H15固評を見据えて・総括と展望

　00.10.15朝日新聞朝刊で太平の眠りを覚まされて以来、正確には
00.08.17公取委調査開始以来、固定資産税標準宅地評価業務の本来的な
在り方と同時に、岐阜県不動産鑑定士協会の本来的在り方についても考
え続けて参りました。
　都合５本の記事を「鄙からの発信」に掲載して参りましたが、このあ
たりで事件総括と将来展望を行いたいと考えます。
　朝日新聞記事や公取委告発を佳い契機とするためにも、茫猿の提案を
記事に致します。拙速の粗案であることは間違いございませんが、読者
各位のご理解の一助と議論の叩き台程度にはなるものと考えます。
（いつもより些か長文です。印刷してお読み頂きますよう願います）
【はじめに】
　今回、（社）岐阜県不動産鑑定士協会に対し、「平成12年固定資産税
標準宅地評価業務に関して、独禁法第８条違反容疑有り」と一部報道機
関にて報道されました。
　今回の報道の中で、独禁法違反容疑と報じられたのは以下の２点です。
・評価委嘱を、同協会が会員及び市町村に対して仲介した点
・個別契約を行おうとする会員に対し、その契約、あるいは付随する
　営業活動へ圧力をかけたとされる点
　「鄙からの発信」では、上記２点に対し、社会公益を担う専門家、
また渦中の一員として、以下の通り意見を表明します。
　尚、公取委の結論は未了であり、正確な容疑事実は不詳であること。
　同時に、当時は役員会メンバーではなく一会員の立場にあり、全ての
資料と経緯を承知する立場になく、細部においては事実認識が異なる可
能性もありますことを、あらかじめ御承知おき下さい。
【固定資産税標準宅地評価業務について】
　・固定資産税標準宅地評価業務とは何か
　鑑定士でない読者のために、また鑑定士であっても固評業務に参加し
ていなければ不案内のことも多いでしょうから、固評業務概略を説明し
ます。固定資産税標準宅地評価の意義や固定資産評価基準については刊
行物があることから触れません。
　固定資産税標準宅地評価業務とは三年に一回の固定資産税土地評価額
の評価替えに際して、宅地の評価額算定の基礎資料として標準宅地の不
動産鑑定評価を求め、その標準宅地鑑定評価格（標準価格としての単価）
を基礎にして標準地課税評価格を算定し、次いで「市街地宅地評価法」
による地域では、路線価を算定します。「その他の宅地評価法」を採用
する地域においては、標準宅地鑑定評価格を基礎として課税評価格を算
定します。
　尚、課税標準額を算定するに際しては、路線価格あるいは標準宅地価
格から画地計算が行われると同時に、負担調整措置その他が実施されて
課税標準額が決定されます。課税額はこの課税標準額に課税率を乗じて
決定されます。
※詳しくは、自治省資産評価室編　固定資産評価基準解説（土地編）を
ご参照下さい。発刊元は財団法人　地方税務協会です。
※課税固定資産（不動産）には、宅地地目以外に農地・林地等があり、
当然に建物もありますが、一般的には、不動産鑑定士・士補は関与して
いません。
【一連の経緯】
　・報道を中心とした一連の経緯
「鄙からの発信」10/15記事から10/21記事をご参照下さい。
　問題であるとされた点は概ね次の二点と理解しています、
（その１）
評価委嘱を、士協会が会員及び市町村に対して仲介した点について
　(社)岐阜県不動産鑑定士協会は会員に対して、固定資産税標準宅地評
価業務の委嘱を希望する市町村名の集計を行っています。
　第一回は H10.02.26に行い、第二回は H10.03.27に行い、第三回は
H10.04.08に行っています。
　尚、都合三回の希望市町村取り纏めを行うに際して、士協会執行部は
市町村数の制限は設けておりません。同時に変更は随時自由を明言して
います。
　この希望市町村取り纏めの目的は、「10/15付け朝日新聞記事に異議
あり」と題する「鄙からの発信」記事に記載するとおりであり、会員の
自由な市町村委嘱獲得活動を制約する意図は毛頭なかったことを、改め
て付け加えます。
　ただし、平成六年評価替え、平成九年評価替えに続く三回目の評価換
え業務であり、会員からは前回業務との異同について、質問が出ること
が多かったと記憶しています。又、会員においても前回、前々回の経験
を踏まえて希望市町村数や希望市町村の配置を自主的に検討したと認め
られる状況があります。
　このような状況並びに自治省通達廃止（H09.12.03）から、日本不動
産鑑定協会文書（お願い）（H10.07.31）が提示されるまでの期間は明
確な方針が示されていないので、現場における混乱が「公取委の違反容
疑有りとの見解」を招く原因になったのであろうと考えます。
（その２）
個別契約を行う士協会会員に対し、その契約、あるいは付随する営業活
動へ圧力をかけたとされる点について。
　残されている議事録等に拠れば、岐阜県士協会はH09.05.14当時から
H12業務の検討を開始しています。
　特に岐阜県鑑定業界では、県内鑑定業者の大半で組織する協同組合が
十数年前から存在しており、同組合・(協)岐阜県不動産調査センターで
は、 H09評価替えに引き続き、H12固評付随業務(前述の固評路線価付設
並びに路線価評価等、標準宅地評価以外の一連の固評業務)の受託に向
けて、既に作業を開始しておりました。
　御承知かと存じますが、固定資産税標準宅地評価業務は、標準地の点
検・選定(自治体作業)作業から始まります。(協)岐阜県不動産調査セン
ターは、路線価付設及び算定業務のみならず、「用途地区の区分」、
「状況類似地区の区分」、「標準宅地の選定・点検」等の固評宅地評価
関連業務を受託しています。
　同業務は標準宅地鑑定評価に先駆ける事前業務であり、この様々な作
業が、会員においては、士協会所管業務と協同組合所管業務とに明確に
区分されていなかったキライが認められます。
　蛇足ですが、(協)岐阜県不動産調査センターでは、平１５評価替えに
向けて平成１２年度当初において複数の自治体と固評付随業務契約を締
結し、既に状況類似地区区分見直し、標準地の点検・選定替え作業並び
に路線価見直し作業に、既に入っております。
　このような、固定資産税標準宅地評価を取り巻く環境のなかで、当時
の士協会執行部はH10.03.15前後に営業自粛要請を行っています。
同時に、H10.05前後において、個人契約を希望する自治体へ士協会取纏
包括契約の採用を要請しております。
　これは、自治省Ｑ＆Ａにも示されているとおり、現状では最善と考え
る同契約の採用方をお願いするものであり、圧力をかける意図などは毛
頭ございません。同契約の詳細と背景を熟知していただくための説明で
あったと考えます。
　また、営業自粛要請もいたずらな混乱を避けるためと、適切な情報を
得ていない会員の先駆けが、方針確定後に置いては結果として会員自身
の不利益を招きかねないとの認識があり、注意喚起を兼ねて、自粛を要
請したものです。
【以上の問題についての意見表明】
　以上がＨ１２固評業務に関する概略の経過です。Ｈ9年からＨ10年に
かけて岐阜県士協会の行った行為(取纏包括契約も含めて)は、下記の通
達文書(１)・(２)を背景としなければ、独占禁止法第８条に抵触する疑
いは濃厚と考えます。というよりは、『法に抵触する疑いは濃いが、下
記の通達文書(１)・(２)があるから抵触しない』と考えておりました。
　朝日新聞社をはじめとして、報道各社は以上の経緯や下記の通達文書
他の多くの責任ある関係機関からの通達文書の存在を取材され、固評業
務の性格がどのようなものであるかをご理解頂いた上で、記事にして頂
きたかったと存じます。
　引かれ者の唄を謡うつもりはございませんが、地価公示に類似し地価
公示よりも直接的に市民生活に影響を与える固定資産税標準宅地評価業
務というものが、いかなる在り方を持たねばならないのかという視点か
らの報道がほしかったと思うのです。
通達文書(１)
　自治省の説明によれば、通達を廃止することにより、市町村の鑑定委
託は契約自由の原則に復することとなるけれども、このことは平成９年
度評価替えの鑑定評価の実施体制を希望する市町村が部会又は士協会と
契約するのを妨げることを意味するものではなく、都道府県と相談の上
で、同体制を取ることは差し支えないとのことです。
(日本不動産鑑定協会配布文書より抜粋)
通達文書(２)
Ｑ2　平成6年度の評価替えでは市町村や鑑定士の協力を得て円滑に実施
できたと考えており、特に今回示された体制にする必要はないと思うが、
独自の体制で実施してもよいか。
Ａ：平成9年度評価替えにおいて新体制を示しているのは、Ｑ1にある課
題を解決するのが目的であり、体制を変更することによって円滑さが損
なわれるようなことがあってはならないと考えている。
　したがって新体制を強制するものではないが、この方式は国土庁や
（社）日本不動産鑑定協会と協議し、公正取引委員会にも確認を行った
上でまとめたものであり、地価公示、相続税評価との均衡という点や、
市町村、都道府県から提起されている課題について円滑に処理できる体
制として最善の方法であると考えている。
　市町村は士協会と鑑定評価に関する委託契約を締結し、士協会に対し
て、「市町村の指定する固定資産鑑定評価員に鑑定評価を行わせ、その
結果を報告させる業務及びこれに付随する業務」を委託するものであり、
　固定資産鑑定評価員会議等を開催し、固定資産鑑定評価員に鑑定報酬
を支払い、それに付随する業務を行い、市町村と固定資産鑑定評価員と
の連絡を行います。
　市町村が担当の固定資産鑑定評価員を決定し、本人の了解を得た上で、
固定資産鑑定評価員に委嘱する。なお、委嘱を行う際には、委嘱状とと
もに固定資産鑑定評価員として行う鑑定に当たって遵守すべき事項を示
した「実施要領」及び具体の鑑定ポイントを示す「鑑定価格一覧表」を
交付するものであります。（以上、参考Ｑ＆Ａより抜粋）
【現状の問題点と今後の改善案】
　平１５年固評業務のあるべき姿について、茫猿は次のように考えます。
この私案は冒頭に申しましたように、拙案です。これから推敲を重ね、
関係諸方面との意見交換も必要です。その叩き台としての粗案であるこ
とを充分に自覚して、記事にするものであります。
(一)Ｈ１５固評業務契約のスタイル
　平成１５年評価替えに際して、固定資産税標準宅地評価業務の受託契
約獲得は自由競争とすることについて。
　岐阜県鑑定士協会としては、固評の意義並びに本来目的達成のために
は自由競争が望ましいとは考えられず、取纏包括契約の存続を旨とする。
しかし、自由競争方式は採用はしないが、自由競争を制約するものでは
なく、会員が自由競争を採用して固評業務に参入するのを否定しない。
　第三者の参入については、自明のことである。
(二)Ｈ１５年固定資産税標準宅地評価業務の新しいスキーム
Ｈ１５固評業務に際しては、地方自治・地方分権の考え方から地価公示
スキームにならった新しい方式の採用を提案致します。
1. 固評業務に参加する鑑定士で構成する岐阜不動産鑑定士会を設立。
2. 鑑定士会と県との包括契約、鑑定士会と市町村との包括契約の締結。
3. 県は地価調査ならびに地価公示等の委嘱状況、事業実績報告、地価
　調査等の成果物等を検討して固評鑑定評価員候補を検討する。
　市町村は県の検討した固評鑑定評価員候補名簿と検討内容を参考に
　して自らの自治体固評鑑定評価員候補鑑定士を選任し委嘱する。
4. 県と県内自治体協議の上で、市町村が固評評価員たる鑑定士を委嘱。
5. 県内ブロック別固評分科会の設置及び各ブロック幹事の選任。
6. その他詳細は概ね地価調査に倣って固評業務を運営する。
(三)新しいスキームの問題点
　地方税法改正は可能か、岐阜鑑定士会設立は可能かといえば、両者と
もにとても困難です。
　しかし、地方税法施行令に「国土利用計画法施行令第九条に類似する
規程を設けることは、可能性があると考えます。
同規程に類似する規程が地方税法施行令に設けられれば、地価調査に準
拠した固定資産税標準宅地評価業務を実施できる根拠が明確になります。
　岐阜不動産鑑定士会については次のように考えます。
同会は岐阜県内鑑定事務所に在籍する鑑定士と士補で構成される組織で
あり、地価公示・地価調査・相続税標準地評価・並びに固定資産税標準
宅地評価等公的評価に従事する不動産鑑定士は義務加入とします。
　そして、鑑定士会は前掲の固評業務の主体的当事者となります。
民法第３３条に該当する形での鑑定士会の設立には法の改正又は新規立
法措置が必要であり、直ちに実現可能なものではなく、相当の期間を要
するものと考えます。当面は権利能力なき社団としての適切な位置づけ
を考える必要があるでしょう。
（注）民法第33条〔法人設立の準則〕
法人ハ本法其他ノ法律ノ規定ニ依ルニ非サレハ成立スルコトヲ得ス
（四）公的評価を行う鑑定士で構成される鑑定士会の存在意義
設立が困難でも、当初の鑑定士会組織基盤が脆弱でも、設立準備に入ら
ねばならないと考えるのは次の理由に拠ります。
１．『目的別所掌組織』の明確化
　社団法人岐阜県不動産鑑定士協会、岐阜競売不動産評価研究会（今月
中に設立総会を開催予定である）、協同組合岐阜県不動産調査センター
の既存三組織に岐阜不動産鑑定士会が加われば、
・一般評価を所掌分野とする、鑑定業者等で構成される社団法人、
・競売評価を所掌分野とする、競売評価人で構成される評価研究会、
・鑑定評価以外固評路線価等業際分野を所掌する、鑑定業者で構成され
　る協同組合、
・公的評価を所掌分野とする、不動産鑑定士で構成される鑑定士会と、
それぞれの所掌分野を明確にする組織が誕生することになる。
　同時に組織の目的を明確にすることにより、各組織の活動方針も明確
になり目標達成能力の向上が図れる。さらに付随的効果としては各組織
の競合により、好い意味での組織間競争も実現するであろう。
　この権利能力なき社団として誕生する不動産鑑定士会は、近い将来に
法定特別法人の不動産鑑定士会の設立を目指すものです。
２．『公的評価体系』の一元化
　公的評価を受託する不動産鑑定士・補で構成される会が結成されれば、
地価公示、地価調査、相続税標準地評価、固定資産税標準宅地評価とい
う四種の公的評価と総称される鑑定評価に、ほぼ同じスキームの評価体
系が構築できる。
　鑑定業者でなく鑑定士で受託し、分科会を構成し成果物を作成できる
と同時に、全体取纏包括契約を鑑定士会で締結できることとなる。
３．『義務加入の実現』と『自由競争と非価格競争の明確化』
　公的評価を受託する鑑定士で構成する会を組織することにより、事実
上の義務加入を実現する。そして不動産鑑定士による、公的意義をもち
公益的公共的機能を名実共に有する組織が誕生することとなる。
　また、現行の社団法人を背景とする自由競争を選択するか、不動産鑑
定士会を背景とする地価公示方式準拠の評価大系を共通スキームとする
随意契約・非価格競争を選択するかの分岐点でもある。
４．地方圏と都市圏の関心分野の明確化
　地価公示に代表される更地正常価格を追求する不動産鑑定士会に対し
て、証券化不動産や民事再生法等における複合不動産の正常価格あるい
は特定価格を追求する社団法人不動産鑑定協会と、それぞれの性格が明
確になる。
　同時にコンサルタント的性格がしだいに明瞭になりつつある特定価格
追求組織の性格を明らかにすることにより混同や不明瞭さを排除できる。
　公的評価業務が占める割合の高い地方圏鑑定業界とコンサルタント的
評価業務が占める割合が高い都市圏鑑定業界との利害対立、利害背反が
解消できる。
（五）(社)日本不動産鑑定協会の七不思議
　今回の事件に絡む責任を転嫁する意志は毛頭ございませんが、日本不
動産鑑定協会並びにその下部組織の府県部会、そしてその団体会員であ
る都道府県社団法人不動産鑑定士協会の在り方には多くの疑問がござい
ます。
　現状の鑑定協会は表現がキツクテ悪いとは思いますが、鵺（ヌエ）的
な存在であると考えます。
　社団法人日本不動産鑑定協会の七不思議をあげてみます。
1．会員企業(事務所)はマンモスから蟻まで、ＵＦＪに代表される一部
上場・資本金数百億円・従業員数数万人の企業から個人事務所まで存在
し、鑑定業者と不動産鑑定士・補、そして地方社団法人である地域鑑定
士協会と県部会（日本鑑定協会の下部組織から、権利能力なき社団とし
て独立法人化へ）が混在する不思議さ。
（内部矛盾は起こさないのであろうか)
２．協会会員中に鑑定士が企業意志決定を行う事務所と、多分参画もし
てない事務所が混在する不思議さがある。
鑑定士が設立する鑑定事務所会員と鑑定士が企業最終意志決定に参画し
てはいないであろう推量される鑑定事務所(大手上場企業の鑑定部等)会
員の混在である。
　鑑定専業事務所と内部的には鑑定部門もある大企業鑑定事務所が混在
し、企業代表者が専任鑑定士でなく、企業の主要業務が不動産業であっ
たり不動産融資である企業（不動産会社・信託銀行）と、事務所の代表
者が専任鑑定士であり主要業務が鑑定評価業務である企業（不動産鑑定
事務所）とが混在する不思議さ。(不思議と考えない方には、当然の事
象でしょうが)
３．多様な会員資格の不思議さがあります。
　県部会や地域社団法人等の団体会員と法人会員や個人会員や混在する
不思議さ。しかも団体会員は加入はするが会費も議決権も発議権もない
不思議さ
４．多様な会費の不思議さがあります。
　団体会員に会費がないという以上に、会員企業の規模に応じての会費
に大差がある不思議さ。
　ちなみに、資本金一億円以上の企業は入会金百万円、年会費５４万円
であり、一般の零細企業又は個人事務所会員は入会金５万円、年会費１０
８千円である。会費の多寡は議決権には反映しないが、当然に所属鑑定
士数が多いことから発言力には反映するものである。
５．会長候補者が特定されているかにみえる不思議さがあります。
　会長が、特定企業や特定財団法人に限定されている不思議さ。まさか
秘密内規はないであろうが、４０年におよぶ会の歴史の中でＮ研究所代
表者とＭ信託銀行代表者ならびにＴ不動産会社に会長が事実上限定され
ている不思議さ。（副会長ポストにも指定席有りの声もあります）
　会員の自由選挙により選出されており、とやかくいわれる筋合いはな
いという陰の声があるが、三者以外には大手不動産業界と信託銀行業界
からの立候補者がいない不思議さ。（この三者でたらい回しをすれば、
基礎票の大きさからして、いわゆる専業鑑定事務所代表者や個人鑑定士
が立候補しても到底勝ち目はない。）
６．下部組織の大小取り混ぜて混在する不思議さ
　会員数２０００名弱の単位会と２０名未満の単位会が混在する不思議
さがあります。管轄地域に多数の鑑定士がいるのだから自然にそうなる
のであり、仕方がないという意見がありますが、カエサルの百人隊の歴
史にならうまでもなく、適正な組織規模というものはあるのです。
　分割しろとは云わないが、できれば１００名単位くらいで支部や部会
をつくるべきではなかろうか。
　３００名以上の規模の単一単位会組織は不思議である。顔と名前が一
致しないし、総会以外では単位会会長に会ったこともない会員が多いの
ではなかろうか。
７．資格者団体として、せめて事務所開設者は義務加入とする法人であ
るべきなのに、加入脱退自由法人のままでいる不思議さ。
【いつもの、終わりの蛇足】
　ここまで書き終えましたら、ミレニアム日本シリーズでは王ホークス
が第一戦を見事に勝ちました。
　内紛が続き潰れそうな情けない親を持ちながら、自前の手作りのチー
ムを造り上げ、また諸般の事情はあるにしてもエースを攫われながら、
　欲しい欲しいの息子に何でも買い与える金満家で駄目親父の持つ大艦
巨砲主義チームに勝ちました。(選手長島は王の次に好きですが。)
　三原・水原のいにしえの対決を思い出しました。
茫猿も古いな。_(._.)_　!(^∩^);(^∫^);(^∪^)!
　そうそう思い出しました、
総身に知恵の回らない戦艦（ジャイアンツ）が、航空戦力（ホークス）
に負けたのは、もう少し古い歴史でした。
　歴史の知恵に学びましょう。新しい革袋に新しい酒を用意しましょう。
時代に合わない組織は改編するか解散するのが、正しいことです。
現状を維持することに汲々として、既得権を維持確保しようとする姿勢
からは、何も生まれません。
　　天空の理想像を目指して、地表の現実から、
　　　　努力の階段を一歩づつ着実に昇ってゆくことが、
　　　　　　士（Samulai）たる者の、取るべき道と考えます。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「茫猿敬白」

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