新スキーム問題の根源:寄稿

八月にカナダ・ブリティッシュコロンビア大学(The University of British Columbia)へ赴任される清水教授から、新スキーム問題の根源に関わるe.Mailを頂きました。 清水教授からは広く鑑定士のあいだで共有してほしいというお申し出を頂いておりますので、寄稿として掲載させて頂きます。
鑑定士の方は是非ともご一読頂き、この問題の根源がどこにあるのかについて理解を共通にしていただきたいと思います。 せめて、問題の根源が何処にあるのかの理解を共有するところからしか、この問題の解決方向は見えてこないと思われます。


《以下、清水教授からの寄稿です。》
日本の仕事が,8/2の都市計画審議会だけとなりました。復興関係の会議のため,どうしても出ないといけないので,審議会に出た後に,成田に向かいます。
「不動産鑑定」か何かにまとめないといけないと思っていますが,長文のため,先生方の関係者で共有いただく,または,森島先生のホームページでアップしていただく,など,以下の情報を共有してください。

「以下,e.Mail 本文です。」
新スキームの設立に参加したものとして,あの時の論点をまとめます。私は,たまたまリクルートの立場で参加しました。規制改革会議では,都市再生WGで議論が行われ,リクルートの当時の河野社長が副主査を務めましたので,社長の代理で参加してほしいという要請があり,実質的に私が作文を含めて行いました。

それを引き受けるに当たり,リクルートでは,私の下に,リクルートの顧問弁護士と臨時に雇った弁護士を複数入れたプロジェクトチームを作りました。常に,リーガルチェックを受ける必要があったためです。私個人でやったのではなく,弁護士にきちんとサポートしていただきました。それも複数の弁護士にです。大きな会社ですから,それだけの資金力がありました。

その時の議論の発端と論点は,下記のとおりです。
1.士業に対する規制改革の中で,不動産鑑定士,士協会は,独占禁止法違反の疑いがあると指摘された。士協会が事例を囲い込み,その士協会に入ることに協会員の推薦が必要になっていることが原因だった。
その議論が出たときに,そもそも取引事例とは何かが出ました。そうしたところ,

2.そもそもの事例が,公示地価という公用利用のために集めているのに,なぜ士協会が保有しているのか,という指摘があった。また,なぜ民業に利用しているのかといったことが指摘された。
その作成プロセスがチェックされた時に,

3.法務省から固定資産税課にわたっていた登記済み異動通知書の仕組みそのものが,法違反であることが判明した。
ということの三点が論点となりました。

そのような批判から守るために,国交省は,「情報整備と開示」の社会的重要性の論点に切り替えて,新スキームの構想を作りました。「透明で中立的な不動産市場の整備」だったと記憶します。

公示地価そのものの存在の必要性に関しても議論されました。
今でも鮮明に覚えていますが,答弁に立った地価調査課の方が,規制改革委員会で,「あなた達は,日本の地価公示制度に基づく情報整備システムを崩壊させるつもりですか」と怒鳴っていました。それくらい,必死に,皆さんを守ろうとしたのです。言葉が強すぎたので,規制改革委員会の委員から,あの担当官をどうにかしないといけないなど,個人的にも責められてしまいました。結局,国交省を退職されたのです。

まず,2,3の改革から着手しました。3については,国交省が地価公示法に基づき,法務省から0次データをもらうことに切り替えました。0次データが利用できなくなり不便ですが,そのような背景があったのです。

2については,アンケートの主体が国交省となり,その中で,一般鑑定への利用を明記するということとしました。ここは,岐阜県モデルが参考となりました。
当時,岐阜県では,県の名前でアンケートが発送されていることを知っていました。そのことで,回収率が高いということも知っていました。そうであれば,国交省がアンケートを出すことがいいだろうという判断をしたのです。そして,アンケートに一文入れることで,鑑定にも利用できるようにするということを考えました。ドイツではアンケートではないですが,公証人が取引価格を,税務当局と州統計庁,鑑定協会に届けることとなっていましたので,その制度も参考にしました。

最後に,取引価格の登記簿への掲載も行おうとしました。ここは,法整備まで進めようとしたのですが,途中で,公益性が不明確ということで,実現ができませんでした。

今,私が座長を務める「不動産価格指数」の委員会で,法務省の方にも入ってもらっていますが,その議論の中で感じていますのは,登記に不動産価格が強制的に載るような欧米型のシステムを作ることは,私が生きている間には実現できないということです。

2については,詰めの甘さがありました。アンケートの中に入れればいいというように,弁護士と相談し,すすめたのですが(ただし,一名の弁護士がグレイだといっていました),その明記の仕方が,「鑑定士協会」からの「お願い」になっているということです。これを本文に入れるような努力をそこでしておくべきでした。

実は,1の独占禁止法違反は何も防御ができませんでした。どうして,鑑定士だけが事例を持つことができるのかということです。
当時の土地市場課の方が考えたのは,「不動産価格情報とは,価格情報があるだけでは駄目である。公法上の規制や最寄駅,そこまでの距離などの属性データがあって初めて情報である。その情報整備を不動産鑑定士が行うので,鑑定士協会で保管していく」というものです。とてもいいアイデアだと思いました。しかし,弁護士からは,ここも黒に近いグレイといわれました。

以上が,10年近く前になってしまいますが,当時の記憶です。
出発点が,このようなところにありできてきたシステムです。国交省で一生懸命,皆さんを守ったのです。
規制改革会議,仕分けなど,政権が変わるたびに,いろいろなことが将来も出てきます。そのようなときに,どのような批判からも耐えうることができるスキームにしておかないといけないというのが,現在の国交省の担当の思いです。

議論の出発点を間違えてしまうと,なかなか合意形成が難しいと思いました。
・元の固定資産税課で転記してアンケートをする方式に戻したほうがいい
→3の議論からありえない
など,出発点を変えれば,いろいろなことがわかれはずです。

どうぞ,次世代の鑑定士が安心して仕事ができるスキーム作りをしていただければと思っています。今から,出発の用意をするため,返事が書けなくなってしまいます。
落ち着きましたら,きちんと当時の資料を整理してまとめます。
どうぞよろしくお願いいたします。
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清水千弘:Chihiro Shimizu
麗澤大学経済学部 教授
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《以下は、清水寄稿を受けての茫猿の感慨です。》
2004年当時に新スキーム特別委員会に関わっていました茫猿は、この問題の根源は個人情報保護法ほかにあろうと考えていました。この時期に多くの関連記事を掲載しておりますが、なかでも「千載に悔いを残すな」は、今にして思えばよくここまで書いたなと思われます。

さて清水氏からの寄稿を私なりに要約すれば、4Kに集約できます。
1.国民共有資産(共有:KYOUYUU)
新スキーム即ち「不動産取引価格情報制度」に関わる基礎データは法務省提供データであり、同時に同調査には国費が投ぜられているものである。それらは国民共有資産であることを再確認することから始まる。

2.情報開示要請(開示:KAIJI)
新スキームの背景には、不動産価格情報開示に関わる閣議決定がある。
2004年03月19日付け閣議決定「規制改革・民間開放推進三カ年計画」のなかで「取引価格情報の開示」は重点項目とされている。

3.安全性担保(機密性保持:KIMITU)
新スキームの背景には個人情報保護法が存在する。 重要な個人情報でもある不動産取引価格情報には高度な安全管理措置が求められている。

4.一部士協会の閉鎖的管理(公正取引:KOUSEI)
不動産取引情報は鑑定評価に欠かすことのできない基盤資料であることは云うまでもないが、不動産取引価格情報制度に関わる個々の事例調査は、地価公示スキームのなかで地価公示受託評価員(不動産鑑定士)が担当しており、その負担は重いものがある。この重い負担について軽減策や代価支払いを考えなければならない。

同時に応分の負担(閲覧料)のもとに鑑定士が等しく受益を享受すべきものでもある。閉鎖的管理は許されないと知るべきである。 また2項との関連からも、広く社会的な開示の方向性を堅持するものでなければならない。
《この問題に精通しコアポジションに在るであろうと推量される匿名氏から、厳しいコメントが寄せられています。惜しむらくは、解決への処方箋に具体性がやや乏しいのが残念です。》

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新スキーム問題の根源:寄稿 への4件のフィードバック

  1. 匿名 のコメント:

    清水氏の「新スキーム問題の根源」の要約と不動産鑑定業における問題点
    1.不動産鑑定士・士協会の独占禁止法違反の疑いの指摘。
    →独占禁止法違反は何も防御ができませんでした。
    [問題点] 日本不動産鑑定協会が地価公示業務を一括受注していて独占禁止法違反の疑いがあったが、①収集・集計業務と、②企画調整補助業務に分割され、②のみ日本不動産鑑定協会が受注することとなった。
    新スキーム問題とは直接リンクしないが、公正取引委員会の岐阜県不動産鑑定士協会に対する警告、沖縄県不動産鑑定士協会の契約の締結妨害ともとれる行為に対する謝罪、固定資産税評価の入札制度の導入などにより独占禁止法違反の疑いは解消しつつあるが、競売評価員の指名や企画競争入札制度などについては不透明度は維持されたままとなっている。
    2.公示地価という公用利用のために集めているのに,なぜ取引事例を不動産鑑定業者・不動産鑑定士協会が管理し民業に利用しているのか。
    →アンケート主体を国交省に変更して,一般鑑定への利用を「明記」することとした。
    [問題点] 取引事例を不動産鑑定業者・各県不動産鑑定士協会が管理し民業に利用できるのか、根拠は無い。アンケート主体が国交省であり個人情報を含むものであるから、国土交通省が取引事例をすべて回収し、各県不動産鑑定士協会・日本不動産鑑定士協会と管理委託契約・利用契約等を結ぶべきと考えるが、何も行われていない。利用料の配分問題はそのあとで議論すべきこと。
    3.固定資産税課において登記済み異動通知書を不動産鑑定業者が書き写し取引価格情報を収集する旧来の仕組みそのものが,法違反であることが判明。
    →国交省は新スキームの構想を作り,法務省から0次データをもらうことに切り替えた。
    [問題点] 移動通知情報の受け渡しルートが変わっただけ。地価公示そのものの有用性・利便性の向上は全くなされていない。地価公示評価員である不動産鑑定士ではなく、その補助者が地価公示評価業務を行っている例が多くあり、国土交通省はそれにも目をつむっている。地価公示評価員の評価能力を向上させる措置(士登録後3年以上のような基準ではなく、不動産鑑定評価書を審査し一定の評価能力のある鑑定士を選抜するシステム)を行うべきである。

  2. bouen のコメント:

     独禁法問題に対処し、事例資料の鑑定評価利用に対する疑念を払拭するために、鑑定協会が主体的に運営する「不動産センサス」の創設を提案しているのですが、この新制度を創設したとしても、問題は解決できないのでしょうか。
     また、解決するために「不動産センサス」に何を加え、何を削除したら良いのでしょうか、ご教示頂ければ幸いです。

  3. 匿名 のコメント:

    森島様から難しい宿題をいただきました。私も不動産鑑定評価の現場にいますので、目線は同じだと思います。
    新スキームの一番の問題点は、「成果が無い」ことだと考えています。
    このスキームで収集された取引事例は国土交通省の土地総合情報システム_不動産取引価格情報検索のデーターベースとなっています。
    http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
    しかし、この不動産取引価格情報検索システムを使って○○市○○町○丁目で事例検索しても、20万円/㎡~80万円/㎡までのように幅があり、その土地がどこにあるのか、どういう形状をしているのか、どう使えというのかサッパリわからないことです。不動産鑑定士が見てもサッパリわからないのに、一般の方が見てわかるはずがありません。個人情報保護や犯罪誘発回避などが背景にあると考えますが、結局、国民にとって付加価値を生み出していない→予算をつけることができない→不動産鑑定士にとっては事例化作業の負荷だけ増えるという悪循環になっているのだと思います。
    地価公示・地価調査で収集した取引事例の利用については、行政当局と管理委託契約・利用契約を結んで、正々堂々と利用すればいい、利用したいと思います。
    土地総合情報ライブラリーの中に土地関連市場マンスリーレポートがあります。
    http://tochi.mlit.go.jp/generalpage/5313
    これらの分析は、国土交通省の職員が業務として作成すべきものなのかと疑問に思います。むしろ、不動産関係の公益法人が分析作成すべきものではないでしょうか。新スキームを不動産センサスに昇華するためには、これらの業務を取り込む必要があります。また、不動産センサスの一部として、地価公示・地価調査で収集した取引事例を元に「実勢路線価」なる会員制情報サイトを作成して課金収入を得る必要があると考えます。会員は、地方自治体、銀行、生保、農協など。評価技術の開発、ノウハウの蓄積が必要と思われます。
    不動産鑑定評価業務に比較的近いところとして、固定資産税路線価、相続税路線価の付設業務があります。これらの業務を行っているのは、測量会社や建設コンサルタント会社などです。不動産センサスの一部として作成された「実勢路線価」が構築できれば、固定資産税路線価や相続税路線価の付設業務の取り込みは容易なのではないでしょうか。測量会社や建設コンサルタント会社とも競合しますので、各都道府県鑑定士協会単位で動いても独禁法違反にはなりません。
    取引事例を見て、なぜ緯度経度情報がないのかいつも不思議に思っています。緯度経度情報はGoogle_Mapsで簡単に得られます(世界測地系WGS84)。取引事例作成時の必須記載事項とすべきだと思います。ちなみに、マピオンは日本測地系、国土数値情報の地価公示・地価調査ポイントのデータは直交座標系です。
    Rea Review 制度については、資金的・労役的負担を発生させないというメリットがありますが、それが逆にデメリットなのではないでしょうか。つまり、資金的・労役的負担が発生しないということは収入にもつながらないため、鑑定業界全体を動かすことは難しいと思います。不動産証券化案件に限って言えば、評価書一部を鑑定協会に提出させ、鑑定協会が指名する不動産鑑定士がレビューを作成し、評価依頼者宛に発行するシステム(当然、報酬はいただく。1件8万円くらいでしょうか)が良いと考えています。金融庁も前向きな姿勢を示してくれるのではないでしょうか。

  4. bouen のコメント:

    早速のフォロー、有り難うございます。
    貴兄が実態を的確に把握され、向かうべき方向性も確かであることに、敬服しております。
    《匿名氏》地価公示・地価調査で収集した取引事例の利用については、行政当局と管理委託契約・利用契約を結んで、正々堂々と利用すればいい、利用したいと思います。
    (Bouen)不動産センサスを提唱する真意はそこにあります。
    《匿名氏》土地関連市場マンスリーレポート等の分析は、国土交通省の職員が業務として作成すべきものなのかと疑問に思います。むしろ、不動産関係の公益法人が分析作成すべきものではないでしょうか。
    (Bouen)異論はございません。
    《匿名氏》取引事例を見て、なぜ緯度経度情報がないのかいつも不思議に思っています。
    (Bouen)Rea Map の目指すところはそこにあり、Map Client の完成は、座標値取得を簡便化したと考えています。 JIREI 10 フォーマットにもようやく地理座標値フィールドが用意されたと聞いております。後は座標値を取得・入力するだけです。 とは申しても、この座標値の取得・入力を会員に理解して頂くのが難物です。(注、住居表示が施行されていないエリアはGoogle_Mapsが機能しません。)
    《匿名氏》取引事例を元に「実勢路線価」なる会員制情報サイトを作成して課金収入を得る必要があると考えます。
    (Bouen)不動産センサスの次のステージとして、ターゲット・テーマにしたい事業です。 不動産取引・悉皆調査を基礎とするニュービジネス創設を、常に考えていますが、協会の社団体質を考えれば別の組織も有りかと考えます。 別組織についても延長線上の発想では効果が乏しかろうと考えています。
    《匿名氏》Rea Review 制度については、資金的・労役的負担を発生させないというメリットがありますが、それが逆にデメリットなのではないでしょうか。
    (Bouen)お説のとおりと考えます。 であればこそ、鑑定士には期待せず、鑑定評価依頼者のコンプライアンスやCSR(corporate social responsibility)に期待しているのです。
     証券化案件について、ERの開示も無くて十万円以下の報酬でレビュー作成を引き受ける鑑定士が現れるのか疑問に思っています。 それよりも詳細データの開示、続いて評価書データのファイル化に向かえば、自ずと閾値が形成されると考えているのですが、如何なものでしょうか。
     小生が協会に有しているポジションは平理事だけですし、しかも短期間です。 でも「新スキーム改善問題」は、この秋が正念場だと考えます。 この秋をいつもどおりの「Too Late Too Fuzzy & Too Little」にしてはならないと考えます。陳腐な表現ですが、微力を尽くしたいと思っています。 是非とも匿名氏にお目にかかれる機会を得たいものと存じております。 せめて、寄稿をお願いできないでしょうか、できれば実名でお願いしたいのですが、匿名でも結構です。

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