、鑑定協会並びに鑑定業界が直面する諸問題とその将来展望について語っていただきます。　また参加者との自由な意見交換の時間を用意致しますことから、協会執行部への要望、日頃感じている疑問など、多様なご意見やご質問をあらかじめご用意頂ければと存じます。
「講師略歴」
1983年　緒方不動産鑑定事務所開設
2001年～国土交通省　国土審議会土地政策分科会　鑑定評価部会長
2003年～日本土地環境学会　副会長
2005年～国土交通省　土地鑑定委員会委員
2005年～社団法人日本不動産鑑定協会　副会長
2007年～社団法人日本不動産鑑定協会　調査研究委員長
2007年～社団法人東京都不動産鑑定士協会　会長
※著作論文が多数あるなかで、異色は1985年に歌集「藍色書簡」を刊行されている。（残念ながら同書は絶版・稀書のようでして、古書市場でも入手できません。）
【備考】
　受講料は無料です。　事前申込みの必要はございませんが、会場準備の都合もあり、下記のアドレス宛に参加メールを頂ければ有り難いです。
　なお、畏れ入りますがメールサブジェクトは「ヒナ」または「鄙からの発信」として頂くようお願いします。「bouen@@morishima.com」スパム対策として＠が重複してます。一個の＠を削除してご利用下さい。
※懇親会のお知らせ
当日講義終了後に懇親会を予定しております。　懇親会は事前予約限定とさせて頂きます。　あらかじめ前記メールアドレスに「懇親会参加ご希望」をお知らせ下さい。
懇親会　　午後５時半より　２時間程度
場　所　　 JR岐阜駅付近
参加費　　お一人様　金5,000円申し受けます。
（注）講師は御多忙につき当日帰京されますので、懇親会には参加されません。

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塾『鄙からの発信』 Ⅸ報告

Nobuo Morishima — Sat, 07 Mar 2009 00:55:21 +0000

　昨日は久しぶりの塾『鄙からの発信』を開催しました。何名かの支援者による秘やかな働きかけもあったようで、塾頭が講師を務める会にしては、思わぬ多数の参加がありました。　引き続いての懇親会も十名以上の参加があり盛り上がりました。なかには懇親会のみの参加者もおられたようです。　さて、そこで幾つかの質問や提案をいただきましたので、Ｗｅｂを通じてお答えします。

一、NSDI-PTについて、何故にオンライン化なのか？
公示事例カードNO.2作成については、既にオフラインで実施済みである。　また様々な市販ソフトを利用すれば容易に実現可能である。　なぜ、オンライン化を進めるのか。
　山口会セミナーでも類似の質問を頂戴しましたが、ご質問は至極もっともな疑問であろうと思います。安全性、安定性、費用性いずれの観点からしてもオフライン作業の方が優れていると思われる点も多いのでしょう。　でも視点を変えてみれば、このようなことも云えるのではないでしょうか。
１．安全性については、会員事務所のパソコンには守秘データを可能な限り保存しないと云う観点からは、サーバにデータを保管するオンラインシステムが優ります。　安定性については、システムの初期不良を取り除くまでは不安定かもしれませんが、その時期を越えれば安定すると考えます。　費用対効果の観点からは、多数の会員が参加することにより、会員一人当たりの負担は軽減されると考えます。
２．オンライン化の利点
　オンライン化は公示事例no.2作成を目標とするものではございません。no.2は単なる通過点です。　オンライン化の目標は地理情報活用の基盤整備にあります。　またネット上の情報を利用する上でもオンライン利用が優るものと考えられます。　また共通の地理情報基盤整備があってこそ、有機的な会員の利活用が実現するのであろうと考えます。　何よりも事例緯度経度情報の設定後利活用の即時性やデータの交換配布の利便性という観点からはオンライン化が優るものと考えます。　さらに、過年度情報を含む大量の情報を三次元的に分析加工して社会に有益な情報発信を行うためにはオンライン化による共通基盤構築が欠かせないと考えます。
３．オンライン化即ち、NSDI-PTによる地理情報活用、REA-JIREI、REA-MAPなどは、結局のところ東京をはじめとして県外からの閲覧に便宜を図ったり、都市圏に事例を供給することではないのか？　という根強い疑念がございます。
　ごもとっともな疑問ではあろうと思いますが、茫猿自身が永年地方圏に居住し鑑定業を営む者であるにもかかわらず「都市圏の便宜を図る事業を推進している。」ように受け取られているのであるのなら、とても心外ななことです。　REA-NETもREA-JIREIもREA-MAPも単位士協会の主管事業なのであり、構築費用や維持管理費の低廉化を考えれば全国共通基盤の方が優れているであろうと考えているだけのことであり、管理はあくまでも士協会の自主・自治・自律で運営されるものであることは自明と考えているのですが、少なからぬ会員の方はそうはお考えになっていないようです。
　このことは、都市圏在住の多くの会員が、インターネットで資料が閲覧できれば便利だと考えられることの反映でもあるのでしょう。　なかなかに難しく根深い問題なのであると思わされます。　自らの自治能力に自信を持ちたいものであると同時に、いたずらに閉鎖的にならず地方には地方の有するアドバンテージがあるのだという視点も持ちたいと思います。　さらに、時代の潮流は「情報開示」に向かっているということも忘れてはならないと考えます。　情報開示の流れにいたずらに抗うことなく、いかに処してゆくかという準備も考えたいものです。
二、なぜ公益法人化を急ぐ必要があるのか？
１．士協会の公益法人認定獲得は、公益事業として、地価公示、地価調査、相続税評価、そして固定資産税評価を挙げることにあります。なかでも固定資産税評価が重要と考えます。　地価公示と同様に、固定資産税評価の取り纏め業務を士協会公益事業として取り上げることにより、『士協会の組織として分科会を設置し、評価額のバランス調整等を行い、その成果や調査研究結果を社会に還元することによって、公益事業の目的を果たす。』と考えます。
　平成２４年評価替えに伴う評価委託業務の契約等行為は、目前に迫っています。　２７年評価替えを目標にするのであれば、さほど急ぎませんが、２４年評価替えを視野に入れるのであれば急がねばなりません。　もう一点見落としてはならないと考えることは、全国の士協会が必ずしも同一歩調にあるとは思われません。　つまり、固評は士協会主管事業と考えない、あるいは考えたくないとする士協会が現れる可能性も否定できません。　そのような考え方が主流になる畏れ無しと思えばこそ、固評を士協会主管事業として早く位置づけるべきと考えます。
三、塾において、堅苦しくない行事の実施を望むとの提案がございました。
１．東北会のシンポジウム参加と紅葉探索
　今秋に盛岡で開催予定の、東北会シンポジウムに参加し、盛岡、角館、鶴岡などの旅行を考えたいと思います。　時期は十月頃と予想しますが、シンポジウム開催時期が明らかになった段階で、企画提案します。
２．京都伝建美観地区探索と伝統芸能鑑賞
　京都の五花街、祇園、祇園東、先斗町、宮川町、上七軒のうち、三カ所程度を巡り、落ち着いた佇まいや路地を探索し、夜はお茶屋さんで伝統芸能を観賞する旅を企画します。　時期は五月下旬に塾『鄙からの発信』Ⅹとして考えています。
【追記】
　この記事をアップして後、ふとファクシミリを覗くと一通の通知が届いていました。某士協会の「事例閲覧料値上げの案内」です。　各地の士協会財政の逼迫を反映してか、続々と閲覧料値上げ通知が届きます。　士協会財政や事例作成の負担を考えれば、閲覧料値上げを一方的に批判することはできません。　値上げにも十分な理由があろうと考えます。
　それにしても、値上げに伴うサービス改善がなく、ただ値上げだけという士協会運営には疑問を禁じ得ません。　このことは、地元士協会においても同様のことです。　財政逼迫回避のために値上げするという、余りにも単純な内向き指向をとても哀しく思います。　値上げするからには、オンライン閲覧開始、一部資料のカラー印刷化、資料追加補充の便宜を図ること等々、実施できることは幾つかあろうと思われます。　またいたずらな閲覧料値上げ指向は、その反作用として事例相互提供の為の私的グループが生まれるなどの、迂回行為や水面下行為が蔓延する畏れも指摘できます。　このような行為が生まれることはセキュリテイ確保を危うくしかねません。　その挙げ句に自縄自縛に陥るのでなければよいがと、茫猿は危惧するのです。

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塾『鄙からの発信』 Ⅸ

Nobuo Morishima — Fri, 06 Feb 2009 15:00:00 +0000

　長らくご無沙汰しましたが、塾『鄙からの発信』を再開致します。　
ご案内　　塾・鄙からの発信　第九回
（日時）　2009年03月06日金曜日　午後2時より午後５時頃まで
（場所）　JR岐阜駅前・十六プラザ 5F和会議室

ご案内　　塾・鄙からの発信　第九回
（日　時）　2009年03月06日金曜日　午後2時より午後５時頃まで
（場　所）　JR岐阜駅前・十六プラザ 5F和会議室
（参加費）　必要ありません。　事前申し込みも不要です。
（テーマ）　「公益法人制度改革及びNSDI-PT」
（講　師）　　森島信夫
（その他）　関連資料
　二月末までには、NSDI-PTβ版について、REA-INFOを通じて公開される予定ですから、塾開催日までに御覧になり、事例位置設定などを試行しておいて下さい。　公益法人改革関連資料は当日配布しますが、『鄙からの発信』掲載の関連記事も事前にお読み頂きたく存じます。
　NSDI-PT並びに、公益法人制度改革及び連合会移行関連資料は「鄙からの発信：タグクラウド」、またはカテゴリー検索よりアーカイブをお読み頂ければと存じます。
（その他）　懇親会
　久しぶりの開催ですから、終了後懇親会を予定しますので、懇親会参加希望者はＥ．ｍａｉｌにて、参加をお知らせ下さい。
　Ｅ．ｍａｉｌ：bouen@@morishima.com　《@はSPAM対策の重複です》

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塾・鄙からの発信Ⅷ

Nobuo Morishima — Fri, 19 Sep 2008 06:37:23 +0000

　「塾・鄙からの発信」十月塾のご案内です。
開催日：2008年10月31日（金曜日）午後１時半より5時頃まで
テーマ：数値比準表及びNSDI-PT（森島信夫）

　ご案内　　塾・鄙からの発信
　（日　時）　2008年10月31日金曜日　午後1時半より午後５時頃まで
　（場　所）　JR岐阜駅前・十六プラザ 5F会議室
　（参加費）　必要ありません。
　（テーマ）　「数値比準表及びNSDI-PT」
　（講　師）　　森島信夫
　（その他）　ＣＤを配付しますから、事前に参加申し込みを「ヒナe-Mail」で頂くと有り難く存じます。　またノートPCを持参頂くこともお勧めします。　１１月と１２月は鑑定シンポジウム等の関係から開催を休みます。
　９月塾に引き続き数値比準表を取り上げる。今更になぜ比準表なのかについては９月塾記事を参照して下さい。　今回はJIREI10.TXTデータを用いた比準価格試算、並びに悉皆調査データを活用した比準価格というか市場資料分析についても考えてみたい。

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第六回：塾報告

Nobuo Morishima — Tue, 02 Sep 2008 02:37:39 +0000

　08/08/29開催の塾・鄙からの発信の報告を致します。今回の塾は講師に遠路熊本のロンツ総帥：西浄隆志氏をお迎えしての開催でした。

　東京事務所より前日に来岐された西浄氏は、新幹線が岡崎付近豪雨の影響で名古屋駅手前で前夜に二時間も停車延着し、とてもお疲れであろうに、疲れを毛ほども見せずに集った三十名余の塾生のために、延々三時間の講義をいただきました。　さらに閉講後も夜遅くまで宴席にお付き合い頂き、塾頭としては「感謝」の一言以外にお礼の申しようがございません。
　　
　　
　西浄氏のお話は多岐に亘りました。時に前夜のお酒が脳髄を駆けめぐるとは申されながら、鑑定業界並びに鑑定評価に潜む問題点や業際ビジネスの有り様など時に辛辣に、時に鋭く、時にユーモアたっぷりと多くの指摘をいただきました。鑑定業界の出身ではあるけれど、いまや国際ビジネスマンである西浄氏だからこそ指摘できる視点の多様さを思わされた一日でした。以下は西浄氏の講義抄録ですが、茫猿のメモも録音もとっていない聞き覚えによるものです。全てが西浄氏の講義であるという確信はございませんが、大筋に大異はなかろうと考えます。　『いずれにしても、文責は茫猿のものです。』
・鑑定協会の連合会化に潜む問題点
　個々の士協会が自主・自立・自律を確保し、単位会並びに地域会が自らの社団化の方向性を見いだすべきであるという指摘は、茫猿の年来の提唱とも合致する指摘でした。鑑定協会に造反せよと云うのではない。ないがしかし、鑑定協会が右向けと云えば右向き、左向けと云えば左向くような自主性の無さでは何も得られない。茫猿はそう受け取りました。
・固評などを通じて進めなければならない地域密着型士協会のあり方
　士協会は固評業務を通じて、市町村と密接な関係にあるはずである。地方財政の緊縮が叫ばれる中で、三年ごとに進歩のない評価を行っていてはならないのである。前回と比較して評価報酬を切り下げるのか、または新しい付加価値を提供できるのかが問われている。十年一日の評価報告書を納めてこと足れりとするような士協会や会員鑑定士に未来は無いであろう。何よりも、行政情報や地理情報の宝庫である市町村と手を携えて、不動産の新しい地理空間情報＆鑑定の未来を切り開いてゆかねばならない。
・地理空間情報と鑑定評価の連繋
　先に述べられたことと併せて、NSDI-PTの重要性に言及されました。我田引水ではございますが、我が意を強くしたものです。
・鑑定評価書の提出で完結しては為らず、鑑定からコンサルビジネスへ
　鑑定評価と鑑定を区別したいと云われました。特に証券化や民事再生ビジネスに関わる時に、評価もさることながら、「鑑定」に重心を置きたい。不動産評価価額ではなく、提供できる【事業自体：企業自体】の【鑑定結果メニュー】の豊富さ多様さに重心を置きたいと話されました。
・ＤＣＦ法の限界、利回りは準備資金利回りにあること
　この項は間違って聞いたかもしれません。　茫猿が記憶する氏の論点は「利回りなど永遠の課題」である。　利回りは事業者の準備資金利回りのなかにある。大意を、そう伺いました。
・中国ビジネスの基本姿勢
　賄賂やコネクションを騒ぎ立てる中国ビジネス関係者はそれらに傾いて失敗した者の繰り言である。　中国ビジネスは契約社会である。賄賂やコネなどに傾いたビジネスは失敗する。
・三点思考法並びに「三」の意味
　三は多いという意味である。白髪三千丈は千丈に意味があるのではなく、三に意味がある。一度会えば朋友、二度会えば青朋友（青は誤認かもしれません）、三度会えば老朋友。三度の意味は何回もという意味と、一回で互いに互いを知るという深い意味もある。わずか三度の出会いでも互いに肝胆相照らせば老朋友（ラオポンユウ）なのである。
・多面的な思考、情報の取捨選択
　広く情報を集め、自らの視点で考えることが大切である。
・日本から見る日本と中国から見る日本
　井の中の蛙と日本では言うが、中国では「井の中の蛙大海を知らず、されど空の深さを知る。」と言う。（この項も誤認識かもしれません。）
　印象に残るテーマを思い出しながら、数え上げますと多面・多様などと云う表現では言い尽くせない、評論家には話せない、実践に裏打ちされた拡がりと深みのあるお話に参加した全員が圧倒されていました。　閉講後、後楽荘における歓迎宴席での西浄氏のエネルギッシュで洒脱な会話は、西浄ファンをまた多く増やしたことでしょう。

「最上（西浄）の老朋友」に、もう一度お礼申し上げます。　有り難うございました。塾・鄙からの発信は機会を設けてツアーを組み熊本を訪れたいと思っています。　また、この秋（11/21）には、岐阜で鑑定評価シンポジウムが開催されます。　併せて、NSDI-PTプレゼンやデモ展示も企画しています。西浄大兄をはじめ熊本会の皆様の御参加を鶴首してお待ち致します。

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塾・鄙からの発信Ⅶ

Nobuo Morishima — Mon, 01 Sep 2008 14:21:12 +0000

　「塾・鄙からの発信」九月塾のご案内です。
開催日：2008年9月18日（木曜日）午後１時半より5時頃まで
テーマ：「数値比準表」（塾頭:森島信夫）

　ご案内　　塾・鄙からの発信
　（日　時）　2008年9月18日木曜日　午後1時半より午後５時頃まで
　（場　所）　JR岐阜駅前・十六プラザ 5F会議室
　（参加費）　必要ありません。
　（テーマ）　「数値比準表」
　（講　師）　　塾頭：森島信夫
　（その他）　ＣＤを配付しますから、事前に参加申し込みを「ヒナe-Mail」で頂くと有り難く存じます。　またノートPCを持参頂くこともお勧めします。　このテーマで９月塾、１０月塾を行います。１１月と１２月は鑑定シンポジウム等の関係から開催を休みます。
　今更になぜ比準表なのかと云えば、バブル崩壊後その反省からか収益価格重視が打ち出され、なかでもDCF法にあらずば鑑定評価にあらずに近い状況が引き起こされた。DCF法は精緻な手法であり、評価精度を高めるものであり的確な評価額に接近する最も良い手法であると喧伝された。　しかし、その結果は何を招いたか云うまでもない。特定価格の横行であり、本来は投資家に投資採算価値を示す価格手法に過ぎず、価格試算過程とその将来予測を語るに適当な手法に過ぎないDCF法を世に蔓延させ、リートバブルを招来しただけではないのか。一昨年来の地価高騰を危惧する声に対して、「DCF法収益価格の裏付けがある。」と何度聞かされたことか、それが今や、DCF法のみに因果を求めるわけではないが、リートの大幅な値崩れなのである。（東証REIT指数）
　
　評価手法の精緻度とは、基礎データと試算過程の的確さがあってこそ到達できるものであるにもかかわらず、DCF法を使用すれば的確・精緻な鑑定評価額に到達できるような誤解を蔓延させただけではないのか。　鑑定評価の本質とは評価主体が到達した評価額についての説明責任である。　この十年間に収益価格はDCF法をはじめとして格段の進歩がみられたように見えるが、しかしそれは基礎データの脆弱さ、係数を複雑に積み上げる手法の「砂上の楼閣的危うさ」を自覚しなければ何の意味も持たないのである。
　比準価格は手法的には停滞している。土地価格比準表は1994年の六次改訂以来、何の改訂も加えられずに14年が経過した。大胆に云えば、1975年に土地価格比準表なるものが公開されて以来、本質的な検討は何も為されていないと云える。
　そのことの子細は、「土地価格比準表の手引き：五次改訂：地価調査研究会編著・住宅新報社刊」の19頁が述べる次項について、パソコン全盛の今も何も検討が加えられていない事実が物語るのである。

　価格形成要因としてのそれぞれの細項目は、各々個別的に独立して価格を形成するものではなく、大なり小なり有機的に関連し価格を形成するものであるから、条件相互間においては相乗して求めることとしている。一方、それぞれの条件における細項目において加算することとしているのは、むしろ計算を簡明にするためである。

　1984年当時は電卓もまだ高価であった。パソコンなどは存在していなかったに等しいと言える。茫猿が初めてパソコンN5200にふれたのは1982年のことである。当時のN5200は一式百万円以上もしたのである。今や十万円をきる機種も多いという時代に「計算の簡明さ」など無用の斟酌なのである。
　パソコン時代の土地価格比準表はいかにあるべきか、鑑定評価の原点に返って比準価格を見つめ直すと云うことは何をもたらすかを、塾に集う人々と今もう一度考えてみたいのである。

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塾・鄙からの発信 Ⅵ

Nobuo Morishima — Thu, 31 Jul 2008 16:19:41 +0000

　「塾・鄙からの発信」八月塾のご案内です。
今月の塾は、社団法人岐阜県不動産鑑定士協会主催・研修会を協賛支援致します。
開催日：2008年8月29日（金曜日）午後１時半より5時頃まで
テーマ：「CRE＆中国不動産事情」（講師：西浄隆志氏）

　ご案内　　社団法人岐阜県不動産鑑定士協会主催・研修会
・・・・・・・・・（鄙からの発信協賛）
　（日　時）　2008年8月29日金曜日　午後1時半より午後５時頃まで
　（場　所）　JR岐阜駅前・十六プラザ 5F会議室
　（参加費）　必要ありません。
　（テーマ）　「龍ヲ志ス：CRE＆中国不動産事情」
　（講　師）　西浄隆志様
　　　　　　　　ロンツ株式会社　代表取締役会長
　　　　　　　　中日銀河隆志高新技術開発研究所　理事長
　　　　　　　　社団法人日本不動産鑑定協会　理事
　　　　　　　　不動産鑑定士
　西浄氏については、多くを申し上げません。「鑑定士らしくない鑑定士」という評価もよく耳にしますが、鄙の堂守からすれば、「鑑定士でもある起業家」とご紹介申し上げた方がよろしかろうと存じます。堂守などからは思いもよらぬ広がりと深さをお持ちの方です。氏の気宇壮大なお話しを伺うことにより、鑑定と不動産とその拡がる未来に思いを馳せる時間をお過ごし頂きたいと存じます。

「ロンツグループ」
　ロンツグループは、不動産鑑定評価、不動産再生、企業再生事業、不動産有効利用コンサル、債権管理回収業、大規模開発・企業誘致事業、総合建設業など、不動産に関する多彩な業務を展開するトータルソリューショングループです。（ロンツグループサイトより引用）

「龍を志す」
　ロンツグループのロンツは、グループCEOである西浄隆志が１９９６年中国上海に現地法人を設立した際のエピソードに由来します。
　現地スタッフによれば「ＣＥＯの『隆志』という名前を聞くと、同じ発音である『龍志（long to:ロンツ）』がイメージとして浮かびます。『龍志』つまり、皇帝のシンボルである『龍』を『志』すという呼び名は、事業の成功発展を目指す起業家にとって大変縁起の良い名称です。」との指摘でした。
「龍」は中国において皇帝のシンボルであり、風水の世界でも幸運のしるし、強力なエネルギーの源泉であると考えられてきました。
龍を志して起業する。
　現地スタッフの何気ない一言は、私どもロンツグループが日本から東アジアへと国際的ビジネスを展開しようとするまさにその第一歩において、およそ運命的な示唆を与えた瞬間でもありました。
　また龍は文化的背景から、中国のみならず、日本、韓国、台湾などを含めた東アジアの象徴でもあります。ロンツグループは今後も、強力なエネルギーを秘めた理想像としての龍を志しつつ、この発展著しい東アジア地域をビジネスのフィールドとしてグローバルに事業を展開して参ります。（ロンツグループサイトより引用）

『懇親会のご案内』
　講義終了後に、西浄氏歓迎の宴を用意しております。
　場所　岐阜市本町　後楽荘
　会費　12,000円

※お願い
お席数に限りががございますので、懇親会参加希望者
は「メール・サブジェクト」を「ヒナ」として下記アドレスにメールをお寄せ下さい。
お席数に達し次第に申込みを締め切ります。
なお、アドレスにはスパン対策として＠が重複記載されておりますから、
一個の＠を削除して下さい。
　bouen@@morishima.com

『研修単位について』
　今回の講義は、社団法人岐阜県不動産鑑定士協会主催（塾協賛）公開研修につき、単位認可申請を手続き中です。申請が認可されますと、受講者には研修四単位が授与される予定です。

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塾・鄙からの発信Ⅴ

Nobuo Morishima — Mon, 30 Jun 2008 19:06:21 +0000

　「塾・鄙からの発信」七月塾のご案内です。
開催日：2008年7月29日（火曜日）午後１時半より5時頃まで
テーマ：「継続賃料評価の勘処」（講師：田原拓治氏）

　ご案内　　『塾・鄙からの発信』　七月塾
　（日　時）　2008年7月29日火曜日　午後1時半より午後５時頃まで
　（場　所）　JR岐阜駅前・十六プラザ 5F会議室
　（参加費）　必要ありません。
　（テーマ）　「継続賃料評価の勘処：留意点」
　（講　師）　田原拓治様
　　　　　　　　不動産鑑定士・桐蔭横浜大学法学部客員教授
　　　　　　　　田原都市鑑定株式会社代表取締役　
　　　　　　　　田原拓治氏のＷｅｂＳｉｔｅ
　
　開塾記念三月塾講義をお願いしました田原教授に続編として賃料評価についての講義をお願いしましたところ、ご快諾をいただきました。田原教授は、継続賃料評価の権威ですが、来岐数日前(7/25)にも東京（千代田区丸の内：PCPビル）で「賃料鑑定セミナー（不動産鑑定士市場賃料研究会）」の講師を務められます。いわば、東京で予行演習をして岐阜へお越し頂くようなものです。受講者としても心して講義を拝聴したいものです。
　なお、鑑定業界が直面している問題や「REA-CENSUS」や「NSDI-PT」についても、塾頭から少しお話しさせて頂く予定です。

『鵜飼い観覧宴のご案内』　　【観覧募集は終了しました】
　塾開設当初からの、熱心な支援者：T.R氏のお骨折りで、今回の懇親行事として鵜飼い観覧を用意しました。その概要は以下のとおりです。　長良川の涼風に吹かれながら、芸妓衆のつま弾く三弦の調べにのせた小唄や都々逸をサカナにして頂くお酒は、また格別のものがあろうと思います。
・観覧スタイル：貸切船雲上丸予約済、芸妓衆も予約済
・船上食事：鮎料理・魚勝の仕出し弁当（鮎・河原塩焼付）
・募集人員：屋形船定員があり、10名様限定受付
・参加会費：12,000円

　2007.05.11 新造された雲上丸の進水式を行う細江岐阜市長。
　　

※ご注意
　会場に飲み物のご用意は致しません。会場４Ｆに自販機コーナーがございますので、水分補給が必要な方はそちらをご利用下さい。

※ご案内
　本塾について、対象塾生は？とか、参加資格は？というお尋ねをよく頂きます。ＷｅｂＳｉｔｅに公開している、参加費無料の塾です。参加資格は問いません。ただし、不動産鑑定評価論を基礎とする塾ですから、多少の予備知識がないと講義が理解できないであろうと思われます。塾頭としては、不動産鑑定評価はもちろん不動産に関心のある方の参加を歓迎します。広く多くの方が参加頂いて不動産鑑定評価に理解を深めて頂くことも、塾頭の願いの一つでございます。

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第四回・塾報告【追記有り】

Nobuo Morishima — Mon, 23 Jun 2008 22:31:45 +0000

　昨日は「塾・鄙からの発信」第四回目の開講日でした。開講前に昼食を共にしながら、塾頭は講師の堀田氏とこんな会話を交わしていました。　
【本エントリー末尾に、講師から頂いた添付PDFファイル誤りについての御教示を追加しました。（08/06/25）】

　「（講師）今日の参加者は多分前回を相当下回るでしょうね。」、「（塾頭）そうですね。テーマがテーマですし、尻込みする人が多いでしょうね。でも五人も来れば良いのではないですか、塾らしくマンツーマンで進めましょうよ。」、「（講師）わかりました。塾らしくですね。私もノートPC持ち込みの講義は初体験ですから、どうなるかわかりませんが、マッ、ゆっくりと、進めましょう。」、「（塾頭）それにしても、実務修習夏季講義の準備でお忙しいなか、本当にありがとうございます。」
　でも、案ずるより産むが易しでした。参加者は途中出席や後半（懇親会）出席も合わせると、塾頭も含めて１２名の出席でした。ＰＣ持ち込み総数も７台で、講義は二人一組で仲良く進められました。堀田講師は前回の講義のなかで、「重回帰分析なんか簡単ですよ、簡単すぎて弊害を心配しています。」と言われていましたが、その昔、ランプランや初期のエクセルで解説本片手に関数を入力して、統計解析の初歩を理解しようと悪戦苦闘した経験のある塾頭は半信半疑でした。堀田講師には簡単なことでも塾頭はじめ塾生の能力は講師とは違うのだから、「彼には簡単でも私たちになぁー」、と思っていました。
　でも目から鱗でした、その昔、苦労した関数入力もグラフ作成も、Ｍｓ-Excelのツールからアドインを選択して分析ツールを起動させると、後はスイスイ、スイーでした。確かに簡単すぎて『生兵法怪我のもと』を心配する講師のお気持ちがよく判ります。講師の意向もあってレジュメを直ちに公開することはできませんが、いずれ氏のサイトに掲載されるでしょうから、それをお待ちになってもよいのですが、エクセルの分析ツール起動の手順だけ記載しますから、それぞれで独習してみて下さい。
　以下は斯界の先達諸氏からすれば、いまさら何を寝言を言っているのかということでしょうが、でも多くの鑑定士はエクセルを四則演算電卓代わりやデータファイル代わりに使っているだけだと思います。鄙の堂守が提案する「NSDI・PT」の端緒を理解するためにも、統計解析のイロハくらいはお互いに理解していたいと思います。　多少なりとも使いこなせば、鑑定評価書の厚み（物理的厚さもですが、質的深みの意味ですから誤解なく）も増しますが、何よりも比準価格試算行程のバックボーンが確かなものになり、自信が深まります。

[ツール]→[アドイン]から[分析ツール]のチェックボックスにチェックを入れるだけで、
回帰分析が使えるようになります。
また、グラフ・ツールから散布図を選択すれば、各種データの散布図が簡単に描けます。

　まさに、堀田講師の心配する生兵法ですが、塾頭が今朝、試行した結果をPDFファイルで公開します。
【茫猿の生兵法ファイルを開く】
岐阜市内公示価格＆調査価格の価格と駅距離並びに幅員との相関を示す散布図及び解析結果を記載してあります。生兵法ですし、６４歳の手習いですから、間違いもあると思います。　思いますが、誤ってのち改めればよい。先ずは挑戦することだと考えます。統計解析など頭が痛くなるだけとお考えの皆さんも、チャレンジして下さい。あっという間に、美しいグラフが描けますし、訳のわからない用語を駆使した解析結果が表示されます。塾頭は、それからゆっくりと解説書を読めばいいと考えます。何よりも何度もトライ＆エラーできますし、身近な「JIREI10.txt」データや「TAKUT111.txt」データから色々なことに試行できますかお試し下さい。
　ただし、ほとんど蛇足ですが、エクセル解析ツールを使用する前に、解析母集団としてのデータ・チェックを正確に行って下さい。COUNT関数を使用して各要因項目のデータ数が同数か確認する：数値データ以外に文字データが混在したり、空白データなどの有無をチェックします。同時に最大値MAX関数や最小値MIN関数を使用して誤入力異常値が存在しないか確認します。ゼロを誤入力して有り得ない幅員や駅距離が存在する場合があります。
　いわば、競技の前の準備運動のようなものです。「デハ　ヨーイ　ドン　!!!」
　昨日は講義も楽しかったのですが、アフター塾もとても楽しい夜でした。今回はA.N氏のお骨折りと御支援を頂いて、談論風発、堀田氏の歌唱力再認識ありの、稀に見る懇親会でした。特にお若いA.N氏やI.A氏が堂守などの知らない歌を唄うのは当たり前ですが、中年に区分される年代の講師が堂守の知らない若い歌を熱唱されるのには驚きました。天は二物を与えることもあるのだなと、改めて氏の幅の広さに敬服しました。氏には幾つかの敬称を差し上げたいと存じます。曰わく「統計解析の鬼」、曰わく「ソムリエ鑑定士」、曰わく「普通の子煩悩な父親」、曰わく「唄う収益価格人」
　塾も四回を数え、順調に推移しています。多くの本当に多くの方より有形無形の御支援を頂いております。一つ一つ詳細を報告するのはご本人の本意ではないでしょうから、あえて何も記載しませんが、会長選挙出馬の時も多くの方の御支援に茫猿は感激しましたが、このたびも皆様の御支援に感謝し嬉し涙にむせんでおります。でも選挙の最大の御支援は茫猿に一票を頂くことでしたが、塾の御支援は塾にお顔を見せて頂くことです。昨日も愛知県から三名の方がお出かけ下さいましたが、愛知からも三重からも滋賀からも何処からでも、どうか一度はお顔を見せて下さい。百聞は一見に如かずです。
　さて、次回の予告ですが、七月に入りましたら、募集を始めます。次回開催日は7/29(火)です。講師は、「賃料評価の権威」である田原教授の再来岐です。実は田原教授は来岐数日前に東京で「賃料鑑定セミナー」の講師を務められます。セミナー受講料は15,000円です。岐阜からセミナーに参加すれば旅費ともで40,000弱が必要ですが、岐阜では無料です。（もちろん、東京から岐阜へ来れば似たような出費になりますが）
　七月セミナーは、支援者T.R氏のお骨折りで鵜飼い見物が決まっています。教授は岐阜縣東濃地方のご出身ですから、この機会に鵜飼いを味わって頂こうというT.R氏の御提案です。既に貸切屋形船と花を添える芸妓衆の乗船が予約済みです。　船の定員は20名ですが定員一杯の乗船は何かと不自由ですから15名を募集定員とするつもりです。ですから芸妓衆と教授、支援者T.R氏それに塾頭の乗船を計算すると募集人員は10様締切となります。募集が開始（07/01）されましたら先着順受付ですから、今から日程を空けてご準備下さい。

【講師から頂いた、メールを転載します。やはり生兵法怪我のもとです。添付PDFファイルを更新することも考えましたが、このまま掲載して、講師のご教示と併せて読んで頂く方が宜しかろうと考え、PDFファイルは誤ったままですから、ご注意下さい。　塾頭から一言：塾生は前車の轍を踏まないこと。】

アップされたファイルを拝見して、気づきました点を、少々。
“分析に使用したData（母集団）”と書かれていますが、母集団というのは、普通、世の中で観測される全事象のことであり、そこから抽出したものを統計では「標本（サンプル）」と呼んでいます。
　地価公示・地価調査は取引ではなく、限定された地点においてのみ公表されている鑑定値ですから、その意味では、あるエリアで設定されている全標準地、全基準地が網羅されていれば、母集団と呼んでもいいのかもしれませんが、土地価格全般を説明するために、地価公示・地価調査を使う場合には、それらを標本として、母集団（地価全般）を推定しているということになります。
　単に地価公示・地価調査価格そのものについて、駅距離や幅員がどのように効いているかということを調べたいのが主旨でしたら、まあ、採用されたデータを「母集団」としてもいいのでしょうが、一般的には誤解を与えかねない表現です。　よって、”分析に使用したData(標本）”としておいたほうが、よろしいかと思います。
「分析結果」で、価格が独立変数になっていますが、これは何を被説明変数とされたのでしょうか？　幅員でしょうか。駅距離でしょうか。
　いずれにせよ、原因と結果の取り違えになっています。
「価格」は独立変数（＝説明変数）ではなく、被説明変数（＝従属変数）とすべきです。　なぜなら、幅員や駅距離が変わるに従い、価格が変わるのであって、その反対ではないからです。説明する側とされる側とを入れ替えてみてください。
　以上、とりいそぎ、気づきました点をお知らせいたします。（堀田）

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塾・五月講義の概要

Nobuo Morishima — Sun, 01 Jun 2008 01:22:26 +0000

　一昨日（08/05/30）、第三回「塾・鄙からの発信」を開催しました。今回は日頃から「金融理論の不動産鑑定への応用」を提唱されておられる堀田勝己氏を講師にお招きし、鑑定評価と統計学をテーマに統計学の基礎編を講義頂きました。

　鑑定評価にパソコンが導入されて久しいのですが、その利用の実態は地価公示や地価調査の業務支援ソフトを用いることなど、鑑定評価支援ソフトを利用した評価作業に止まっているのが現状であり、有り体に云えば、ワープロと電卓の融合に止まっているといって差し支えない状況にあるます。
　もちろん取引事例悉皆調査やREA-NETなどネットワーク利用あるいはiNetやメールなど、さらに広汎な利用も進みつつありますが、パソコン本来のファイル機能や計算機能を駆使したデータ解析を基礎とする鑑定評価及びその付随業務や業際分野の充実が進んでいるとは言い難い状況ともいえます。
　鑑定評価の定義は様々にできますが、一つの考え方として、「鑑定評価とは不動産に関わる情報を収集し、処理解析した結果を依頼者に提供して報酬を頂く業務」と云うこともできようと考えます。０７年度より全国的に展開されている取引事例悉皆調査に関しましても未だ事例資料作成に止まっている段階にあるといえますが、そこで収集・デジタルファイル化された膨大なデータが有効に活用されているとはまだまだいえません。
　堀田氏のレジュメから引用すれば、氏は斯様にいわれます。

　不動産鑑定は情報産業であると、私は認識している。必要なことは、多数の情報を集め、処理し、そこから何を読みとり、結果としての数字に表すことである。　情報収集に関しては、すべてのバイアスを排して、とにかくまず集めてみなければならない。
　我々に求められているのは、不動産に関するデータベースの構築と、その分析手法の高度化、広汎な問題解決能力、適切な投資アドバイスなのであろう。（当日のレジュメより抜粋引用、文責筆者）

　さらに鑑定評価と統計学に関しては次のように述べられる。

　統計学とは大量のデータのなかに存在する法則性を扱う分析手法であり、すべての統計的現象は確率分布するものである。　ある現象のすべての観測値の集合を母集団といい、その母集団から一部分をとりだしたものを標本という。母集団から数件取り出した取引事例が「標本」であり、数件の標本を抽出して母集団を推定する作業が「現今の評価」といってもよかろう。
　今求められるのは母集団を分析して、中央値、最頻度、平均値、分散、標準偏差などを解析することであり、さらに相関分析や多変量解析に進むことであろう。地域分析や市場分析に関してクラスター分析（グループ化・クラスタリング）などを行い、評価結果についてより充実した説得力を持たせることが待たれるのである。（堀田氏の講義を聴いた茫猿のメモ書きより。文責筆者）

　堂守の浅薄な理解で確率分布とは何かといえば、すべての事象観測値はある確率をもって分布（発生すると）するといえる。例えば、１個のサイコロの出目の確率は1/6であり、２個のサイコロを振った場合は1/36であるということである。同様に、宝くじの当選確率、航空事故に遭遇する確率などである。
　ところが、一定のエリアにおける一定の期間内における不動産取引の発生確率は複雑になるし、その取引の単位あたり価格（事例の取引単価）の出現確率はさらに複雑になる。悉皆調査（新スキーム取引事例調査）に関していえば、観測値（三次データ）における価格とその属性（例えば道路幅員）との確率分布から相関係数が導き出せれば、その相関係数を用いて次の発生値の価格が推理予測できるわけである。
　ところで、統計観測値といえども全ての発生事象を確認することは不可能である。悉皆調査においても得られる（回収されるアンケート結果：三次データ母集団）観測値は発生件数全体の三割程度である。残りがいわば暗数（把握できない取引結果）なのであるが、この暗数についての推測が重要であると同時に、解析者の恣意や能力に左右されることとなる。であればこそ、恣意や解析能力を修正したり補ったりするものとして、一次データ（価格属性データを持たない初期値としての全数：一次データ母集団）の重要性が指摘できるのである。別の表現をすれば、一次データを基礎とする統計的解析を基盤としたうえで、三次データ解析を行えばより有効なものになるであろうと云えるのである。
　不動産鑑定評価を含めて社会科学分野でも統計学や統計解析アプローチは、とても重要なツールである。同時に統計学が確率という把握が難しい概念を扱うことから、その解析結果は機能的にも演繹的にも解析者の恣意や能力に左右される危険性が指摘できる。マスコミや政治の世界で、時に行政の世界でも、意図的にバイアスがかけられた統計解析結果が公表されることがある。犯罪の発生件数の時系列分析で戦後六十年を期間とするか、最近十年を期間とするかで趨勢が変わることもよく知られている現象である。地価についても同様であり、観測値を収集する期間設定如何で地価は下落一方の基調にあるのか、上昇と下落を繰り返しているのかに分かれるのである。
　別の視点からいえば、絶対値と相対値の意図的混同もよく利用される。銀座の地価は十万円上がり柳ヶ瀬の地価は十万円下がったという時に、前年価格対比では銀座は１％上がり、柳ヶ瀬は１０％下がったという場合の印象差の利用である。
　話は転じるが、地球温暖化現象においても、観測期間をどのように設定するかによって観測値の推移動向は変わるのである。また炭酸ガス濃度の上昇が温暖化を招くのか、温暖化が炭酸ガス濃度を上昇させるのか、両者の因果関係は未確認といってよいのである。それでも温暖化対策を無視すればよいということにはならないが、バイアスの存在は常に意識していなければならないと云えるのである。
（以上の確率分布関連記述は学術的観点からすれば、誤りがあるかもしれません。識者のご教示をお待ちします。）
　難解な数式が氾濫するという講義ではなく、随所に辛口のユーモアをまじえながら、塾生の質問にも随時丁寧に答えながらの講義でした。それでも専門用語の使用は避けられず、「六十余の手習い」を志す身には楽ではない三時間余でした。鄙の堂守にとっては眠気と戦いながらの受講でしたが、同時に年来の疑問が一つずつ解けてゆく知的愉悦も味わえるひとときでもございました。
　大講堂での一方通行的講義ではなく、マイク無し、膝を交えながらに等しい、少人数（当日の参加者は十数名）でのセミナーは、塾の醍醐味ともいえる時間でした。堀田氏のご好意により、この記憶が醒めやらない内に、次回六月塾では応用編を講義して頂けることとなりました。どのような実践手法を教えて頂けるか、今からとても楽しみです。そして堂守がかねてより提唱する「悉皆調査とネットワークの充実」に向けて、また一歩近づけたと思います。
　講師・堀田勝己氏の主宰サイト
「WWW.KANTEISHI.NET」
　主宰者によれば、「このサイトは、地価問題あるいは鑑定評価に関して私が日頃考えていること、疑問に思っていること、触発された論文や研究成果等とそれに対する私の見解を展開する広場であり、学問としての鑑定理論の深化にわずかなりとも貢献することを目指しています。」とある。
　アクセスログの多さもさることながら、コンテンツが素晴らしく充実する著名なサイトである。今回の講義との関連するエントリーには次のものがある。
01 金利変動と資産価格
02 資本構成と投資価値
03 地価はランダムウォークするか
04 ダイナミックＤＣＦ法
05 不動産金融工学事始め
06 最小二乗法と単回帰分析
07 CAPM理論の応用による不動産利回りの査定
08 リアルオプションアプローチは不動産鑑定評価と整合的であるか
09 改正不動産鑑定評価基準に準拠した利回りの算定方法
10 不動産投資インデックスの活用による割引率の算定
11 リスクを分母に乗せるか分子で考慮するか
12 動的ＤＣＦ法の鑑定実務適用への課題
「Ｋ氏の葡萄酒的日常」
　畏友A.T氏によれば、「好漢惜しむらくは呑みすぎを案じる」という。知る人ぞ知るワイン通の氏が、蘊蓄の全てを傾けるサイトです。サイトのメインカテゴリー：利酒日記に時折掲載される「時事ネタコラム」はお酒を嗜まない方も必見です。
「江坂タウンガイド」
　氏がこよなく愛するHome Townであり、かつ大阪府吹田市を代表する繁華街であり、都会と郊外が絶妙にクロスオーバーするハイブリッドな街「江坂」を紹介するサイトです。おしゃれなＨ氏の人となりが伺えるサイトでもあります。
　講義終了後は、近くのレストランにて、ワインと岐阜名物の味噌カツを味わいながら、講義にも増して素晴らしい時間を過ごしました。鄙の堂守が塾を続ける「最大にして最高の楽しみ」が、この講義後の談論にあります。県外からの参加者も含めて、夜半まで呑み、そして語りあう、いつもながらの交流交歓の場をもてたことが、とても嬉しく有り難く感じられたことです。

「追伸」
　A.T様、K.S様、T.R様、K.A様、A.N様、他多くの方々からの支援カンパ有り難うございました。引き続きのご支援とご参加をお願いしつつ、皆様の友情にお礼申し上げます。参加は自由意志であり、認定単位一つも付かないささやかな塾ですが、小さな灯でも続けてゆくことで何かが生まれてくれば佳いと願うものです。　それから蛇足ではございますが、JR岐阜駅前に会場を設けておりますのは遠方からの参加者の便宜を考えてのことです。JR沿線にお住まいの方のさらに多くのご参加を、堂守はお待ちしております。一度、顔を出してみて、どんな雰囲気なのか味わってみられては如何でしょうか。

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塾・鄙からの発信 Ⅳ

Nobuo Morishima — Sun, 01 Jun 2008 00:00:32 +0000

　「塾・鄙からの発信」六月塾のご案内です。
開催日：2008年6月23日（月曜日）午後１時半より5時頃まで
テーマ：「鑑定評価と統計学・実践編」（講師：堀田勝己氏）

　ご案内　　『塾・鄙からの発信』　六月塾
　（日　時）　2008年6月23日月曜日　午後1時半より午後５時頃まで
　（場　所）　JR岐阜駅前・十六プラザ 5F会議室
　（参加費）　必要ありません。
　（テーマ）　「鑑定評価と統計学・実践編」
　（講　師）　堀田勝己様
　　　　　　　　堀田鑑定工学研究所　代表・不動産鑑定士
　（資料を用意する関係がございますので、参加希望者は「メール・サブジェクト」を「ヒナ」とする参加希望メールをお寄せ下さい。）
　
　五月塾は統計と鑑定評価に関しての基礎編を講義頂きましたが、六月塾は基礎編に引き続き実践応用編を御講義いただきます。今回はノートパソコンを利用して統計解析の実際を演習する予定です。
　資料準備の都合がございますので、参加を希望される方は「メール・サブジェクト」を「ヒナ」とする参加希望メールをお寄せ下さい。なお当日は、ノートパソコンとプロジェクターによる講義を予定しておりますが、ノートパソコンの持ち込みが可能な方は、ノートパソコンを持参して下さい。
（ご注意）　会場の電源が十分ではございませんので、フル充電の上でご持参下さるようお願いします。
『速報』　田原氏による賃料評価講義日程が決まりました。７月２９日（火曜日）です。

※お願い
　今回は資料や事前準備の関係がございますので、事前に参加予定をお知らせ下さい。講義終了後は講師を囲んでの懇親食事会も予定しております。

懇親会参加希望者
は「メール・サブジェクト」を「ヒナ」として下記アドレスにメールをお寄せ下さい。なお、アドレスにはスパン対策として＠が重複記載されておりますから、一個の＠を削除して下さい。
　bouen@@morishima.com

※ご注意
　会場に飲み物のご用意は致しません。会場４Ｆに自販機コーナーがございますので、水分補給が必要な方はそちらをご利用下さい。

※ご案内
　本塾について、対象塾生は？とか、参加資格は？というお尋ねをよく頂きます。ＷｅｂＳｉｔｅに公開している、参加費無料の塾です。参加資格は問いません。ただし、不動産鑑定評価を基礎とする塾ですから、多少の予備知識がないと講義が理解できないであろうと思われます。塾頭としては、不動産鑑定評価はもちろん不動産に関心のある方の参加を歓迎します。広く多くの方が参加頂いて不動産鑑定評価に理解を深めて頂くことも、塾頭の願いの一つでございます。
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塾・四月講義概要

Nobuo Morishima — Fri, 09 May 2008 10:41:57 +0000

　塾・鄙からの発信・四月講師は茫猿が務めました。既報のとおり、十六プラザ和室が会場であり、参加者も十人未満と少なく、いかにも塾らしい雰囲気の中で墓地並びに堤外民有地という特殊画地の評価についての考え方を披瀝しました。

　鑑定評価基準には何もふれられていない種別の不動産についての評価はどのように考えたらよいのかという点にしぼって、一つの考え方を述べたのです。いわば鑑定評価基準を土台にして、どのように評価主体の考え方を構築してゆくのか、あるいは評価主体が価格結論に至る過程をどのように評価書のなかに説明するかと云う点に重点をおいて話したつもりです。
　以下に、当日の配付資料や評価例を開示しますが、当然のことながら、これらは一つの考え方であり、定説でもなければ定番でもありません。塾頭としましては、これらの考え方を踏み台にして、各々が特殊画地評価の考え方を拡げて頂ければと思うのです。開示する資料の内、堤外地事例資料と墓地事例資料は岐阜県内に発生するものですが、評価依頼を受けてからでは短時間にかつ効率的には収集が困難な事例資料について、日頃からどのように事例を収集し整理保存していたらよいのかという一例を示したつもりです。
　堤外地や墓地に限らず、通常の方法では収集も保存もされない特殊事例について、そのデータ・フォーマットを統一して、互いに協力して事例資料を保存し共有し共用してゆくという考え方が大切だと申し上げたいのです。
　いわば、ここでも「ワン　フォー　オール。オール　フォー　ワン。」という思考スタイルが鑑定評価という業務分野においてはとても重要だと申し上げたいのです。
※堤外民有地評価関連配付資料
【堤外地についてのテキストファイルを開く】
【堤外地事例ファイルを開く】
　『堤外地事例ファイルは378KBありますのでご注意下さい。』
【堤外地価格試算ファイルを開く】
※墓地評価関連配付資料
【墓地についてのテキストファイルを開く】
【墓地事例ファイルを開く】
『墓地事例ファイルは5,734KBありますのでご注意下さい。』
【墓地価格試算ファイルを開く】

『既報のとおり、５月３０日は畏友堀田勝己氏をお迎えして、「鑑定評価と統計学」と題する講義です。講義終了後は堀田氏を囲んでの懇親会も予定しておりますから、懇親会参加を希望される方は別掲の方法で事前にお申し込み下さい。』

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五月晴れ

Nobuo Morishima — Sun, 27 Apr 2008 02:22:23 +0000

　弟へ。
昨日は第二回の塾開催日でした。兄はとても幸せです。格別に實夫君の遺徳を受けています。昨日の塾生は十人に足りませんでしたが、それは講師の不徳の致すところですから当然なのですが、和室で和気藹々と楽しいいかにも塾らしい時間を過ごせました。

　続々と陸続と講師が内定しつつあります。講義をお願いするどなたも、最初は「浅学非才」とか「未熟とか」申されますが、重ねてお願いしますと「私で佳ければ喜んで」とお請け頂けます。それも實夫君の遺徳の故と感謝しています。　塾生の皆様は、「塾支援勝手連をつくろう」とも言っていただけます。それも君の遺徳であり余徳です。有り難いことです。
　塾を開催する十六プラザの隣のタワー４３に鯉のぼりが泳いでいました。郡上本染め渡邊さんの鯉のぼりです。　

　おかげで、嬉しく楽しいお酒を過ごしたせいか、今朝はまだほろ酔いです。そうそうもう一つ君に報告することがあります。君がたった一つ気懸かりであったろう愛娘が無事に男児を出産しました。母子共に元気です。君のDNAが確実に次の世代に受け継がれてゆきます。君がいなくなってから埋めようもなかった喪失感を、彼が少しずつ癒してくれるような気がします。私にとっても甥孫ですから君の代わりに鯉のぼりか武者人形を届けますから見ていて下さい。

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塾・鄙からの発信 Ⅲ

Nobuo Morishima — Sat, 26 Apr 2008 23:41:40 +0000

　「塾・鄙からの発信」五月塾のご案内です。
開催日：2008年5月30日（金曜日）午後１時半より5時頃まで
場所：JR岐阜駅前・十六プラザ 5F会議室
懇親会参加希望者は「メール・サブジェクト」を「ヒナ」とする参加希望メールをお寄せ下さい。

　ご案内　　『塾・鄙からの発信』　五月塾
　（日　時）　2008年5月30日金曜日　午後1時半より午後５時頃まで
　（場　所）　JR岐阜駅西・十六プラザ5F　会議室
　（参加費）　必要ありません。
　（テーマ）　「鑑定評価と統計学」
　（講　師）　堀田勝己様
　　　　　　　　堀田鑑定工学研究所　代表・不動産鑑定士　
　堀田氏は鑑定評価と金融工学の融合を目指している斯界の第一人者のおひとりである。鑑定協会の幾つかの役職や業界及び業界外の各種セミナー講師もおつとめになっている。岐阜県士協会でも二十五周年記念「収益INDEX・パネルディスカション」にもパネラーをお願いしたほかに、過去に数回のセミナー講師をお願いしている。また鄙の堂守にとっては、『年若の畏友』である。五月塾に参加される方は、以下にURLを記す氏のサイトに掲載される論考の幾つかをお読みになったから参加願いたいのである。
　（WebSite）　”WWW．KANTEISHI.NET”
『塾テーマ』
　五月塾のテーマについては講師から頂いたメールを転載します。
講師の意向もありますし、塾頭としても講師が選択されたテーマがふさわしいと考えますので、統計学と鑑定評価の接点について語って頂こうと思います。ただ、参加される皆様に、金融工学、収益還元法や利回りについての疑問・質問があれば、事前にメールにて塾頭までお寄せ下さい。講師に取り次ぎます。

　中心的話題は、「鑑定評価と統計学」をテーマに、
今後実務の中で、いかに統計的な考え方を取り入れるべきか、
実際に使うとすれば、どういった形になるのか、
というお話をしたいと考えております。
　収益還元法とか、利回りとかの話は、
もう皆さまだいぶ食傷気味ではないかと思われますので、
主要テーマとしては考えておりませんが、
もし必要ならば、入れることは差し支えありません。
　　[堀田勝己]

※お願い
　特に参加申込みの必要はございませんが会場整理等の都合もあり、事前に参加予定をお知らせ頂ければ有り難いです。また、講義終了後は講師を囲んで懇親会も予定しております。

懇親会参加希望者
は「メール・サブジェクト」を「ヒナ」として下記アドレスにメールをお寄せ下さい。なお、アドレスにはスパン対策として＠が重複記載されておりますから、一個の＠を削除して下さい。
　bouen@@morishima.com

※ご注意
　会場に飲み物のご用意は致しません。会場４Ｆに自販機コーナーがございますので、水分補給が必要な方はそちらをご利用下さい。

※ご案内
　本塾について、対象塾生は？とか、参加資格は？というお尋ねをよく頂きます。ＷｅｂＳｉｔｅに公開している、参加費無料の塾です。参加資格は問いません。ただし、不動産鑑定評価を基礎とする塾ですから、多少の予備知識がないと講義が理解できないであろうと思われます。塾頭としては、不動産鑑定評価はもちろん不動産に関心のある方の参加を歓迎します。広く多くの方が参加頂いて不動産鑑定評価に理解を深めて頂くことも、塾頭の願いの一つでございます。
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塾・六月以降の予定

Nobuo Morishima — Sat, 19 Apr 2008 17:58:15 +0000

　08/05/01現在で内定している「塾・鄙からの発信」の今後の予定を、お報らせします。

　『塾・鄙からの発信・Ⅳ』　六月塾
　（日　時）　2008年6月23日　月曜日　午後1時半より午後５時頃まで
　（場　所）　JR岐阜駅西・十六プラザ5F　会議室
　（参加費）　必要ありません。
　（テーマ）　「ポスト証券化時代の鑑定周辺業務」
　（講　師）　三輪勝年様
　　　　　　　株式会社　三輪不動産研究所　代表・不動産鑑定士　
　三輪氏は、DCFや最先端金融工学に精通した高度なスキルと豊富な経験による不動産鑑定評価はもちろんのこと、法務・財務・税務会計・建築・登記等の最先端プロとのコラボレイトによる不動産コンサルティング、名古屋特化の独立系アレンジャーとしてデューディリジェンス・投資分析・証券化アレンジメント・アクイジション等をトータルにサポートする不動産証券化・企業財務・不動産戦略アドバイザリーとして多方面にご活躍の方です。　セミナー講師歴や著述歴も多彩であり、元気な名古屋でご活躍のまさに今が旬の不動産鑑定士です。
　『塾・鄙からの発信・Ⅴ』　七月塾
　（日　時）　2008年7月・日時未定
　（場　所）　JR岐阜駅西・十六プラザ5F　会議室
　（テーマ）　「数値比準表」、「悉皆調査とREA-NET」
　（講　師）　塾頭が務めます。
　『塾・鄙からの発信・Ⅵ』　八月塾
　（日　時）　2008年8月29日午後１時半より
　（場　所）　JR岐阜駅西・十六プラザ5F　会議室
　（テーマ）　「中国不動産事情並びに業際分野の動向について」
　（講　師）　西浄隆志様
　　　　　　　　不動産鑑定士・ロンツグループＣＥＯ
　『塾・鄙からの発信・Ⅶ』　九月塾
　（日　時）　2008年９月・日時未定
　（場　所）　岐阜市梅林西町　瑞龍寺、浮世
　（テーマ）　「斯界の来し方行く末」
　（講　師）　先輩諸氏
　　　　　　　　瑞龍寺塔頭で亡き先輩方の追弔会を予定しています。
　『塾・鄙からの発信・Ⅷ』　十月塾研修旅行（六月末に募集開始予定）
　（日　時）　2008年10月・10/10～10/12（旅程二泊三日）
　（場　所）　秋田県角館・岩手県遠野市
　（テーマ）　「伝統的建造物群視察、地方都市の町興し」
　（講　師）　秋田県並びに岩手県の不動産鑑定士様と折衝中
　『塾・鄙からの発信・Ⅸ』　
十一月は鑑定協会シンポジウムが岐阜市内にて開催される予定ですから、塾・鄙からの発信は休みます。また、年末年始は開催を休んで、二月以降に再開の予定です。

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塾・三月講義概要(2)

Nobuo Morishima — Sat, 19 Apr 2008 17:32:15 +0000

　大変遅くなりましたが、塾・鄙からの発信・三月「田原教授の講義概要・続編」をお届けします。

4．更地評価に採用する取引事例
　鑑定評価基準によれば、更地の評価について以下のように規定している。　

「各論　第１章価格に関する鑑定評価　第１節土地　Ⅰ 宅地　１．更地」
　更地の鑑定評価額は、更地並びに自用の建物及びその敷地の取引事例に基づく比準価格並びに土地残余法（建物等の価格を収益還元法以外の手法によって求めることができる場合に、敷地と建物等からなる不動産について敷地に帰属する純収益から敷地の収益価格を求める方法)による収益価格を関連づけて決定するものとする。」

　この件に関して、東京など大都市の都心部において、更地評価を依頼された場合における採用事例の適否を問われたことがあると、教授は云う。
　ビルが林立するさる都心地区の評価案件について、更地取引事例が得られないことから、収益物件の取引事例すなわち貸家及びその敷地の取引事例数件を採用して、配分法を適用し建付地取引事例としたのである。
　ところが、その評価手順は、前記不動産鑑定評価基準に違反するものであり不当な鑑定評価であると指摘されたというのである。
　確かに基準にはそのように書いてある。だから教授は基準遵守について慎重にありたいと云われると同時に、実態に合わない基準の改定にもふれられるのである。「この経緯に関しては田原氏のサイトに詳しい。」
　この講義を伺って茫猿はこのように考えたのである。確かに基準にはそのように記載されている。しかし不動産鑑定士は基準を只ひたすら遵守するだけでよいのであろうか。基準を墨守し基準を超えないことのみを考えていれば、それは「基準読みの、基準識らず。」なのではなかろうか。
　何も都心の更地評価に限ったことではない。機械設備を含む自建複合事例然り、立木を含む森林取引事例然り、堤外地や墓地評価然り、鑑定評価基準は評価対象不動産全ての種別類型についてこと細かに規定するものではないのである。
　更地（空閑地）自体の存在が希有である都心地域において、更地事例や自用の建物及びその敷地事例が得られないからと云って、いたずらに事例収集の圏域を拡げることが好ましい評価と云えるであろうか。地価水準が乖離する更地取引事例よりも、水準が近似する貸家及び敷地事例について配分法を適用した建付地事例の方が、地価水準の実態を反映した適切な事例である場合が多いということも云える。
　
　茫猿が述べたいことは、「基準を墨守すること」だけが鑑定評価ではなく、ときに基準を超えてゆくことこそが好ましいと云うのである。何も基準を軽視してもよいというのではない。基準を遵守した上で、基準を超えろと云うのである。
　田原氏が挙げたような事案の場合について、茫猿なら次のような評価書を起案するであろう。
（Ａ）事例収集圏域を拡大して得た更地等取引事例より試算した比準価格
（Ｂ）貸家及び敷地取引事例より配分法を適用して得た建付地事例を試算基礎とする比準価格
　この両者を比較検討して比準価格を査定するであろう。当然に、近隣地域及び隣接・周縁類似地域において更地取引事例や自建複合不動産取引事例が得難いことを断っておくものである。
　何よりも種別類型が相似するからと云って、地価水準が乖離する事例を採用すれば格差補正数値が大きいものとなり、比準価格の信頼性や規範性が低減するのである。これに較べて近隣・隣接地域の貸家及びその敷地事例を試算基礎とすれば、種別類型は異なるが地価水準は近似するのである。
　さらに都心部の商業地域においては、収益水準においてほぼ最有効使用使用を実現している取引事例も多いのである。こういった地域の実態に照らして、適切な事例を採用して地価水準の実相に近づく努力をすることが肝心なことと思うのである。
5．不動産鑑定評価基準の遵守義務
　「不動産鑑定評価基準は法律なのか何なんだ。　その法的効力はどうなんだ。」

「不動産鑑定評価基準は法律ではない。国土交通省の事務次官通知です。」
　法律では無いから、そんなことなど必要ないという人がいるであろうが、法律にほぼ同じ法的効力を不動産鑑定評価基準は持っているのである。
　事務次官通知ではっきりと、不動産鑑定評価基準は、「法40条に基づき不当な不動産鑑定評価についての懲戒処分を行う際の判断根拠となるものである」と明言しているのである。「懲戒処分の判断根拠」になるものである。
　「不動産鑑定評価基準とは何なのかという定義、目的をはっきりと同基準の最初に記述すべきでは無かろうか。　そして不動産鑑定評価とはどういうことをいうのかも定義づけすべきであろう。（この項詳しくは、田原氏のサイトへ）

　折りしも、2008/03/27付け国土地第３５３号の２：国土交通省土地・水資源局長発、岐阜県知事宛の「不当な鑑定評価及び違反行為に係る処分基準について（通知）」なるものの写しが岐阜県所管課から送付されてきた。その別紙は次のように云うのである。

「不当な鑑定評価及び違反行為に係る処分基準」（中略）
Ⅰ 不動産鑑定士等に対する懲戒処分
１業務実施方法及び業務結果の不当性
(1) 不動産の鑑定評価の場合
1) 業務実施方法の不当性
　不動産の鑑定評価における業務実施方法の不当性の程度は、処分の対象となる不動産鑑定士等が採用した方法が、不動産鑑定評価基準（以下「鑑定評価基準」という。）に定める方法及び通常の鑑定評価の方法に照らして逸脱している程度、並びに当該不動産鑑定士等が、不動産の鑑定評価を行う際に判断を要する事項について犯している誤りの程度から判断する。
　なお、鑑定評価基準に定める方法とは、「不動産鑑定評価基準及び不動産鑑定評価基準運用上の留意事項（平成14年７月３日国土交通事務次官通知別添１及び別添２）」（以下「鑑定評価基準等」という。）に定める方法を指す。なお、現行鑑定評価基準等施行以前に行った鑑定評価については、評価時点の鑑定評価基準等に依る。
　また、通常の鑑定評価の方法と認められるか否かについては、（社）日本不動産鑑定協会が策定した実務上の留意事項、実務指針等広く周知を図るべきとされているもの等も参照するほか、当該業務実施当時の実務慣行も併せて考慮し、判断する。

　各々方、ご注意召されということである。
　ちなみに、今回は局長通知であるが、2002/07/03における不動産鑑定評価基準の改正についての通知は次官名通知であった。そこにも鑑定評価基準は鑑定評価の統一的基準であるとともに、懲戒処分を行う際の判断基準基準であると明記されている。基準改正通知は次官通知であり、処分基準制定が局長通知であることに、一抹の寂しさを覚える茫猿なのである。
【2002/07/03付け　国土交通省事務次官通知』（PDF）を開く】
（注）次官通知中の傍線は茫猿が付すものです。
　田原教授の講義に関しては、お伝えしたいことがもっともっと沢山ございますが、寄る年波のせいでしょう、茫猿の記録と記憶が不十分なために、ここまでとさせて頂きます。また、田原教授は機会を設けて講義続編：賃料編を行うことにたいへん好意的ですから、成る可く近いうちに賃料編講義の機会を設けたいと塾頭としては考えております。

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塾・三月講義概要（１）

Nobuo Morishima — Tue, 25 Mar 2008 19:00:36 +0000

　03/21に開講した塾・鄙からの発信：記念講演、田原拓治氏の講義概要記事です。

　録音を録らず、筆者のメモをもとに記事にするものであるから、聞き違いや記憶違いがあるかもしれないから確定稿ではない。また、講師の講義を伺いながら筆者の考えも織り交ぜているから、本記事の全てが田原氏の講義そのものというものでもない。いずれ田原氏のお目通しの上で校正（訂正）があるだろうことを前提としての暫定稿（感想記）であることをご承知おき下さい。
１．不動産鑑定評価基準に、「不動産鑑定評価とは」何かという説明があるか。
　基準において不動産鑑定評価の定義付けが明確ではないという問題提起なのである。基準・総論・第一章・第３節は、不動産鑑定評価についてこのように述べている。
『不動産の鑑定評価は、その対象である不動産の経済価値を判定し、これを貨幣額をもって表示することである。それは、この社会における一連の価格秩序の中で、その不動産の価格及び賃料がどのような所に位するかを指摘することであって（以下略）』と記されている。
この定義は鑑定協会の初代会長である櫛田光男氏が起草されたと云われている「1964年３月25日設定の不動産鑑定評価基準・基本的考察」以来、ほぼ変わらない表現なのである。
　櫛田光男氏が著す「不動産鑑定評価に関する基本的考察」（1966.3.2）を、田原講師は高く評価するものではあるが、しかし実務基準としては明確な定義付けが弱いのではと問題提起する。不動産には法律的な面と経済的な面が指摘されるのであり、法律的な面は「権利」であり、経済的な面は「価格（賃料）」であると云う。即ち不動産鑑定評価とは不動産の権利について、その価格を鑑定し評価することである。」と定義づけられないかと説くのである。つまり不動産の権利についてその経済価値を判定し、それを貨幣額をもって表示するという表現がより妥当なのではなかろうかと云う。もう少し敷衍すれば、「市場性が認められる不動産の権利について、その経済価値を判定する行為を不動産鑑定評価という」といえるのではなかろうかと、筆者は伺いました。
２．地価コンケープ説
　コンケープとは曲線という意味である。つまり地価曲線説と訳せるだろうか。縦軸に地価を横軸に価格を形成する何かの要因（例えば、駅までの距離）をおけば、そこには右肩下がりの（横軸の数値のおき方次第では右肩上がりの）二次曲線が描かれるということである。
３．不動産鑑定評価には、「平均」で価格をとらえる考え方がない。
　不動産の経済価値を貨幣額をもって表示するという定義にとらわれすぎてはいないだろうかという問題提起と伺ったことである。このことは筆者もかねがね提唱していることであり、一点の価格在り処を追求してゆくということが間違いというものではないし、鑑定評価の需要者からすれば総額：何円、単価何円という記載の無い鑑定評価書に意味を認めることはできないであろう。
　しかし、不動産鑑定評価草創期ならいざしらず、多数の事例を収集かつ評価基礎資料として利活用が可能となった現在においては、採用事例を取捨選択した上で少数のそれらを基礎として価格を試算するという評価行程にこだわり過ぎてはいないだろうとかという、問題提起なのである。
　鑑定評価にコンピュータが導入されて久しいし、多数の事例資料が地価公示等の作業を通じてデジタル化されて久しいのである。それらの利用可能な多数の事例を基礎として分析を行い演算結果として「ある価格ゾーン」を表示するという行為に意味を認められないだろうかということと、筆者は理解しました。
　茫猿流に表現すれば、数十ときには数百を超える利用可能なデータが存在するにもかかわらず、あえて数個のデータに絞り込んで価格試算を行うという行為だけでなく、多数のデータを基礎とする解析を行うことにより、価格ゾーンを探してゆくという手法も併存してよいのではなかろうかということである。端的にいえば特定資料を基礎とする取引事例比較法と併存併用するかたちで多数資料を基礎とする市場資料分析法的な考え方が肯定されないだろうかという問題提起なのである。
　この手法は従来型の鑑定評価と異なり、数値比準手法を開拓する必要があるし、ヘドニック法や多変量解析法などの統計的解析法を駆使しなければならないが、データ並びにツールは既に用意されているのであるから後は利用ノウハウを積み重ねればよいのである。ここで従来型鑑定評価と云うのは、いわばアナログ的鑑定評価とも云うものであり、数値比準を駆使した鑑定評価とは、すなわちデジタル的鑑定評価ともいえるものと考える。詳しくは「このエントリー」などを参照されたい。また『鄙からの発信』には数値比準表などに関わる記事を多数掲載しておりますから関心があれば検索してお読み下さい。塾においてもテーマにする予定です。
　なお、市場資料分析法という表現についていえば、1966年基準当初では「市場資料比較法」という用語が用いられていたのである。

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塾・鄙からの発信 Ⅱ

Nobuo Morishima — Sun, 23 Mar 2008 19:30:46 +0000

　「塾・鄙からの発信」四月のご案内です。
開催日：2008年4月26日（土曜日）午後１時半より４時半まで
場所：JR岐阜駅前・十六プラザ 5F会議室（和）

『塾テーマ』
　四月塾は以下のテーマを予定しております。今回は外部講師の招聘予定はありませんが、ご依頼中の講師のご都合によっては、急遽テーマを変更します。その場合のご案内はこのエントリーで行います。
（一）墓地評価と堤外地評価について。
　墓地評価と堤外地評価の取引事例整備並びに評価留意事項について考えます。
（二）鑑定業界が直面する課題について。
　新スキームデータの活用、ネットワークの活用、公益法人改革などについて考えます。
（三）田原拓治氏の問題提起をどう考えるか。
『08/05塾：予告』
　五月開催の塾は、講師に堀田勝己氏のご内諾を頂いております。テーマは鑑定評価と統計解析等の予定です。開催日は５月３０日（金）です。
『08/06塾：予告』
　六月開催日は６月２３日（月）の予定です。テーマ、講師については「ポスト証券化時代の鑑定周辺業務」などについての講師を依頼中です。

※お願い
　資料やデータをCDにて配布する予定ですから、事前に参加予定をお知らせ頂ければと存じます。参加希望者は「メール・サブジェクト」を「ヒナ」として下記アドレスにメールをお寄せ下さい。なお、アドレスにはスパン対策として＠が重複記載されておりますから、一個の＠を削除して下さい。
　bouen@@morishima.com

※ご注意
　会場に飲み物のご用意は致しません。会場４Ｆに自販機コーナーがございますので、水分補給が必要な方はそちらをご利用下さい。

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塾：08/03報告

Nobuo Morishima — Fri, 21 Mar 2008 22:17:25 +0000

　昨日は塾・鄙からの発信の開講日でした。会場溢れんばかりというほどではなかったけれど、開講日にふさわしく多数のご来場を得ました。ご来場の方々にサイトを通じて改めてお礼申し上げます。
　さらに少なからぬ方々から「支援カンパ」も頂きました。皆様が塾を応援して頂くお気持ちのあらわれと有り難く頂きました。

　塾・開講は茫猿の手短な挨拶に続いて、開塾趣旨にご賛同いただき、わざわざ東京から岐阜までお越し願った田原拓治氏の記念講義を頂きました。当日の田原氏のレジュメは以下の通りである。（田原氏の講義後の感想記事が氏のサイトに掲載されています。）
『塾･部からの発信』講演レジュメ
講師：不動産鑑定士、桐蔭横浜大学法学部客員教授：田原拓治
(不動産価格について)
1.不動産鑑定評価基準に､｢不動産鑑定評価とは｣と何かという説明が有るか
2.地価コンケーブ説
3.不動産鑑定評価には､｢平均｣で価格をとらえる考え方が無い
4.市場分析と云うが､対象不動産の｢市場の滞留期間｣という概念があるのか
5.更地評価の取引事例について
6.日建 .貸家及びその敷地の評価で､土地残余法は必要か
7.価格形成要因に GDP(国内総生産)は不必要か
8.各論 3章の追加で､鑑定基準は矛盾を見せてきた
9.都心に何故本社ビルが建つのか
10.還元利回りの源は､田の収穫高からの4 %ではなかろうか
11.不動産と金融について
(賃料について)
1.賃料は収益還元法の基礎
2.基礎価格とは
3.借地上の貸ビルと所有地上の貸ビルの賃料は異なるのか
4.共益費は実質賃料を形成しないのか
5.賃料の期待利回りは減価償却後の利回りである
6.賃料の必要諸経費に空室損失は含まれない
7.スライド法の尺度になるのは賃料の変動率ではないのか
8.地価の暴騰･暴落時には利回り法は使えないのか
9.継続賃料利回りの求める公式
10.継続賃料の賃貸事例比較法は行えるのか
ll.地代と公租公課倍率法
12.商業地の地代は当該土地上の家賃の 13%､住宅地の地代は 7%
13.貸ビルの賃料に占める公租公課の割合は 10%
14.飲食店の家賃は売上高の 10%
15.魚屋･八百屋･肉屋の家賃は一日の売上高
　講義が盛り上がって予定の三時間はあっというまに過ぎてしまい、講師が予定された後半・賃料については機会を改めてということになりました。講義の概要は、後日の記事に掲載するとして、当日の会場風景を掲載します。

会場の案内表示

熱く語る田原講師

講義に聞き入る受講者の皆様
　閉講後の懇親会にも多数の参加を頂き、様々な話で盛り上がりました。多くの方から頂いたお言葉は、「こういう催しを待っていた」とか、「とても良い催しだから続けてほしい」などと、身にあまる励ましがとても嬉しい一夜でした。これから田原講師へのささやかなお礼にと、関ヶ原生活美術館へご案内してまりります。

関ヶ原生活美術館にて、伊吹山麓につらなる風景にとけ込んだ石彫を見て、ご満悦のご様子が伺える田原氏『08/03/22撮影』

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塾：08/03案内

Nobuo Morishima — Mon, 03 Mar 2008 19:04:04 +0000

　3/21に開塾します「塾・鄙からの発信」開塾記念講義のご案内です。
（会場をJR岐阜駅西・十六プラザに変更しました。）

　ご案内　　『塾・鄙からの発信』開塾
　（日　時）　2008年3月21日金曜日　午後２時より午後５時頃まで
　（場　所）　JR岐阜駅西・十六プラザ5F　会議室
　（開塾記念講義）　「鑑定評価昨今＆継続賃料」（仮題）
　（講　師）　田原拓治様
　　　　　　　　不動産鑑定士・桐蔭横浜大学法学部客員教授
　　　　　　　　田原都市鑑定株式会社代表取締役　
　田原拓治氏のＷｅｂＳｉｔｅ

　（受講者資格）　特にありませんが、内容は専門的ですから不動産鑑定士及び鑑定評価実務経験のある方を歓迎します。
（講演者のコメント）　講演の前半は価格評価についての注意点など、後半は賃料について現行評価基準の問題点等について述べたいと思います。

※懇親会のお知らせ
　当日講義終了後に田原氏を囲んで懇親会を催します。
　懇親会　　午後５時半より　２時間程度
　場　所　　 JR岐阜駅前　タワー４３　　４３階スカイレストラン・４３
　参加費　　お一人様　金10,000円申し受けます。
（注）懇親会の参加受付は終了しております。
【備考．１】
入塾料、受講料等は全て無料です。事前申込みの必要はございませんが、会場準備の都合もあり、下記のアドレス宛に参加メールを頂ければ有り難いです。　　なお、畏れ入りますがメールサブジェクトは「ヒナ」または「鄙からの発信」として頂くようお願いします。
「bouen@@morishima.com」　スパム対策として＠が重複してます。一個の＠を削除してご利用下さい。
【備考.2】
　講師へのご質問は当日もお受けしますが、前記メールアドレスを利用して、できるだけ事前にお寄せ下さい。
【備考．3】
　スカイレストラン・４３

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不動産鑑定の近未来_3

Nobuo Morishima — Sat, 01 Mar 2008 17:21:02 +0000

　［塾・鄙からの発信］と［鑑定評価の近未来］を結びつけようとすれば、牽強付会の誹りを免れることは難しかろうと思われる。それでも開塾の本旨とか根底は其処にもあるのです。

『鑑定業界の変革期』
　もう何度も何度もこのサイトで記事にしてきたことであるが、昨07年から今08年にかけては鑑定業界にとって大きな変革の時期であると考える。一つは取引価格情報開示制度による悉皆取引事例調査実施（いわゆる新スキーム）、一つは業界ネットワークの構築(REA-NET)、そして08/12に予定されている「一般社団法人及び一般財団法人に関する法律」の施行である。
　他にも、02/07の鑑定評価基準改定とか、07/04施行のADR促進法とか、鑑定業界に関わる大きな出来事は挙げられるだろうが、鑑定評価の資料基盤に関わり、その扱いが将来の鑑定評価の在り様や鑑定業界の社会的存在を左右すると考えるのが「取引事例悉皆調査」の実施であろうと考える。
　そして、それらの資料を安全に有効に活用するために、社会に的確な情報発信するために必要なものが業界のデジタル化促進であり、安全で高速で簡便なネットワーク構築であろうと考える。
　さらに、この新スキームデータとREA-NETを有効に活用してゆく上で士業併存組織である現行の鑑定協会及び士協会（名称は士協会であるがその実態は業協会であろう）は、幾つかの場面で隔靴掻痒であったり、見当違いであったりするのである。そのような状況に風穴を開ける可能性が考えられるのが一般社団法人等法の施行でなかろうかと考える。
『塾・鄙からの発信』
　塾・鄙からの発信はそれらに直接的に対応しようと意図するものでは毛頭ございません。また分派党派形成を意図するものでもございません。純粋に40年に近い茫猿の鑑定人生の経験を語る場であり、斯界の諸先達の講義を伺う場でありたいと考えるものです。茫猿の意図するところは塾という場を用意することにより、自ら、そして互いに学び合う場が作られればよいとを考えるのである。何よりも、世代を超えて経験の多寡を超えて、幾つかのことがらを論じてほしいと願うのであり、でき得れば世慣れた議論などではなく、青い書生論を展開して欲しいと願うのである。
　今こそ、様々な問題について書生論的議論が求められていると考えるのである。REA-NETの運用方針は、士協会自治に委ねられるものであるが、運用に一定の秩序は求められるにしても、自由で多面的な利用価値を阻害するものであってはならないと考える。それにしても、REA-NETにしてもADR問題にしても、業者的感覚が優先する方向は決して好ましくないと考えるのである。
　一般社団法人及び一般財団法人に関する法律が施行される本年末には新らたな社団法人組織の設立も可能となるのである。別派、分派等というものではなくて、現行組織が士業併存であることに帰因して機能が十全に働いていない部分があるとすれば、それらを補完する柔軟なNPO的組織として新設一般社団法人は機能し得るのではなかろうかと考えるのである。
　［塾・鄙からの発信］スタート前から、このようなことを記事にすればあらぬ誤解を招きかねないが、新社団法人問題に関して初めて記事にするわけではないし、鑑定士たる者この種の問題に関しても正しい理解を得ておく必要があると考える。REA-NETに関して云えば、事務所内LANに始まり広域WANなど業界ネットワーク構築は鑑定士にとって今や避けて通れない鑑定評価を支えるIT技術と云ってよいであろう。この新しい組織論と組織を有効に稼働させるIT技術が機能的であってこそ、悉皆調査で得られる様々で大量のデータを適切にかつ的確に共同利活用できるものであると云える。
　塾は、墓地評価とか堤外地評価と云った評価論的問題や、数値比準表利用などというデジタル技術論的問題の他にも、鑑定評価に関わる包括的基盤的問題を広汎に論じ得る場でありたいと考えるので、いわば何でもありなのである。
『堀川氏の問題点指摘』　
　折りしも、Ｅｖａｌｕｔｉｏｎ No.28号で堀川裕巳氏が「鑑定業界と相互不信社会」と題して、取引事例収集の方法と法的根拠、個人情報保護法等、新スキームに関する問題点を鋭く指摘されている。指摘される問題点は目新しいものではなく、新スキームの検討段階、試行段階から指摘され話題になってきたものである。
　鑑定業法を鑑定士法に改定することは言うは易く行うは難しであり、当面実現の可能性は殆どない状況にある。並行して鑑定協会を鑑定士協会へ組織変更することも、その実現性は殆どないといってよいであろう。云ってみれば内部変革が至難であるならば、外部に対応組織や対応する実態を構築しようと云うのが鄙の堂守の考え方である。その過程や結果に於いて法改正が実現したり、協会改編が実現すればそれはそれでとても良いことなのである。
　取引事例等収集に関わる法的裏付けを求めることは重要であるが、そのことに拘泥するばかりでは前進はない。現状をより強固にする、社会的存在感、事業の意義を確かなものにしてゆく努力が必要であろうと考えるのであり、業益を視野の中央におくのではなく、社会的利益：公益あるいは社会のニーズを中央に据えることにより、迂遠に見えても着実な一歩を進めてゆこうと考えるのである。
　我々は保護や支えや法的裏付けを求めるばかりでなく、自ら社会のニーズに応え情報を開示し、いわば［攻めのマーケティング]を展開する時期にあると云えはしないだろうか。ささやかな私塾がその小さな灯になればよかれと願うのである。

『私事ですが』
　開塾に合わせてという訳ではなく、であるから開塾というのが妥当であろうが、本日、【不動産鑑定士：森島事務所】の業登録申請を岐阜県知事宛に提出しました。（正確には2008/02/29提出です）
1974/04開設以来、34年間続けてきましたた法人岐阜事務所は07年度末に終止符をうち、08/04よりは第二の鑑定士人生に入る予定です。

　塾については肩肘張らずに柔軟な姿勢で対応してゆこうと考えています。一応は月に一回程度の開催で、一年間の継続を目標にしようと考えています。何よりも聴講生が集まる間は続けるけれど、聴講生が一人も集まらなくなったときが閉鎖の時と考えています。そこがそれ私塾の適当なところであり柔軟なところなのだと思っています。
　既に、四月開催日は4/18（金）と定めて、会場も予約支払い済みです。講義内容は未定ですが、取り敢えず茫猿が座を勤める予定です。五月開催は、近畿在住の利回りや統計解析のプロフェッショナル鑑定士に講義を依頼して内諾を得ております。開催日は地価調査日程との関係で未定ですが、５月の金曜日を予定しています。いずれの開催も当月開催が終わり次第に次回開催の詳細をこのサイトで詳細を記事にします。

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地価公示08″と地価動向08″

Nobuo Morishima — Tue, 26 Feb 2008 11:03:41 +0000

　年初以来、地価の推移動向が何やらきな臭いのである。三月下旬に公表予定の08年（H20）地価公示についてのマスコミ論調が気にかかる雲行きなのである。

　昨秋以来、地価動向の傾向変化を記事にしたきた『鄙からの発信』であるが、本日発売のＡＥＲＡ（08/03/03号）では「売り出し価格を信じるな」という見出しで３頁にわたる記事を掲載している。小見出しを引用すれば、東京ミニバブル崩壊、京阪神も上昇地点ゼロとある。
　ＡＥＲＡ記事が引用しているデータを掲示しておきます。
・野村不動産アーバンネット
「2008.1.18：Vol.189 野村不動産UN実勢調査による2008.1.1時点の首都圏「住宅地地価」と「中古マンション価格」の動向
・同、住宅地の地価動向　東京都区部（PDF 83K）
・同、住宅地の地価動向　関西圏（PDF 68K）
・同、商業地の地価動向　首都圏・関西圏（PDF 68K）
　以下は昨秋から年末にかけての『鄙からの発信』関連記事である。記事のトーンが微妙に変化していることを、おくみとり頂きたいのである。
・2007年08月02日「地価平均値」
・2007年08月29日「１億８千万/坪」
・2007年11月02日「収益価格取引の瓦解? 」
・2007年12月28日「ＲＥＩＴの下落」
　他に、最近目についたiNet記事では、
・不動産と景気・経済サイトは、「不動産は暴落する！（2008.2.21）」と題して、「不動産業者は悲鳴を上げている。更地売りなどがいい例である。」と警鐘を鳴らしている。
・雪風ファンドのJ-REIT研究室：最新記事は「半鐘（2008.1.28）」と題して、私募ファンドマーケット崩壊などと半鐘を乱打している。
【東証REIT指数：07/11/28－08/02/21】

　さて、鄙の堂守としては東京の地価動向に関わる直接的データを有しないから、直近地価動向の真相は判らない。これらのiNet記事から都市圏地価動向が、どうやら屈折点もしくは踊り場的状況にさしかかった気配を感じるだけである。名古屋駅前の地価動向も「愛知大学進出決定」時点がピークだったという話も聞くし、実はその時点では既に屈折点を過ぎていたのだという話も聞こえてくる。そのような昨年末以来の、サブプライム問題に代表される金融機関融資姿勢の変化や外資の流出傾向を併せて考えると、今の地価動向は弱含み横這いから下落基調に変化しているのではと思われるのである。　身近な岐阜市駅周辺の地価も一時の勢いを失いつつあり、業者筋では手仕舞いをほのめかす向きも少なくないという状況にあるようだ。
　そこで標題の「08″公示と08″地価動向」なのである。都市圏の08年地価公示価格の推移は判らないし、地元の動向も所属する地価公示分科会以外は詳細が不明である。ただ、概況として云えることは、08年地価公示は07/01から07/12の地価推移を示すものであり、「08年地価公示価格推移」は、07年地価調査価格推移の後半（07/01～07/06）を反映し、さらに07年後半の動向を反映するものである。
　別の言い方をすれば、この三月下旬公表の数値は、08/01～08/03地価動向を反映していないものなのである。何を懸念するかといえば、最近の市場実感と08/01公示価格推移との乖離が誤った論調や批判を招かないかという懸念である。このあたりを詳細に述べることは諸般の事情から差し控えざるを得ないが、調査時点と公表時点のタイムラグから生じるある種の食い違いが懸念材料なのである。
　鄙の堂守としては、ここで改めて古典的論争を思い出すのである。それは鑑定評価はザインかゾルレンかという問題提起である。
・1999年09月08日：「ＳｅｉｎかＳｏｌｌｅｎか」
　鑑定評価額（正常価格）はザインかゾルレンかという論争が鑑定界で聞かれなくなってから久しい。…………
・2003年08月22日：「鑑定評価への誤解」
　相も変わらず、地価公示叩きや不動産鑑定評価叩きが横行している。…………
　何が言いたいのかといえば、地価動向に対する現下の動向を把握するという短期的な視点と、あるべき地価の姿を見据えた長期的な視点の両方を備えていたいということである。市場の動向をあるがままにという視点は、ともすれば市場の動向を追いかけることに汲々としかねないおそれがある。それに対して日本の不動産価格とその市場について「あるべき」とまでは言わずとも、長期的な視点を忘れたくはないのである。
　昨年の参議院選挙で、なぜ地方で自民党が負けたのかといえば、農業経営なかでも稲作農業が崩壊しかねない危機感が自民党離れを引き起こしたといえるのである。特に稲作専業農家が多い地方ほど、米価の低落は生活基盤の崩壊を意味するものであり、ひいてはそれは農地価格の崩壊に近い下落を招く要因となるのである。そして、このことは当然に地方圏（宅地）地価推移に大きな影響をもたらすものである。
　今回の地価上昇は都市圏商業地を中心とするものであり、それは即ちJREITや私募ファンドなど不動産証券化に誘引されるものが主な原因の一つと言っても差し支えないであろう。他には容積規制等の緩和措置や世界的金余り現象（金融の壮大なバーチャル化）が挙げられるのであろう。そのことは不動産価格のグローバル化とか、不動産市場の流動化とか、所有と使用の分離とかいわれるが、証券化による所有の細分化はすなわち使用と所有の乖離を招くものである。いってみればサブプライム問題と同様に、所有形態が複雑になり、多様な不動産の組み合わせによる証券化が債券所有者にとっては投資対象が見えずリスクの存在すら見えなくしてしまうのである。つまり、証券化市場という一種のバーチャル市場は、実物不動産の利用状況やその賃料や価格の推移というリアル市場と似て非なるものという状況を生み出したといえるのではなかろうか。

『お断り』
　本件記事は、塾・鄙からの発信の開塾記念講義をお願いしております、田原拓治氏（不動産鑑定士・桐蔭横浜大学法学部客員教授）の下記サイト記事よりAERA情報を頂いたものです。
（408）『「売り出し価格」信じるな』という見出しの特集記事

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不動産鑑定五訓

Nobuo Morishima — Sun, 27 Jan 2008 03:48:06 +0000

　今期の(社)日本不動産鑑定協会：企画委員会では「CSRへの取組」が活動方針の一つとして取り上げられています。CSR: Corporate Social Responsibility とは、「企業は社会的存在として、最低限の法令遵守や利益貢献といった責任を果たすだけではなく、市民や地域、社会の顕在的・潜在的な要請に応え、より高次の社会貢献や配慮、情報公開や対話を自主的に行うべきである。」という考えのことです。また、この概念に基づいた起業家を社会起業家と呼びます。

　昨年末に企画委員会の法務・CSR小委員会(委員長・北川雅章氏)では、中央大学大学院総合政策研究科客員教授・西藤輝氏並びに鑑定協会会長・神戸富吉氏をお迎えして、「日本企業成長の原動力の考察」と題する研究会が開催されました。最近にその講義録が届けられましたので、読者各位の一読に供すべく開示します。西藤氏の講義中に度々引用されます「不動産鑑定五訓」につきましては、本記事末尾に掲載しておきます。
　折りしも、塾・鄙からの発信では、そのテーマの一つに不動産鑑定士に付与されている『士』が意味するものを改めて考えてみたいと思っていましたし、初代鑑定協会会長櫛田光男氏が著された「不動産鑑定評価に関する基本的考察」を取り上げて会読会を催したいとも考えておりましたところです。西藤氏講義の概要は「トヨタ礼賛論」にいささか終始し、陰から目をそらしているきらいはありますが、神戸会長の提唱されている「意識改革の必要性や、品質の向上という基本理念」も含めて、先ずは一読してからと考えまして開示するものです。
【CSR講義レジュメ(081225)ファイルを開く】
【CSR西藤講義(081225)ファイルを開く】

　『不動産鑑定五訓』
　不動産鑑定士は次の五訓を遵守しなければならない。
一、良心に従い、誠実に鑑定評価業務を遂行しなければならない。
一、専門職業家としての誇りと責任感を昂揚し、安易な妥協をしてはならない。
一、自己の信念に基づいて行動し、公正中立の態度を堅持しなければならない。
一、職務上知り得た秘密事項については、正当な事由なく他に漏らしてはならない。
一、常に能力・資質の向上をはかり、自己研鑽につとめなければならない。

　思い返せば、茫猿が鑑定業界に入った70年代前後には、多くの鑑定事務所に、この五訓が額にいれて掲げてあったように記憶します。また、茫猿が鑑定士登録を行い鑑定協会に入会したおりには、協会より掲額用「五訓」が送られてきたかすかな記憶もあります。日々の業務におわれて、五訓の存在すら忘れがちな今こそ、五訓を蘇らせることの大切さを思います。

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塾なるもの

Nobuo Morishima — Sat, 26 Jan 2008 05:42:06 +0000

　塾・鄙からの発信と名付けた由来については、私塾であること、学ぶ場を提供するものであること、という意味を含ませていたが、最近求めた書籍に我が意を得る記述を認めたので引用転載する。

　求めた書籍は、中村彰彦著「落花は枝に還らずとも：会津藩士・秋月悌次郎」（上下巻：中公文庫）である。この歴史小説は第24回新田次郎文学賞を受賞している。小説については読み始めたばかりであり、面白そうではあるが、読後感を書くまでではない。しかし、同書巻末に記される解説に興味深いことが記されているのである。解説者は京大名誉教授竹内洋である。解説を抜粋して引用する。

　主人公秋月悌次郎がかよった昌平坂学問所の授業風景についてはこうかかれている。授業はほとんどなく、寮生たちの「自学自習」がほとんどだった、と。当時の塾事情についての正確な叙述である。
　幕末から明治はじめの多くの塾では、「会読」や「自学自習」がほとんどだった。福澤諭吉も適塾での教育を「自身自力の研究」だった、としている。（中略）つぎの世代の人格への働きかけが、教えるという行為によってではなく、なにものかを「学ぶ」という学習者の行為によってなりたつと考えてきたということである。

　茫猿の意図するところも、まさにこれである。何かを教えようと云うことではなく、塾という場を用意することにより、自ら、そして互いに学び合う場が作られればよいとを考えるのである。何よりも、世代を超えて経験の多寡を超えて、幾つかのことがらを論じてほしいと願うのである。でき得れば世慣れた議論などではなく、青臭い書生論を展開して欲しいと願うのである。
　昨日の、士協会新年会ではこんな話も出たのである。「現役を引退された先輩方にも出席して頂いて、鑑定評価草創期の往事のできごとを語って頂きたいものであるし、そのような機会を是非とも用意して欲しい。」とのことであった。茫猿もそのような機会を年内に必ず設けたいと願うのである。いまのところ、茫猿のこのような思いが正しく理解されているようにはみえないけれど、それはこの催し自体が初めての試みであり、一時に理解を得るのは無理なことであろうと思われる。それでも、細々ながらも塾を続けてゆけば、いつかは少なからず理解されるのではなかろうかと願うものである。
　それにつけても、昨夜の士協会新年会の出席者は会員数四拾数名の内半数弱という寂しさであった。臨時総会が開催され、相評価格検討会が併催されたにも関わらず、半数以上は総会に出ることもなく、新年会を待つこともなく帰ってしまったのである。多忙であるとか、宴席を好まないとか、様々な理由は求められるであろうが、会員だけの自主的催しになると極端に出席者が減少する昨今の事態は決して好ましいことではない。
　その理由を個人主義や、新自由主義や、功利的合理主義や、ミーイズムとかに求めるのは簡単であるが、地価公示をはじめとする幾つかの協働作業を通年的にこなしている地方の鑑定評価業界の実情を考えれば、普段に意思疎通を図ってゆくことが茫猿にはとても大切に思えるのである。だが、宴会欠席者にとっては、ビジネス以外の交歓の場は、ただただ煩わしいだけのものであろうか。

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鉄道模型フェア

Nobuo Morishima — Tue, 22 Jan 2008 03:46:01 +0000

　「塾・鄙からの発信」会場に予定していた、JR岐阜駅高架東のハートフルスクエアＧを確認しにいったら、思わぬ催し物に出会った。（塾の会場は駅前・西、十六プラザに変更されています。）

　ＪＲ岐阜駅コンコースから東に続く、ハートフルスクエアの入り口である。

　塾会場に予定していた研修室はＮゲージ鉄道模型の展示走行が行われていた。直線コースが長いから、目線を低くすると結構な迫力である。

　こちらは別室に展示されているHOゲージ・ジオラマである。デモ走行する一部編成には、先頭車両にCCDカメラが搭載されていて、無線でPCを経てプロジェクターに送られた画像が映写されていた。走行車輌から車輌に乗っている乗客目線でジオラマを見るのであるから、それなりの迫力があるのだが、惜しむらくは画像がやや不鮮明である。室内が明るいことやプロジェクターの輝度やカメラの焦点調整などによるものであろう。でも、HOゲージ（1/80）だから換算すれば150mmの小人になった気分である。

　同じく、岐阜トレ会員が手分けしてコマ毎に制作を競っているジオラマを走るＳＬである。HOゲージのSLは模擬蒸気音や動輪の音に実況感がある。

　Ｎゲージのミニジオラマであるが、山頂に岐阜城、山麓を長良川が流れ、その間を縫って今はない岐阜市電が走るのである。

　フェア会場では紙で電車模型を制作する教室も開かれていた。子ども達が作った紙製の電車を、モーター付き台車に早速に乗せての走行試運転を見せてくれるのである。自分の制作した電車が走るのを子どもは目を輝かせて見ているが、付き添いの親は写メール撮影に忙しそうである。

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開塾の準備

Nobuo Morishima — Sun, 13 Jan 2008 20:45:37 +0000

　塾鄙からの発信、開塾の準備は徐々に進んでいる。今でも止めた方がよいのかなと思うときがある。語るほどの何も無いくせにエラソウにとか、義理立てして出席するのも面倒だとか、様々な声が聞こえてくる気がするのである。でも茫猿は逡巡するときはやってみるのである。誰も来なければ静かに幕を降ろせば済むことであり、それだけのことである、生き方を曲げて、いつの日か始めなかったことを悔やむよりも、始めてから悔やむ方を選びたいのである。

　会場の手配、お手伝い頂く塾頭補佐の依頼、そしてテーマである。とりあえず思いつくままに書き出してみる。月一回の開塾だし、全てのテーマが塾にふさわしいとも受講者の興味を引くとも思えないが、いわば塾メニューであるから、このなかから選んで頂くもよし、他にテーマを提出して頂くもよしである。いずれ、三月末に予定する第一回開塾日が決まれば、このカテゴリーにて公開する予定である。既に開塾記念講義者の内諾は得ているのである。
　『塾・鄙からの発信：予定するテーマ』
　・利回り（外部講師：Ｈ氏招聘予定）
　・REITあれこれ（外部講師：Ｍ氏招聘予定）
　・木造家屋。数寄屋建築（外部講師招聘Ｓ氏予定）
　・補償コンサル・土地評価（外部講師Ｍ氏招聘予定）
　・鑑定評価の基本的考察・読書会（外部講師Ｉ氏招聘予定）
　・墓地評価
　・林地評価
　・堤外地評価
　・線下地評価
　・農林業収益
　・先輩が語る鑑定評価草創期（外部講師Ｉ氏他招聘予定）
　・ブログについて
　・アイコン整理法
　・有機的ネットワーク構築法
　・Ｇｏｏｇｌｅドキュメント活用法
　・最大整形地補正、陰地補正
　・土地価格数値比準表：地域格差比準
　・画地比準：多数画地評価
　・加納水野町特殊浴場街？
　・新聞情報その他の情報整理（リアル＆バーチャル）
　・書籍及び関連月刊誌等の記事目録作成
　・鑑定士が士（サムライ）であり得るために

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08’鄙からの発信

Nobuo Morishima — Thu, 03 Jan 2008 21:06:06 +0000

　三ヶ日のうちに年頭の計画を掲載すると言うほどの大袈裟なものではないけれど、年始に今年の目標を公開しておくというのも悪くないと考える。年次目標や予想をブログに書くというのは多分初めてのはずだ。公開したからといって、全てが実現するとか叶うといったものではないが、年末に振り返ってみてどれだけ達成できたか、努力したかと思い返すのも悪くはないと考えるのである。

　年次目標といっても私的なもの個人的なものから、公的というか対外的なものまで幾つか考えられるが、先ずは鑑定評価関連から考えてみる。
一、塾・鄙からの発信
　今年は「塾・鄙からの発信」を始めてみようかと思っている。私塾なのである。鑑定士人生も６４歳になる今年は38年目にはいる。思い返せば38年間には様々な経験をしてきたし、多くの方に教えて頂いたし支援して頂いたものである。優れた鑑定評価を行うには、豊富な知識と経験が必要とされる。他には的確な判断力も必要であるが、それは知識と経験に裏打ちされてかなうものであろう。　人に誇る知識はなにも無い茫猿だけれど、経験年数と場数だけは多少はもの申すことができるだろうと自負している。
　
　この際に、その経験を鑑定業界の若手に語ってみようかと思うのである。語ると云っても当然のことであるが、聞こうとする聴衆が現れなければ一人猿芝居に終わる。茫猿（茫々け猿）のことだから、開演する間もなく終演と言うことになるかもしれないが、先ずは「語りますよ」と話しかけてみようと思っている。
　数値比準表、多数画地評価、堤外地、墓地、線下地、無道路地、林地調査で留意すること、立木のこと、農林業収益などなど、比準表の構成から特殊画地評価まで鄙の鑑定士が辿ってきた道筋を語るのも悪くはなかろうと考えている。
　それだけではない。茫猿が鑑定業界にお世話になったのは1969年（昭和44年）の4月のことであるから、1964年（昭和39年）に産声を上げた鑑定評価草創期の頃である。業界は特別試験組がリードし、鑑定評価基準は1969年9月の第一回改定新基準発表の直前であった。鑑定評価基準はその後数次の改訂を経て現行基準につながるのであるが、直接比準（標準化補正の過程なし）から間接比準に変わり、市場資料比較法が取引事例比較法に変わったり、復成価格が再調達原価に変わるなどまだまだ大変革が続く時代であった。（自宅手元には資料が無いので、細かいことは記憶違いがあると思うが、後日加筆訂正する予定である。）　だから、そのような草創期の思い出、特に鑑定評価業務の開拓者であった先輩達の姿を思い出すままに語ってみたいのである。
　そのようなことは、ただの昔話と受け取られるかもしれないが、決してそのようなことはないと考えているのである。何ごとにも誕生があるのであり、現行鑑定評価の誕生期のエピソードの数々は今を知るためにも役立つものと考えるのである。当然のことだが、現行鑑定評価も突然に生まれたものではなく、それ以前に長い前史が存在する。鑑定評価制度四十数年の歴史に倍する前史も存在する。先輩方から教えられた「鑑定士が不動産に向き合う時にあるべき姿勢」などを、記憶の鮮やかなあいだに語り伝えたいと思うのである。決っして懐古趣味に陥らないように心しながら、語り部でもありたいと願うのである。
　さらには、出会いと語りの場を設けたいのである。老者の側は年齢60歳以上鑑定経験２０年以上とでもしようか、壮青者の側は制約なしとしようか。塾に集う者達が語り続ける場を創りたいと思うのである。語り続けることは、効率優先主義者からすれば無駄なことに見えるだろうが、決して無駄とは考えないのである。いつまで続くか判らないが、参加者が茫猿独りになったときが止める時である。いわば集合知の場をオフライン会として設けたいのであり、集合知オンライン会は、Blog『鄙からの発信』に関連記事を掲載することで立ち挙げたいと希望する。
　この集合知形成の場は、閉鎖的にならず開放的でありたいし、できれば以前に企画しながら竜頭蛇尾に終わった「AREC（2000年05月27日）」や「新社団法人化」に向かってもよかろうと考える。
二、福井達雨先生の講演会
　このテーマは、少し、個人的になるが、講演会そのものは社会的な広がりを持つ催し事である。何度もこのサイトで紹介している、滋賀県に存在する止揚学園リーダーの福井達雨先生の講演会である。以前から、一度は先生の講演会を主催し、岐阜の多くの皆さんに先生の肉声に接してほしいと考えていたのであるが、機会が得られずにというか機会を設けることをできずに今日になったのである。まだまだ茫猿の気力があるうちに今年こそ、岐阜で福井先生の「見えないものを大切に」とでも題する講演会を開催したいと、年次目標にするのである。
三、母の米寿
　最後はまことに私的になるが、茫猿の母の米寿を祝う会を従兄弟姉妹会で行おうと考えている。
母は1920/9/24生まれ、今年、誕生日を迎えれば満八十八歳になる。1913年生まれの父は95歳になる。母の米寿に合わせて父母の長寿を祝い、姉妹七人の父は存命者が妹ひとりとなり、八人弟妹のうち今や二人欠けた母の、それぞれの弟妹達や茫猿の従弟妹達と互いの親好を深め、さらにそれら従兄弟や従姉妹が集うブログも開設したいと考えている。
　比較的、社会性のある目標からすこぶる私的な目標まで、いずれも今年中に達成したいものである。一見すると米寿祝いが一番達成可能な目標に見えるが、派手嫌いで自分のことは後にする昔気質の母をどう説得するか結構な難物である。だが、墓に布団をかける羽目にならないように、今年早いうちに開催したいものである。
「追伸」
　鑑定業界にとって今年こそは、REA-NETを協会標準にする年であろうと考える。もう多く関わることはないだろうが、『鄙からの発信』を通じてでも微力を呈してゆきたい。前述の公益法人改革問題も、問題点や到達するであろう姿もより鮮明に見えてくる年となるであろう。民間競売導入問題、オンライン化をはじめとする地価公示改革、固定資産評価の在り方についても評価替え作業の終わる今年は新しい展開を見せることであろう。景況や地価動向が楽観を許さない今年の鑑定評価業界も波風の高い一年であろうが、より良き方向に向かっていってほしいものである。

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