このLOG記載そのものにはさほど障害はない、オンライン閲覧が実施されれば直ちに実行が可能なものである。　しかし、非正規手続きにより事例を取得する者を完全に排除する為には、全評価書等に閲覧LOGが記載されていることを確認する方法が担保されていなければ、この手続きは画餅に帰してしまうであろう。　そこで、筆者は鑑定評価適正化特別委員会宛に以下の意見書を上申したのである。　以下、この上申書を開示します。

「Log管理のあり方」
 鑑定評価業務適正化特別委員会 御中

2012.12.24　森島信夫

 一、Log管理とは
新スキーム改善問題に関連して、不適切な（非正規の）取引事例取得を防止する為の施策として「Log管理」が課題とされています。　ここでいう「Log」とは、閲覧者が日鑑連サーバにアクセスして取引事例を閲覧する際に、サーバに記録される「閲覧者コード、閲覧日時分秒、閲覧した事例のユニークコード」等を指します。

現在、課題となっているのは、この閲覧Logを閲覧者に交付して、事例を採用した鑑定評価書や調査報告書に記載することを義務づけようということです。　このLog管理に際して、整理されなければならない課題が二点指摘できます。　一点はLogの交付方法です、印刷物として交付するのか、テキストデータとして交付するのかということです。　もう一点はとても重要なことですが、あまり話題となっていません。　それは、Log管理を徹底させる為の方策、別の表現をすれば不心得者を排除する方策です。

二、Log交付方法について
論者は、この二点について、提案を行うものです。　最初の交付方法については、データダウンロード策を提案します。　その理由は事後の扱いやすさを重視するのと、誤記入を防ぐという観点からは、データ交付が好ましいと考えるからです。　会員事務所パソコンからアクセスする会員には、会員パソコンにダウンロード保存すればよく、士協会事務局パソコンからアクセスする会員には、USBメモリーに保存すれば宜しかろうと考えます。　ダウンロードファイルの保存方法はCSVファイルまたはテキストデータファイルのどちらかを閲覧者が選択すれば宜しかろうと考えます。
《追記》交付方法については、閲覧交付する事例印刷物にLOGバーコードを付加するという御意見がありました。データダウンロードでなく、バーコード添付というのも評価できる御意見であろうと思われます。

三、Ｌｏｇ管理を徹底する為に
閲覧者は発行評価書や調査報告書の末尾等に交付されたダウンロードLogを転載することを義務づけるものですが、これだけではLog管理を徹底できません。　即ち、発行評価書や調査報告書への記載の有無を確認する方法を用意しなければ、不心得者を排除することはできません。同時に手続きを踏んで記載した会員へのモチベーションも用意しておくべきであろうと考えます。

Log管理の裏道を行こうとする不心得者を完璧に排除する方法はとても難しいことです。　抜き取り検査も完全ではないし、全数検査は費用対効果の面から採用できないし、とすれば別視点の方法はなかろうかというのが、本提案の主眼点です。　ただ単に、事例の非正規取得者を排除防止するだけではなく、正規の手続きを踏んで事例を取得することに積極的動機付けを与えようというのですし、ひいては市場の淘汰に委ねようというものです。

四、具体的な手順
１．会員は鑑定評価書等にLogを記載すると同時に、書類の製本等最終工程の前に、日鑑連宛に下記事項を、日鑑連Log管理サーバ宛に送信する。

「閲覧者が送信する事項」
（１）対象不動産の所在、地番、地目、家屋番号、構造、用途、数量等
（２）鑑定評価額及び価格又は賃料の種類
（３）価格時点及び鑑定評価を行った年月日
※これらの事項をどのように報告送信するかは要検討事項であり、取りあえずは地番以外の所在地、価格時点、土地標準価格（㎡）、建物再調達原価（㎡）でスタートすればよいのではと思います。

（４）鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
※一覧性を保持する書式にどのように記載するかは要検討事項、取りあえずは要旨抜粋報告までは求めないという考え方も有り得るだろう。

（５）当該評価等に際して取得した閲覧Log
以上について、最初から全ての報告送信を求めるものではなく、順次充実してゆけばよかろうと考えます。　また、これらの送信に代えて評価書等の全文PDF化ファイルの送信を求めても宜しかろうと考えます。

２．日鑑連サーバの行うこと、会員が行うこと
サーバは前項の送信を受け付けたら直ちに、閲覧Logを精査して重複するLogが既に送信されていないかを確認して、重複Logが受信記録ファイルに存在しなければ「（適）確認書」をPDFファイル等で発行し、送信者に返信します。　会員は受領した「（適）確認書」を発行書類に添付することにより、発行書類は日鑑連が定める正規の手続きを経て事例収集がなされたものであると証明できる。

五、「（適）確認書」について
表記の適正手続き確認書は、鑑定評価等の的確さを確認するものではないが、事例取得手続きの適正さを確認するものである旨を記載するものである。　確認書の評価書等添付は評価書等の価値を直ちに高めるものではないが、非添付評価書等については、その評価手続き全般に疑念を抱かせるものではある。　同時に将来的な課題として、以下の事項を考慮しておくべきである。

このLog管理における報告事項については一般公開も視野に入れておくべきである。
一般公開することは、鑑定評価の成果を社会と共有することにつながり、鑑定評価活動が市場における取引指標形成に寄与し得ると考える。　もちろん守秘義務との兼ね合いや依頼者の了解など越えなければならない事項は多いが、昨今話題となった「依頼者プレッシャー」対策の一環とも為り得ようと考えるものである。　それは広い意味での鑑定評価書レビューにつながってゆくものであろうと考えるのである。　同時にこのような措置を採用したことを折りにふれて、日鑑連は広報してゆくべきでもある。（以上）

鑑定業界に注がれる社会からの視線の厳しさを考えれば、この程度の自治・自律的改善策は取り得るものであろうと考えるが、如何なものであろうか。　この程度のことでも異論百出であろうと予想できるが、日鑑連が自治自律を標榜するのであれば、この程度のことは実行できなくてはならないと考えるのである。　先号記事「進化するGIS」にも書いたことであるが、外部環境は鑑定士の思惑を越えて日々変化し進化しているのである。内輪の易きに流される論理に留まっていれば、業界そのものが埋没してしまうであろうと、鄙の堂守は憂うのである。

※折しも、第30回国土審議会土地政策分科会不動産鑑定評価部会の開催が広報されている。　第２９回不動産鑑定評価部会（平成２４年６月）で示された「不動産鑑定評価基準等の見直しの方向性」を踏まえた検討状況について事務局から中間報告を行うため、第３０回不動産鑑定評価部会が開催されるのである。
第30回国土審議会土地政策分科会不動産鑑定評価部会の開催
http://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo02_hh_000065.html

※鑑定評価レビューについて
『鄙からの発信』：茫猿の提言：Rea Review 制度創設提案　 2010年8月18日

一．事業実績報告のWeb公開について
不動産鑑定業者の事業実績報告については、既報のとおり大臣登録業者については既にWeb公開されていますが、次年度からは知事登録業者についてもWeb公開が予定されています。　これら事業実績（受託評価件数、受託報酬額、在籍資格者数）のWeb公開が進められるてゆくことは、事業規模による鑑定業者の序列化並びに選別につながらないかと懸念されます。
執行部並びに協会事務局は、このWeb公開問題について主務官庁からどのようなアナウンスを受けていたのか、またどうのような意見具申を行ったのかが話題になりました。理事会に於ける執行部答弁は以下の通りです。　「本日の理事質問を受けるまで開示の実態は承知していませんでした。また、主務管庁からの示唆は受けておりません。」
唖然とするほどの情報収集能力の欠如であり、問題認識の低さが問われます。　本来的に開示を前提としての事業実績報告徴収ではありますが、従来は窓口開示でしたが、それがWeb開示となれば、その影響力は格段の違いがあります。　然るに、なんの事前通告も無しに窓口開示からWeb開示に変更され、その開示方法についても何の意見具申もしていないと云うことについては、その責任が問われて然るべきと考えられますが、執行部の問題認識はとても低いようです。
穿ちすぎた見方かもしれませんが、執行部を構成する役員の多くは大臣登録業者であり、既に開示されてしまっているから、今さら何をかいわんやということでしょう。　知事登録業者であっっても、域内では実績量上位に位置する方々ばかりでしょうから、Web開示の影響は今後の事業活動にとってプラスに作用するとお考えなのかもしれません。　つまり実績量上位業者にとってのWeb開示は、所管庁による後押し広報と云えるものでしょうが、下位業者にとっては、業務受託の上位寡占化が進むかもしれない悪夢でしょう。　零細業者が多い知事登録業者の開示方法は再検討が必要であり、かつ所管庁に対して然るべき申し入れが為されるべきでしょう。
そうでなくとも、鑑定報酬の競争入札等が横行し依頼者プレッシャー問題も認められ、報酬額のみが競争にさらされ、鑑定評価の質的な競争が等閑になっているという憂うべき実情があるのです。　執行部の問題意識の低さは、改めて問い直されなければなりません。
二．依頼者プレッシャー問題について
「依頼者プレッシャー」という文言が協会公文書に数多く記載されること自体を嘆くという意見がございました。　依頼者からの報酬を得て業務を遂行する専門職業家として、依頼者の依頼目的その他を忖度することは業制度発足以来、常に付きまとっていることです。　しかし、そのような依頼者の意向に左右されることなく自らの業務を適正的確に行うのは当然すぎるほど当然のことである。　いまさらに依頼者プレッシャーなどという文言が横行することを恥ずかしく思う。
この問題の本質は、広義に云えば社会性や公益性が高い鑑定評価について、質的なコンペティションの場が、未だに設けられていないし設けようとする努力も払われていないことにある。　レビュー制度などの確立が急務であろう。
三．鑑定報酬の低廉化並びに見積り競争入札の横行について
近畿会では、鑑定評価の委託発注に関連して行われようとしている「競争入札の中止申し入れ文書」を関係機関に提出すると伺いました。　この文書には関係士協会会長、地域会会長並びに鑑定協会会長も連署する方向で検討中と伺いました。　同時に低廉入札は独禁法に規定する不当廉価取引行為であるとする申し入れも検討中と伺っています。
四．新スキーム改善の方向について
大枠として、第一次改善案の方向性に異論はないが、長年の慣行を改めるに性急過ぎはしないか。　地元会員の理解を深めるためには今暫くの時間がほしい。特に直接新スキーム業務を遂行する地価公示評価員の理解を深めるためには、地価公示分科会等における丁寧な事情説明が求められる。
また、全国二十余の士協会ではRea Netによる事例資料等閲覧が実施されており、特段の問題も事故もなく現在に至っている。　このRea Net（Rea Jirei）による閲覧開示利用に何か問題があるのか、問題があるとすれば改善を図ればよいのであり、新システムを構築しなければならない理由が理解できないという意見を多く伺いました。
このRea Net利用の継続を否定し新システムを構築する理由については、茫猿も未だに判然としませんし、その妥当な理由について説明を受けていません。　「Rea Net」には問題があるとか、所管庁の理解が得がたいなどという理由にもならない説明しか受けていません。　今に至っても、Rea Netを構築予定の新システムの方向へ改善すればこと足りるとも考えていますし、Rea Mapとの連繋を考えればRea Netの改良を検討してもよかろうと考えます。　また両者の併存も有り得るのではとも考えます。　いずれかの機会に、この問題を糺してみたいと考えています。
《付記》　茫猿はRea Net構築に深く関与し、構築後はRea Map構築等に関与しています。　ですから「構築関与者としてRea Netに必要以上に拘る」と見られかねない発言は控えてきました。　でも現にRea Netを利用されている士協会関係者からの疑問には適切にお応えしなければならないと考えています。　こうも言われたのです「あなたは、Rea Net構築提唱者であり、問題点があるとすれば一番良く理解しているはずだ。そのあなたが、なぜRea Netを捨てるのか、聞かせてほしい。」　茫猿はこの質問にお答えすることができませんでした。

《なでしこジャパン》
　サッカーの女子ワールドカップ（Ｗ杯）ドイツ大会は１３日、準決勝を行い、日本はスウェーデンを３─１で下し、初の決勝進出を決めた。
　１－１の同点で迎えた後半１５分、日本は沢穂希（さわ　ほまれ）がこぼれ球をヘディングで押し込み勝ち越しに成功。同１９分には川澄が自身二点目となる３５メートルのロングシュートをたたき込み、そのまま２点のリードを守り切った。
　Ｗ杯、五輪を通じて国際大会初のメダルが確定した日本は１７日の決勝で、フランスを３─１で破った北京五輪金メダルの米国と対戦する。　ゴルフやレスリングなどの個人競技も、サッカーやバレー、ソフトボールなどの団体競技も女子の活躍は目覚ましいものがある。アスリートには草食男子よりも肉食女子の方が相応しいのであろう。
《菅総理脱原発宣言》
　菅首相は１３日の記者会見で、「原発に依存しない社会を目指すべきだ。計画的、段階的に依存度を下げ、将来は原発がなくてもやっていける社会を実現する」と述べた。
　しかし、日本のエネルギー政策を大転換する方針を示したものの、原発をどのように減らしていくのか、肝心の具体策は示さなかった。　退陣表明をした総理が国のエネルギー政策の根幹に関わることに言及するのは無責任とか無意味という批判が政界や経済界そしてマスコミに溢れている。
　根回し主義、積み上げ主義の日本では、トップダウン型の政策転換は嫌われるということであろうが、とにもかくにも一国の総理が大方針を示したのであるから、その政策の是非を朝野合わせて議論を進めてほしいものである。決して褒められない菅総理ではあるが、論議の突破口を示そうとしていることだけは評価できる。
《玄海原発再開の背景》
　海江田経済産業大臣主導の玄海原発再稼働の背景が、しだいに明らかになりつつある。　やらせメール事件、佐賀県知事と九州電力の関係、玄海町長と九州電力の関係、原子力村と経済産業省の癒着どころではない密接さなどが明らかになりつつある。
　九州電力玄海原子力発電所（佐賀県玄海町）２、３号機の運転再開を巡る「やらせメール」問題で、九電は13日、原子力部門を統括していた前副社長（６月末で退任）が国主催の佐賀県民向け説明会を周知するよう指示したことが発端となり、組織的な世論工作が行われたとする内部調査結果の概要をまとめた。
　玄海町長の親族が経営する企業は、九州電力から原発関連工事を受注していた。　知事親族と九州電力との関係や九州電力からの選挙応援、個人献金受領なども明らかにされつつある。
《かんぽの宿事件関係者逮捕》
　ジャスダックに上場していたゲームソフト販売会社「ネステージ」が、不当に高く鑑定された旧「かんぽの宿」などの不動産を資本に組み入れて水増し増資をしたとされる金融商品取引法違反事件で、大阪府警は１３日、同法違反（偽計）容疑で、ネ社の元代表取締役会長ら７人を逮捕した。
　ほかに逮捕されたのは、増資の引受先となったコンサルタント会社「クロスビズ」役員、物件を鑑定した不動産鑑定士の両容疑者らである。逮捕容疑は昨年２月、ネ社の債務超過状態を解消するため、不動産を資本に算入して増資する「現物出資」という手法を悪用。いずれも宿泊施設の旧「かんぽの宿層雲峡」（北海道上川町）と旧「かんぽの宿米沢」（山形県米沢市）、年金・健康保険福祉施設整理機構が売却した旧「ホールサムインせとうち」（岡山県倉敷市）の３物件を、所有者のク社から「現物」として提供を受け、資本を１２億円増やし、対価としてク社に株式を発行した、などとしている。
　３物件は平成１８年１２月～１９年３月、旧日本郵政公社などからレジャー施設運営会社に売却された際、計約３億４千万円で取引されたが、昨年２月の現物出資では、容疑者が計約１３億円の価値があると鑑定。府警は今年２月、同容疑でネ社などを捜索していた。
　かんぽの宿事件が明るみに出てからすでに一年が経過している。　鑑定協会は会長直属の危機管理対応特別委員会でこの問題の対応策を協議しているはずであるが、今日に至るまで実効性あるClient Influence Problem 対策は示されていないのである。
　鑑定協会が示した最後の事件対応策は、「かんぽの宿」の件について（報告）(2010.12.10) である。
　『この件は、7/19理事会宛に質問書提出済み。』

平理事が会長指名の副会長や常務理事に選任されることも無いではないが、地方の小規模士協会を出身母体とする理事にとって、それらは望外のことである。　しかしながら、自らの力を発揮できる委員会に配属を希望し、それを叶えることはあながち不可能なことではない。
そうおうの実績や所信を背景に働きかけを行えば、希望する委員会に配属されて自らの所信を実現させ、さらに理事会においてそれを鑑定協会の施策として実現させてゆくことも不可能ではないのである。　茫猿はそれらの水面下の活動を既に開始しており、実現の可能性も少しは見えてきていることを背景にして、茫猿が考える当面の優先課題並びに選挙公約事項について述べてみる。
無投票で選挙が終わったことから公開はされなかったが、茫猿は選挙広報において、その立候補所信を次のように述べたのである。

　（社）日本不動産鑑定協会の新公益法人へ円滑な移行に努力すると同時に、Rea Net ,Rea Map並びにRea Reviewのさらなる充実に努力します。また新スキーム調査の負担軽減と有効活用に資する施策の実現に努力します。

先ずは取引価格情報開示制度の行方についてである。　取引価格情報開示制度、いわゆる新スキームは曲がり角にあると言われて久しいのである。　地価公示評価員が負担する「事例調査業務」の負担の重さ、並びに事例調査を行う公示評価員の負担と、調査結果としての事例を活用する会員の受益との乖離が近年ますます大きくなっているという指摘に、如何に答えてゆくかが喫緊の課題なのである。
「北谷菜穂子氏が公開している寄稿論文「難しい試験に受かったのにやってられねー僕らの行く末は？」by Mr.X（ダイジェスト版）も先日、最終回が開示された。　そこで改めてX氏の提唱するところを振り返り、同時に茫猿の考えを述べてみたい。
Mr.X は、鑑定評価の現状を次のように認識するのである。

「説明責任以前に、依頼者に迎合する鑑定（エクスキューズ鑑定：依頼者が言い訳に使いたいために自分に都合のいい価格を求めさせる鑑定）やマーケットの価格情報を単に追従し鵜呑みにする鑑定（スワロー鑑定）で信用を失っている。」
「鑑定業界はすぐれて信用産業であるが、信用と鑑定業界が同時並行で崩れつつある。そして、これはいずれ業界のみでなく、鑑定評価制度自体が崩れかねない危険性を孕んでいる。」

前項については茫猿が度々述べてきたことであり、Mr.Xがエクスキューズ鑑定と呼ぶ事象について茫猿は「Client Influence Problem」と呼んできたのである。Client Influence ProblemからRea Review 制度創設提唱に関わる経緯は、当サイトの関連記事をカテゴリ：Rea Reviewにて検索してお読み頂きたいのである。
次項、「鑑定業界はすぐれて信用産業である」について茫猿は「鑑定業界はすぐれて情報産業である。情報産業の業としての成否はその信頼度に懸かっている。」と言い換えたい。鑑定評価というものが、不動産に関わる情報の収集・処理加工業であり、情報を提供することを生業（なりわい）とするものである以上、提供される情報への信頼度は提供者への信頼度如何に懸かっていると云えよう。　信用か信頼かのいずれにしても、字句のあれこれを問うことには何の意味もなく、茫猿が申し上げたいのは不動産鑑定士が自らの業の本質を正しく理解していないことに問題の本質が存在するということなのである。
鑑定評価書を発行できる国家試験合格者などという皮相的な理解に止まっている不動産鑑定士では、自らが発行する鑑定評価書の地位を高めるために何が必要とされているかが理解できていないであろうと云うのである。　自らを情報処理加工業であると認識すれば、先ずは情報の質と量が問われるであろうことは、類似の情報産業を比較するまでもないことである。　情報の網羅性、即時性、当然に正確性が問われることも云うまでもない。
次に情報提供者であることから、情報の処理加工能力が問われるであろう。　最新・大量・正確な情報であっても、羅列情報を届けられた依頼者は途方に暮れるだけであろう。依頼者が求める情報、役に立つ情報はどの情報なのか、それらの情報は過去の傾向として何を示しているのか、今はどのような状態にあるのか、そして最も重要なのは、今後どのような傾向を示すのか展開をしてゆくのであろうかということにあろう。
Mr.Xは鑑定評価評価におけるザインとゾルレンに関連して、以下のように述べている。

　ひとつは単なる市場価格を求めるだけではなく、さらに踏み込んだものを求めるべきである。依頼者に迎合する鑑定は時代遅れであるだけでなく、鑑定評価の信頼性低下をもたらす元凶とさえなっている。これは正常な依頼が豊富にあったときのお目こぼし的な需要でしかない。またマーケットの価格情報を単に追従し鵜呑みにする鑑定では市場のいいなりであり、依頼者のほうが詳しい場合、なんの付加価値もなく馬鹿にされ、業界崩落のきっかけとなってしまっている。
したがって今後は、チェック鑑定へ舵をきるべきである。チェック鑑定とは、市場で観察される価格がオーバーシュートしているか否か、異常値でないかどうかの判断を踏まえた鑑定であり、本来の正常価格といえるものである。

不当な鑑定評価報酬の切り下げ競争を止めさせ、鑑定評価が市場に信頼される制度に戻し、鑑定評価の基盤である「取引価格情報収集・開示制度」を拡充しその機能を高めてゆく幾つかの施策をMr.Xは提言している。それらの提言に見るべき処は多いが、それについてはMr.Xの論文をお読み頂くとして、茫猿は以下のように提案するのである。
一、鑑定評価の不当な廉売競争を止めさせ、市場の信頼を復活させる施策
かねてから提案する「Rea Review 制度」の実現を提案する。　制度の詳細については、「Rea Review 制度創設提案」記事並びに、本サイトをカテゴリー「Rea Review」で検索してお読み頂きたい。
Rea Review は鑑定協会に資金的あるいは労役的負担を発生させないと云う点で、直ちに創設が可能な制度であると考える。　その効果は直ちに発揮されないであろうが、鑑定評価の依頼者に制度が正しく認識されれば、大きな効果が得られるであろうと考えるものである。
一．新スキーム負担と受益の均衡化施策
Mr.Xの言うフリーライダーを排除し、調査を担当する公示評価員と調査済み事例を利用する受益者との間の不均衡を是正するためには、Rea net－Rea Jirei を拡充するのが近道であり合理的であると考える。
いわゆる三次事例（新スキーム事例）も五次事例（公示等作成事例）も、その閲覧はRea Jirei による閲覧に限定する。　限定することによりRea Jirei のLog（閲覧記録）を利用して閲覧利用に伴う課金を請求すればよいのである。
この手法は「ReaNet接続の全面開示を求める」記事にその一端を示しているのであるが、要するに事例閲覧を希望する会員は鑑定協会が提携するクレジットカードを登録し、カード会社は閲覧Logを基にして会員に閲覧料のカード引き落としすればよいのである。　この方法を採用すれば鑑定協会における事務負担はほとんど発生しないのである。
事例作成役務を提供した会員には、集められた閲覧料を作成件数に応じて配布すればよいことである。　この際に士協会毎の閲覧料の多寡とか、個々の事例における利用頻度などをどのように配分するかが問われることであろうと予想されるが、取引価格情報開示制度の本質は鑑定士の協同作業であり、近視眼的閲覧頻度とか利用価値などは無視すべきであると考える。　すなわち取引事例なるものは網羅性にこそ意味があり、個々の事例の有用性とか限られた期間における利用価値などは捨象すべき事項であると考えるからである。
Rea Review制度やRea Jirei制度提案に一瞥も与えない役員や会員が多いことは承知している。しかし、現実的でないとか、意味が理解できないとか批判する会員に限って、無意味な精神論や倫理論を言うだけであり、実現可能な実効性有る対案を示した例を、茫猿はかつて知らないのである。
鑑定評価制度が創設50年を迎え、制度創設当時の目的や目標を見失っている今こそ、抜本的改革を行うときであろうと考える。過去の経緯や現実論に足元をすくわれてはならないと考えるのである。茫猿の提案を批判する役員も多いが、同時に積極的に賛意を示す会員も少数とはいえ存在するのである。　茫猿は以上二項の実現に向かって努力したいと考えている。
両提案の細部には詰めなければならない検討事項が多いと考えるが、注意しなければならないことは枝葉末節に目を奪われて、本質を見失うことである。肝心なことは鑑定評価の信頼を回復することであり、鑑定評価の根幹であり鑑定士の米櫃である事例ファイルのさらなる充実と取引価格悉皆調査制度を鑑定業界固有の制度とする実体の確立なのである。
【今朝の庭】
いつの頃だったか記憶にないが、随分まえに山取りして庭の隅に植えておいた木が今年は満艦飾に花を付けている。　こんなに美しく飾るのかとまじまじと眺めるのである。背丈を少し上回るほどの灌木だが名前は未だ知らない。

　実は茫猿も、現行の鑑定協会モニタリング制度について、協会要職にあった某氏に問い質したことがございます。
　『どうのような経緯で、あのような中途半端なモニタリング制度を構築したのですか？
あれでは、モニタリングの名に値しないと考えます。　なによりも、問題の当事者が多数を占める制度構築の検討WGは、人選そのものに問題があるのでは？』
と糺しましたところ、こんなご回答を得たと記憶します。
　一つ、証券化不動産評価実務に精通する会員が少ない。
　一つ、当事者といえども、識見の高さに期待した。
というものでした。
　証券化不動産評価に精通する会員がWGに参加すべきことは理解できます。　しかし、それが多数を占めることには問題がありましょう。　そのような人選は、得てして内輪の論理に傾きがちです。　その傾きを是正するのは、証券化に精通しなくとも広い視野を有する方を人選すべきでしょう。何よりも鑑定協会内部からの人選に固執することは、問題を矮小化したり、困難さに立ち向かい自らを律しようとする姿勢が低くなりがちです。
　厳しすぎる批判であることを承知の上で云えば、『ポーズを示し、お茶を濁す』方向に傾きがちなのは、相撲協会を例に引かなくとも、世間によく見られることです。
この数年間、協会外から指摘されている「Client Influence Problem」は「大相撲八百長事件」にもたとえられる問題です。　鑑定評価依頼者と受託者には都合が良くても、その結果影響を受ける多くのステークホルダーにとっては、たまらない事柄です。経済的実害からすれば大相撲の比ではないと云えます。
　茫猿が一番危惧するのは、そのような社会の視線を意識していない、あるいは意識していないように見えてしまう鑑定協会執行部の問題意識です。　「オオカミ少年的なアジテーション」をしたくありませんから、言葉を選んでいるつもりですが、協会執行部に問題解決を委ねているのではなく、鑑定協会会員の全てが我がこととして問題を認識し、何が必要か何を為さねばならないのかを真剣に考えてほしいのです。
　危機を挑戦する機会ととらえ、抜本的解決策を見出し突破しようとする姿勢を見せてほしいと願うのです。　このサイトをブックマークに保存する読者はそれほど多くないと認識していますが、それでも高齢者より若年層が多いと認識しています。
　茫猿の問題提起を等閑視するのでなく、自らの将来展望と重ねて考えてみませんか？　自らの将来にとって、何が好ましいのか望ましいのかという視点で考えてみませんか？
　『鄙からの発信』サイト創設間もない頃に、「世代間格差と問題意識」と題する記事を掲載し、不動産鑑定士が持つ不幸な生い立ちについて書きました。
　地価公示制度並びに損失補償基準要綱に支えられて鑑定評価制度が生まれ、国土法や民事執行法あるいは公的評価一元化などという不動産鑑定評価業務にとって恵まれた環境に育てられてきた不動産鑑定士は、自ら業容拡充する努力も、自らを律し社会の信頼を勝ち得ようとする努力も、それほど多くを払うことなく今に至ってしまったことを『不幸』と呼ぶのです。　他のライセンス・ホルダーから見ればうらやむ環境も、不動産鑑定士にとっては「自立・自治・自律」の強い体質を育てる機会を失ってきたとも云えるのです。
　Rea Review についても、モニタリング制度とは違うもの、守秘義務をないがしろにするもの、等々の批判を聞きます。　何よりも「理屈はわかるが理想論だ、現実には無理だ、できっこない。」という世慣れた批判も多数です。
　変革を嫌い、今のままが良いとする、すべて内輪の論理、波風を嫌う高年齢者の思考と考えます。ステークホルダーにとって何が望ましいのか、一般社会において何が好ましいのか、といった視点から考えてみたいのです。
　森を見て木を見ず、木を見て森を見ずと云います。　山は目的の山に分け入ってばかりでは見えないものが多いのです。　山を見るには向かい側の山に登って、目的の山を眺めるととても良く見えてくるものです。　私たち不動産鑑定士は、一度不動産鑑定士であることを忘れて、一市民の目線から考えて見ませんか。

　『S氏からのメール：概要』（2011.03.08付けメールにて削除要請がございましたので、概要のみ掲載します。）
　茫猿氏が不動産鑑定業将来ビジョン研究会へ上申された提案は、同研究会が検討を重ねている「依頼者プレッシャ-対策」とは、やや異なる内容と考えます。
ビジョン研究会の扱う内容は「倫理」に関わる事項であり、依頼者が鑑定士等に対して「鑑定評価額について誘導を行うことを防止」するための対策を検討する委員会と考えます。
　（中略）自分の出した結論を依頼者の要請によって、鑑定士が自ら変更するということは、違法性・犯罪性に繋がっているということであり、依頼者サイドも鑑定評価を依頼するときに、このことを十分に理解して、中立公平な鑑定評価を求めてもらうような認識を社会一般に形成していくことが必要かと考えています。
　（中略）鑑定士は、自己の判断を、依頼者の要望によって変更することが当然であると世の中が認識し始めたならば、もはや、鑑定評価は社会の信頼を失い、労力と時間をかけた納得の行く市場調査に基づく鑑定評価の必要はなくなり、単に簡易な調査による精通者意見のような低廉なニーズでしかなくなってしまうのではないかと考えています。
　茫猿氏が提案する「鑑定評価書の開示制度」は、不動産鑑定業将来ビジョン研究会・Ｃチームが所掌する「依頼者プレッシャ-対策」とは異なる事項であろうと考えます。

一、S氏のレターを開示することの意味
　鑑定協会内部の応酬を『鄙からの発信』に開示することの是非は問われるものであろうと承知しております。　しかし、既に開示した上申書に関わるご批判を秘することなく開示することは当然のことであるし、『鄙からの発信』主宰者としての責務でも有ろうと考えます。
　また別の観点から、「鑑定協会内部における検討過程等を公開することの是非」も問われようと思いますが、鑑定協会はその公式サイトにおいて「不動産鑑定業将来ビジョン研究会（報告）」を既に公開するものであり、それら報告に対する上申書や、上申書についての批判を公開することは、「不動産鑑定士の社会的責務」の観点からして意味あることと考えます。　そのことが即ち「情報の開示と共有」なのであろうと考えるからです。
二、「鑑定評価書開示制度」は、「依頼者プレッシャ-対策」とは異なるのか。
　「依頼者プレッシャ-対策」について、S氏は「不動産鑑定士の倫理」を再確認し高揚することにあるとお考えのようです。　ところで鑑定協会公式サイトのTOPページ「基本理念と運営方針」において、鑑定協会は次のように述べます。

「不動産鑑定士は、専門職業家として、この不動産の適正な価格の形成に資するとともに、鑑定評価の実践をもって、社会の信頼と期待に応えなければならない。」
―自律機能の強化―
　鑑定評価の信頼性を高めるため、法令遵守と職業倫理の確立に努めるとともに、内部統制による自律機能の強化を図る。
《 自律機能の強化のための施策 》
・ 法令遵守の徹底
・ 職業倫理に関する教育
・ 鑑定評価におけるモニタリングの構築

　茫猿はここに示される理念と実践について、こう読みとります。　法令遵守の徹底と職業倫理確立という目標を達成するための具体策が「会員対象の継続的研修教育」であり「モニタリングの構築」であろうと考えます。　会員研修並びに教育は継続的に実施されているものの、受講をもってよしとされがちであり、その効果については些かの疑問が残ります。　
モニタリングについては様々な解釈があろうと思われますが、一般的には「鑑定評価の継続的点検」、あるいは「鑑定評価の継続的監視」と解してよかろうと考えます。
　このモニタリングに関する施策の一つが先頃公表された「平成20年度証券化鑑定評価実施状況調査結果」であり、あるいは来年度に実施を予定する「公共用地の鑑定評価審査体制構築案」等であろうと考えます。　前者はアンケート調査であり、後者は抜き取り調査です。モニタリング構築の端緒として意義有るものと考えますが、社会の要請に十分応えるものかという観点からはまだ不十分でしょうし、広く鑑定評価等全般を捉えてはおりません。　またその実施に多くの労力や煩瑣な手続きを伴います。
　それらを解決する具体策として「Rea Review」すなわち、インターネットを通じた評価情報の開示と共有という施策を提案するものです。
Rea Reviewはその実施に多額の経費や多くの労力を要しません。個々に価格審査等を行うものでもありません。　情報開示により社会の批判的な視線にさらされることを厭わないということであり、評価情報を共有することにより互いに高めあってゆこうというものです。
　言い換えれば、評価書情報の開示を宣言することにより、社会が企業及び公共団体等依頼者に期待するCSR（Corporate Social Responsibility）実践のお手伝いをしようとするものです。また、情報開示はモニタリングを多数のステークホルダー（利害関係者）に委ねようとするものでもあります。 そのような意味からは、究極のモニタリングとも云えるものであろうと考えます。
三、「匙加減」と「閾値」について。
　茫猿が云うところの「匙加減」と「閾値」について、S氏は「故意に価格を変更したこと」と理解され、「Ａ鑑定士が１００万円と判断したならば、それを１万円変更することは良くて、５０万円変更したら不当だということはなく、１万円でも依頼者の要望により変更することは『故意』に該当することになる。」と、ずいぶん直截的に述べられています。
　茫猿が云う「匙加減」とは、そのような直截的「価格指示」ではありません。そのような「価格指示」は論外であり無礼なことと考えますし、現実にも稀なことであろうと考えます。
　茫猿が云うところの「匙加減」とは、評価依頼に際して依頼者が様々な示唆を行い、受託した鑑定士が鑑定評価の過程において、それら示唆に伴う斟酌をすることを指します。
具体的には、「買収が難航している。」、「速やかな売却が困難と思われる。」、「評価額以上での売却、あるいは評価額以下での買収、等々の依頼者側の内部基準の存在」、時には、「それら依頼者事情にとって好ましい事例の教唆」、「依頼者が概算する収支計算の教唆」などなど、実に様々な評価依頼者側の依頼事情の示唆と『委細お酌み取り頂きたく、よろしくお願いします。』という類の御挨拶を指すものです。
　「閾値」というものも「100万円から110万円」と云うほど直截的かつ具体的なものではありません。　S氏も述べておられるように「鑑定評価の本質は個々の鑑定主体が下す判断を伴うものであり、故にＡ鑑定とＢ鑑定の判断が異なることはあり得る。」ものです。　具体的なことを述べるのは控えますが、鑑定評価はその過程における多くの判断の集積と申して差しつかえなかろうと考えます。
　であればこそ、一つひとつの判断について、客観的な説明責任が求められると考えますが、同時に判断であるが故に「判断という壁の中」に籠もることもあり得ます。
茫猿が申すところの「閾値」とはそういう類のものです。いわば良心にかなう限界値と表現してもよろしかろうと考えます。また誤解を怖れずにいえば、Ａ鑑定も真実、Ｂ鑑定も真実ともいえるものです。
　これら「匙加減」と「閾値」は、狭い範囲における利害関係者を意識するものであり、壁の中指向であり、内向き論理ともいえるものです。
しかし、不動産鑑定評価はその結果を通じて、じつに多くの利害関係者に大なり小なりの影響を及ぼすものであり、同時に適正な不動産価格の形成に資するものでなければならないとされています。　茫猿のごとき思慮浅き凡人にはおよそ達成不可能な、実に高度な倫理観を求めております。
　であればこそ、「鑑定評価情報の開示と共有」すなわち「開示されることに伴う、第三者による継続的監視の存在」を、「越えてはならない閾値の存在」として、自らの枷ともいえる指標とすることが好ましいと考えるのです。　なによりも具体的な実践行動の伴わない「倫理提唱」は、有害無益ですらあると考えるのです。

　なお不動産鑑定業将来ビジョン研究会の統括責任者は緒方瑞穂副会長、同研究会責任者は新藤延昭副会長（新理事当選）、及び熊倉隆治常務理事（新副会長当選）の各位です。
「依頼者プレッシャー（Client Influence Problem）対策」について（上申書）
不動産鑑定業将来ビジョン研究会 御中
　貴研究会・Ｃチームにおかれては、将来ビジョン策定に関連して「依頼者プレッシャー対策」が、昨秋以来検討を重ねられていると承知します。
　小生は貴研究会のパブリックコメント募集に応募して、Client Influence Problem 対策として鑑定評価情報の開示に関わる「Rea Review制度創設」を提案させていただいた者ですが、先月に公表されたパブコメ報告では、この提案が「Ｃチーム」の項にではなく「ニーズ」の項に分類されており、投稿コメントの趣旨が的確に伝わっているや否やを危惧しております。
　また昨今話題の旧かんぽの宿に関連する鑑定事務所家宅捜索事件などに鑑みて、改めて「依頼者プレッシャー対策」について上申させていただきます。
（１）依頼者プレッシャー（Client Influence Problem）なるもの
　評価依頼者が鑑定評価報酬を支払うという契約態様からすれば、報酬支払い者が自己にとって都合の良い評価書を期待するのは責められないことであり、その是正について不動産鑑定士の倫理性のみに期待するのは、不動産鑑定士にとって過重な負担とも云えます。　このことは国土法届出といわゆる第三鑑定に関連する経緯を思い起こせば十分であろうと考えます。
　過大な評価を強要したり過小評価を強要したりするのは論外ですが、日常的に自己に都合の良い「匙加減」を依頼者が期待することは止められず、同時に不動産鑑定士がそれに可能な範囲で（閾値を超えない範囲で）応えようとするのもまたやむを得ないことと考えます。
　そこに不動産鑑定士の高度な倫理性のみを期待するのは、的はずれとも考えます。
特に、評価業務が潤沢に市場に存在する時ならいざしらず、既往の業務が縮小しつつあり、評価報酬の縮減も進みつつある昨今においては、依頼者とのあいだに強固な信頼関係を築いている一部の鑑定業者を除けば、評価業務獲得のためには閾値に近づいても業務受託を遂行しようと云う鑑定業者並びに不動産鑑定士のみを責めることはできません。
（２）不動産鑑定評価なるもの
　あえて原理原則を申し述べますが、不動産鑑定士なるものは不動産鑑定評価の社会的公共的意義を理解し、その責務を自覚し、的確かつ誠実な鑑定評価活動の実践をもって、社会一般の信頼と期待に報いなければならないものです。
　また、不動産鑑定評価はその結果を通じて、適正な不動産価格の形成に資するものでなければならないと考えます。　すなわち不動産鑑定評価は閉ざされたものではなく、その情報が広く社会一般に開示され共有されねばならないと考えます。　先ずは不動産鑑定評価書に関して情報開示の原則を確立すべき時期にあると考えるのです。
　当然のことながら、不動産鑑定士等には法第６条において「正当な理由がなく、鑑定評価等業務に関して知り得た秘密を他に漏らしてはならない。」とする守秘義務が課せられています。　この守秘義務は、一義的には依頼者に対して、次いで職務遂行上知り得たその他の秘密について保持が課せられていると解することができます。
しかし、「正当な理由」すなわち「依頼者が開示を承諾すれば」評価書に関わる情報開示と情報共有は可能であろうと考えます。
（３）依頼者が評価書の開示を承諾する正当な理由とは
　個人的依頼者を除く多くの評価依頼民間企業は評価書等の開示を行うべき正当な理由が存在していると考えられます。　評価書の開示は企業のコンプライアンスの根幹を為すものであろうと考えられるからです。
　JREIT然り、私募債然り、時価会計然り、現物出資然りでしょう。企業が自らの社会的存在である意義や意味を考える時に、企業活動に伴って求めた不動産鑑定評価を広く利害関係者に開示することは、責務であると言ってもよかろうと考えます。　提案するこの評価情報開示制度は社会が依頼者に求めるCSR（Corporate Social Responsibility）に応えるものであると考えます。
　官公庁が求める不動産鑑定評価書は、その公共的意義からすれば、もとより情報開示が原則であろうと考えられます。
（４）不動産鑑定評価情報開示の時期と方法
　情報開示が原則といっても、まさに取引の渦中にあるときに情報開示を行えば初期の取引目的を果たせない場合も多くあるだろうことは論をまたないものです。　ですから開示は事後における開示約定で十分であろうと考えます。　評価書の発行後、三ｶ月後から一年後の然るべき時期に開示が為されれば、当面は初期の目的が果たされようと考えます。
　開示の方法は、
ａ．評価受託契約時に依頼者から「開示時期を記載した開示承諾書」を受け取る。
ｂ．評価書納品交付時に、鑑定協会が用意する公開サイトに評価書データを送付し、データ受理届を受け取る。（この時点では、評価書データは非公開である。）
ｃ．鑑定業者は交付する評価書に「開示データ受理届」写しを添付して発行する。
※鑑定評価書に「開示データ受理届」が添付されているか、否かが、評価書のステータスを決めるものであると同時に、それ以上に依頼者のＣＳＲ・ステータスを明らかにするものと考えます。
（５）情報開示システムの具体的な例
ａ．開示承諾を得た鑑定業者は、評価書交付前に開示システム（以下、Rea Reviewと称する）に開示所要事項を入力し、同時に評価書をPDFファイル化して送付する。
受理したRea Reviewは、折り返しメール添付PDFファイルにて受理届を鑑定業者に交付する。
ｂ．情報開示その１
　情報受理と同時に、Rea Review：開示情報一覧サイトに、一部の開示予告情報を掲載する。　掲載項目は、受理日付、物件所在地、Rea Mapにリンクする地理情報、種別類型、詳細公開予定日付 等であり、依頼者名及び受託鑑定業者名等は要検討課題である。
ｃ．情報開示その２
　開示予定日付に至った評価書PDFファイルはRea Reviewにて全面開示され、鑑定協会会員のみならず、利害関係者、さらには広く社会全般からのレビューを受けるものとなる。　一般開示は開示後三年程度とし、以後は保存ファイルとして鑑定協会が管理し、必要に応じて開示すればよい。
ｄ．開示資料の活用と共用
　開示評価書には様々な共用が好ましいデータが含まれているものであり、それら入力データをデータベース化することにより、会員が情報を共有し今後の鑑定評価書の精度向上に資するものとなろう。（ここに緯度経度等地理情報が付加される意味も大きいのである。）
ｅ．情報開示システムの維持費用
　システムは特殊なプログラム構築を必要とせず、現在稼働しているRea Netの機能を拡充すれば事足りるものである。　強いて言えばレンタルサーバの容量を必要に応じて拡充すればよいだろう。
（６）開示に伴うノウハウの流失
　評価書の開示は鑑定業者固有の重要なノウハウが流失するという懸念が言われますが、本当のノウハウは鑑定評価書に記載されるものではなく、その紙背にこそあると考えます。
　流失の懸念が存在するのであれば、その部分を秘すれば良かろう。また事例等基礎資料について守秘すべき事項は適宜マスキングすれば良かろうと考える。　同時に、開示システムに掲載される鑑定業者は自らのステータス誇示につながるものであり、開示に伴うパブリシテイ効果は大きかろうと考える。
（７）依頼者のコンプライアンス
　評価書の開示は、評価依頼業務担当者レベルにおいては、さほど好ましいものではないかもしれません。　しかし、企業経営者レベルにおいては「企業のコンプライアンスあるいはＣＳＲ」をアピールする絶好の機会であろうと考えます。　いわば情報開示企業であろうとするのか、非開示閉鎖的企業であり続けるのかという選択なのです。
別の表現をすれば、Rea Reviewはマイナス情報の開示ではなく、プラス情報の開示を行うものであることに大きな意味があると考えます。
　ここに鑑定協会が大きなクサビを打ち込む意味があり、ひいては鑑定評価に対する社会の信頼並びに信用を勝ちとる方法なのであろうと考えます。　ですから、鑑定協会は「評価書開示原則確立」を社会にアピールして「企業コンプライアンス」を促すという広報が求められるのです。　この広報には、証券取引等監視委員会をはじめ、金融庁、総務省、もとより国交省の支援が不可欠でしょうが、理解は得られるものと考えます。
（８）鑑定評価依頼と入札問題、または低廉報酬問題
　Rea Review制度の創設は、ただちに入札問題や低廉報酬問題を解決するものではありません。　しかし、開示登録を前提にすれば、その評価業務内容との関連から、極端な安値入札や低廉報酬受託は避ける方向に向かうであろうと考えます。
　いわば、「安かろう杜撰だろう」は市場が淘汰するであろうと考えます。　ひいては秩序ある鑑定評価受託競争（報酬低廉競争から評価書の質的競争へ）に向かってゆくであろうと考えます。　細部については検討課題が幾つか存在するであろうと考えますが、本提案すなわち「鑑定評価書を開示して下さいと、社会に対して提言する提案」を一度俎上に乗せていただきたく上申致します。　（以上）
　さて、茫猿は会長を除いてこの度決定した新役員並びに現役員の諸氏に当サイトを通じて、以下の提案を申し上げたいと考えます。
『新旧役員諸氏への提案』
１．鑑定評価の有用性がなぜ薄れたのか、お考え下さい。
２．鑑定評価の信頼度がなぜ低下したのか、お考え下さい。
３．それを復旧させる具体策はなにか、お考え下さい。
４．それらの糸口として「この鑑定評価書」を、お読みいただければと存じます。
　重責を担われている、あるいは担おうとされる各位に対して、はなはだ失礼な問いかけであることは重々承知しています。しかし、鑑定協会が現在直面している「依頼者プレッシャー（Client Influence Problem）」について真剣に考えることは、協会役員たるものにとって何よりも重要な喫緊の課題であろうと考えます。
　「依頼者プレッシャー（Client Influence Problem）」対策について考える時に、不動産鑑定士の倫理に期待しているだけでは、問題の先送りに過ぎないであろうと考えます。　Client Influence Problem を考えるときにも、Corporate Social Responsibility を考えるときにも、先ず検討されるべきなのは、情報の公開と共有であろうと考えます。
　今こそ鑑定業界の閉鎖性を打破すべきであるし、世慣れた現実論を排すべきときであろうと考えます。ですから、あえて積極的な情報開示制度を提案公表して、会員各位並びに関連業界や社会一般の批判を仰ごうとするものです。

　《鑑定コラム　739）不当鑑定及び資格剥奪にならなければよいが》記事中、最も注目したいのは『客室稼働率』と『定員稼働率』の大きな相違についてである。賃貸物件の収益価格とリゾートホテルの営業収益価格の試算手法は相似しているように見えるが、決して相似ではなく、用語定義も基礎データの取り扱いも大きく異なることに留意したいのである。
　なお「鑑定コラム」筆者が概略と断っているから、記事の揚げ足を取るものではなく、以下は読者の注意喚起を促す補足である。
　売上高の減額修正に直ちに比例して、評価額が減額修正されるものではなかろうと茫猿は考える。
なぜなら、ホテルなどの営業物件収益価格試算においては、売上高から控除する営業等経費について、固定的経費と流動的経費の区分が不可欠であろうと考えるからである。　つまり、売上高の推移に左右されずに支出される固定的経費と、入り込み客数に応じて支出される流動的経費というものがあり、想定売上高の減少は固定的経費率を上昇させて、さらに収益を圧迫するであろうと考えるのである。
　鑑定コラム設定例に応じて検討すれば、4.93億円と計上した売上高を1.64億円に減額修正すれば、評価額も33%に修正されるものではなく、固定的経費率の上昇が見込まれるから、純収益のさらなる減額すなわち評価額のさらなる減額修正が導かれるであろうと、茫猿は推定するのであるが如何なものだろうか。

　最近のFacebookでは、Netstage事件が話題である。K鑑定事務所に家宅捜索の手が入ったと、02/19の報道は伝えている。　サイトに書くことが可能な事項は『鄙からの発信』に書いているが、不動産鑑定評価書も開示されていることだから（この開示はNetstageのアリバイ工作的臭いがするものであるが）、関心の有無にかかわらず不動産鑑定士たるものは一度は目を通しておきたいものである。　読み方は人それぞれであろうし、茫猿などが余計なことを言わなくとも、それぞれの不動産鑑定士の力量で読みこなせば済むことである。　何を読みとるか読みとれないかこそが、読み手の器量というものである。
　もう一度言おう。対岸の火事視してはならないし、座視していてはならないのである。不動産鑑定士として自らの力量が試されるという覚悟で読んでほしいと願っている。　そこから鑑定協会が取るべき（取り得る）次の一手は何なのかも見えてくるのであろう。　特に評価事案の地元在住鑑定士には、是非とも読んで頂きたいと願っている。
　鑑定協会は総務省に06年当時の関連評価書を開示すべく求めるべきであろうと考えている。当然、全面開示の前提条件付きのことである。　その上でトータルの判断を行い、その結果は公表すべきなのだと考えている。
　『依頼者が官であれ民であれ、鑑定評価結果に伴う経済的行為が社会に少なからず影響を及ぼす場合に、不動産鑑定書は社会へ開示されるべき』が大前提である。ただし依頼者のコンプライアンス姿勢が守秘にこだわればその限りとしない。『そもそも開示、非開示は依頼者が決定すること』という、鑑定協会が本来取るべきであろう受託者としての基本的態度を鮮明にすべき時期にあると考えているのである。
　不動産鑑定士に守秘義務が課せられているのは言うまでもないことだが、その守秘義務は依頼者に対してのものであり、依頼者が開示を決断すれば、その決断に異議を唱えるものではないと云うことを鮮明にすべき時であろうと考える。　なお、情報提供者への守秘義務についての指摘もあるだろうが、その部分はマスキングすれば済むことであり、今でも事例資料の詳細表示その他守秘すべき情報源はカットされている。
　この記事が現役員や次期役員諸氏の目に留まれば良いのだがと思うけど、目に留まってもスルーされるだけだろうなと、直ぐに思い直す。　まさに茫猿遠吠なのだろうと自嘲している。
　今こそ抜本的、解体的、出直し中央突破的な改善策が求められているのだと思う。迂遠に思えても「Rea Review 制度創設」は一つの改善策だと今こそ考えている。　茫猿だって折角、理事席の末席に連なることになる身である。理事会のテーブルをひっくり返す覚悟で主張し提案すべきが責務であろうとも考えている。　取りあえずは Ustream を実行して理事会生中継を行ってみたいが、駄目でも Youtube くらいは使用して会長挨拶を放映してみたい。　物議は醸すだろうが、一石は投じることになるだろう。　《でも歯牙にもかけられないか。》
《追記 02.21 20:10》
　とまあ、書いたものを読み返していて、茫猿は高みから独りよがりにもの申しているのではないかと、ふと思うのである。　業界の混迷は業界のみの責任になく、鑑定業務依頼者側がおかれた厳しい環境を反映しているのではなかろうか。　依頼者としては、厳しい今現在をとにかく乗り切りたい、受託者も受託業務量が減少し受託競争が激化するなかで新規業務を受託したいという、両者のおかれた厳しい経済環境を反映するものであり、高みから綺麗事をいっていても何の解決にもならないのではなかろうか。
　
　依頼者から評価報酬を受け取り、依頼者の求めに応じて中立性を堅持した評価書を発行するというのは建前論であり、現実は依頼者の評価依頼事情を何らかの形で反映せざるを得ないという、制度発足以来続いてきた鑑定評価業務固有の問題点が極端なかたちで露呈したというのが、昨今の状況なのであろうといえはしないか。　ここで茫猿は監視区域・届出制度のなかでの添付鑑定と第三鑑定を思い出して、思考停止に陥る。

《監視委コラムNo.4　結びより引用》
　前述のように、不動産鑑定士の行う鑑定評価は、不動産現物出資が適正に行われるためのキーポイントである。繰り返しになるが、その影響の大きさを充分認識し、鑑定評価を行っていただくことはもちろん、不動産鑑定士が、不公正ファイナンスの片棒を担がされることのないよう、事案全体にも注意を払うよう していただけると幸いである。

《危機管理対応特別委員会》
(2010.11.24)
■「かんぽの宿」への対応（本会危機管理対応特別委員会の対応経過について）
(2010.9.13)
■「かんぽの宿」への対応について(中間報告)
(2010.8.3)
■「かんぽの宿」への対応（本会危機管理対応特別委員会の対応経過について）（報告）
《国交省地価調査課長通知》
(2010.8.26)
■国土交通省土地・水資源局地価調査課長より「会社法上の現物出資の目的となる不動産の鑑定評価の適正な実施について」が発出されました
《コラム証券取引等監視委員会》
■コラム証券取引等監視委員会 No.4
不公正ファイナンスへの対応（その２）；不動産現物出資について
(2010.8.25)
■コラム証券取引等監視委員会 No.3
課徴金事例集の公表とインサイダー取引の傾向
(2010.5.17)
■コラム証券取引等監視委員会 No.2
不公正ファイナンスへの対応（その１）；不公正ファイナンスの特徴
■コラム証券取引等監視委員会 No.1
公正な証券市場の確立と不動産鑑定士の役割；最近の証券不公正取引への不動産鑑定士の関与を踏まえて
《東京証券取引所関連》
(2010.7.27)
■東京証券取引所自主規制法人からの第三者割当における諸問題と抑止策についてのお知らせ
《追記　2011.02.19 14:20》
　この記事をアップして床屋さんに行き帰ってきたら、このニュースが飛び込んできていた。　コメントを付けることもできない。
【不動産鑑定事務所を捜索　「かんぽの宿」過大評価か】

　先ずは報道された事柄を整理してみよう。

（2006年）旧かんぽの宿等売却
３物件を旧日本郵政公社他が東京の温泉施設経営会社に売却、その後、クロス社が買い取ったのである。　３物件とは「旧かんぽの宿層雲峡」（北海道上川町）売却価額 約１億６７００万円、　「旧かんぽの宿米沢」（山形県米沢市）売却価額 約５６００万円、　「健康保険保養施設 旧ホールサムインせとうち」（岡山県倉敷市）売却価額 約１億２０００万円である。３物件売却価額合計は、約３億４３００万円である。

（2010年）当該物件の転売後、現物出資
　大阪府のゲームソフト販売会社「ＮＥＳＴＡＧＥ（ネステージ）」が、東京のコンサルタント会社「クロスビズ」を引受先とする総額１２億７５００万円の第三者割当増資の実施を発表した。出資形態は現金が７５００万円で、残る１２億円は北海道などの保養施設３物件の現物出資だった。ネ社は当時、ジャスダック市場に上場していた。
　ネ社が現物出資として受け入れた際の評価額は次のとおりである。
「層雲峡」は、約５億１９００万円。
「米沢」は、約４億５４００万円。
「せとうち」は、約３億２７００万円。　　３物件合計１３億円

　2006年の旧郵政公社等が売却価格を決定した背景に、不動産鑑定評価が存在したであろうと推定されるし、2010年2月の現物出資不動産の評価額決定にも不動産鑑定評価が存在したであろうと推定される。
　2006年評価（不動産鑑定評価）と2010年評価（不動産鑑定評価）とのあいだに直接の因果関係はないと考えられるが、2010年評価を行った不動産鑑定士は、その物件の所有権移転の経緯を知り得たであろうし（当然に知っていたはずである）、旧郵政公社の売却価額も承知していたと考えるのが妥当であろう。
　2006年評価が予算委で質疑されたように、著しい減額修正が行われたものであるとすれば、2010年評価を過大といういわれは無いのかもしれない。それでも2006年売却以降に営業が再開されず、採算性の観点から転売されたのだとすれば、その間の地価推移並びに建物設備等の経年劣化を考え合わせ、さらに鑑定評価の前提条件が違うかもしれないとしても、3.8倍への価格増をただちには容認し難いものが残るのである。
　さらに云えば、2009年4月7日の時点で、当時の鳩山邦夫総務相は閣議後記者会見で、日本郵政の保養・宿泊施設「かんぽの宿」等計21施設を対象に総務省が独自に実施した不動産鑑定評価額は148億円だったと発表したのである。これを基に、オリックス不動産に譲渡する予定だった79施設の評価額を推計すると250億円となり、昨年8月の日本郵政の鑑定額（133億円）の1．9倍に達するとしている。
　2010年評価の時点で、評価主体がこのニュースを記憶していなかったとすれば、やはり問題なしとするには疑念が残るのである。2006年当時の売却関連不動産鑑定評価も2010年当時の現物出資関連不動産鑑定評価も帰結するところ、「Client Influence Problem」にあると云えよう。　だから問題点の解明も急がれるべきであるが、何よりも「Client Influence Problem」の対応策（再発防止策）を急ぐべきと考えるのである。
　鑑定協会自らが、今為し得る最善策を講じ速やかに実施すべきであると考えるのである。「かんぽの宿」や「不動産証券化」に関連する疑念や疑惑の解明も重要であるし、なおざりにしておいてよいとは云わない。　しかしそれらにまして重要なのは「Client Influence Problem」が存在するのか否か、存在するのであればその適切な対応策、防止策はあり得るのかといった問題を真摯に前向きに検討する姿勢こそが、鑑定協会執行部に求められていると考えるのである。また云われ無き誹謗や中傷を避けるためにも重要であろうと考えるのである。　日本相撲協会に起きている事件を対岸の火事視してはならないのであり、我がこととして考えたいのである。
《追記》
　このような問題を抱えている鑑定協会に理事として名を連ねるに至ってしまったことを、後悔はしていない。　後悔はしていないが、暗然としているのは隠せない。
会長選以外はすべて無風無投票決着したという、欠員が生じた選挙区がその後どうなったかもまだ判らない。　しかし、無風無投票という事態こそが、今の鑑定協会の有り様を如実に示しているのだと思われる。そんな理事会に「このような茫猿」が何をもって臨めばよいうのかと考える時、やはり暗然とし呆然とする気持ちは避けられないのである。
《追記　2011.02.19》
　匿名のフォローコメントをいただきました。本件に関わる公開情報です。
不動産鑑定評価書が公開されているからと云って、現物も見ていないし土地勘もないことから、軽々な判断はなにもできない。地元在住有識者のコメントがいただきたいところである。　また、旧郵政公社が入手した不動産鑑定評価書の公開も待たれるところでもある。
※第三者割当による新株式（普通株式及びＡ種優先株式）の発行及び新株予約権の消却に関するお知らせ　【第三者委員会意見書】
※同じく、【不動産鑑定評価書：北海道上川郡上川町 その１】
※同じく、【不動産鑑定評価書：北海道上川郡上川町 その２】
※同じく、【不動産鑑定評価書：北海道上川郡上川町 その３】
※同じく、【不動産鑑定評価書：山形県米沢市 その１】
※同じく、【不動産鑑定評価書：山形県米沢市 その２】
※同じく、【不動産鑑定評価書：岡山県倉敷市 その１】
※同じく、【不動産鑑定評価書：岡山県倉敷市 その２】

　また会長選挙、関東甲信越地区以外の理事選挙並びに副会長選挙も無投票決着のようです。副会長選出方法が小選挙区制に改正されてからは無投票決着が続いていること、複数定数の理事選挙区においても無投票決着どころか、今回は欠員がでる選挙区まであったということにこそ、鑑定業界の沈滞するさまが如実に表れていると憂慮するのは茫猿一人でしょうか。
　その意味から、無投票当選を素直に喜ぶ気持ちにはなりません。　立候補するからには、鑑定協会の有り様、鑑定評価の確かな将来像を巡っての論戦を行いたかったと、図らずも立候補したに過ぎない茫猿が申せば不遜の極みでしょうか。
　誰もが何も語らず無風に決着してゆく、実施が予想される会長選挙とても、将来を左右する選択を迫られるというような選挙にはなりそうにもありません。　「それでよいのか鑑定業界」と12年前の思いを蘇らせている唯今の茫猿です。
　現行公益法人から新制公益法人への移行をはじめ、創設されようとしている新しい地価インデックスと地価公示の有り様、いわゆる新スキームと称される悉皆調査（茫猿は不動産センサスと呼びたいと考えます）並びにそこから導き出すことが可能であろう地価インデックスの態様、さらには鑑定評価という情報産業における情報の管理並びに公開のあり方、鑑定評価(業)法と地価公示法を双輪として展開してきた鑑定評価の、今はまさに転回点にあるのだと考えます。
　鑑定業界はいわゆる公的評価（地価公示、地価調査、相続税路線価評価、固定資産税土地評価）を主業務とする多くの鑑定業者と、金融関連評価に特化する都市圏域一部業者とに二分され、部分的には相克を繰り返しながら地価水準動向と同様に右肩下がりの停滞を持続してゆくのでしょうか。　
　2000号を刻んだこの12年間に『鄙からの発信』に掲載した幾つかの記事を読み返していて、改めて「パラダイム転換」を呼びかけたいと考えている今の茫猿です。
　　　　《『鄙からの発信』検索にて”パラダイム”で検索してみて下さい。》
こんな文言を再掲して、今後一年間の活動を指し示す灯明としたいと思います。

　1965年（社）日本不動産鑑定協会が設立されて以来30余年、その間若干の起伏はあったものの、基本的に”右肩上がりの地価”に支えられて、発展し組織を拡充してきた鑑定協会は今、”ポスト右肩上がりの時代”に入り、パラダイム（思考の枠組）の転換が求められているのではなかろうか。いや、我々を取り巻く社会のパラダイムはとっくの昔に転換しているのに、我々鑑定士だけが古いパラダイムにしがみついているのではなかろうか。

　インターネットはその矛盾を多くの人の目にさらし、そして解決を迫った。今後、新たなるパラダイムが構築されていくのか、それとも古い革袋を守り続けるのか。問われているのはその選択である。

【改めまして】
　浅学非才も省みず、諸兄姉のご推輓をいただき理事選挙に立候補致しましたところ、図らずも無投票にて当選の栄をいただきました。　これひとえに会員各位のご支援の賜物と篤く御礼申し上げます。　これからは鑑定業界の将来像確立を目指して、粉骨砕身微力を尽くして努力致したいと存じます。　出来うるならば微小なりといえども業界のカウンター・パートでありたいと願うものです。　各位には今後とも旧倍のご支援を賜りますようお願い申し上げまして御挨拶と致します。

『鄙からの発信』を立ち上げました経緯は、その年の五月に実施された鑑定協会会長選挙に立候補するに際して、その選挙広報ツールとして利用したいというものでした。　選挙広報ツールとしてiNetを利用するということは、光ファイバー通信はおろかADSLもなく、かろうじてアナログ回線利用からISDN回線利用が始まりつつあった当時としてはあまりにも時期尚早でしたから、さほどの効果はありませんでした。
立候補趣旨を訴えて廻った行き先々でもファクシミリネットは理解されても、デジタルネットは容易に御理解頂けなかったように記憶します。 というよりも、iNet接続アカウントを持っている会員はとても少なかったのです。日常的に利用しないまでも、ほぼ全会員がe.Mailアドレスを持っている現在からすればまさに隔世の感があります。
アナログ回線（ADSL以前）から今やほとんど使われていないＩＮＳ回線に変わりつつあったという当時の状況は、以下の記事がよく物語っている。アナログ回線によるADSL接続商用サービスがNTTによって開始されたのは2000年12月のことなのである。
コンピュータ・ネットワークの構築 (1999年3月20日)
コンピュータ・ネットワークの構築　その２(1999年3月20日)
選挙結果はこの記事に記載するとおり完敗でしたが、全国各地で頂戴した手厚いご支援に少しでもお応えすることで、ご支援のお礼に代えたいと考えますことから、その後の協会活動及びウエブサイト発信を続けてきました。　その思いだけが『鄙からの発信』持続の原動力だったと思います。
今年に入りまして、2000号記事掲載が秒読み段階となって考えたのは、2000号は何をテーマに書こうかということです。当然のことながら不動産鑑定評価の来し方行く末について書くというのが思い浮かびますが、ご承知のとおり昨年は両親の見送りに明け暮れ、鑑定評価業は廃業同然のありさまですから、書きうるなにかもが的はずれだったり陳腐化したりしています。　それでなくとも加齢と不勉強がたたって、いわゆる経済的耐用年数が既に満了しているようです。　ですから予定原稿も何も用意できないままに日々を重ねていましたところ、今月に入って思いもかけぬ要請が飛び込んでまいりました。
それは（社）日本不動産鑑定協会2011年役員選挙に中部区より理事候補として立たないかというお話でした。　正確に申せば、「立候補締め切り日まで十日もないけれど、地元東海地区からの理事候補として推薦したい。」という地元有志の方々からのお電話でした。
既に業界からの退隠を広言している上に、全ての公的評価から引退済みの前期高齢者の身である茫猿のこと、今さらの役員立候補は会員諸兄姉に対して失礼なことでもあろうと考えますことからご辞退申し上げました。　でも何名かの方から、『新公益法人移行の節目を見届けるには、少なからず関わった君がふさわしい。』とか、『Rea Netや新スキームなど、幾つかの君が関わった事業の円滑な新組織移行と行く末を見届けるのも残された仕事であろう。」などというお話しも頂きました。　また、今回の役員任期は新組織移行までの約一年間の短期限定だから、衰えた体力気力といえども続くだろうとのアドバイスも頂きました。
数日考え抜いた挙げ句、加齢というハンデは隠せないものの、その分経験の蓄えが多少はあろうこと、その上に有り余る時間という持ち駒もございますことから、一昨日立候補届を発送しました。　さきほど協会選挙管理委員会よりの受理届を受け取ったところです。　届出は二月十日に締め切られましたが、本日からは三連休ですから、届け出の結果は週明け十四日以降にならねば判りません。　選挙戦になればどう運動するかなどと、これから考えたいと思いますが、《とても陳腐な表現ですが》”文字通りの最後のご奉公”と考えて、何か新機軸でも提案できればと思っています。
同時に役員選挙は選挙区選挙である理事選挙以外にも、全国三ブロック選出の副会長選挙そして全国区選出会長選挙もございます。選挙投票が実施されるようであれば、棄権や無視などなさることなく、曲がり角にある鑑定評価を自らに問い直すという意味からも投票権を行使して頂きたいと願います。　終わりになりましたが、理事選挙における茫猿こと「森島信夫」へのご支援並びに、『鄙からの発信』2001号以降へも変わらぬご声援を窓外に舞う春の雪を眺めつつお願いして、立候補御挨拶：2000号記念記事と致します。
立候補届と同時に選挙管理委員会へ提出しました公報原稿です。顔写真は眠っているように見えますが、締切が迫るなか手元のファイルから数年前に保存しておいたものを急ぎ活用したせいです。ご容赦下さい。

お時間が許せば、公報原稿にも記載しました関連する過去記事をご覧下さい。
一、ReaNet接続の全面開示を求める《2010.11.13》
一、11.09 in 大阪 《Rea Map：地理情報》《2010.11.12》
一、Rea Review 制度創設提案《201.08.18》
一、Rea Review 制度Q&A《2010.09.04》

『公共用地の鑑定評価に係る審査体制のご案内より抜粋（公共用地の鑑定評価審査体制構築に係る準備委員会）』
⑴ 審査対象
公共用地の売買等に関し不動産鑑定業者に委託される価格等調査
《Rea Reviewは全ての評価書が対象である。》
⑵ 審査項目
審査項目は、不動産鑑定業者の発行する評価書としての品質を確保する観点から妥当と判断される項目について評価書の説明責任が全うされているかを審査する。
《Rea Reviewでは審査を行わない。開示するか否かの申告のみであり、申告の是非は鑑定評価依頼者に委ねられる。》
⑶ 審査の進め方
各地域連合会等（あるいは本会）が無作為に選択した公共用地案件にかかる評価書につき、本会が公共団体に開示請求を行い、当該評価書の審査を本会の審査委員会にて行う。評価書に対する鑑定業者の説明責任が適切に行われているかについての審査を行うものであり、価格の妥当性を審査するものではない。　すでに提出された評価書に対する審査であり、提出前の事前審査は行わない。　事後審査の結果については、その概要を、本会のホームページに掲載する。
《Rea Reviewでは、依頼者が開示を承認した評価書についてのみ開示を行うものであるが、Rea Review制度は社会が依頼者に求めるCSR（Corporate Social Responsibility）に応えるものである。直ちに大きな効果は得られないが、「鑑定評価書公開の用意有り」と、社会にアピールすることに意味があり、同時に鑑定士に求められている社会的責任に応えようとするものである。》
「Rea Review 制度Q&A」
※公共用地の鑑定評価に係る審査体制の今後の日程
平成23年4月　審査体制スタート
平成24年4月　地域会が対象事業のリストを作成 本会に報告
平成24年7月　リストに基づき本会が開示請求
平成24年9月　該当する鑑定業者に対し、本会が回答書、関係資料の提出を依頼
　事務局が形式審査
　採用した取引事例の扱い状況について士協会に照会
平成24年11月　審査委員会が審査（場合により弁明の機会）
平成25年2月　会長に報告
平成25年3月　ホームページ等による公表

《清水氏講演感想緑へ投稿されました、清水准教授のフォローコメント再掲です。》
　ご無沙汰いたしております。
夏に皆様にお会いして，いろいろとご示唆をいただき考えましたことを「不動産鑑定」に書くとともに，名古屋で話をさせていただきました。鑑定業界の新しいビジョン作りのきっかけになればと思っています。
　統計分析は，いろいろな意味で様々な情報を提供してくれます。しかし，ベテランの鑑定士さんもいれば新米の鑑定士さんがいるように，能力の高い鑑定士さんがいればそれほど力のない鑑定士さんがいるように，統計屋さんにも，様々な経験の方や能力の方がいます。鑑定士がクライアントプレッシャーを受けていてけしからんといわれていますが(私がこの言葉を2002年の論文と2007年の役所の会議で最初に使ってしまいました)，統計屋さんも，自分の都合のいいようにデータを加工したり，選択したりしている人も少なくないのです。明らかに結果を書き換えているような論文も目にします。
　そのような中で，学者も倫理憲章ができてきました。それを作らなくていけないくらい，学者の倫理が問われているのです。海外の名の通ったJournalに掲載されている論文は，それを見抜く力がある方がチェックをしていますので，信じていいですが，日本の学術誌の査読能力は，ほとんど機能していないといわれています(私が言っているのではなく，東大や一橋の著名な先生の言葉です)。
　鑑定評価書のレビューという議論もありましたが，学者の論文も常にレビューされ，しかし，そのレビューの能力が問題になっているということです。学者や統計屋さんが言うことを鵜呑みにするのではなく，専門家として自信を持っていただき，新しい産業へと発展していくことを願っています。GDPのような新規のフローが低下していくなかで，日本はストックから生み出されるフローを大切にしないといけなくなります。
　そのストックの中心である不動産に関わる資格の中で，最も高いハードルを課され，そして，地域に精通されている鑑定士の社会的役割は，まだまだ大きいはずです。東京も，15年後には今の地方都市が抱える問題と同じ問題に直面します。東京対地方の対立などしている場合ではないはずです。残されている時間は限られています。
（コメント投稿者: 清水千弘）
《以下、過去記事の再掲》
　名古屋講演会レジュメは、清水准教授がiNET公開されていますので、こちらからお読み下さい。
　「不動産鑑定評価・地価公示の社会的意義」
　「不動産市場分析のための統計学入門」
　※不動産鑑定１２月号掲載の清水准教授の論文「不動産鑑定評価・地価公示の社会的意義-不動産鑑定士の社会的使命は終わったのか? 」も公開されています。　清水氏はこの論考を以下の字句で結ばれています。

『世界経済の大きなうねりの中で，日本が再生するために残されている時間は少なく，鑑定業界にいたっては，もっと残されている時間がないといったことを知っていただきたい。　ここからのビジョン作成と戦略一つで，将来の業界の社会的な位置づけが大きく変化してしまうのである。表題の問いに答えると，従来型の不動産鑑定評価の使命は終わりつつあると言っても過言ではないであろう。しかし，事業の再設計を行うことができれば，成長産業へと転換ができるはずである。新しい社会的使命は，より大きくなっているのである。　本稿の議論が，新しいビジョン作成の一助になれば幸いである。新しい時代の担い手となるべく，今後の不動産鑑定業界のたゆまぬ努力に期待したい。』

提案者は、ReaNetのアクセス権限の全会員への開示を求めます。現在では経費負担方法その他の事情からアクセス権限が一部会員にのみ開示されているという状況下にあります。これは会員の権限の制約であるのみならず、ReaNetの普及と発展を妨げている大きな要因であります。
１．ReaNetの位置付け
ReaNetの基本的位置付けは、鑑定協会会員への広報手段であり、同時に会員相互のコミュニケーション・ツールでもあります。そのような観点に立てば、ReaNetの基本機能は鑑定協会事業予算で維持されるのが相当であると考えます。
経費負担の方法が確定していないから、ReaNet接続も限定するという考え方は本末転倒であろうと考えます。百歩譲って、接続開示と経費負担は鶏と卵の関係にあるとしても、先ずは広く開示することにより、その有する機能への理解を高めることが必要であり、会員が機能を理解し有用性を認識すれば自ずと経費負担の認識は生じてくるものであろうと考えます。経費負担方法の確定を優先するという考え方は、敢えて申し上げれば「角を矯めて牛を殺す」という考え方に等しかろうと存じます。
２．会員名簿管理の一元化
すなわち、鑑定協会に入会すると同時に、ReaNet接続のためのＩＤとパスワードが交付されて然るべきものであります。　これは、会員録管理がデジタル化された現在では、会員録管理とReaNetアクセス会員管理を一体化することにより、会員名簿管理費の削減を図ることができるものです。
即ち、会員名簿とReaNet接続会員名簿との管理を一体化し、ReaNetの基本機能であるReaInfo、ReaData機能並びにアクセス会員管理に関わる諸費用は鑑定協会が今後とも負担する。また全国的一元管理が望ましく管理経費負担も節減できる「地価公示と地価調査に関わるReaMap」機能は、これも鑑定協会が今後共に負担すべきであります。
３．事例閲覧管理について
ReaJirei並びにそれとリンクするReaMap機能は一体的に運用されるものであると同時に、事例を管理する各都道府県士協会がその運用方針を決定するものでもあることから、実証実験が終わる次年度以降においては、この運用費用を各士協会が負担すべきである。　各士協会において負担するReaJirei並びにReaMap機能に関わる維持管理費をどのように所属会員に負担を求めるかは各士協会が決定する事柄ではあるものの、ここで留意しておかねばならない事項があります。
それは現在鑑定協会並びに各士協会で進められつつある新公益法人制度への移行に伴って、会員の権利及び義務の平等化を図るという問題であります。　所属会員の属性（地価公示従事か否か、業者会員か鑑定士等会員か等）に応じて事例閲覧権限の範囲を定めることが許容されるか否かについて、見解を統一しておく必要があるだろうということです。
鑑定協会会員であれば、また士協会会員であれば、閲覧経費の負担責任と閲覧権限は平等でなければならないとするのが基本原則であろうと考えられます。「所要の経費を負担する限りにおいて必要な資料は閲覧が可能である。」という基本原則を確立すべきであろうと考えます。
４．ネットワークの原則と普及
さらに重要なことはReaNetが「IT」であるのではなくて、「ICT（Information and Communication Technology）」であると云うことです。
つまりInformation機能と同時にCommunication機能が要求されるものであり、別の観点からは双方向性を有するCommunicationがより重要であろうと考えます。ReaNetはICTであると考えれば、そのアクセスを一部会員にしか許していないという考え方は、およそICTについて理解が誤っていると云っても差し支えないことと考えます。
ReaNetはICTであると確認する時に、会員は等しくその機能を享受できるものであり、事例閲覧機能についてのみ個々の会員もしくは個々の士協会の費用負担に応じて利用が可能になるという基本原則が確認されるべきであろうと考えます。
追記
賢明な諸氏にとって、この追記は蛇足以外の何物でもなかろうと存じますが、あえて追記しておきます。
提案者は、新スキーム試行当時からネットワーク構築を提唱しそれはReaNetとして現在に至っております。さらに三年前にNSDI-PTを提唱し、以後その実現に向けて微力を傾注しております。NSDIとは「National Spatial Data Infrastructure」の略称です。地理空間情報のインフラということです。
ReaNetもReaMapもインフラ整備の一環なのであり、先に提唱しましたRea Reviewも広義のインフラ整備です。Rea Reviewがなぜインフラかといえば、それがKnowledge managementツールとして位置付けられるからです。　鑑定評価業務においては、取引事例にはじまる事例収集も、多くの要因資料収集も、それらの整理管理も単独では為し得ず、協同作業を前提とするのが鑑定評価業務の特殊性であり、他の資格業種と大きく異なる特性です。
Rea Reviewもそれが機能し始めれば「Client Influence Problem」問題に対応するものに止まらず、広くKnowledge managementツールとして機能するであろうと予測されるからです。
Rea Net、Rea Jirei、Rea Map、Rea Review といった鑑定業界に必須のインフラが整備され一元的に運用されるときに、鑑定業界の業容底辺が拡大し底上げされると期待されるからこそ、先ずはReaNetの全会員加入が待たれるのです。

　さて、五島氏の記事詳細はEvaluation：No,39を購入してお読み頂くしかないが、概要というか部分抜粋を記せば以下の通りである。

　五島氏は西部邁著「貧困なる過剰」を引用しつつ、知識人の疲弊と専門人の跋扈を云う。
即ち、『知識の活動それ自体が制度に吸い取られ、制度メカニズムの単なる部品として専門知ばかりが繁殖している。知識人の消滅と専門人の登場が表裏をなして進行している。』と云う。

　地価公示の分科会活動の活性化、—即ち、業者ヒヤリングと不動産関連の一般統計資料解析という分科会活動の活性化プラン—を指して、『地価公示制度の短絡的な現状維持に荷担する専門人（不動産鑑定士）によってなされるアリバイ作りと解される。』と云う。

　さらに収益還元法適用、不適用という問題について言及したのちに、取引事例作成における配分法の適用、事情補正・時点修正という加工に潜む問題点を指摘していると同時に、『事情補正・時点修正の両加工行為を経た比準価格試算を循環論の組み立てである』と云う。

　五島氏は論考を次のように結んでいる。
『地価公示評価はインターネット公開を恐れ、評価事務化していく。評価書の公開を部分的ルール変更によって短絡的に対処するのではなく、取引事例補修正一覧表の廃止（事例使用者が事情補正・時点修正・標準化補正を行う）、事情補正・時点修正欄を削除した比準価格の試算、自動計算システム（比準表）採用に伴う環境格差のゴミ箱化の解消、AB鑑定両者における鑑定書の交換によるチェック禁止等の抜本的検討を即時開始すべきと考える。』

　1969年に地価公示法が制定公布され、翌1970年に第一回の地価公示が実施されて以来、年々実施区域が拡大され地点数も増加して1995年には全国で3万地点で地価が公示された地価公示である。　その後財政事情悪化等、諸般の事情から地点数は削減し、実施後41年を経過した2010年地価公示では27800地点が公示された。
　その間において、当初は地価形成の指標と位置付けられていた地価公示であるが、1989年に制定公布された土地基本法第16条により公的評価一元化（相互の均衡と適正化）が図られて、課税土地評価の基礎としても位置付けられるようになった。　さらに2005年からは取引価格情報開示制度が加わり、全国の土地取引状況悉皆調査が地価公示スキームを利用して実施されている。（いわゆる新スキーム）
　昨今では（水面下ではあるが）事業仕分けの対象ともなっていると聞いているし、地点数は今後も削減が続くと云われているし、一地点を複数の鑑定士が評価する現行方式から単数評価への移行も噂されている。　いずれにしても様々な紆余曲折を経て現在に至っている地価公示であるが、四十年余も続いた制度は途中幾たびかの改善が図られたとはいえ、ある種の制度疲労や綻びが生じているのは否めない事実であり、抜本的改革が求められていると言えよう。
　地価公示は鑑定評価である。すなわち地価公示に認められる問題点は即鑑定評価の問題点であるとも云えるのである。
一、電卓利用もままならないアナログ時代に始まった鑑定評価であるが、今や電算利用はおろかネットワーク利用が当然であるデジタル化時代に、相応しい評価制度設計となっているかどうか再確認が求められている。　それは悉皆調査の実施と相俟って大量データの統計学的処理という、従来とは次元の異なる評価スタイルの導入も視野に入れられるべき状況下にあると云えよう。
一、PC利用が所与となりデジタル・オンライン納品が進められている地価公示は、ややもすればデジタルリテラシーが優先し、不動産鑑定士としてのリベラルアーツが何処かに置き忘れられているという憂慮されるべき事態も垣間見えている。
　この点については『鄙からの発信』頂門の一針 (2010年2月24日)記事を参照されたい。
二、地価公示が鑑定評価であるということは、収益価格に顕著に表れている。　賃貸市場が未成立もしくは未熟成な地域においては、収益還元法の適用自体が適切でないばかりでなく、賃貸市場がある程度成立している地域においても、評価対象の画地自体が賃貸建物の敷地として経済合理性が認められる規模に達しているか否かという問題点が存在している。（ある程度の規模に達していない画地における賃貸建物の建築想定は、建築費や経営上の観点から経済合理性が低かったり認められなかったりするのである。）
　節税や相続対策としての賃貸アパート経営が多い地域では、経済合理性を認める賃貸市場が形成されているとは言い難いのである。　駐車場保有が必須である地域において小規模アパートや貸店舗等に合理性は認めがたいのである。　しかし、地価公示実施地点のうち少なからぬ地点は小規模戸建住宅画地であったり、小規模店舗事務所等併用住宅画地であったりするのである。
　収益還元法・土地残余法の適用については、想定建築物に関わる問題点以外にも、様々な指数・係数に関わる問題点等が指摘されており、適切なベンチマークやインデックスの整備が求められて久しいのである。
三、では比準価格に問題点は無いのかと云えば、こちらも課題山積の状況にある。
取引事例を（個別的に）標準化補正し、地域格差補正の後に個別格差補正を行うという間接比準手法が今でも正しいのかどうか検証がなおざりにされたままである。さらに個別補正と（集団的）地域格差補正とのあいだに項目的重複が存在するが、それらは適切に行い得るのか否かについても検証が行われていないのである。　鑑定評価基準にも土地価格比準表においても、標準化補正と地域格差補正に類似項目が設定されているが、それらは重複しないのか、合成の誤謬を引き起こさないかという検証は未了なのである。（この件については、評価の電算処理-1 (2000年8月22日)他の記事を参照。
四、五島氏も述べているところであるが、比準価格試算の基礎とする取引事例には決定的問題点が存在している。　それは事情補正と時点修正である。　極く特殊な事例を除けば買い進み事情とか売り急ぎ事情などと云うものは事前に克明に判別出来うるものではない。比準価格試算過程を経て得た比準結果を総覧してはじめて、乖離する試算結果について事情の介在が推定でき得るのであり、事前には容易に判断できるものではない。
　早い話が、地価下降期に安いと認める事例だからといって、試算の最初に売り急ぎ補正を施してしまえば、本来存在していたであろう地価下落が消されてしまうのである。
　時点修正についても類似の問題点が指摘できるのである。　これらは制度創設の頃に取引事例調査を取引当事者や仲介事業者から直接聴取していた時代の名残であり、現在のように照会票を郵送回収するという面接調査を伴わない悉皆調査時代にはなじまない手法と云えるのである。
五、総じていえることであろうが、PCを駆使し、悉皆調査に基づく大量のデジタルデータを利用できる現在においては、従来型の評価手法に加えて、多量のデジタルデータ処理という新しい手法を加味することが求められているのである。ReaMapなどもその一つであり、ビジュアルな解析及び説明が求められていると云えよう。
　固定資産税標準地評価と地価公示・地価調査との関連についても、固評の指標であるはずの地価公示等が、ややもすれば固評の下請け的存在にすり替わっている状況も多く指摘されているのである。固評標準地価格網と整合しない地価公示とか、固評価格の均衡にそぐわない地価公示という指摘が往々にして聞こえるのも本末転倒と云わざるを得ないのである。
　PC利用が当然であり、多量データ処理が必然であり、公的評価一元化がビルトインされた現時点において、求められる鑑定評価とは、地価公示とはという問いに正面から向き合う時が来ているのである。　それらにおいて試行錯誤は必然であり、当然に生じるであろう過誤を当たり前のこととして受け入れてゆく専門職業家としての姿勢こそが求められていると考えるのである。
　それはまさに、国土交通省（地価公示）並びに都道府県（地価調査）が求める「評価書公開時代に備えた平仄揃え」という要請、市区町村（固定資産税標準地評価）が求める「課税目的であるが故の保守的意向」という要請に関わる「Client Influence Problem (2010年8月15日)」であるとも云えるのである。　それは時に「事勿れ主義」に陥る怖れ無しとしない。　であればこそRea Reviewが求められるとも考えるのである。
　かつて茫猿はArecというNPO形態の組織設立を考えていたことがある。　不動産鑑定士に求められるものは鑑定評価に関わる知識・経験は当然のことであるが、それら専門人としての必須事項に加えて専門職業家としての見識や哲学が求められると考えていた。不動産が人間の生活と活動の基盤である以上、不動産のあり方にかかわる見識を持たねばならないと考えていた。それがリベラルアーツであり、人間同士の微妙な触れ合いに精通するということなのであろうと考えていたのである。　その観点からすれば《鑑定評価が求める価格はザインか（存在）、ゾルレンか（当為）》というテーマは、鑑定士にとって永遠のテーマなのであろうと、今も考えている。　経済哲学として、ザインとゾルレンに関してはこの記事が参考になる。「経済哲学の現在：塩野谷祐一」
《本稿は随時改訂を予定する書きかけ記事である。》

　Rea Reviewをどのように立ち上げるか、制度設計するかなどという前に、Client Influence に関わる役員諸氏のコンプライアンス姿勢が問われているし、リスクマネージメントが問われているのだという問題認識は、ひとり茫猿だけの”杞憂”のようです。　というよりも茫猿＝オオカミ少年という見方が大勢のように伺いました。　この件については、「Rea Review 制度Q&A」をご参照下さい。
　自慢話に聞こえましょうが、あえて聞こえても構わないと思いますが、この十年余の間に茫猿が提唱したこと、問題提起したことは、その後数年以内に現実のものとなっています。　今回も三年は早かったようですが、三年後に、現実の話題となると予感しています。（茫猿は一年以内に鑑定協会のコンプライアンスが、正面切って問われるであろうと予測していますが。）
　当たるも八卦、当たらぬも八卦なのでしょうが、この秋から鑑定協会は二年ごとの役員改選の季節に入ります。今回は巷間噂されているところでは、大幅な役員交代が囁かれています。　それに加えて公益法人改革、連合会移行、協会設立五十周年、そして地価公示の行く末が問われていますから、Rea Reviewなどにかまけている余裕はないのでしょう。　それでも、それだからこそ、Rea Reviewがそれらの根底に位置するのだと茫猿は考えていますが、秋の夜長、皆様はどのようにお感じになっていましょうか。
　公益法人改革、連合会移行、協会設立五十周年、そして地価公示の行く末に加えて、Client Influence Problem、Rea Reviewを並べてみての優先順位をどのように考えるかが問われているのであり、相も変わらぬ、茫猿の一つ覚えで申うさば、リーダーたる方々の”センス”、”センサー”、そして”スピリット”が問われているのです。　と申しましてもリーダー諸氏をあげつらうのは本意でなく、彼らの足を引っ張り手を縛る会員諸氏の問題認識如何が問われているのです。
　これ以上、鑑定評価が直面する状況を悪くしたくない、何とか現状維持を少しでも過去の隆盛期に戻したいという多くの鑑定士の問題認識を責める訳にはまいらないと考えます。　でもマイナスのスパイラルから脱却するには、思い切ったブレイクスルーが必要なのだと云うこと、リスクを取ろうとしない行動に未来などないと云うことに気づき行動を開始するセンス、センサー、スピリットが問われていると申し上げるのです。
　とまあ、こんな原稿を書いている時に、鑑定協会から2010年10月20日発行のメルマガが配信されてきました。　そこには「不動産鑑定業将来ビジョン研究会」の設置に伴う会員からの意見募集についてとありました。　該当のサイトページを閲覧すると、意見募集のテーマは次の三項目が提示してありました。
【３つの主なテーマ】
①産業組織改革・新ニーズの発掘　　　　　　　（Ａチーム担当）
② アジアン・デファクト・スタンダード　　　　（Ｂチーム担当）
　　　　　（日本の不動産鑑定制度のアジアへの展開等）
③ 依頼者プレッシャー対策　　　　　　　　　　（Ｃチーム担当)
①産業組織改革・新ニーズの発掘
　新ニーズの発掘は理解できます、永遠のテーマであり常に新しいテーマでもあります。　冷ややかに言えば、容易に存在が得られるものでもなく、簡単に見つかれば誰も苦労はしないと云えましょう。　産業組織改革というテーマは意味不明です。鑑定業自らの産業としての組織改革というのでしょうか、産業と云うほどのものでもなかろうと思いますが、何を指すのか理解できません。
② アジアン・デファクト・スタンダード
　日本の不動産鑑定制度のアジアへの展開等については、先月のことになりますが、某筋から「鑑定制度の輸出等」と題するテーマで意見交換会開催のご案内をいただきました。　生憎と先約と重なりましたので、出席は叶いませんでしたが、このビジョン策定という背景もあってのことだったのでしょう。
③ 依頼者プレッシャー対策
　このテーマについては、先般来、茫猿が提唱している「Client Influence Problem」のことであり、「Rea Review」提案につながるものでしょう。　せっかく意見を求めているのですから、改めて提案してみようと考えています。
　得てしてビジョン作成などというものは『お題目を唱えてお茶を濁す』に終始することが多いから、多くは期待できませんが、それとても関わるチームリーダーの姿勢一つで如何様にも変わるものといえます。　不退転の決意とか、万難を排してとか申しますが、そのような大言壮語や虚仮威しはどうでもよくて、多勢に無勢などと簡単に諦めない粘り強い姿勢こそが求められるのでしょうが、はてさて如何なりますことやら。
　もう一度申し上げますが、リーダーや役員諸氏を責めていても何も解決しませんし、何も得られません。　不動産鑑定士である会員ひとりひとりが、真剣に自らの将来を考え、自らの将来は業界のこれからの有り様如何に懸かっているのだと強く認識することから、一歩が始まります。　小さな一歩であっても、一人二人と理解者や支持者を増やしてゆくことからしか、大きな一歩は得られないと考えます。
　「負け続けることに意味がある」と申された久野収氏を思い出しますし、「負け戦にかける」と言われ続けている福井達雨氏を思います。

《質問》　Rea Review制度への登録を会員に強制するのか？
『回答』　（仮称）Rea Review登録は会員の任意です。しかも、守秘義務との関係から、依頼者の登録許諾を必要とします。　だから、直ちに多くの評価員が開示登録をするとは考えられないし、依頼者の協力も順調に得られるとは考え難い。

《質問》　Rea Review制度には効果が期待できず、無意味である。
『回答』　この制度は社会が依頼者に求めるCSR（Corporate Social Responsibility）に応えるものである。直ちに大きな効果は得られないが、「鑑定評価書公開の用意有り」と、社会にアピールすることに意味があり、鑑定士に求められている社会的責任に応えるものである。小さく産んで大きく育てることに意義があると考える。

《質問》　鑑定評価依頼が入札に付される状況下に大きな効果は期待できない。
『回答』　Rea Review制度は直ちに入札問題を解決しません。　しかし、開示登録を前提とすれば、業務内容との関係から、極端な安値入札は避ける方向に向かうであろうと考えます。　ひいては、秩序ある鑑定評価受託競争に向かってゆくであろうと考える。

《質問》　鑑定士にとってRea Review登録のメリットはあるのか？
『回答』　依頼者にとっては、官であれ民であれそれぞれの社会的責任を果たすことが重要であると考えます。　Rea Review登録済み鑑定評価書と、非登録鑑定評価書とを明らかにすることから、JREATであれ、官公庁であれ、社会的責任を意識する依頼者にとっては「開示登録済み鑑定評価書」の持つ意味は大きいと考える。

（注）開示登録済み鑑定評価書は、登録済み証写しを評価書に添付できる。
（注）Rea Review登録システムは、鑑定協会会員にのみ対応するシステムであり、この制度を利用するためには鑑定協会へ加入し、ReaNetにアクセスする必要がある。

《質問》　鑑定評価書は作製した鑑定士が持っているノウハウのかたまりと云えるものである。だから軽々に公開したくない。
『回答』　ノウハウを公開したくないという趣旨は理解できます。しかし、鑑定評価書の公開即ちノウハウの公開とはならないでしょう。評価書に記載されない部分にこそノウハウは存在すると考えます。　同時に評価書の公開は作成者の鑑定評価能力（技術力）の公開とも云えます。評価書のRea Review公開は、即ち鑑定士のReviewであるとも云えましょう。鑑定士の技術力や得意分野の広報にもなると考えられます。　「であればこそ、制度創設には反対するという意見も存在するのでしょうが。」

『その他』
１．データベース作製
副次効果として、JREATをはじめ様々な評価書データの集積が可能となり、鑑定士が共有するデータベースが作製できる。　また、評価書を鑑定士や隣接業際専門家が閲覧することにより、公開評価書による学習効果や、既往評価書の抱える問題点等が指摘されることにより、全体のレベルアップにつながると考える。

２．個人情報保護の観点
評価書に守秘すべき個人情報を記載することは一般的に無いと考えるが、個人情報保護等については、登録する鑑定士が自らの責任でもって該当部分を伏せ字にすることにより、抵触を免れるであろうし、依頼者が全面開示を許諾すれば特段の問題は生じないと考える。

３．開示する時期について
鑑定評価書の発行即開示は影響するところが大きいから、多くの依頼者が評価書の交付即開示は望まないところであろうと考える。　しかし、取引終了後における開示は、依頼者のCSR（Corporate Social Responsibility）に応えるものであるから、積極的な開示も期待できる。　その意味から、評価書発行後、数ヶ月後あるいは半年程度の期間をおいて開示することに制度の運用主旨が存在する。

　そのような観点からして、三次データ調査（いわゆる新スキーム）にNSDI-PTが果たし得る役割を考えまして、所掌委員会へ以下のご提案を致しました。　三次データに関しては、様々な微妙な問題が存在していることは重々承知しておりますが、プロジェクトチームの果たすべき役割は、現時点で利用可能なツールを駆使し、実現可能なプロトタイプ・システムを構築し、かつ実証実験を行うことにあろうと考えます。　その準備を済ませておけば、先々に必要に応じた実用システムを稼働させることが可能であろうと考えるものです。
　『三次データ調査の一連の作業工程』
（一） 事例調査の現場でGPS内蔵カメラ（携帯デジカメ）やGPS内蔵携帯電話で現地写真を撮影して、評価員のPCに保存する。　この段階で、緯度経度情報を保有する調査対象事例現地写真ファイルが作られる。
（注）写真を撮らないで、GoogleMapから座標値を取得する方法もある。とりあえずは、この方法が簡便と考えられる。
（二）次は、この写真ファイルをGoogle Mapを起動して閲覧すれば、縮尺自在の地図上に撮影地点が表示される。　調査対象事例固有の登記事項情報並びに価格情報については、登記事項レコードと写真ファイルをドラッグ＆ドロップしてリンクさせれば完了する。　駅や学校、病院、役所、店舗など各種の属性情報についてはYahoo MapのAPI機能のうちルーテイング機能を利用して、施設名と距離情報を取得すれば終了する。
（三）さらに、間口奥行、画地形状、接面道路幅員、道路種別、都計用途区分等の情報について手入力する。　同時に地形図をスキャニングして、写真ファイルと同様に登記事項レコードとリンクさせて三次データ調査を完了する。
　完成したファイルから、公示事例カード二枚目が自動的に作成できれば、実証実験参加評価員の負担をさらに軽減できるものである。　なお、この事例カード二枚目作成事項は、近い将来に不要となるであろうが、当面の経過措置として用意しておいた方がよろしかろうと考えるものである。　（この項は省略もあり）
　公示分科会のなかでは、データファイルをReaNet：REA:DATA等で交換、マージすれば相互利用が可能となる。
『実証実験に必要なシステム』
　三次データ（jirei10.txt）を取り込み、写真ファイルとYahoo Mapをリンクさせ同時に、Yahoo API・ルーテイング機能を稼働させ得るスタンドアローンPC用のシステムを構築する。　これは既に完成済みのシステムを部分改良すればよい。
　なお、三次データ確定用データファイルへは、上記システムから必要部分をエキスポートした上で、確定データファイルへインポートすればよい。
（注）写真を撮らないで、Google Map等から緯度経度情報を取得してファイルする方法はより簡易であり、費用補助も少額ですむ。
・GoogleMap 座標取得　　
・Google マップ 座標（取得｜入力）[Google maps API]　
　写真を撮るということの意味は、単に座標値を取得する以外に、事例地の現況に関わる情報をより多くするというところにあると考えます。その意味からは、座標値付き写真とGoogle座標の併用が好ましいともいえますが、今回の実験は二つの方法を選択するという手法ありと考えます。
『実証実験について』　
　スタンドアローンPC用のシステムが完成しだいに、実証実験参加チームを募集する。参加チームは士協会単位または分科会単位とし、参加チームへは実験参加費用の補助を行う。
『実証実験日程表』
2010年11月末　　実証実験参加チーム募集。
2010年12月末　　システム構築終了。
2011年01月始　　実証実験開始、実験期間は任意であるが、一応は年度末とする。
2011年04月末　　実証実験結果報告書の作成行い、NSDI-PTを終了する。
『確認事項』
「地理座標値の取得などは、その気になれば誰でも可能だ」という意見が根強く存在していることは十分に承知していますが、ジオコーデイング手法は住居表示対象地についてのみ行えることであり、宅地以外の不動産や住居表示未施行地区では正確な座標値を取得できません。
　また調査担当評価員が現地を踏査することに多くの意味があり、そこで現況確認や配分法適用など鑑定士であればこそ実施可能な幾つかの調査事項があります。それらを『鑑定士のアドバンテージ』と考えられるか否かにこの実験の意味も存在します。
　八月当初以来、一連の『鄙からの発信』記事で、鑑定業界が直面している問題（危機と表現してもよいであろう事柄）について、鑑定業界が出し得る答えの一つでもあると考えます。
　Client Influence Problem　(2010年8月15日)
　Rea Review 制度創設提案 (2010年8月18日)
　相撲協会と鑑定協会 (2010年8月24日)

（注）不動産鑑定評価は「他人の求めに応じ報酬を得て、不動産の鑑定評価を業として」行う場合にのみ、独占業務行為なのである。
不動産の鑑定評価に関する法律
第二条 　この法律において「不動産の鑑定評価」とは、不動産（土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利をいう。以下同じ。）の経済価値を判定し、その結果を価額に表示することをいう。
２ 　この法律において「不動産鑑定業」とは、自ら行うと他人を使用して行うとを問わず、他人の求めに応じ報酬を得て、不動産の鑑定評価を業として行うことをいう。

　去る08/20 、（社）岐阜県不動産鑑定士協会主催の市民公開講座並びに鑑定士研修会が、麗澤大学経済学部准教授 清水千弘氏を講師に迎えて岐阜市内で開催された。
第Ⅰ部の市民公開講座は「変貌する都市と不動産市場 （不透明化する不動産市場を読み解く力）」と題して、第Ⅱ部は「不動産価格は誰が決めるのか? （信頼される鑑定評価とは）」と題するものであった。講義の概要は「こちら」に掲載してありますからご覧下さい。
　講義する清水氏
　
　さて、講義終了後の懇親会で話題となったのは、鑑定士及び鑑定協会の「Client Influence」についての認識と、講師並びに講師が伝える社会のそれとの認識格差であり、もう一つは取引事例をはじめとする情報についての鑑定士の認識と同じく講師並びに講師が伝える社会のそれとの認識格差についてであった。　端的に云えば、鑑定士にとっての不動産情報とは鑑定評価の基礎資料としての取引事例であるが、社会にとっては「取引価格情報開示制度：不動産インデックス」である。
　認識格差の詳細については、『鄙からの発信』に掲載する一連の記事より推量していただきたいが、戦略論並びに戦術論として云えば、鑑定士側に「市場における鑑定評価の位置付け並びに鑑定協会のCSR（Corporate Social Responsibility）認識」という類の戦略論が欠けていることが最大の弱点である。　戦略論はさておくとしても、鑑定士並びに鑑定協会自らが 「Client Influence」認識、あるいは不動産情報収集等取り扱いに関わる現状の不備を語ることは、ともすれば自己弁護に陥ったり、不平不満や愚痴を言い立てることに為りがちである。
　その全てを否定するものではないが、産（鑑定業界）官（霞ヶ関）学という観点から云えば、清水准教授のような立場にいる方に、正確に現状を理解していただき、代弁者とまでは云わないが、時に擁護者になっていただく、せめて中立的な立場から論点の整理をしていただくといったことが、とても重要なことと思われる。
　戦術論として、学界人に正確に現状を認識していただく、時に味方になっていただくための日常活動というものが欠けているということを、当夜集まった岐阜会並びに隣県の多くの役員が認識したであろうと思われることが、この夜の最大の成果ではなかったかと思うのである。　今後、この認識を踏まえ、どのような日常活動を積み重ねてゆけるかが問われていると云えよう。
　この件に関連して思い起こされるのが、「平成20年度不動産リスクマネジメント研究会報告の公表」である。《関連記事：不動産のリスクマネージメント：2010.04.14》　この研究会の21年度審議に関わる報告書も公表されているから、一度は目を通しておきたいものである。
　国交省始め霞ヶ関が不動産のリスクマネージメントに関心を寄せ、不動産価格インデックスに興味を示している最大の原因は、日本の不動産市場に外資を呼び込みたいが為であり、その為には国際基準に則ったリスクマネージメントやインデックス整備が急務であると認識している故と聞いたことがある。　工業製品生産市場の国際化に始まり、金融市場の国際化が図られ、今また不動産市場の国際化が急ピッチで進められているという訳である。
　このことの当否はおくとして、製造業が国際化し、金融業が国際化すれば、不動産市場もその埒外に安穏といる訳にはゆかないであろうということは自明の理である。　このような奔流を前にして、不動産鑑定評価がどうあらねばならないかと云うのも、いわば自明のことであろう。　損失補償基準や地価公示と二人三脚で制度が創設された不動産鑑定評価も既に半世紀が経過し、公共事業（用地取得）に昔日の勢いが無く、地価公示のあり方が《事業仕分け》という荒波に揉まれながら、その方向性を見失いかけているのではなかろうか。　
　地価公示が「不動産価格のインデックス」であるとするならば、それは国際基準に則したものでなければならないし、そうでなくとも社会のニーズに応えるものでなくてはならないと考えるのである。　そこでは鑑定業界の論理も、歴史も伝統も問い直されなくてはなるまいと考えるのであるが、如何なものだろうか。
　地価公示に関しては、年々、公示地点数の削減が続いているが、近々複数評価員評価から単独評価への移行、さらなる地点数の削減、評価員年齢の切り下げ（65歳停年）などが囁かれているが、そのような可能性は高いであろうと観ている。
　注目しておきたいのは、公示地点数及び地価調査地点数は減少しつつあるが、相続税標準地評価地点数は微増だが増えていることである。公示地点数の削減に対応してなどという説明が為されているが、公示と相評の位置関係が微妙に変化しつつあるようにも読める。
　つまり地価インデックスとしての地価公示及び地価調査の役割は限定的になりつつあるが、課税評価基準としての相評（並びに固評）の役割は相対的比重を増しつつあると云える。　同時に地価インデックスは「取引価格開示制度（鑑定協会の云う新スキーム）へ、その比重を移しつつあると見えるのである。
　このことはザイン（あるがまま：地価インデックス）とゾルレン（あるべき：課税評価など）という鑑定評価永遠のテーマを今一度考え直すべき好機なのかもしれないと思えるのである。　それは同時に社会から鑑定評価のゾルレンが問われているとも読めるのである。
　この秋以降、地価公示、悉皆調査（新スキーム）はどのように変化してゆくのであろうか、茫猿の危惧が杞憂であれば良いと思えるものの、衆議院予算委審議は、鑑定業界が今一度原点に立ち戻って自らの存在意義を問い直す、得がたい機会でもあろうとも思うのである。対症療法に陥ることなく、「Rea Review」制度の創設など抜本的対策を講じてほしいと茫猿は考える。内から目線（既往業務の維持）でなく、外部からの目線を意識するという対応でもなく、外部（社会）目線に立った自らに厳しい改善策を検討してほしいものである。　鑑定士はその生い立ちからして井蛙に陥り易いとしても、茹蛙になることだけは避けたいものである。
　鑑定評価といえども万古不易ではないであろう。栄枯盛衰、生々流転は世のならいでしょう。　しかし、その有り様すなわち、社会が期待するものは時代とともに変化してゆくのであり、高度成長と地価上昇の時代に社会が期待した役割はとうの昔に終わっているので、安定成長、地価下落、不動産市場の国際化の時代における鑑定評価のあり方、公的評価一元化への鑑定評価の関わり方などなど、この秋以降の課題は山積していると考えるのである。

　民主党松野頼久議員が「かんぽの宿売却に問題はなかったか。」と質問したのに対して、原口総務大臣は先に公表したガバナンス検証委員会の報告を引用して、売却価格決定に際して求めた鑑定評価に関連し、「当初内示額307億円が、一週間に２度の内示額提示が行われ、68%減額の98億円に変更された。」と答弁したのである。　関連する前原国土交通大臣の答弁もあります。　ここでは依頼者である日本郵政が鑑定士側に何らかの影響力を行使したか否かが問われている。

鑑定協会はこれらの問題を一部の不心得者の行為であると矮小化することなく、鑑定協会全体の問題として積極的な改善策を速やかに講じることにより、鑑定評価への社会の信頼回復に努めるべきであると考えます。　私はその観点から「Rea Review」制度の創設を、本日付けにて鑑定協会会長宛に提案致しました。

《 Rea Review の概要》
一、鑑定協会のRea Netに「Rea Review」と題する鑑定評価書登録保管サイトを設ける。
二、鑑定業者は鑑定評価業務を受託するに際して、依頼者から開示の許諾及び開示時期についての意思表示を、書面にて受ける。
三、鑑定業者は鑑定評価書を依頼者に発行するに際して、「Rea Review」サイトへ以下の事項を登録する。ただし、登録は義務ではなく、鑑定業者の自由意志である。
１．登録年月日及びメールアドレス（アドレスは非公開）
２．パスワード（評価書の差替、登録取下、公開時期の変更等に使用する）
３．鑑定業者コード、公開の諾否、公開の時期（直ちに、１年後、２年後等）
４．対象不動産の表示（都道府県コード、市区町村コード）、価格時点
５．不動産鑑定評価書の全部または一部のCSV等のデータファイル
６．登録したメールアドレス宛に、登録済証を自動交付する

四、公開時期の到来した評価書ファイルは、公開サイトへ移動し開示される。
「Rea Review」は構築費用約百万円、年間維持費約数十万円と安価なシステムです。また会員に登録を強制するものではなく、登録は任意です。　しかし、Rea Review登録済証の発行は、評価依頼者、受託鑑定事務所並びに鑑定協会のCSR（Corporate Social Responsibility）を高めるものとなりましょう。　同時に当該鑑定評価書の信頼性も高めるものとなりましょう。また、制度創設は直ちに大きな効果を期待するものではなく、「Rea Review」登録が鑑定評価書のステータスとなるべく、着実に育ててゆくことが肝心と考えます。

「補足事項」
１．Rea Reviewとは
Rea ReviewとはRea（鑑定評価）のReview（レビュー・再審査、論評）ということである。ただし、発行済み鑑定評価書を不動産鑑定士の誰かが審査するという類のものではない。
依頼者に発行済みの鑑定評価書を然るべきサイトに公開することにより、「利害関係者や不動産鑑定士をはじめとする多くの人によるレビューを受ける姿勢」を明確にしようとするものである。

２． Rea Review 制度創設費用
自主的に制度を創設し維持する費用に関して、「Rea Review」はとても安価である。若干のシステム構築費（Rea Netを利用すれば、追加経費は百万円前後であろう。）と、年間数十万円以下のファイルサーバ維持費用を計上すれば足りると見込まれる。あとは然るべく広報すれば良いのである。

３．不動産鑑定評価書の開示について
当然のことであるが、不動産鑑定士には不動産鑑定評価に関する法律第６条で秘密を守る義務が課せられているから、自らが作成した不動産鑑定評価書を開示することはできない。
しかし、依頼者の許諾が得られる場合はその限りではないと考える。　鑑定評価書を公開するも公開しないのも、依頼者の自由意志である。　問題は受託する鑑定業者側に公開の積極的意志があり、そのことを社会に広報することにより、社会の負託に応えようとする鑑定協会の意思表明である。
同時に官需であれ、民需であれ、評価書の開示は、あらゆるステークホルダー（利害関係者：関係市民、投資家等、及び社会全体）からの開示要求に対して、適切に応えるものとして、積極的な対応が望ましいものである。

４．公開の時期
鑑定評価書の発行即開示と短絡的に考えているものではない。不動産取引交渉の始まる前に評価書の全てを開示することは控えなければならないであろう。　しかし一定期間経過後は開示することに多くの意義が認められるものと考える。
であるから、開示、非開示をはじめ開示の時期も含めて、依頼者が決めるべきことと考えるのであり、事後に何らかの問題が第三者から指摘された場合には直ちに開示できる準備を予め整えておけばよいと考えるのである。　問題はそのような措置並びに行為を鑑定士が自主的かつ自律的に行うものとして、不動産市場に対して「Rea Review 制度創設」を提案することに意義があると考える。

以上の事項に関する詳細は、弊事務所サイト『鄙からの発信』－カテゴリー・不動産鑑定に掲載しております。タグ「レビュー」からも関連記事をお読み頂けます。
『鄙からの発信』
・「Client Influence Problem」
・「Rea Review」
・「不作為に陥るなかれ」

　※清水千弘氏のフォローコメント
　※ほぼ時を同じくして、多分鑑定士であろうK.A生さんから、フォローコメントを頂きました。　重要な問題だとの認識はあるようですが、鑑定評価技術の向上という視点が強いようで、社会との接点という認識は弱いようです。
　報道によれば日本航空の破綻原因を調べている同社の独立機関「コンプライアンス調査委員会」は、「重大な事態に対する歴代経営者の不作為が要因で破綻した」との結論を出したという。　日本相撲協会においても外部有識者で構成される「ガバナンスの整備に関する独立委員会」と親方衆（内部）との軋轢が大きいと報道されている。
　直面している「依頼者の不適切な要請が引き起こす問題」について、鑑定協会はまだ明確な姿勢を示していない。この件に関連して、「2008/06/17 証券取引等監視委員会行政処分」への鑑定協会の対応措置が思い出される。　鑑定協会はフォローアップ措置を行い、対応委員会を設置したのであるが、当該特別委員会はこの問題に係わりのある当事者で構成されるという奇妙なものであった。フォローアップ措置も「お茶濁し的対応」に終始したのである。
　それについて、有力役員氏に背景を尋ねたところ、「証券化問題に精通する会員を選任したのであり、まさか事なかれ対応に終始するとは考えなかった。」と回答されたのである。日本航空や相撲協会の対応に通じる鑑定協会の姿勢であり、抜本的な改革を断行するのだという協会挙げての強い姿勢が認められない、いわば不作為と評して差し支えない対応であった。
　今回の国会質疑についても、蛸壺に入って首をすくめていれば、嵐はやがて通り過ぎるであろうと、まさか考えてはいないであろうと信じたい。　今は鑑定協会のガバナンスが問われているのであり、鑑定協会のCSR(Corporate Social Responsibility)が問われているのである。　事なかれ主義に陥ることは、後々不作為の罪を問われるであろうと申し上げておきたい。
　もう一つ、2010.08.02予算委員会質疑は、「やらせ質疑」の疑いが濃厚である。発端はかんぽの宿問題の再燃をねらったものであろうが、その背景のひとつに鑑定評価に対する根深い不信感が行政府にも立法府にあるのではという疑いが捨てきれない。　国交相答弁にそれが窺えるのである。　知らぬは鑑定協会執行部のみということでなければ、幸いと考えるが如何なものであろうか。
　何はともあれ、鑑定業界外にある方からは丁寧なかつ励ましを伴ったフォローコメントをいただけるのに、少しは読まれているであろう業界人からはK.A生を除けば何の反応もないという状況こそが、ただいまの危機的状況を如実に示していると考えます。
《追記》
　茫猿は『鄙からの発信』にて、度々レビュー制度の創設を訴えてきました。その一部は、タグ「レビュー」からお読み頂けます。
　今に至るも一瞥だにされないのは、茫猿の不徳の致すところであるのは当然のことながら、同時に業界が自ら改革しようという意欲が薄いことの表れであり、事勿れ主義を表すものと考えます。　敢えて云えば「皆さんは、座して死を待つおつもりなのか。」と問う心境です。

　当然のことであるが、不動産鑑定士には不動産鑑定評価に関する法律第６条で秘密を守る義務が課せられているから、自らが作成した不動産鑑定評価書を開示することはできない。　しかし、依頼者の許可が得られる場合はその限りではない。　鑑定評価書を公開するも公開しないのも、依頼者の自由である。正本であれ写しであれ、評価書を受け取ったものの自由な行為とも云えるのである。　なお裁判所が行う競売事案に関わる評価書は、既にネット上にその全てが公開されているのである。
　では依頼者は受け取った鑑定評価書を公開することに何らかの利益とか、公開への積極的意味といったものが存在するのであろうか。　国や地方自治体等が鑑定評価を依頼した場合は、公費でまかなうものであるとともに、特段の事由がない限りは公開の対象とされるべき行政行為であろうと考える。　同時に国民市民の利害に関係するものである以上は、本来的に公開されるべきものであろうと考える。さらに、鑑定評価書の公開は行政への信頼も増すであろうと考えると同時に、不動産の適正な価格形成にも少なからず寄与するであろうと考える。
　不動産の証券化等に関わる鑑定評価書についていえば、その結果の当否は多数の利害関係者に大きな影響を及ぼすものであり、既に部分的ではあるが公開の方向へ向かっている。評価書の公開は当事者自らの社会的責任（Corporate Social Responsibility）についての企業姿勢を明らかにするものとして、あらゆるステークホルダー（利害関係者：消費者、投資家等、及び社会全体）からの要求に対して適切に応えるものとして、積極的に受け止めてほしいと考える。
　さらに筆者は、鑑定評価書の納付即開示と短絡的に考えているものではない。用地交渉の始まる前に評価書の全てを開示することが妥当かどうかは一考の余地があるし、証券化等の場合でも不動産の取得交渉中に鑑定評価書が開示されることは、交渉について良くない影響をもたらす場合もあろう。
　であるから、開示、非開示をはじめ、開示の時期も含めて、依頼者が決めるべきことと考えるのであり、事後に何らかの問題が第三者から指摘された場合には直ちに開示できる準備を予め整えておけばよいと考えるのである。　問題はそのような措置並びに行為を鑑定士が自主的かつ自律的に不動産市場に対して提案することに意義があると考える。　以下、具体的な手順について述べてみる。
一、鑑定協会のReaNetに「Rea Review」と題する鑑定評価書登録保存サイトを設ける。
二、鑑定業者は鑑定評価業務を受託するに際して、依頼者から開示の諾否及び開示時期についての意思表示を、書面にて受ける。
三、鑑定業者は鑑定評価書を依頼者に納付するに際して、「Rea Review」サイトへ以下の事項を登録する。ただし、登録は義務ではなく、鑑定業者の自由意志である。
　１．登録年月日及びメールアドレス
　２．パスワード（評価書の差替、登録取下に使用する）
　３．鑑定業者コード、公開の諾否、公開の時期（直ちに、１年後、２年後等）
　４．対象不動産の表示（都道府県、市区町村コード）、価格時点
　５．不動産鑑定評価書の全部または一部のPDFファイル
　６．登録したメールアドレス宛に、登録済証を自動交付する
四、公開時期の到来した評価書ファイルは、公開サイトへ移動し開示される。
　以上である。不動産鑑定評価書は公開を諾とした場合に、指定する公開時期からサイト上で公開が開始され、鑑定士、利害関係者、一般市民のレビューを受ける。　公開を否とする場合でも、依頼者が事後に公開を許諾した場合は公開の対象となる。
　同時に、鑑定業者は当該鑑定評価書に「Rea Review」登録を行った旨、記すことができるものとする。このサイト登録を行うことにより、鑑定業者並びに不動産鑑定士は依頼者からの不適切な申し出を回避できようし、何よりも公開して社会のレビューにさらされるということ自体が、鑑定士の倫理向上の大きな支えになるであろうと考える。さらには、公開レビューに耐えうる不動産鑑定評価書を作成しようとする意欲を強くするものにもなろうと考える。
　最初は「Rea Review」などは荒唐無稽に思えるかもしれない、しかし「Rea Review」が不動産市場に浸透してゆけば、「Rea Review」登録評価書であるか否かが鑑定評価の信頼性を示すものとなってゆくであろうし、鑑定士の自主、自律規範をより確かなものにしてゆくであろうと考える。　同時に「Rea Review」登録は、鑑定士の説明責任を担保するものであり、評価書の説得力を高めてゆく力にもなろうと考える。
　（社）日本不動産鑑定協会は、この試案を前向きに検討していただき、実現に向けて前進願いたいのである。この試案の実施は「Client Influence Problem」の具体的かつ有効な改善策となるであろうし、昨今話題の公益法人改革においても、有力な公益事業のひとつと位置付けられるであろうと考えるものである。
《補足》
　この種の自主規制制度を創設しようとする時に、最大の難関は鑑定協会構成員の意識が実態に追いついていないという現状認識格差である。　次に問題となるのは制度の創設並びに維持費用である。
　現状認識を改めさせるには協会執行部の強力な指導力が求められるのであるが、それとても、既に述べたように、全会員に登録実施を強制するものではなく、任意参加を前提とするものであるから、おおかたの賛意を得れば十分である。徐々に「Rea Review」登録が鑑定評価書のステータスとなるように育ててゆけば良いことである。
　自主的に制度を創設し維持する費用に関して、「Rea Review」はとても安価である。若干のシステム構築費（ReaNetを利用すれば、追加経費は百万円前後であろう。）と年間数十万円以下のファイルサーバ維持費用を計上すれば足りると見込まれる。あとは然るべく広報すれば良いのである。

　Client Influence が、今、なぜ問題になるかと云えば、
去る８月２日の衆議院予算委員会において松野頼久議員（民主党）が「かんぽの宿売却に問題はなかったか。」と質問したのに対して、原口総務大臣は先に公表したガバナンス検証委員会の報告を引用して、売却価格決定に際して求めた鑑定評価に関連し、「当初内示額307億円が、一週間に２度の内示額提示が行われ、68%減額の98億円に変更された。」と答弁したのである。　ここでは依頼者である日本郵政が鑑定士側に何らかの影響力を行使したか否かが問われている。
　また、平成20年9月8日、鑑定協会は「証券化対象不動産の鑑定評価に対する信頼の確保・向上を目指して」と題する会長声明を発して、以下のように述べた。「関連記事」

　本年6月17日、証券取引等監視委員会は、金融庁設置法第20条第1項に基づき、内閣総理大臣及び金融庁長官に対して、プロスペクト・レジデンシャル・アドバイザーズ株式会社（プロスペクト・レジデンシャル投資法人の運用会社）への行政処分を行うよう勧告しました。
その内容は
（1）不適切な利益相反管理態勢
　①不動産鑑定業者への不適切な働きかけ
　②不適切な不動産鑑定業者選定プロセス
（2）不動産鑑定業者に対する不適切な資料提供に係る善管注意義務
となっています。

　ここでも、「不動産鑑定業者への不適切な働きかけ」がテーマのひとつとなっている。
　不動産鑑定評価は、依頼者から報酬を得て、依頼者の指定する不動産の鑑定評価を行い、その結果を書面で依頼者に報告する業務である。そこには、他の資格業務と同様に依頼者から大なり小なり何らかの希望、示唆、要請といった類の”働きかけ”を伴うことが避けられない。　当然のことであるが、いかなる働きかけがあったとしても、鑑定士は公正中立を守り的確な鑑定評価を行うことを、法的にも倫理的にも求められている。
　しかし、他の資格業務、例えば弁護士は法廷で相手方代理人や検察との公開論争が待っているし、判決というかたちでの裁判官の判断が待っている。公認会計士や税理士であれば、税務署や国税庁あるいは証券取引等監視委員会の査定、裁定等が待っている。
　それらに対するに不動産鑑定評価は、その結果について利害関係者が多数である場合が多いにも拘わらず、－－公共用地の取得売却の為の評価、証券化不動産の評価等において、鑑定評価結果の影響は広範囲に及ぶ－－、その依頼から評価書の納付、そして評価書の利用から生じる結果に至るまで、非公開で処理される場合が大半であり、関与鑑定士はおろか業務受託鑑定業者さえも公開されない。
　勿論のことであるが、公共関連の不動産鑑定評価依頼であれば、事後に会計検査や監査が待っているし、証券化等の場合でも監視委員会等の検査が待っている。
とはいえそこに、不明朗なあるいは不適切な働きかけが生じる余地は存在するし、同時に働きかけに消極的であるにしても応じざるを得ない場合も少なくない。　働きかけに応じなければ、次の業務獲得機会を失う場合も少なくなく、そこにはグレシャムの法則が働くとも云えるのである。
　働きかけに全く応じなければ「融通の利かない奴」と忌避され、十分に応じて依頼者の歓心をかえば不適切な鑑定評価結果となる危険性が高いのである。このあたりの微妙なさじ加減というものを抜きにして鑑定評価ビジネスを語ることは「綺麗事」に過ぎないとも云えるのである。
　茫猿は2008/06の証券取引等監視委員会行政処分、並びに2010/08の国会質問を受けて鑑定協会は『抜本的改革』を断行し、社会の批判に応える義務があると考える。不作為は罪であり、不心得な一部業者に問題を限定あるいは矮小化することは、鑑定評価全体の将来にとって好ましくない結果を招くであろうと考える。
　前記二つの事案について鑑定協会会長声明は次のように述べる。

「2008.9.8 会長声明」「証券化鑑定評価実施状況調査」においても、今後は、今回のケースを反映させたものに調査内容を充実させて実施し、当協会としても、遺漏なく、フォローアップを行うことにしております。

「2010.8.3 会長声明」かんぽの宿問題について、当該鑑定評価書の審査を行うとともに、当該鑑定業者に再度のヒアリングを実施することにしております。

　などといった、その後のフォローアップ具体策にふれない、おざなりとも受け取られかねない声明を発して済む問題ではないと考える。　もっと重要なことは両声明が鑑定協会会員宛とも受け取れるものであり、社会に対して鑑定協会の改善への強い意欲、具体的改善策をアピールするものとはなっていないことである。10/08声明は会員宛であり、08/06声明は宛先が記されていないが、末尾には「会員各位のご支援、ご協力をお願いしたします。」と結ばれている。
　今、最も重要なことは「鑑定協会の具体的で明確な改善策」を、自主的にかつ自律性を高めるものとして一般社会へアピールすることであり、その具体策の実施によって「不動産鑑定士への社会の信頼」を回復することであろうと考える。同時に実効性の認められる具体的施策の公表と実施こそが鑑定評価の需要回復にもつながると考える。
　そこで筆者は鑑定協会執行部に「Rea Review」の実施を提案するものである。
「Rea Review 」の詳細については、次号記事に掲載します。

　デフレ現象が収まるまで地価の下落は止まらないだろうし、地方圏域の地価は地方経済の自立活性化が認められるまでは底値探りが続くのであろう。このあたりは多くの解説が発表されている。地方圏域商業地の地価については、中心商業地も近隣型商業地も商店街の体をなさないところが増えているから、周辺住宅地地価との逆転現象がぼちぼち観られるようになってきている。　あからさまな逆転は見えないにしても、極端な取引停滞現象が現れている。　戸建住宅地はそれなりの安定があるし、マンション等用地も一応の水準を維持している。　しかし、店舗経営がままならず賃借人も現れない小規模商業地は先行きが全く不透明な状況にある。
　そのような不動産市場だから、不動産鑑定評価についても悲観論や逆風状況の言上げばかりだけれど、嘆いてばかりいても仕方がないのである。　先日、地元会のリーダーのひとりＹ氏と話す機会があった。　彼は「鑑定評価は何でこんな状態になったのでしょうね。」と言う。　茫猿は「鑑定評価書というものが真の需要に応えてこなかった。応えようとしてこなかったのではないか。」と答えた。　鑑定評価の必要性とか需要について建前論は綺麗だが、その実態は稟議書の熨斗に過ぎなかったのではなかろうか。
　しかもそれは官公需民需を問わないのである。このことは近くは不動産の証券化に伴う関連鑑定評価業者の行儀の悪さなどにも見られたことである。　業界は不動産登記済証書に添付されて鑑定評価書が流通するような仕組みの構築を目指さなかったし、格付け機関ほどの信頼を得る努力も重ねてこなかった。　自らの仲間を切り捨てる自治自浄も、自らに血の滲むような努力も課してこなかった。　それでも十分な収入とそれなりの社会的地位を得ることが出来ていた。　それは、一面とても幸せなことだったが、そんな幸せが長く続くわけもないから、地価下落が長引けば鑑定評価書という熨斗紙も不要となってきたと言えるのではなかろうか。
　幸せな時代を過ごして逃げ切ったといわれる世代に属する一人としては、内心忸怩たるものがある。　もう七年も前になるが、地元会２５周年記念式典の祝宴挨拶でこう述べた。『鑑定評価冬の時代と云われて久しいが、不動産が無くなった訳ではない。　不動産がある限り、そこで起きる取引であれ賃貸であれ、評価と格付けは欠かせないことであり、その役割を担うものが必要とされる。』　この思いに今も変わりはない。　問題は、その評価とか格付けとか、コンサルであれアドバイスであれ、社会のニーズに応えるものであるか否かということだと考える。
　不動産が存在して、人がその生活と活動の基盤とする限りにおいて、専門家の客観的評価や有効活用への助言など様々な活躍の場は存在すると考えている。　人がいれば相続問題は発生するだろうし、企業が存在すればＭ＆Ａなどとカタカナを用いなくとも企業承継・売買などは起きるのである。　遊休地の利活用は民有地も公有地も同じことであるし、一時の勢いを失っている不動産の証券化も消え去るものではなかろう。　財務諸表のための価格調査も、今後その深みや精度を高めてゆくのであろう。
　７０年代８０年代に存在した金太郎飴的な業務需要は無くなり、多様で多彩な業務展開が求められる時代に入ったのであろう。　鑑定士も資格を得て開業した翌日から調査依頼が来たという時代は終わり、それぞれが専門得意分野を持つことが要求される時代に入ったと云える。　それは何も不動産鑑定士固有の現象ではなく、資格業界全般に云えることでもある。　同時に不動産情報の開示と共有化、鑑定評価書の全面開示とレビュー制度の確立などを改めて目指すことから始めなければならない時期にあると思うのである。
　そんな折りもおり、業界に一つの提案をする機会が有ったので、かねての持論を短くまとめてみた。　このレターは特に秘密にするものでもないし、数年前からすでに『鄙からの発信』サイトには形を変え表現を変えて掲載してきた事柄であるから、開示して斯界の批判を仰ごうと考える。
「地価情報の有効活用を目指すビジネスモデルの構築」
　取引価格情報開示制度に伴う取引事例悉皆調査が全国的に施行されて既に三年余が経過した現在こそ、それら調査結果の有効な利活用を目指す事業構築（ビジネスモデル）に、鑑定協会が着手すべき時期にあると考える。　もとより、当該調査結果情報は国民の資産であり一協会が恣意的に利用し得るものではない。　しかしながら、当該調査に従事する地価公示評価員が、より的確かつ精緻な取引情報を得るために日々努力を重ねていることもまた、論を待たない。
　それらの状況を踏まえた上で、内部的には地価公示にはじまる公的評価（公示、調査、相評、固評）について、それらのさらに的確かつ適切な均衡を図ること、ひいては鑑定評価全般の精度向上を目的とするスキームの構築を目指すものである。　さらにこのスキームは当該調査結果の利活用について、より一層の安全性確保を期するものでもある。
　外部的には、取引価格情報開示に鑑定協会としても公益事業として寄与することを目標とし、鑑定士の手による地価動向分析を行い、社会に有益な不動産情報を的確、適切、迅速に開示提供できるすることを目指すものである。
１．内部的利活用システムの構築
　閉鎖的かつ安全なネットワーク（REA-NET等）を活用して、取引価格情報並びに公的評価情報を迅速にかつ視覚的に鑑定協会会員に提供する。公的評価情報と取引価格情報の一元的管理は、公的評価のより的確な均衡等を実現する上で、有効なツールとなるものと考える。
２．一般社会への情報開示並びにビジネスモデルの構築
　このビジネスモデルは、取引価格情報の直截的開示を意味するものではなく、それは土地総合情報ライブラリーに委ねるものである。　鑑定協会が構築するビジネスモデルは、広汎かつ網羅的な不動産情報を統計学的手法等を駆使し、かつ不動産鑑定士のエリア分析を踏まえたタイムリーかつ有益な不動産情報として提供するものである。
　このビジネスモデルの当初は鑑定協会の公益事業的色彩が色濃いものであるが、分析ノウハウの向上、時系列データの蓄積と共に、市場の評価を得ることを目指すものである。　市場の評価を得ることが、ネット広告収入の増加をもたらし、ビジネスモデルとしての完成度を高めてゆくと考えるし、不動産鑑定への信頼度や認知度も高めてゆくと考える。　《以上、提言終わり》
　過去の成功体験の再現を望むのはあながち否定できないことであるが、業界を取り巻く客観状況が変わってしまったことを認識すれば、今一度市場に埋もれている需要を掘り起こすことが求められるだろうし、新しい需要を創ることも求められるのだろうと考える。　言うは易く行うは難しは承知の上であるが、何からか何処からか始めなければ、何も始まらないと考えるし、幾つかの失敗を重ねてゆくことが将来のために必要なのだとも考えている。　再度述べよう、取引情報の開示と共有化、評価情報の開示と共有化こそが、次の時代を切り開いてゆく大きな武器となるであろう。

《塾『鄙からの発信』　2009年11月13日　PM13:30～pm17:00》
講師　緒方瑞穂様　テーマ：鑑定評価の昨日今日明日
（注） 《》内は茫猿の加筆です。
Ⅰ．制度見直しに至る国側の考え方の流れ　　　　　　　
（1964年基準制定、1969年改定、1990年改定）
１．2002年7月3日「不動産鑑定評価基準」全部改正　　事務次官発出（2003年1月1日施行）
　　価格概念の整理、市場分析の重視、収益還元法の体系的整理、
　　試算価格の調整、物件精査の考え→　鑑定士の説明責任
《一連の経緯のポイントは、不動産鑑定士の説明責任を充実することにある。》
２．2003年5月「今後の不動産評価のあり方」部会報告
　　ニーズの変化に対応する。
①従来からの分野～公的評価、競売・訴訟、公共用地、売買、担保等　更地中心、
小規模業者も参入しやすい。　将来先細りの可能性
②今後の期待～不動産の経済価値判定が必要となる場面が増える。
《多くのひとり鑑定士事務所が、如何にしてアライアンスを拡充し市場のニーズに応えてゆくかが直面する課題である。》
(a)証券化、Ｍ＆A、企業再生、時価評価等の中には、大量一括広域ニーズがある。
　　品質を一定水準に確保すること。
(b)ワンストップ、高度技術が必要な他専門分野との連携
　　土壌汚染、企業評価等
(c)コンサル、隣接周辺業務
　　利活用関連相談、権利調整等
　　b),c)は高度の専門性。複数の鑑定士、業者による組織的分業、集約を図る。
　鑑定士は技術力（専門知識）、業者は総合力（実力、信用等）を高めることで健全で秩序ある競争が期待される。
３．2007年4月2日「各論第3章」事務次官発出（2007年7月1日施行）
　　証券化不動産の範囲、収益還元法の標準化、ＥＲの取扱明確化、
　　ＤＣF法等項目統一と情報共有→　業者のコンプライアンスの向上
４．2008年1月25日「海外不動産鑑定評価ガイドライン」事務次官発出
　　補助方式・検証方式
５．2008年4月1日「不当な鑑定評価に係る処分基準」部会報告
　　鑑定士の懲戒処分→　手順の不当性、評価額の乖離
　　業者の監督処分→関与の内容、信頼性を損ねた程度等
６．2009年3月31日「社会の変化に対応したよりよい鑑定評価に向けて」（部会報告）
　　業務の目的と範囲の確定、報告書の記載事項の見直し→　一部基準に織り込む、
７．2009年8月28日「不動産鑑定士が不動産に関する価格等調査を行う場合の業務の目的と範囲の確定及び成果報告書の記載事項に関するガイドライン」事務次官発出（2010年1月1日施行）
「不動産鑑定士が不動産に関する価格等調査を行う場合の業務の目的と範囲の確定及び成果報告書の記載事項に関するガイドライン運用上の留意事項」局長通知（2010年1月1日施行）
８．2009年11月　　「財務諸表のための価格調査に係るガイドライン」（近く発出予定）
《財務諸表脚注に、賃貸不動産等の時価表示が主眼である。》
Ⅱ．立ち入り検査（モニタリング）について
検査内容
《モニタリングの現状は、証券化評価中心であるが、将来的に拡大する方向もあり得る。》
韓国の審査制度
《事前審査が中心であるが、韓国版レビュー制度は、我が国おいても一考の余地有り。》
Ⅲ．今後の鑑定評価の方向性
　IFRS(International Financial Reporting Standards 国際財務報告基準)と、
IVS(International Valuation Standards 国際評価基準)との関連
《IVSについては、鑑定協会会員専用サイトに用語対訳集が掲載されている。》

《国際財務報告基準とは国際会計基準と同義である。　企業の国際化は会計処理においてもグローバル化は避けられないことである。　それは海外進出企業のみに限られることにとどまらず、関連する国内展開中小企業にも波及すること必至である。　であればこそ、2015年導入予定をまじかに控えて、不動産鑑定士の対応準備が求められている。　また、導入に際してはコンバージョン（整合性）、あるいはアダプション（適用）の二種の展開が予想されるが、日本ではコンバージョンが予想される。》

※ＩＶＳ関連サイト記事
「Japan Real Estate Appraisal in a Global Context (JAREC：pdf）
「最新国際評価基準: 紀伊國屋書店BookWeb」
　他にも、情報産業としての鑑定評価のあり方、地価公示の将来像、悉皆調査（新スキーム）が直面する課題、鑑定会館建設問題、NSDI-PTへの期待などなど、多くの示唆を伺いましたが、塾での座談ですから掲載は控えます。
　和室での講義は塾らしくて、なごやかな雰囲気のうちに進みました。
　
　塾会場の近く、岐阜駅前広場の、雨にうたれる信長像
　
　同じく、雨にけむる駅前の杜
　

【証券取引等監視委員会】勧告
「08/06/17付けプロスペクト・レジデンシャル・アドバイザーズ株式会社に対する検査結果に基づく勧告について」
「株式会社ダヴィンチ・セレクトに対する検査結果に基づく勧告について」 （2007年2月14日）
【鄙からの発信：関連過去記事】
2006年07月27日：鑑定協会執行部への質問とご回答（１）
2006年07月27日：鑑定協会執行部への質問とご回答（２）
2006年07月27日：鑑定協会執行部への質問とご回答（3）
2007年02月16日：リート会社に行政処分勧告
2007年02月16日：リートと鑑定評価
2008年06月22日：評価額の見積合わせ
2008年06月23日：鑑定評価偽装事件
2008年06月25日： 鑑定評価偽装事件Ⅱ
　以上のリンクする過去記事については、あえてコメントはしない。でも注目してほしいのは、06/07/27、つまり二年前に鑑定協会執行部より頂いた回答が教訓として何も生かされなかった結果が、今回の事件背景にあるということです。特に「鑑定協会執行部への質問とご回答（２）」は、「06.07.08日経記事：証券化に伴う新資格創設を」を受けての質問である。
　なかには事態の把握状況を疑いたくなるノンビリした回答もあるが、総じて真摯な決意が読みとれるのである。

不動産の証券化に関連する鑑定評価に当たっては、証券取引等監視委員会並びに国土交通省の指摘のとおり、鑑定協会会員に対する倫理の更なる啓蒙を行わなければならないと思っております。その方法については、常務理事会、理事会等で検討されました。

「これらを踏まえ、金融庁から、国交省土地政策課への圧力が強く、局長通達となったと思います。鑑定協会も遅れていますが、会長を委員長に据え、証券化関連の特別委員会が近く発足します。色々問題がありますが、杞憂に終わるように対応していますので、よろしくご理解を賜りますようにお願いします。」

「私たち不動産鑑定士においても技術基準の向上及び倫理向上による自己規律化が喫緊の課題といえます。　本会としては、これらの問題に対処するため、今月４日に開催された第３７６回常務理事会において「証券化関連鑑定評価の水準向上及び適正確保に関する特別委員会」（委員長：横須賀会長）の設置が承認されました。　私も当委員会の委員の一人としてこの問題の解決のために積極的に取り組んでいくつもりです。」

「たとえば、証券化評価の信頼性を高める評価基準の見直し、証券化評価データの蓄積と会員への公表等は、特別委員会で検討できると思います。
また、評価書の公開レビュー制度が、どのような内容のものかよく理解しておりませんので、意見を申し上げられませんが、レビューをどのように行なうのか、リート評価に限るのか、私募ファンドも含むのか、誰がレビューするか・・・。監査報告書のレビューのような方策が、協会で実行可能なのか。これが実現すれば、何もいうことはありません。」

「真しに協議し、鑑定協会指導部としての責任を取り辞任すべきです。本件については、平成１８年７月１８日開催の正副会長会議においてその旨提案しましたが、賛同は得られませんでした。全会員及び社会に対する指導部の一体責任として早急に対応すべきであると私は思います。理事会の一部には、すでにそのような声があがっています。」

　などと、当時の副会長各位からご回答を頂いているのは二年前である。当時から抜本的改善策が実行されていれば、今回の事件は起きなかったであろうといえるのである。さて、今回はどうなるのか、注目されるのは７月１日（火）開催がサイトで予告されている協会正副会長会並びに常務理事会である。神戸会長の類い希なる指導力並びに突破力に期待したいのである。
　もう一点、注目して頂きたいのは、証券取引等監視委員会勧告の内容変化である。０６年の勧告では「投資法人資産運用業に係る善管注意義務違反」を指摘し、「鑑定を依頼した不動産鑑定業者に対し適切な資料を提示しなかっただけでなく、適切な資料を提示しなかったことによって算定された鑑定評価の内容を確認しなかったことなどから、誤った鑑定評価内容が看過され、結果として過大に算定された鑑定評価額を基に投資法人の資産の取得を行うなどしていた。」と述べている。
　誤った鑑定評価が行われたのは不十分な資料開示のせいだとでも言うように読める。実態はそうではなく、所管外についてものが言いにくいだけであり、鑑定士の善管注意義務も問われているのである。資料不十分だから不動産鑑定評価も誤りましたなどと言えば、自らの不明や力量不足をさらけ出すだけなのであり、専門家としては恥ずかしいことである。
　当時、ダヴィンチ・セレクトとDAオフィス投資法人に関わる不備な鑑定評価問題に関して、鄙の堂守はこのように述べている。

デューデリ・リポートの不備を見抜けなかった鑑定側が落ち度を問われるのか否かというのは、今まさに開催されようとする「証券化対象不動産の鑑定評価基準」及び「実務指針（仮称）」に関する研修会に関わる問題である。
　騙した方が悪いのか騙された方に落ち度があるのかという問題なのかもしれないが、ここで問われるのは『不動産鑑定士は専門職業家』であるということであり、「一旦発行された鑑定評価書は、専門家の判断であり意見として社会に流通してゆく。」ということなのである。

　さて、巷間で囁かれているのは、昨今の経済情勢や蔓延するREITの行儀の悪さからすれば、鑑定評価に関連する三回目の監視委員会勧告は近いであろうということである。そして三回目は仏の顔も三度までなので、三度目は鑑定業者の実名入り勧告が公表される可能性が高いと言うことである。
　協会サイトの予告によれば、7/1は定例の正副会長会並びに常務理事会が開催される。そこで、どのような協会声明が用意されるのか、どのような対応策が審議決定されるのか、注目したいとなどと他人事のように云うよりも、抜本的改善策を示してほしいと願うのであり、神戸会長の類い希なる指導力と突破力に期待するのである。
　それこそ、REITバブルに狂奔した一部不心得者のために鑑定業界が沈没させられてはたまらないのである。ただいま業務遂行中の2008年地価調査は全国的に地点数が縮減されているが、一部の県では大幅削減が実施されたという。地方財政逼迫のおりから、2009年地価調査は全国的な大幅削減もあり得る状況である。さらに2012年固評評価替えの雲行きも怪しいのである。
『今改めずして、いつ改める。』　そんな心境に茫猿はいる。　そして今度こそ『Too Late & Too Fuzzy』を打ち破ってほしいと願っている。