情報の開示と共有

 2011.02.23付 鑑選委第5号及び第6号にて、鑑定協会平成23年役員選挙の経緯(会員閲覧専用)が送られてきました。 立候補者が三名届けられた会長選挙に関わる経緯と、副会長三名並びに全地区無投票に終わった理事選挙結果についてです。 未確認情報で伝えられていたとおり近畿選挙区では定数8名のところ立候補者は6名であり、2名の欠員が生じるという結果でした。
 さて、鑑定協会公式サイトでは、「不動産鑑定業将来ビジョン研究会(報告)」が掲載されています。 ビジョン研究会ではA.新ニーズの整理・産業組織改革、B.グローバル化対応、C.依頼者プレッシャー対策が検討されていると報告されております。
 茫猿はこれら三つのテーマの内、C.依頼者プレッシャー対策について、先にパブリックコメントが募集された際に、コメントを投函しましたが、先日来報じられている「鑑定事務所家宅捜索事件」と今回の選挙に鑑みて、改めて上申書を事務局を通じて提出致しましたので、『鄙からの発信』に開示します。


 なお不動産鑑定業将来ビジョン研究会の統括責任者は緒方瑞穂副会長、同研究会責任者は新藤延昭副会長(新理事当選)、及び熊倉隆治常務理事(新副会長当選)の各位です。
「依頼者プレッシャー(Client Influence Problem)対策」について(上申書)
不動産鑑定業将来ビジョン研究会 御中
 貴研究会・Cチームにおかれては、将来ビジョン策定に関連して「依頼者プレッシャー対策」が、昨秋以来検討を重ねられていると承知します。
 小生は貴研究会のパブリックコメント募集に応募して、Client Influence Problem 対策として鑑定評価情報の開示に関わる「Rea Review制度創設」を提案させていただいた者ですが、先月に公表されたパブコメ報告では、この提案が「Cチーム」の項にではなく「ニーズ」の項に分類されており、投稿コメントの趣旨が的確に伝わっているや否やを危惧しております。
 また昨今話題の旧かんぽの宿に関連する鑑定事務所家宅捜索事件などに鑑みて、改めて「依頼者プレッシャー対策」について上申させていただきます。
(1)依頼者プレッシャー(Client Influence Problem)なるもの
 評価依頼者が鑑定評価報酬を支払うという契約態様からすれば、報酬支払い者が自己にとって都合の良い評価書を期待するのは責められないことであり、その是正について不動産鑑定士の倫理性のみに期待するのは、不動産鑑定士にとって過重な負担とも云えます。 このことは国土法届出といわゆる第三鑑定に関連する経緯を思い起こせば十分であろうと考えます。
 過大な評価を強要したり過小評価を強要したりするのは論外ですが、日常的に自己に都合の良い「匙加減」を依頼者が期待することは止められず、同時に不動産鑑定士がそれに可能な範囲で(閾値を超えない範囲で)応えようとするのもまたやむを得ないことと考えます。
 そこに不動産鑑定士の高度な倫理性のみを期待するのは、的はずれとも考えます。
特に、評価業務が潤沢に市場に存在する時ならいざしらず、既往の業務が縮小しつつあり、評価報酬の縮減も進みつつある昨今においては、依頼者とのあいだに強固な信頼関係を築いている一部の鑑定業者を除けば、評価業務獲得のためには閾値に近づいても業務受託を遂行しようと云う鑑定業者並びに不動産鑑定士のみを責めることはできません。
(2)不動産鑑定評価なるもの
 あえて原理原則を申し述べますが、不動産鑑定士なるものは不動産鑑定評価の社会的公共的意義を理解し、その責務を自覚し、的確かつ誠実な鑑定評価活動の実践をもって、社会一般の信頼と期待に報いなければならないものです。
 また、不動産鑑定評価はその結果を通じて、適正な不動産価格の形成に資するものでなければならないと考えます。 すなわち不動産鑑定評価は閉ざされたものではなく、その情報が広く社会一般に開示され共有されねばならないと考えます。 先ずは不動産鑑定評価書に関して情報開示の原則を確立すべき時期にあると考えるのです。
 当然のことながら、不動産鑑定士等には法第6条において「正当な理由がなく、鑑定評価等業務に関して知り得た秘密を他に漏らしてはならない。」とする守秘義務が課せられています。 この守秘義務は、一義的には依頼者に対して、次いで職務遂行上知り得たその他の秘密について保持が課せられていると解することができます。
しかし、「正当な理由」すなわち「依頼者が開示を承諾すれば」評価書に関わる情報開示と情報共有は可能であろうと考えます。
(3)依頼者が評価書の開示を承諾する正当な理由とは
 個人的依頼者を除く多くの評価依頼民間企業は評価書等の開示を行うべき正当な理由が存在していると考えられます。 評価書の開示は企業のコンプライアンスの根幹を為すものであろうと考えられるからです。
 JREIT然り、私募債然り、時価会計然り、現物出資然りでしょう。企業が自らの社会的存在である意義や意味を考える時に、企業活動に伴って求めた不動産鑑定評価を広く利害関係者に開示することは、責務であると言ってもよかろうと考えます。 提案するこの評価情報開示制度は社会が依頼者に求めるCSR(Corporate Social Responsibility)に応えるものであると考えます。
 官公庁が求める不動産鑑定評価書は、その公共的意義からすれば、もとより情報開示が原則であろうと考えられます。
(4)不動産鑑定評価情報開示の時期と方法
 情報開示が原則といっても、まさに取引の渦中にあるときに情報開示を行えば初期の取引目的を果たせない場合も多くあるだろうことは論をまたないものです。 ですから開示は事後における開示約定で十分であろうと考えます。 評価書の発行後、三カ月後から一年後の然るべき時期に開示が為されれば、当面は初期の目的が果たされようと考えます。
 開示の方法は、
a.評価受託契約時に依頼者から「開示時期を記載した開示承諾書」を受け取る。
b.評価書納品交付時に、鑑定協会が用意する公開サイトに評価書データを送付し、データ受理届を受け取る。(この時点では、評価書データは非公開である。)
c.鑑定業者は交付する評価書に「開示データ受理届」写しを添付して発行する。
※鑑定評価書に「開示データ受理届」が添付されているか、否かが、評価書のステータスを決めるものであると同時に、それ以上に依頼者のCSR・ステータスを明らかにするものと考えます。
(5)情報開示システムの具体的な例
a.開示承諾を得た鑑定業者は、評価書交付前に開示システム(以下、Rea Reviewと称する)に開示所要事項を入力し、同時に評価書をPDFファイル化して送付する。
受理したRea Reviewは、折り返しメール添付PDFファイルにて受理届を鑑定業者に交付する。
b.情報開示その1
 情報受理と同時に、Rea Review:開示情報一覧サイトに、一部の開示予告情報を掲載する。 掲載項目は、受理日付、物件所在地、Rea Mapにリンクする地理情報、種別類型、詳細公開予定日付 等であり、依頼者名及び受託鑑定業者名等は要検討課題である。
c.情報開示その2
 開示予定日付に至った評価書PDFファイルはRea Reviewにて全面開示され、鑑定協会会員のみならず、利害関係者、さらには広く社会全般からのレビューを受けるものとなる。 一般開示は開示後三年程度とし、以後は保存ファイルとして鑑定協会が管理し、必要に応じて開示すればよい。
d.開示資料の活用と共用
 開示評価書には様々な共用が好ましいデータが含まれているものであり、それら入力データをデータベース化することにより、会員が情報を共有し今後の鑑定評価書の精度向上に資するものとなろう。(ここに緯度経度等地理情報が付加される意味も大きいのである。)
e.情報開示システムの維持費用
 システムは特殊なプログラム構築を必要とせず、現在稼働しているRea Netの機能を拡充すれば事足りるものである。 強いて言えばレンタルサーバの容量を必要に応じて拡充すればよいだろう。
(6)開示に伴うノウハウの流失
 評価書の開示は鑑定業者固有の重要なノウハウが流失するという懸念が言われますが、本当のノウハウは鑑定評価書に記載されるものではなく、その紙背にこそあると考えます。
 流失の懸念が存在するのであれば、その部分を秘すれば良かろう。また事例等基礎資料について守秘すべき事項は適宜マスキングすれば良かろうと考える。 同時に、開示システムに掲載される鑑定業者は自らのステータス誇示につながるものであり、開示に伴うパブリシテイ効果は大きかろうと考える。
(7)依頼者のコンプライアンス
 評価書の開示は、評価依頼業務担当者レベルにおいては、さほど好ましいものではないかもしれません。 しかし、企業経営者レベルにおいては「企業のコンプライアンスあるいはCSR」をアピールする絶好の機会であろうと考えます。 いわば情報開示企業であろうとするのか、非開示閉鎖的企業であり続けるのかという選択なのです。
別の表現をすれば、Rea Reviewはマイナス情報の開示ではなく、プラス情報の開示を行うものであることに大きな意味があると考えます。
 ここに鑑定協会が大きなクサビを打ち込む意味があり、ひいては鑑定評価に対する社会の信頼並びに信用を勝ちとる方法なのであろうと考えます。 ですから、鑑定協会は「評価書開示原則確立」を社会にアピールして「企業コンプライアンス」を促すという広報が求められるのです。 この広報には、証券取引等監視委員会をはじめ、金融庁、総務省、もとより国交省の支援が不可欠でしょうが、理解は得られるものと考えます。
(8)鑑定評価依頼と入札問題、または低廉報酬問題
 Rea Review制度の創設は、ただちに入札問題や低廉報酬問題を解決するものではありません。 しかし、開示登録を前提にすれば、その評価業務内容との関連から、極端な安値入札や低廉報酬受託は避ける方向に向かうであろうと考えます。
 いわば、「安かろう杜撰だろう」は市場が淘汰するであろうと考えます。 ひいては秩序ある鑑定評価受託競争(報酬低廉競争から評価書の質的競争へ)に向かってゆくであろうと考えます。 細部については検討課題が幾つか存在するであろうと考えますが、本提案すなわち「鑑定評価書を開示して下さいと、社会に対して提言する提案」を一度俎上に乗せていただきたく上申致します。 (以上)
 さて、茫猿は会長を除いてこの度決定した新役員並びに現役員の諸氏に当サイトを通じて、以下の提案を申し上げたいと考えます。
『新旧役員諸氏への提案』
1.鑑定評価の有用性がなぜ薄れたのか、お考え下さい。
2.鑑定評価の信頼度がなぜ低下したのか、お考え下さい。
3.それを復旧させる具体策はなにか、お考え下さい。
4.それらの糸口として「この鑑定評価書」を、お読みいただければと存じます。
 重責を担われている、あるいは担おうとされる各位に対して、はなはだ失礼な問いかけであることは重々承知しています。しかし、鑑定協会が現在直面している「依頼者プレッシャー(Client Influence Problem)」について真剣に考えることは、協会役員たるものにとって何よりも重要な喫緊の課題であろうと考えます。
 「依頼者プレッシャー(Client Influence Problem)」対策について考える時に、不動産鑑定士の倫理に期待しているだけでは、問題の先送りに過ぎないであろうと考えます。 Client Influence Problem を考えるときにも、Corporate Social Responsibility を考えるときにも、先ず検討されるべきなのは、情報の公開と共有であろうと考えます。
 今こそ鑑定業界の閉鎖性を打破すべきであるし、世慣れた現実論を排すべきときであろうと考えます。ですから、あえて積極的な情報開示制度を提案公表して、会員各位並びに関連業界や社会一般の批判を仰ごうとするものです。

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情報の開示と共有 への4件のフィードバック

  1. 高橋雄三 のコメント:

    生ぐさい世界から一歩退いたからでしょうか。
    論点は的確であり、論理や分析は鋭くなった
    と感心しながら、いつも愛読しています。
    依頼者意向忖度問題は弁護士、会計士、税理士、……、
    知的サービス業には常につきまとう問題ですが、
    不動産鑑定士の場合は、特に、チェックシステムが働かない
    という点で根が深い問題です。
    今回のご提言、よく考え抜かれており、
    たたき台としては立派なものと、改めて感心しました。
    私自身は、心はすでに鑑定の世界から離れていますが、
    こんなに鑑定業界のことを本気で考えている人がいること自体が貴重なことであり、
    救われる思いがします。
    これからも積極的な提言・提案を期待します。

  2. 匿名 のコメント:

    近年、茨城空港や静岡空港が開港しましたが、空港用地やアクセス道路
    となる土地の評価もおそらく実勢の2倍程度の価格で評価するように指
    示されていると思います(情報開示請求をしたわけではないので証拠は
    ありません)。
    所管官庁の国土交通省は、国会やマスコミに取り上げられるような問題
    が生じた場合には評価した不動産鑑定士をテキトーに処分すればいいと
    考えて、鑑定評価書の原則開示をしたくないのではないでしょうか。
    日本不動産鑑定協会が検討している「依頼者プレッシャー対策」
    も、小学生が考えたようなストラクチャーで、真剣に考えようと
    いう意思を感じることができません。

  3. 玉那覇 兼雄 のコメント:

     私は、このHPに書かれている内容についてすべてを理解しているわけではありませんが、基本的には賛成する者です。
     鑑定評価の有用性と信頼性又は鑑定評価の必要性は、鑑定評価基準の論をまつまでもなく、一般の財と異なる不動産の特性からくるものであり、「市場の失敗」をカバーするものであって、ある意味、必然的な要素を含んでいると思います。社会における価格秩序を望ましい形にするために鑑定評価の制度が創設された、と考えます。
     しかし、この制度が認められるためには、その有用性と信頼性が揺るぎないものであることが大前提となるはずです。たとえ制度が存在しても、有用性と信頼性がなければその制度は有名無実となってなってしまうでしょう。
     依頼者のプレッシャーに屈することのないよう、強い倫理的要請があるが、これからも専門職業家として鑑定士はその要請に応えていかなければなりません。
     しかし、鑑定評価の現状をみると、証券化しかり、訴訟鑑定、売買のための鑑定等々において、不当な鑑定が多発しております。社会的に表面化しているものは実は氷山の一角かもしれません。最近では「依頼者の利益を図るのが受託者である鑑定士のビジネスとして当然である」、と豪語するものさえ出てくる始末です、こうなっては精神論に訴えるだけではどうにも解決が図れないところまできているように思います。
     この問題を解決するには、精神論だけではなく、不当鑑定や依頼者プレッシャーに歯止めをかけるようなシステムを構築することが今重要となってきているのではないでしょうか。
     このように述べると、おそらくこの意見に反対する人は少ないだろうと思います。
     ところが、リア・レビュー(案)がそうであるように、いざ、具体案を提起すると、守秘義務は? ノウハウの漏出は? 依頼者の理解は? 等々と困難な要因を述べ、さらにはできない理由を並べ立て、結局はそれはできないと結論づけられてしまいます。
     昨年から、沖縄県士協会においてモニタリングなるものを実施しております。未だ試験的な段階にありますが、実際に公共団体に対して情報開示の請求を行って、鑑定評価書をいくつか入手し、委員会でこれをチェックして問題点等を指摘しております。概略以下のような作業を行います。
     手順としては、先ず、当面は公共団体に限定し、すべての起業者に対して、今後はモニタリングを実施して評価書のチェックを行うこと、その結果を依頼者、鑑定士の双方に通報する、ついては評価書の開示にご協力を、などを記載した文書を発送(アナウンス)しております。
     次に、開示請求によって評価書を入手しますが、これは事務局職員が行い、担当鑑定士の名前を黒塗りする等、誰が鑑定したのか分からないようにし、委員会にかけ、チュエックを行います。
     最後に、チェックの結果問題となった点を列挙し、会員へ公表し、依頼者へ(特に問題としてあげられるような点はなかった旨、このモニタリングは評価書の妥当性を証明するものではない旨、等々)報告するというものです。
     いたってシンプルですが、その効果は予想以上に大きいものであることが分かりました。
     それは、会員がモニタリングを意識し、そう簡単に依頼者プレッシャーに応じられないという機運が一段と高まったこと(モニタリングを理由に謝絶する例もある)、そして、未だ表面化しているわけではないが、依頼者においてモニタリングを脅威に感じつつあること、があげられます。
     このモニタリングを開始するにあたっては、1年半という期間を要しました。それは会員を説得するための期間です、構想としては最初は賛同するものの、いざ具体化となるといよいよ困難又はできないとする理由が次々と並べ立てられるようになります。最後は、役員の皆さんの根気づよい説得で圧倒的多数で実施が可決されました。
     この鄙からの発信で、リア・レビューが提案されておりますが、モニタリングはやる気があれば地方でもできる反面、これは全国的であり、企業、行政、何よりも鑑定協会が既成概念を大きく変えることからスタートしなければなりません。だからできないというのではなく、実現に向けて不退転の決意で臨むべきではないかと思います。
     役員の立場で、このような意見の表明が適切かどうか迷いがないわけでもないですが、依頼者プレッシャー問題の根が深く、このまま放置したのでは鑑定制度の存続も危ぶまれるのではないかという危機感から投稿させて頂きました。
     鑑定評価が、守秘義務を隠れ蓑にするような閉鎖的な業務から、透明性の高い、信頼性と有用性を確信できるような業務へと展開が図られることを望みます。

  4. 清水千弘 のコメント:

    Client Influence Problemという言葉を,最初に日本で書いたのは私の論文かと思います。2000年のことです。
    出版前に,なぜか原稿が一人歩きしてしまい(共著者が金融庁の委員会で報告し,それを読んだ金融庁職員が,勝手に鑑定協会に質問状と一緒に原稿を送ってしまった),当時は,鑑定評価制度批判でありけしからんということで,鑑定協会では,私に対して質問状を送りつけようという議論になったと聞きます。
    国土交通省地価調査課課からも質問状と訂正要請がありました。共著者の先生が対応してくださいましたが。出版に対しても圧力がかかりました。
    それから12年が経ってようやく正面から議論をしていただけるようになったということは,私としてはtoo lateという思いがありますが,とても喜んでいます。再度,この言葉を使ったのは,証券化不動産の鑑定評価のモニタリング委員会でのWG座長としての報告においてです。一昨年でしたでしょうか。
    それを受けていただき,協会でも検討していただいているものと思います。このモニタリング制度も,立ち上げにはいろいろとありました。
    2005年に,英国のカース・バーグ委員会を参考としつつ,日本でもモニタリング制度を考えてはどうかという提案したのが,国土審議会不動産投資検討小委員会のことです。その制度立ち上げから,モニタリングのWGの座長を三年間勤めさせていただきましたが,日々進化している制度を喜ばしく思うとともに,改善されていない点が見えてくるとまだまだやることが多いと思うこともあります。
    このモニタリングの立ち上げも,大変なプレッシャーがかけられました。反対意見のほうが大きかったのです。当時の理想とはかけ離れてしまったモニタリング制度ですが,それも,是として受け止めていただける意見を聞くと,うれしく思います。
    もっと早く対応していただいていれば,別の世界が開けたと思っているのですが,このような状況まで追い込まれた今,このようなことだけを検討していては,またまた時代に取り残されてしまうと思っています。
    リーマンショック前後で起こったことを総点検し,ビジョン検討会であがっていないような根幹になる問題を,鑑定協会が自らの力で探し当てることができるかを見させていただいています。
    自分で問題を浮き彫りにし,それを解決していく力がついて初めて,ビジョンが作れます。期待しています。

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